Vestveien 9

Vestveien 9, 1450 NESODDTANGEN
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 4, bruksnummer 211, seksjonsnummer 37, ideell andel 1/1

BRA-i:
Kjelleretasje 13 kvm: Kjellerstue, rommet er ikke omsøkt/godkjent til varig opphold.
1. etasje 66 kvm: Entré, bad, garderobe, 1 soverom (tidligere 3 soverom) og stue med åpen kjøkkenløsning

BRA-e:
Kjelleretasje 10 kvm: 2 boder hver på 5 kvm

Åpent areal:
1. etasje 44 kvm: Terrasser over 3 nivåer

Boligen disponerer 2 boder i kjelleretasjen samt areal på loft for lagring.
Kjellerboder disponeres etter en rimelig fordeling og avtale i hver enkelt hus. En eventuell tvist om utnyttelse eller bruk av kjellerrommene avgjøres av styret.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.03.2026 utført av Anticimex v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

4-mannsboligen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre og er fundamentert med grunnmur av betong og støpt gulv mot grunn. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger av
trekonstruksjoner utvendig kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner utvendig belagt med takstein. Renner og nedløp i metall. Entrédør med sikkerhetslås, terrassedør med karmer av tre fra 2013 og vinduer med karmer av tre fra byggeår, 1978 og 2013.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3 er gitt:
Bad :
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet.
Sjablonmessig prisanslag: Over kr 300 000

Drenering:
- Alder: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen.
Sjablonmessig prisanslag: Over kr 300 000

TG2 er gitt:
Kjøkken:
- Vannrør: TG2 gjelder eldre kobberrør i bakkant av innredning under oppvaskkum: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Tekniske anlegg:
- Avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvensen er at en eventuell lekkasje fra berederen eller tilknyttede rør kan føre til skader i rommet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Annet: Opplegg for vaskemaskin er etablert i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvensen er at en eventuell lekkasje fra berederen eller tilknyttede rør kan føre til skader i rommet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Andre rom:
- Innerdører: Dørbladet til soverom kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Konsekvens er at dette påvirker brukerfunksjonen. Justering av dør/karm eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.

Rom under terreng:
- Innerdører: Se punkt dører/vinduer under utvendig.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til _ vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ligger helt på grensen til forhøyet fuktnivå. Det er observert dobbel dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Det ble registrert fukt bak plast mot grunnmur. Ukjent årsak, bør ses i sammenheng med observasjoner gjort rundt drenering utvendig samt økt fare for kondensproblematikk grunnet konstruksjonens oppbygning. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes. Konsekvens/foreslått tiltak er at det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, omfang, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som er nødvendige.

Innvendige trapper:
- Tilstand: Det er registrert knirk i større deler av trappen. Knirk oppstår som regel som følge av bevegelser og friksjon mellom trappens konstruksjoner grunnet årsaker som ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon alene. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av auditiv (lydmessig) betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

Etasjeskiller og gulv på grunn - Kjeller :
- Skjevhetsmåling: Basert på en skjønnsvurdering er det valgt å kun utføre skjevhetsmåling i kjellerstue, men i to forskjellige retninger. Begrunnelsen er at stuen er det eneste rommet som anses som velegnet for måling, basert på størrelse og utforming. Det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Yttervegger inkl. fasader:
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Konsekvens er at slitasjen reduserer kledningens beskyttelse, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer.
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på entrédør: Døren viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold. Det registreres følgende avvik på ytterdør: Døren viser symptomer på slitasje, og det registreres tegn på svelling (oppfuktning) i dørbladet. Det er ikke registrert tegn på større skader, men konsekvens er usikker fremtidig funksjon, og forholdet peker på behov for tiltak. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning.

Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst.
- Takkonstruksjon: Det er registrert fuktmerker i undertak på innvendig side. Årsaken til fuktproblematikk er som regel sammensatte, men svekkelse I yttertaktekking vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Konsekvens av forhøyede fuktnivåer er risiko for uønskede følger som fuktskader eller lignende. Foreslått tiltak er at det iverksettes sanering (rengjøring og lignende tiltak) og videre overvåking, slik at lokal utbedring eller andre tiltak kan iverksettes hvis dette viser seg å være nødvendig. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge om det er behov for mer omfattende tiltak, eller om lokale utbedringer er tilstrekkelig.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Det er derimot ikke registrert lekkasjer eller andre symptomer på funksjonssvikt, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje. Konsekvens kan være risiko for utettheter/lekkasje. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Terrasse / platting:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, og pågående nedbrytning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og lokale reparasjoner, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene til terrassen bærer ikke preg av faglig god utførelse, med den risiko dette innebærer. Konsekvens er at forholdet kan påvirke både funksjon, kvalitet og levetid negativt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning på bakenforliggende konstruksjoner. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Drenering:
- Terrengfall fra grunnmur: Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og det registreres enkelte områder med fall inn mot grunnmuren. Konsekvens er at forholdet kan være med å øke fuktbelastningen på grunnmuren. TG2 er valgt på bakgrunn av en skjønnsvurdering av det samlede risikobildet forholdet vurderes å utgjøre i dette enkelte tilfellet, og avviker fra bestemmelsene i NS 3600.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Konsekvensen er at konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Konsekvens er at forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

- Kjøkken: Endret til åpen løsning med ny innredning og hvitevarer (unntatt oppvaskmaskin), nytt tak, vegger og gulv.
- Stue: Overflateoppussing med nytt tak, vegger og gulv, lydbøyler i tak.
- Soverom: Tok ned lettvegg og endret fra to til ett + laget klesskap, installerte lydbøyler. Nytt tak, nye vegger og nytt gulv. Installert skjult elektrisk anlegg i alle disse rommene.
- Gang: Overflateoppussing og nye elektriske kabler/stikkontakter/lysbrytere (ikke skjult), nytt tak og gulv.

Fra Egenerklæringen:
- 2019: Tilkobling varmepumpe, stikkontakt ute. (Nesodden Elektro AS)
- 2020: Nytt gulvdekke på balkongen (egeninnsats)
- 2020: Nye ledninger, stikkontakter og lysbrytere på soverom og i entreen. Tilkobling takbelysning i entreen. (Nesodden Elektro AS)
- 2021: Nye ledninger, stikkontakter og lysbrytere på kjøkken, samt nødvendig arbeid for stekeovn, komfyr og kjøleskap. (Nesodden Elektro AS)
- 2024: Nye ledninger, stikkontakter og lysbrytere på stue, samt stikkontakt og vegglampe på balkong. (Nesodden Elektro AS)

Stue og kjøkken i åpen løsning
Stue, spisestue og kjøkken ligger i en åpen, praktisk og meget hyggelig løsning. Stuen får godt med naturlig lys fra store vinduer, og er malt i pene, tidsriktige farger. Her er det plass til en romslig sofagruppe, og en hyggelig krok der man kan slappe av med god musikk og en bok. En moderne/stilfull peisovn bidrar til en koselig og varm atmosfære.

Moderne IKEA kjøkkeninnredning fra 2021 med glatte fronter i to forskjellige farger og benkeplate med laminat og nedfelt kjøkkenvask. En praktisk kjøkkenøy skaper et naturlig skille mot spisestuen. Ventilator er innebygd i innredning/platetoppen. Det er montert laminert plate over kjøkkenbenk, samt belysning og stikkontakter under overskap. Integrert stekeovn, platetopp, kjøleskap m/fryser samt frittstående oppvaskmaskin medfølger. Automatisk vannstopper med fuktsensor er montert under benk.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Soverom
Boligen har ett soverom. (Tidligere 3)

Bad
Pent flislagt bad fra ukjent årstall med gulvvarme. Det er montert downlights i tak som gir godt lys. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med armatur. Det er montert speil med overlys og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett. Naturlig avtrekksventil på vegg.

Kjellerstue
Vindeltrapp fra stuen ned til kjellerstuen, rommet er byggesøkt som bod og ikke omsøkt eller godkjent til varig opphold.

Teknisk/VVS
- Vannrør av kobber og plast
- Vanninntaksrør i kobber
- Synlige avløpsrør i plast og støpejern
- Stakeluke er plassert i kjellerbod
- Stoppekran er plassert i kjellerbod
- Automatisk vannstopper med fuktsensor på kjøkken
- Varmtvannsbereder på 200L (fra 2003) plassert kjellerbod
- Varmepumpe i stue fra 2019
- Opplegg for vaskemaskin i bod, kjeller
- Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Vegger: Malte flater, fliser
Gulv: Parkett, laminat, fliser
Himling: Malte flater, takplater

Annet fast inventar
- Røykvarslingsutstyr
- Brannslukningsutstyr

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke:
Vegglampe på stue. Gitarholdere på veggene.

Elektrisk oppvarming via stedvise panelovner samt peisovn med glassdør og varmepumpe (2019) i stuen.
Gulvvarme i bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Sikringsskap
Sikringsskap plassert i gang utenfor leiligheten.
Anlegget er sikret med automatsikringer.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden byggeår. 

Det foreligger ferdigattest på fasadeendringer og etablering av nedgravde avfallsbrønner datert 02.05.2024.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Leilighetens planløsning avviker fra opprinnelige byggetegninger. I de originale tegningene var dagens hovedsoverom opprinnelig godkjent som to separate soverom, men er i dag slått sammen til ett soverom samt garderobe. På de opprinnelige tegningene var kjøkkenet et lukket rom, og ikke i delvis åpen løsning mot stuen slik planløsningen fremstår i dag, det var godkjent et soverom der spisestuen er plasser i dag.

Kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggetegninger, og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Det gjøres oppmerksom på at slike bruksendringer i de fleste tilfeller utløser nye byggtekniske krav til for eksempel dagslys, utsyn og rømningsvei. Det er ikke tatt stilling til om dagens krav er oppfylt, eller om bruksendringen vil kunne godkjennes av kommunen. Forholdet må undersøkes videre.
Det er bygget platting, denne dekker over deler av vinduene til u.etg.
Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 8506, tinglyst 26.09.1990, type heftelse: Erklæring/Avtale Panterett til sameiet

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser:
21.06.1976 - Dokumentnr: 4896 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Overført fra: Knr:3212 Gnr:4 Bnr:211
Gjelder denne registerenheten med flere
Forklaring: Rett for e-verket til å montere, vedlikeholde og drifte høyspent trafokiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Det foregår for tiden opparbeidelse og utvidelse av Tangenveien (fv157) med gang- og sykkelvei. Denne er forventet ferdigstilt høsten 2026.

Det er observert løse kabler i bod og ufagmessige arbeider på el-anlegget i kjeller. Slike forhold kan innebære skjulte feil, brann- og støtfare, og er ulovlige. Anlegget må derfor kartlegges av fagkyndig. Det er også registrert forhold som tilsier behov for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget for å avdekke tilstand, feil og nødvendige tiltak. Videre er det funnet åpenbare mangler ved brannskillende konstruksjoner, og kjellerstuen tilfredsstiller ikke krav til brannskille mot fellesarealer. Arbeid på slike konstruksjoner er søknadspliktig og krever spesialkompetanse.
Entré- og ytterdør mot felles gang oppfyller ikke branntekniske krav. Forholdene utgjør en klar brann- og sikkerhetsrisiko og krever umiddelbare tiltak samt en utvidet brannteknisk kontroll av fagpersoner.

Boligen ligger svært sentralt til på Tangen med kun få minutters gange til Tangen senter. Det er kort gangavstand til både barneskole, ungdomsskole, barnehager og friareal, samt alle servicefunksjoner. Tangenten, Nesoddens kommunesenter, huser bibliotek, helsestasjon, kafé og kommuneadministrasjon.

Fra Nesoddtangen brygge er det hyppige båtavganger innover til Aker Brygge og Lysaker, noe som gjør stedet attraktivt for pendlere. Videre er det kort vei til sjøen mot både øst og vest, og til Kyststien som strekker seg langs store deler av Nesodden. Populære badeplasser i gangavstand er blant annet Oksval, Hornstranda og ikke minst Strandpromenaden som er en del av Flaskebekks strandlinje.

Det finnes også gode muligheter for sportslige aktiviteter i området, med bl.a. flere fotballbaner, friidrettsbane, tennisbaner, liten slalåmbakke og lysløype med et rikt oppmerket tur-nett. Nesodden IF benytter Berger idrettspark som ligger ved Nesodden videregående skole.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Kiwi og Coop Extra, og ønsker du ytterligere servicetilbud har Tangen senter stor Menybutikk, vinmonopol, apotek, samt et godt utvalg av andre butikker og velværetilbud. Vinterbro, Ski og Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon eller bil.

Nærmeste bussholdeplass er Tangenåsen som ligger ca. 150 meter fra boligen. Fra Nesoddtangen brygge tar båten deg til Lysaker på ca. 8 min og til Aker brygge på ca. 23 minutter. Ved å benytte bil fra Tangen Sentrum tar det ca. 5 min til Nesoddtangen, 24 min til Vinterbro Senter, 28 min til Drøbak, 28 min til Ski og 45 min til Oslo S.

Ta av ved Nesset og følg fv 156 mot Nesoddtangen. Ta til venstre i rundkjøringen ved Granholt og følg Vestveien oppover. Ta til høyre inn til eiendommen rett før Blomsterveien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger. Se også google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiendommen har skoletilhørighet til Nesoddtangen barneskole og Tangenåsen ungdomsskole, som begge ligger innen kort gangavstand fra boligen. Steinerskolen har beliggenhet ca. 1,7 km fra Tangen Sentrum, og kan nåes gående gjennom Blåbærstien. Nesodden videregående skole ligger på Hellvik. Kommunen har et godt utvalg av både private og kommunale barnehager, hvorav flere ligger i nærområdet.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 11 681 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med blant annet grus, diverse støttemurer, biloppstillingsplass, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.
Disponibel del av tomten er opparbeidet med gressplen, stenheller, blomsterbed og plantekasser.

En biloppstillingsplass nærmest huset samt gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst fra fylkesvei 157.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger fram til siste forgreiningspunkt inn til seksjonen.

Eiendommen er i kommuneplan for 2022-2046 avsatt til kombinert bebyggelse og anleggsformål, bevaring kulturmiljø, bevaring naturmiljø, blå/grønn struktur, veg med krav til felles planlegging.

Deler av sameiets eiendom ligger i område regulert til boligbebyggelse, fortau og annen veggrunn - grøntareal.
Navn på plan: FV 157 Flaskebekk - Granholt datert 03.02.2016.

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter)
Id 20240234
Navn Detaljregulering for Granholt
Status Planlegging igangsatt
Plantype Detaljregulering

Id 20240235
Navn Områdeplan for Oksval-Ursvik innenfor vekstgrensen
Status Planlegging igangsatt
Plantype Områderegulering

Id 20240236
Navn Områdeplan for Oksval-Ursvik utenfor vekstgrensen
Status Planlegging igangsatt
Plantype Områderegulering

Id 20240237
Navn Detaljregulering for utvidelse av Tangen Senter
Status Planlegging igangsatt
Plantype Detaljregulering

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Områdeanalyse for eiendommen som megler har mottatt viser:
Radon: Eiendommen ligger i et område med middels til lav aktsomhetsgrad for radon.
Støysone: Eiendommen ligger i et område med gul/rød støysone (støy fra Vestveien)

Kommunale avgifter er kr 19 631,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Vann og avløp faktureres etter forbruk.

Fellesutgiftene er kr 4 130,-/md. og inkluderer: Felles byggforsikring, diverse vedlikehold, Fiber med Bredbånd fra Telenor, betjening andel fellesgjeld, drift/forretningsførsel.

Sameiet har avtale med Telenor om bredbånd, pakke Frihet S. Det er mulig å velge å ha kun bredbånd eller også tv.
Selger har kun avtale om bredbånd Telenor 1000/1000 Mbit, som dekkes av fellesutgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7290,- for 2025 (7 555 kwh for 2025).

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 055 640,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 222 560,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 17 576,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 266 125,- pr. 26.02.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 11 645 652,- pr. 28 02 2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 7,45%
Lånets løpetid: 01.01.2021-15.03.2050

5 000 000,00 Prisantydning
266 125,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 266 125,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

131 650,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
142 690,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 408 815,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Silje Hårstad og Justin Kimball

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Tangenåsen Sameie.
Sameiet består av 44 boligseksjoner.
Adresse til sameiet er: Vestveien 7-11, Blomsterveien 8-10 og 15-21, samt Kløverveien 15.
Forretningsfører er Bori BBL, tlf. 23 89 10 20.
Nettadresse: tangenasen-sameie.styret.com
E-post styret: tangenasen@gmail.com
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet.

Selskapet er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader. Dette vil kunne medføre økte felleskostnader for de øvrige eiere.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsprovisjon er kr 53 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt markedspakke  kr -3 000,00
Kunderabatt visning  kr -3 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nesodden kommune kr 5 397,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 23 358,00
Foto  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 51-0005/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nesodden
Vestveien 51, Tangen Center, 1452, NESODDTANGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR51.265

Sist oppdatert: 13. mars 2026 kl. 15:36