Henrik Sørensens vei 11

Henrik Sørensens vei 11, 1065 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 107, bruksnummer 773, ideell andel 1/1
Andelsnummer 21, Ellingsrudåsen Borettslag, organisasjonsnummer 848616672

Totalt bruksareal BRA: 45 kvm

BRA-i:
1. etasje 43 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken, soverom

BRA-e:
U. etasje 2 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
1. etasje 6 kvm: Balkong

Boligen disponerer en kjellerbod merket med nr. 1021. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.05.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur og betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2 er gitt på følgende punkter:
Bad:
TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og slitasjegrad samt registrerte avvik:
-Deler av sluket er fra byggeår. Usikker løsning med tanke på klemring og slukmansjett. Dette kan medføre lekkasje i konstruksjonen. Vann- og avløpsrør samt sluk fra eldre årstall er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. Ingen/redusert tilkomst til fordelerskap, noe som medfører at det ikke er mulig å verifisere om utførelsen er korrekt, eller om det foreligger feil eller mangler. Våtrommet har mekanisk tilluft og ikke avtrekk fra rommet. Tettedetaljer ved avløpsrør tilknyttet servant er usikker. Det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt og utførelsen bærer stedvis preg av ufagmessig utførelse, med den risiko dette innebærer.

Kjøkken:
-Varmtvannsbereder:
På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid.

Tekniske anlegg:
-Vannrør:
Skjulte vannrør er av ukjent type, alder og tilstand. Bygningsdelen er ikke tilgjengelig for undersøkelser. Restlevetiden er ukjent.
-Hovedstoppekran:
Stoppekran er ikke lokalisert. Stoppekran må lokaliseres og tilkomst etableres. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.
-Avløpsrør:
Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand. Bygningsdelen er ikke tilgjengelig for undersøkelser. Restlevetiden er ukjent.

Elektrisk anlegg:
Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om resterende TG2. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
-Leier ladeboks fra Elaway
-Ble montert fibernett i mars

Boligen er ikke modernisert/påkostet i eiers eiertid.

Velkommen til Henrik Sørensens vei 11, en hjørneleilighet beliggende i høy første etasje. Leiligheten har en fin intern beliggenhet i sameiet, med utsikt inn mot fellesarealene. Innvendig fremstår leiligheten som moderne og lys, med smartplanløsning og soverom bort fra hovedveien. Fra stuen er det utgang til en balkong på på 6 m² med gode solfohold fra kl. 10-18. Leiligheten har et stilrent kjøkken med hvite, slette fronter og integrert oppvaskmaskin og komfyr, samt nedfelt induksjonstopp. Det er for øvrig god plass til oppbevaring i garderobeskap i gangen, og i medfølgende kjellerbod. Det er også en parkeringsplass med el-billader på borettslagets fellesareal.

E N T R É
Velkommen inn i en romslig entré med et stort plassbygget garderobeskap til å henge fra seg klær og sette fra seg sko. Det er også plass til en puff hvor man kan sette seg ned. Det er callinganlegg med kamera og entrédør med sikkerhetslås i brannklasse B30. Gulv av laminat som følger deg fra gangen og inn på soverommet og videre til kjøkkenet og stuen.

S T U E
Stuen gir en særdeles god romfølelse med et stort vindu og takhøyde på 2,5 meter. Det store vinduet slipper inn rikelig med naturlig lys som gir lave strømkostnader. Det er malte vegg- og himlingsflater og downlights. Stuen har naturlige soner for sofakrok, spisebord og TV-benk. Stuen har også gulvvarme.

B A L K O N G
Fra stuen er det utgang til leilighetens herlige sydvendte balkong på ca. 6 kvm. Her kan årets varme dager nytes rett utenfor egen stue i fredfulle og grønne omgivelser. Balkongen føles som en naturlig forlengelse av stuen, spesielt på sommerstid. God plass til sittegruppe og grill.

K J Ø K K E N
Kjøkkeninnredning med slette fronter. Benkeplater av laminat. planlimt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Flislagt mellom kjøkkenbenk og overskap. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Integrert oppvaskmaskin og komfyr samt nedfelt induksjonstopp. Ventilator i overskap. Synlige avløpsrør av plast. Varmtvannsbereder på ca. 120 liter fra 2009 plassert i benkeskap. Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Integrerte hvitevarer

S O V E R O M
Romslig og lunt soverom med plass til dobbeltseng og garderobeskap, vendt vekk fra hovedvei. Her vil du ikke bli plaget av støy om nettene.

B A D
Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himling av malt flate med downlights og vegghengt servantskap med skuffer. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil og overbelysning på vegg over servant og skap på vegg over vaskemaskin. Dusj på gulv med skyvedør av glass. Dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånd- og regndusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Videre er det opplegg for vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følgende kan medfølge etter avtale:
-Utemøbbler
-Sofa
-TV-bord
-Seng
-Klesskap
-Vaskemaskin
-Kjøleskap
-Barstoler

Følgende følger med:
-Integrerte hvitevarer

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 
Gulvvarme i alle rom.

Det foreligger ferdigattest datert 01.06.1975. Det foreligger også ferdigattest for rehabilitering av blokken datert 02.01.1997. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunen mottok søknad om sporadisk innglassing av balkonger 11.08.1997, hvor søknaden ble godkjent 28.01.1998 og med videre igangsettelsestillatelse 05.09.2000. Saken ble avsluttet uten at borettslaget søkte om ferdigattest for tiltaket. Noen leiligheter har innglasset balkong, men ikke denne.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Henrik Sørensens vei 11 ligger i et hyggelig boligområde på Karihaugen/Ellingsrud i Oslo kommune, med nærhet til skoler for alle alderstrinn, barnehager, god offentlig kommunikasjon og et rikt utvalg av servicetilbud.

Området har kort gangavstand til Østmarka med badevann, turstier, sykkelveier, lysløyper og skiløyper mot Mariholtet, noe som gir gode rekreasjonsmuligheter både sommer og vinter. Ellingsrud idrettspark og friområde ligger idyllisk til på Ellingsrudflaten og rommer flere fotballbaner, tennisbaner og en flerbrukshall. Det er videre kort vei til lekeplasser, Furuset bad, lite alpinanlegg på Lindeberg, ishockey på Furuset og treningssenter m.m. Verdensparken som ligger på Furuset, har benker, griller, hinderløype, frukt- og bærhage, lekelandskap og bekk. Fra eiendommen er det også kort vei til Lørenskog med kjøpesenter, kulturhus, kino og bibliotek.

I Lørenskog ligger verdens største og mest avanserte skihall "SNØ". Med en størrelse på ca. 40 000 kvadratmeter er det en arena med perfekte forhold for langrenn, alpint og freeski året rundt. Her finner du også kjente merkevarer innen sports- og fritidsmote, samt en butikk som spesialtilpasser utstyret til deg. I samme bygning har JumpYard trampolinepark nylig åpnet. For nærmere informasjon, se www.jumpyard.no. Losby Gods og golfbane ligger også i Lørenskog, med sine 9 og 18-hulls golfbane, driving range, putting green og nærspillsområde.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Rema 1000 og Kiwi. Ønsker du ytterlige servicetilbud har man Metro, Triaden og Furuset senter 5 minutter unna med bil. Videre har man Ikea og Alna Senter, som alle ligger en kort kjøretur unna. Strømmen Storsenter ligger også godt innenfor rekkevidde, med et rikt og variert utvalg. Her bor du med andre ord med enkel tilgang til det aller meste av det du skulle ha behov for i hverdagen.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og T-bane, hvorav nærmeste holdeplass er bussholdeplassen "Karihaugen" ligger ca. 4 min gange unna, der det går forskjellige busslinjer til blant annet Oslo bussterminal, Majorstuen, Lørenskog stasjon og Lillestrøm. Både Lørenskog og Lillestrøm har toglinjer som kan benyttes av reisende. Med bil tar det ca. 7 min til Lørenskog, 10 min til Strømmen, 14 min til Lillestrøm, 20 min til Oslo S og 29 min til Oslo lufthavn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Ellingsrudåsen barneskole som ligger kun 550 meter fra boligen. Elever går videre til Ellingsrud ungdomsskole som ligger 800 meter fra skolen. For øvrig flere barnehager i nærområdet. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 47 711 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområder er pent opparbeidet med blant annet asfalterte adkomst- og internveier, plenarealer, busker og trær.

Leiligheten disponerer biloppstillingsplass nr. 1021 på felles utendørs biloppstillingsplass som ligger rett utenfor inngangsdøren. Det er etablert montert ladeboks til el-bil. Kostnader til vedlikehold og strøm dekkes av den enkelte andelseier. Strøm betales etter målt forbruk der måler er installert, eller ved et beløp fastsatt av styret dersom det ikke er egen måler. Leiekostnaden er kr. 329,- ekskludert strøm. Det er mulig å kjøpe ladeboksen for kr. 19.900,-.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Videre er det flere parkeringsplasser for gjester like ved blokken.

Styret har for ikke lenge siden inngått avtale med Hyre om bildelingstjeneste. Styret ser på dette som en fordel både når det gjelder beboere og et lite tilskudd til borettslagets økonomi, da de har leid ut 6 plasser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private internveier på borettslagets eiendom.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger med tilhørende anlegg i henhold til bebyggelsesplan 26069 datert 07.08.1969 med tilhørende bestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer 202019844 - Reguleringssak. Gjelder Harald Sohlbergs vei 17 - Dialogfase før politisk behandling - Ellingsrudåsen skole. Oslobygg KF foreslår å omregulere Harald Sohlbergs vei 17 for å rive eksisterende skole og erstatte den med nybygg. Skolen videreføres som 3-parallell barneskole med inntil 630 elever. Spesialavdelingen, Arken, skal utvides til 16 elevplasser. Det foreslås nybygg i 4 etasjer fordelt på to volum som forbindes med en passasje. Skolegården skal oppgraderes og tilrettelegges for de ulike aldersgruppene ved skolen. Spesialavdelingen vil også få et eget uteområde som er skjermet fra resten av skolegården. Det er planlagt at oppdatert planforslag skal oversendes byrådsavdelingen innen 01.08.2024.

- Saksnummer 202020090 - Reguleringssak. Gjelder Harald Sohlbergs vei 7 og 9 - Mehargruppen AS foreslår å omregulere eiendommen fra ungdomsklubb og forretning til bolig, fritidsklubb, matbutikk, torg, møteplass, snarvei, gang- og sykkelvei, servering og andre utadrettede virksomheter. Planforslaget innebærer at dagens ungdomsklubb blir værende. Det bygges i tillegg en boligblokk på åtte etasjer med matbutikk i første etasje, et nytt serveringslokale, offentlig torg og lokal møteplass. Parkering skal flyttes til parkeringskjeller og eksisterende snarvei oppgraderes med belysning. Høringsfrist er 19.08.2024.

- Saksnummer 202302012 - Reguleringssak. Gjelder Gamle Strømsvei 110 - Boliger, flerbrukshall og nærmiljøanlegg - Ellingsrud gård. Oppstartsmøte ble bestilt 07.02.2023 og det fremkommer her at Eierne av Ellingsrud gård ser ingen mulighet til å drive lønnsomt ridesenter på eiendommen. Flerbrukshall søkes regulert til "Offentlig eller privat tjenesteyting - flerbrukshall". Øvrig areal søkes regulert til "konsentrert småhusbebyggelse" og "nærmiljøanlegg". Det bevaringsverdige våningshuset beholdes som bolig. Ridehallen beholdes og tilpasses fremtidig bruk. Den kan benyttes til ridehall, paddel-baner, ballidrett eller lignende. Volumet til låven tenkes ombygget til boligformål. Det vil bli lagt vekt på å beholde tunet mest mulig intakt. Det er planlagt at planforslag skal legges ut for offentlig høring innen 24.03.2025.

- Saksnummer 201907514 - Reguleringssak. Gjelder Edvard Munchs vei 55 - Detaljregulering vedtatt 24.04.2024. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for en utvidelse av Ellingsrud ungdomsskole. Planforslaget åpner for økt elevkapasitet ved skolen, ved å utvide eksisterende bebyggelse med nybygg, tilbygg og påbygg.

- Saksnummer 202217508 - Byggesak. Karihaugveien 89 - 14.02.2023 ble det gitt rammetillatelse til oppføring av lager- og kontorbygning.

- Saksnummer 202005596 - Reguleringssak. Planforslag til offentlig ettersyn - Detaljregulering. Prem Partner II – Høybråten AS foreslår å omregulere Bjørnheimveien 26 fra kontor og lager, til boligformål. Planforslaget tilrettelegger for 32 nye boenheter i en 6. etasjer høy boligblokk, med maksimal utnyttelse på 4300 m2 BRA. Bygge henvender seg mot Karihaugveien og E6 i syd og eksisterende boliger i nord.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  3429,-  pr. mnd. og inkluderer:
-Fellesugifter kr. 2.241,-
-Rehab garasje kr. 140,-
-Internett kr. 273,-
-Trappevask 100,-
-TV kr. 187,-
-Kapitalkostnader lån 1 HABA01 kr. 488,-

Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig. Det ble vedtatt å øke felleskostnadene med 10% fra 01.02.2025, og det er ikke planer om flere økninger. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Borettslagets lån med lånenr. HABA01-83987208123 er avdragsfritt frem til 01.11.2026. Frem til denne dato betales dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke til kr 3 812,- pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6 000 kWh pr. år.

Boligen er tilknyttet Fibernett som leverandør av internett og kabel-tv. Avgift er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 759 354,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 037 417,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 13 906,- pr. 11.06.2025
Andel fellesgjeld er kr 201 860,- pr. 11.06.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 128 827 507,- pr. 02.12.2024 og lånevilkårene er:

Lånenr.: HABA01-83987208123
Restsaldo: 67 699 789,-
Andel av saldo: 106 440,-
Avdragsfrihet t.o.m: 01.11.2026
Restløpetid: 31 år 7 mnd.
Rentebetingelser: Flyt 5,50%

Lånenr.: HABA02-83987238197
Restsaldo: 6.919.822,-
Andel av saldo: 10 829,-
Restløpetid: 29 år.
Rentebetingelser: Flyt 5,50%

Lånenr.: HANBAN-83987202818
Restsaldo: 3.031.923,-
Andel av saldo: 4 751,-
Restløpetid: 16 år 5 mnd.
Rentebetingelser: Flyt 5,50%

Lånenr.: 2HANDE-83987190569
Restsaldo: 2.127.273,-
Andel av saldo: 3 332,-
Restløpetid: 10 år.
Rentebetingelser: Flyt 5,50%

Lånenr.: 2HAND4-83987145288
Restsaldo: 2.235.825,-
Andel av saldo: 3 498,-
Restløpetid: 7 år 8 mnd.
Rentebetingelser: Flyt 5,50%

Lånenr.: 2HAND5-83987174733
Restsaldo: 45.715.148,-
Andel av saldo: 71 553,-
Restløpetid: 17 år 4 mnd.
Rentebetingelser: Flyt 5,50%

Lån HABA01 83987208123 er en del av IN-ordningen og kan helt eller delvis nedbetales. Kr. 106 440,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 488,-. Dette forutsetter uendrede lånebetingelser.

3 350 000,00 Prisantydning
201 860,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 551 860,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 571 112,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Philip Bjerkeskaug Helseth

Leiligheten er tilknyttet Ellingsrudåsen Borettslag, og består av 496 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt på vilkår. Se husordensregler og det må søkes styret.
Borettslaget er medeier i sameiet Ellingsrudåsen vaktmestersentral.
Borettslaget er aksjeeier i Ellingsrudåsen Kabelnett A/S.
Tilgang til fellesvaskeri.
Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/ellingsrudasen/om

Foretatte påkostninger:
2023: Rens av ventilasjonssystemet.
2022: Rehabilitering av høyblokkene (HSV 5, 7, 9 og 11). Utskifting av tegl, vindu og balkongdør. Byttet viftemotor i alle blokker for ventilasjon. Omtekking av tak HS-11.
2020 - 2021: Installering av infrastruktur for lading av el-bil
2019 - 2020: Oppgradering av callinganlegget
2019: Gjennomført kontroll av el. tavler i fellesanlegg samt termografering. Dette er noe som blir gjennomført annenhvert år.
2017 - 2018: Rehabilitering av 7 punkthus. Nye takluker for brannsikring i hele borettslaget, med unntak av høyblokkene.
2009 - 2010: Rehabilitering av garasjeanleggene.
2006 - 2006: Gjennomført elektrisk kontroll i alle leiligheter. Foretatt el.kontroll av fellesanlegg, samt foretatt termografering av alle hovedtavler.
2005 - 2005: Avsluttet rør rehabiliteringen. Gjennomført maling av oppgangene i HSV 2-26, 15-35, 36-42, 28-32 og 37-43.
2000 - 2000: Utskifting av heiser.

Planlagte påkostninger:

Styret har i samarbeid OBOS Prosjekt utarbeidet en vedlikeholdsplan som omfatter hele borettslaget. Rapporten vil danne grunnlag for videre detaljert planlegging og gjennomføring av spesifikke tiltak.
Utdrag fra vedlikeholdsplanen:
- Ytterdører: Borettslaget bør vurdere montering av automatisk døråpner. Normalt kostnad er ca. 20 000,- pr. dør.
- Vann- og avløpsrør fra kommunalt nett inn til bygning. En utvidet vurdering av tilstand på rør anbefales.
- Det må forventes en større rehabilitering av rør- og våtrom og et forprosjekt med kartlegging bør igangsettes. Forprosjekt ca. kr. 300.000,-. Forprosjekt planlegges i 2025.
- Hovedsikringsstavler: Tavlene er utidsmessige og bør byttes. Eldre belysningsarmaturer bør byttes ut med LED-armaturer. Kostnad ca. kr. 8 mill
- Personheiser: En utredning av heiskonsulent anbefales. Tilstandsvurdering av heiser ca. kr. 75.000,-.
- System for avfall og gjenvinning: Det er meldt at søppelsjaktene bil bli stengt og etablering av nytt system for sortering av avfall må etableres. Kostnad ca. 1. mill. Kroner.
- Det finnes noen eldre dører i bygningsmassen som trolig ikke oppfyller kravet til røyk- og brannmotstand. Opprinnelige ståldører antas å ha svekket røyktetthet – rutine for kontroll av lukkemekanisme må etableres. Kartleggingen viser at det er 48 leilighetsdører, som ikke tilfredsstiller dagens brannkrav. Kostnad ca. Kr. 950.000,-.
- Solway: Det er spesielt garasjetak, som er på mange kvadratmeter, som egner seg til montering av solceller. I Henrik Sørensens vei 3 så har man estimert en strømproduksjon på 248 800 kWh pr år. Dette er en sak som borettslaget kommer til å jobbe med fremover. Dette vil være et viktig ledd i å redusere kostnader for bruk av strøm i fellesarealer og for andelseiere.

Andre planer for vedlikehold og oppgraderinger:
- Kantstein, veier, asfaltering: Styret i borettslaget skal i løpet 2024 innhente tilbud på utbedring av interne veier, kantstein, asfalt m.m. Forslag for plan til gjennomføring legges frem for generalforsamlingen 2025 for diskusjon og vedtak.
- Det er vedtatt å innhente tilbud på ny forretningsfører.

Det er foreløpig ikke fastsatt hva eventuelle økninger i felleskostnader vil bli for kommende prosjekter, men det bør forventes økning av felleskostnader og fellesgjeld.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.250,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 61-0097/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lørenskog
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR61.2497

Sist oppdatert: 16. juni 2025 kl. 15:10