Rødbergveien 2A

Rødbergveien 2A, 0591 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 87, bruksnummer 8, ideell andel 1/1
Andelsnummer 153, Borettslaget Årvoll Øst, organisasjonsnummer 950011904

Totalt bruksareal BRA: 80 kvm

BRA-i:
4. etasje 63 kvm: Entré, 2 soverom, bad, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller4 kvm: Bod.
Loft 5 kvm: Bod.

BRA-b:
4. etasje 8 kvm: Innglasset balkong.

Loftsboden har et gulvareal (GUA) på 7,6 kvm, men 5 kvm er måleverdig areal. Ikke måleverdig areal (ALH) utgjør 2,6 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.04.2026 utført av Kenneth Pettersen v/ Takstkonsulent1 AS.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk bygget i 1956. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk og utfyllende bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak takform, tekket med takstein/plater e.l. (ikke besiktiget).
Vinduer med 2-lags energiglass, produsert 2014. Balkongdør med 2-lags energiglass, produsert 2014. Lyd- og brannklassifisert entrédør.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TILSTANDSGRAD 2 Avvik som kan kreve tiltak:

Tekniske installasjoner:
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Våtrom:
- Overflater vegger og himling: Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgrad settes av hensyn til alder.
- Overflater gulv: Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgraden settes av hensyn til alder.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi tg 0/1. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt til felles kanaler for bygget

Kjøkken:
- Overflater og innredning: Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder.

TGIU Ikke undersøkt:

Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning.

Våtrom:
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til Rødbergveien 2A! En lys og gjennomført 3-roms topp-/endeleilighet med balkong. Leiligheten holder god standard etter oppussing i 2020, da kjøkken og overflater ble oppgradert. Badet er pusset opp i 2009 i regi av borettslaget. Den innglassede balkongen gir bruksmuligheter større deler av året, og glassveggene kan selvfølgelig åpnes og skyves til siden. Her kan du flytte rett inn, og bo godt i et etablert og ettertraktet boligområde, med marka rett i nærheten.

Nærmere innhold:

ENTRÉ:
Innbydende entré med god plass til yttertøy og sko. Romslig skyvedørsgarderobe med speildører gir både rikelig oppbevaring og et luftig førsteinntrykk.

BAD:
Et pent, flislagt bad pusset opp i 2009, da borettslaget gjennomførte en omfattende rør- og våtromsrehabilitering. Gulvvarme og opplegg for vaskemaskin.
Badet er innredet med vegghengt klosett, servant nedfelt i innredning og dusjhjørne med svingbare glassdører.

KJØKKEN:
Stilren IKEA kjøkkeninnredning med glatte fronter fra 2020. Laminat benkeplate med nedfelt vask- og skyllekum. Belysning og fliser over benkeplaten. Overskap med takhøye foringer. Integrert koketopp, stekeovn, oppvaskmaskin, micro, fryseskap og kjøleskap. Ventilator over kokeplass.

STUE:
Stue med plass til blant annet sofagruppe, tv-møblement, spisebord og spisestoler. Store vindusflater slipper inn godt med lys. Utgang til vestvendt, innglasset balkong.

SOVEROM I:
Hovedsoverom av god størrelse med plass til blant annet dobbeltseng og nattbord. Praktisk skyvedørsgarderobe.

SOVEROM II:
Soverom som passer godt som barnerom, kontor eller gjesterom. Plass til seng, nattbord, skrivebord, kontorstol og garderobeskap.

BALKONG:
Vestvendt, innglasset balkong på 8 kvm med gode solforhold. Selger opplyser om sol fra ca. kl 13 - solnedgang sommerstid. God plass til utemøbler og grill.
Siden balkongen er innglasset blir den en forlengelse av stuen og varmelampen gjør at den kan brukes store deler av året.

DIVERSE:
- Vinduer med 2-lags energiglass, produsert 2014.
- Balkongdør med 2-lags energiglass, produsert 2014.
- Lyd- og brannklassifisert entrédør.
- Kjellerbod på 4 kvm og loftsbod på ca. 7,6 kvm gulvareal.
- Fellesvaskeri.
- Sykkelbod i kjeller.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer på kjøkken og vaskemaskin medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at kjøleskapet er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilknyttet felles varmesentral. Gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1956.

Det finnes verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i kommunens arkiver. Det finnes dog et arkivkort som henviser til at det ble gitt ferdigattest 30.11.1956. Iht. Oslo kommune er det rimelig å anta at saken har fått ferdigattest selv om det ikke finnes noen egen ferdigattest i arkivene.

Det foreligger ferdigattest på utskiftning av balkonger datert 05.04.2011, rehabilitering av våtrom, rør og sanitæropplegg datert 05.07.2010, installasjon av trappeheis datert 17.10.2012 og fasadeendring datert 21.09.2015. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger igangsettingstillatelse på innglassing av balkonger datert 25.01.2001. Saken ble henlagt uten ferdigattest ihht sluttnotat fra kommunen datert 20.06.2008.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet 1 bestemmelse om veg (kloakkledning, regulering av areal ifm. veggrunn/jernbanegrunn og gjerde), 1 skjønn, 2 erklæring/avtale (rett for kommunen til å anlegge og vedlike ledninger m.m., bestemmelse om trafostasjon/kiosk med flere bestemmelser) og 1 bestemmelse om vann/kloakk (adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler, rett til å legge og ha liggende hovedledninger med kummer på eiendommen).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i et attraktivt og veletablert område med nærhet til marka, butikker, barnehager, skoler og offentlig kommunikasjon.

Rett ved finner du inngangsporten til idylliske Lillomarka. Både varierte sykkelstier, koselige turstier, grusveier, Grefsenkleiva alpinanlegg og fantastiske skiløyper/lysløyper starter her. Alpinanlegget har bakker for både store og små. Hyppig preparering og lite folk i bakken, gir ofte nydelige skiforhold og til og med mulighet for pudderkjøring på de beste vinterdagene!
Trollvann og Linderudkollen med badevann og hoppbakke.
Linderudkollen med ny stadion. Her kan du nyte ferske langrennsløyper og snøkanonene sikrer utvidet sesong.
Grefsenkollen restaurant med dens unike og fantastiske utsikt og hyggelige atmosfære.

Nærmeste nabo er Årvoll Gård, som har kulturelle arrangement og aktiviteter for store og små. Gården har hester og høner.

Kort gange til nærsenter (Årvoll senter og Tonsenhagen torg) med matbutikker, apotek, frisør, koselig kafé og klesbutikk. Det er også kort vei til Evo treningssenter, rett ovenfor Årvoll senter.
Kort vei til offentlig kommunikasjon (buss), badedam, skoler og barnehager i området.
Kort kjøreavstand til Linderud senter og Storo senter.

Meget effektivt og godt kollektivtilbud, med bl.a. 25 , 26 og 31 bussen fra Stig holdeplass. (1 minutts gange unna leiligheten) Sistnevnte går døgnet rundt. Ca. 5 minutters gange unna ligger Bjerke, hvor du kan hoppe på ekspressbussene til sentrum eller flybussen til Gardermoen.

For deg som ønsker å bo sentralt med kort vei til det hverdagen krever, men samtidig i rolige og idyll.

Boligen sogner til Årvoll barne- og ungdomsskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Kilden barnehage (1-5 år) 4 min
Sletta barnehage (1-5 år) 5 min
Skauen barnehage (1-5 år) 5 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 29.455 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget har felles tomt opparbeidet med blant annet gressplener, trær, prydbusker og diverse beplantning. Fellesområder består av blant annet med sittegrupper, lekeapparater, sykkelstativer og asfalterte internveier.

Borettslaget Årvoll Øst har 164 parkeringsplasser for utleie til beboere i borettslaget.
Hver andel har kun lov til å leie en parkeringsplass.
Prisen er kr 1.800,- pr år og faktureres månedlig.
P-plassene følger ikke leilighetene. Ventelisteordning administreres av styret, søknad finnes på borettslagets nettside.

Lading av EL-bil:
Det er etablert 8 ladeplasser for elbil.
For å lade må du etablere en bruker-id hos Lade i Norge - ladeinorge.no. Når du er lagt til som bruker, kan du starte lading enten med sms (se ladepunkt) eller eget RFID-kort.
Retningslinjer for bruk av ladetorg:
Kun beboere i Årvoll øst borettslag kan benytte ladetorget.
Kun biler som står til lading kan stå parkert ved ladepunktene.
Maksimal lade-/parkeringstid er 16 timer.

Ellers er det gateparkering etter gjeldende bestemmelser for området.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, langs Trondheimsveien, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. I 2011 ble konsekvensutredningen for traseen gjennomført. Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med der trikk er hovedalternativ. Trikk til Bjerke (Tonsenhagen) er også inntatt som en del av Oslopakke 3. Oslopakke 3 er plan for veiutbygging, drift og utbygging av kollektivtrafikk i Oslo og Akershus. Tidshorisonten er 2008-2045. Reguleringsplanen er til offentlig høring og politisk behandling. Byggestøy og anleggsarbeid må påregnes dersom arbeidet igangsettes.
Se saksnummer 201004818 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Felleskostnadene er kr 6 175,- pr. mnd. og inkluderer: varmtvann, fyring, kabel-tv/bredbånd, betjening av fellesgjeld, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter samt øvrige driftskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 3 941,-
Renter IN-lån: kr 532,-
Avdrag IN-lån: kr 526,-
Renter IN-lån 2: kr 695,-
Avdrag IN-lån 2: kr 481,-

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men det tilkommer ikke eiendomsskatt på denne boligen p.t.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 000,- pr. år. / 3 300 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og bredbånd, og grunnpakken er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 267 552,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 18 126,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 292 956,- pr. 12.04.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 68 289 180,70 pr. 12.04.2026 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 12116568592, DNB Boligkreditt AS v/DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 12.04.2026: 5.04% pa.
Antall terminer til innfrielse: 55.996168
Saldo per 12.04.2026: kr 27 225 293,-
Andel av saldo: kr 127 177,-
Siste termin: 29.02.2040

Lånenummer: 12127266822, DNB Boligkreditt AS v/DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 12.04.2026: 5.04% pa.
Antall terminer til innfrielse: 71
Saldo per 12.04.2026: kr 36 514 031,-
Andel av saldo: kr 165 780,-
Siste termin: 30.12.2043

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Kr 292 956,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 2 234 ,-pr. mnd. Det er anledning til å nedbetale på lånet den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling

5 280 000,00 Prisantydning
292 956,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 572 956,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 255,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 345,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 295,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 582 301,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 592 251,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Erlend Hustad Honningdalsnes og Kristine Rosnes

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Årvoll Øst.
Borettslaget består av 234 leiligheter og 7 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl, tlf. 22 98 38 00.
Forsikret i: If Skadeforsikring NUF Polisenr: SP586930.
Dugnad må påregnes.
Husdyrhold er tillatt så langt dette ikke er til sjenanse for andre beboere. Det er båndtvang på borettslagets område hele året. For øvrig vises det husordensreglene.

Foretatt påkostninger de senere år:
- HMS-arbeid. Utskiftning av hovedledning i regi av vann- og avløpsetaten i Oslo kommune. Befaring på varmeanlegget sammen med USBL prosjekt for å få oversikt over mulige områder det kan oppstå lekkasjer framover, borettslaget hadde en lekkasje mellom Rødbergveien 5 og 11 som det tok litt tid å finne under søk. Skifte ut all belysning til led armatur. En vaskemaskin skiftet ut. 3 radiatorer byttet ut. Utført i 2023.
- 2 nye lekeplasser i borettslaget.
- Innføring av nytt låssystem på inngangsdørene i alle oppganger.
- Opparbeidet 8 ladepunkter for elbil.
- Utskifting av ringetablåene.
- Fasaden og vinduer ble skiftet ut, samt drenering tatt i 2015.
- Sikringsskapene er oppgradert i borettslaget med 40 amp. hovedsikring på vippebrytere.
- Nytt calling-anlegg 2015.
- Oppgangene pusset opp i 2012.
- Samtlige bunnledninger skiftet i 2011.
- Totalrehabilitering av baderom i samtlige leiligheter i 2009/2010.

Planlagte påkostninger:
Det eneste som ble vedtatt på årets generalforsamling var å plante flere trær - noe som finansieres via egenkapital/tilskudd fra fond.
I følge styreleder er det ikke vedtatt eller planlagt noen påkostninger som vil føre til økning av fellesutgifter/fellesgjeld p.t.

Styreleder opplyser videre at det interne varmeanlegget vil kreve en større utskiftning på sikt, det samme gjelder takene. Det er snakk om ca. 10-15 år frem i tid. Styret har ikke startet prosessen med å innhente tilbud og har ikke oversikt over hva prosjektet vil koste eller hvordan dette skal finansieres p.t. På sikt kan dette medføre økning i felleskostnader og fellesgjeld.

Det kan også bli aktuelt å bygge ut ladekapasitet for elbiler, men det er også noe som ligger langt fram i tid og som ble nedstemt på årets generalforsamling.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst.

Borettslaget er tilknyttet Klare Finans AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt provisjon: (belastes megler)  kr -10 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 3 738,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. kr. 14.795
Foto kr 5 550,00
Rapport fra takstmann kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0077/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2677

Sist oppdatert: 26. april 2026 kl. 19:42