Påskeveien 43

Påskeveien 43, 4823 NEDENES
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 430, bruksnummer 149
Andelsnummer 43, Borettslaget Fjellheim, organisasjonsnummer 986190317

Totalt bruksareal BRA: 119 kvm

BRA-i:
Enebolig i kjede:
1. etasje 72 kvm: Gang, kjøkken, stue, soverom, bad/vaskerom og bod/kott.
2. etasje 40 kvm: Gang, bod og soverom.

BRA-e:
Enebolig i kjede:
1. etasje 7 kvm: Utvendig sportsbod.

Åpent areal:
Enebolig i kjede:
1. etasje 38 kvm: Terrasse på fremsiden.
2. etasje 36 kvm: Terrasse på baksiden.

Arealet i kott loftsetasje måles til 4m² (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal. Den delen av trappeåpningen som er større enn selve trappa er utelatt fra arealoppmålingen, dette utgjør ca. 2m². Garasje: Grunnet åpning mellom garasje til denne boligen og naboens, er arealet til garasjen utelatt fra arealoppmålingen. Garasjen kan ses under visning.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.04.2025 utført av Anticimex v/Halvard Grina. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende prosentfordeling er gitt i vedlagte tilstandsrapport:
64% = TG1, i orden
30% = TG2, alder, skade, slitasje mv.
0% = TG3, strakstiltak nødvendig
6% = TGIU, tilstand ikke undersøkt

Her oppsummeres eiendommens tilstandsgrad 2 i vedlagte tilstandsrapport, det henvises til sidetall i tilstandsrapporten for utfyllende info:
Bad/vaskerom: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restelevetid er usikker. Det er stedvis motfall på gulvflater utenfor dusjsonen, fare for vannansamling. Se s. 8.
Kjøkken: Det er registrert fuktmerke og svelling i parkett i området som er tiltenkt kjøleskap. Årsak er antakelig vannsøl som følge av eldre kjøleskap, det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet. Se s. 9.
Øvrige rom: Salt/kalkutslag som følge av fuktvandringer er stedvis registrert på vegger/grunnmur mot terreng. Årsak er svakheter med drenering. Vegger bør ikke lukkes/kles igjen før fukttilførsel er stoppet, men være åpne slik som da takstmann var her. Kaldtloft er ikke inspisert. Se s. 9.
Rom under terreng: Det ble registrert svelling i parkett ved dør og vindu i stue. Vannsøl er antatt årsak (skosøl). Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier under befaring. Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmur på en side av boligen. Dampsperre ble registrert. TG2 settes for å belyse risiko. Det ble ikke målt forhøyede fuktverdier. Se s. 10.
Innredet loft: Konstruksjonen er lukket, det er ikke observert skader/symptomer på befaring, men oppfølging med jevnlig ettersyn er anbefalt og TG2 settes for å belyse risiko.
Uinnredet loft: Det er ikke tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft. TG2 settes for å belyse risiko ettersom takstmann ikke har sett loftet selv. Se s. 11.
Etasjeskiller: Skjevhetsmåling viser noe merkbare skjevheter i boligen. Se s. 11.
Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid. Se s. 12.
Elektrisk anlegg: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider. Med bakgrunn i dette anbefales det generelt en utvidet elkontroll av kvalifisert elektrofaglig person.
Fasade inkl. kledning: Nedre del av enkelte kledningsbord på gavlveggene ned mot tak/vannbord er oppsprukket og råteskadet. Utbedring bør iverksettes. Se s. 13.
Yttertak: Det er stedvis registrert svertesopp på vindskier, gesimsbord og takrenner. Rengjøring anbefales.
Terrasser: Stedvis registrert svertesopp på terrasse 1. etasje, og det er registrert etterslep på vedlikehold på terrasse på baksiden fra 2. etasje. Se s. 14.
Drenering: Alder tilsier at det kan komme tiltak på drenering. Se utfyllende tekst på s. 15.

Selger har fylt ut egenerklæringsskjema i forbindelse med salg, men selger har ikke selv bodd i boligen:
11. GH bygg Arendal satt opp ny terrasse med rekkverk i 2018 (det står 2019, men selger fant kvittering i etterkant av utfylling av skjema).
Ellers ingen kommentarer.

Både egenerklæringsskjema og tilstandsrapport er vedlagt salgsoppgaven og interessenter bes om å sette seg godt inn i dokumentene før visning.

Følgende hvitevarer medfølger: Komfyr og oppvaskmaskin.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk og vedfyring. Det er peisovn, panelovner og varmekabler på gulv i stue og på baderommet.

Det foreligger ferdigattest på Nybygg Påskeveien, bygg A, B, C, D, E, F, G, H, I, J datert 22.08.2002. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Tegninger mottatt fra kommunen datert 22.11.1999.
Det foreligger også ferdigmelding for vann/avløp.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
4203/430/149:
16.03.1999 - Dokumentnr: 1770 - Bestemmelse iflg. skjøte
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
D.brn kan bare overdras bebygd
Meglers kommentar: Generell tilgang for kommunen å vedlikeholde mv. alt av ledningsnett (typisk v/a, strøm mv). Megler har ikke innhentet dokumentet som er tinglyst på hovedbølet.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Takstmann tok utgangspunkt i byggeår 2000, ut i fra papirer ser det ut til å stemme, men tegninger av boligen ble godkjent november 1999, det kan derfor ha blitt påbegynt i 1999, samt ferdigstilt i 2000.

Megler har fylt ut en enkel energiattest, det kan være mindre avvik i denne.

Solrikt og fint beliggende bolig med flotte uteplasser, sentralt på Nedenes i attraktivt boligområde. Kort vei til gode bussforbindelser både retning Arendal og Grimstad, dagligvareforretninger, treningssenter, frisør, apotek og flotte turområder. Det er også kort avstand til båthavn og fine bademuligheter i elva eller sjøen. Til Arendal eller Grimstad sentrum tar det ca. 10 minutter i bil fra boligen. Området byr på opparbeidet uteområder med koselige gater, samt felles grillplass. Fellesområdet tas vare på av vaktmester og beboere i borettslaget. Det er gang-og sykkelsti hele veien til butikker og helt inn til Arendal sentrum. På Nedenes er det også bruktbutikk, Bunnpris, Kiwi, Rema 1000, Europris og mye mer ca. 600-700 meter unna boligen.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Tomten består av fellesarealer. Her har man flotte hager, opparbeidet uteområder og asfalterte veier. Alt er tilrettelagt for en enkel hverdag i et velstelt område.

Det tilhører en garasjeplass og foran denne er det plass til ett par biler til. Ellers er det gjesteparkering i området.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Området er regulert og avsatt til boligformål mv. Området mellom borettslaget og veien er avsatt til grøntformål. Det er satt av til fremtidig bebyggelse nedenfor Påskeveien 10 og 12, samt Påskeveien 4 og 2 er satt av til "område for særskilt angitt allmennyttig formål" hvor man finner Nedenes Bedehus/Norkirken Nedenes/barnehage.

Påskedagsheia er under utbygging.

Følgende dokumenter er mottatt fra kommunen:
Bestemmelser for Påskedagsheia boligområde B1-B2 datert 14.06.2018.
Planbestemmelser for Påskedagsheia datert 25.06.2008.
Reguleringsplan for del av Natvig- Nedenes Felt B datert 03.11.1997.
Bestemmelser til detaljregulering for påskedagsheia boligområde B1 - B2.
Alle dokumenter kan mottas av megler ved henvendelse.

Melding om påbegynt planarbeid for gnr./bnr. 428/83, 428/969 og 428/970 med noe tilliggende areal. Kunngjøring om oppstart av detaljert reguleringsplan for Huldrevei 2. Området er i dag satt av til boligformål og LNF. Det skal der legges til rette for ca. 15-25 boliger, samt tilhørende adkomst og parkering. Melding utsendt 13.05.2014.

Varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid Nedenes Bydelssenter Torg. Området skal detaljreguleres til fordel for å sikre etablering av torg, sikre etablering av boenheter over forretningsareal der det er egnet for boligbebyggelse fra bl.a. støyforhold, flytting og sentralisering av regulert lekeareal, øke maks. forretningsareal, etablering av p-plasser til kollektivsentral og kirke, regulering av fortau langs fylkesvei 180. Dette gjelder området ved Kiwi, Rema 1000 og områdene rundt. Varselet er datert 18.03.2014.

Felleskostnadene er kr 11 239,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, kabel-tv, vaktmestertjenester, avsetting til vedlikehold, Arendal boligbyggelag (forretningsførsel), bygningsforsikring, brøyting med mer.
Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt gjøres dette årlig ved behov.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renten.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter på felleslån kr. 3.731,-
Avdrag IN lån kr. 1.359,-
Fellesutgifter kr. 4.358,-
Rentekostnader andel fellesgjeld kr. 698,-
Avdrag andel fellesgjeld kr. 444,-
TV & internett kr. 649,-

Annet:
Strømforbruk (forbruk er ikke kjent).
Boligen er tilknyttet Canal digital (kabelTV) og T-We Telenor (internett).

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.
Det er ikke kjente kommende påkostninger/økning av felleskostnader pr. i dag. I 2024 gikk borettslaget kr. 100.000,- i pluss, mens det for 2025 er estimert et pluss på kr. 36.000,- i budsjett.

Formuesverdi for 2023 var kr 609.227,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2.436.907,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 31.191,- pr. 03.04.2025.
Andel fellesgjeld er kr 931.535,- pr. 03.04.2025.

Lånenummer: 63118124962, Nordea Bank ASA:
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 03.04.2025: 5,75% pa.
Antall terminer til innfrielse: 94.
Saldo per 03.04.2025: Kr. 13.296.762,-.
Andel av saldo: 784.100,-
Første termin: 30.12.2019: Første avdrag 30.12.2024 (siste termin 30.09.2048).
Flytende rente.
IN-lån. Lånet kan innfris om ønskelig.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) på ovennenvte lån. Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Lånenummer: 63118134593, Nordea Bank ASA, filial i Norge.
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 03.04.2025: 5,75% pa.
Antall teminer til innfrielse: 67,6.
Saldo per 03.04.2025: 3.980.754,-.
Andel av saldo: 147.435,-
Første termin/første avdrag: 30.06.2022 (siste termin 31.01.2042)
Flytende rente.
Ikke IN-lån, kan ikke innfris.

2 050 000,00 Prisantydning
931 535,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 981 535,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 992 575,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

M/fullmakt Signe Line Lundstrøm

Fjellheim borettslag ligger pent til med store fellesområder med opparbeidet områder som inkluderer fine grøntarealer, asfalterte veier, boliger i rekke og leiligheter.

I følge vedtekter er det vilkår til bla.a. at ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel. Erverver skal godkjennes av borettslaget, men det kan likevel ikke nektes uten saklig grunn til det.

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Fjellheim. Borettslaget består av flere boliger.
Forretningsfører er Arendal Boligbyggelag, tlf. 37 00 54 50.

Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Pris for å benytte forkjøpsretten er kr. 7.882,-. Denne belastes kjøper (den som benytter seg av denne).

Bare personer som er andelseiere i boligbyggelaget kan være andelseiere i borettslaget. I tillegg er det et vilkår fra borettslaget at vedkommende:
• Har fylt 50 år
• Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel

I vedtekter fremgår ansvarsoversikt for eiendommene. Den enkelte andelseier skal holde boligen, andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slik som vinduer, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntaktssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vask, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. Andelseier har ansvar for vedlikehold av boligens uteplass/balkong, verandaer og levegger. Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reperasjoner og utskifting av rør, varmekabler, vannklosett, tapet, gulvbelegg, vegg-,gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer m.m. Se vedtekter i sin helhet for en fullstendig oversikt. Vedtekter er vedlagt salgsoppgaven. I vedtekter fremgår også borettslagets vedlikeholdsplikt som i hovedsak gjelder utvendig bygningsmasse.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,65% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 8.500,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,-
Visninger: kr 500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 47-0064/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
950007613
Oppdragets KR-kode KR47.2564

Sist oppdatert: 29. april 2025 kl. 13:41