Hommen

Hommen, 4748 RYSSTAD
Kommunenummer 4221, gårdsnummer 62, bruksnummer 63

Totalt bruksareal BRA: 54 kvm

Bruksareal:
3 Soverom, stue/kjøkken, entré, rom med vask, bod
Utvendig bod er ikke målbar på grunn av lav takhøyde. Egen bu for mulldo og bod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.11.2025 utført av Takstingeniør Jan Arild Tallaksen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Kommentar egenerklæring Lekkasje fra taket inn i yttervegg mot vest. Synlig skade på gulv ca 10 cm inn i rommet
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Fritidsbolig
Utvendig
Taktekking,TG3

Taktekkingen er av torv. Taket er besiktiget fra taknivå. Ytterkantene på taket er ikke besiktiget da det ikke er forsvarlig i hht arbeidsmiljøloven å gå nær kanten uten sikring. Undertak av knotteplast. Normalt vedlikehold i form av påfylling av jord på toppen må påregnes samt årlig kontroll av taket.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist skader eller avvik på selve taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Det er registrert en lekkasje i taket over bod og stue. Det er målt fritt vann i konstruksjonen.

Tiltak

- Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.

- Taktekkingen må skiftes eller utbedres.

- Kostnad må sees i sammenheng med de andre punktene som omhandler lekkasjen. Det vil måtte gjøres tiltak også i andre deler av hytta.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000

Nedløp og beslag,TG2

Takrenner, nedløp og beslag av metall.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Tek17: Vann som renner av taket, må ledes bort fra bygningskonstruksjonen ved hjelp av nedløpssystem eller på annen måte, slik at byggverket og tilliggende terreng ikke får skader.

Tiltak

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

- Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.

- Ved nytt taktekke må det også byttes beslag, fare for ytterligere fukt inn i bygget.
Veggkonstruksjon,TG3

Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har stående bordkledning. Den bygningssakkyndige har gjennomført en grundig vurdering av kledningen på bygningen. Under inspeksjonen er det sett etter skader, sprekker og tegn på råteskade. Jeg har vurdert om det er tilstrekkelig lufting, samt identifisert eventuelle synlige konstruksjonsfeil som kan påvirke bygningens tilstand. Det er også utført stikktaking på typiske tilfeldig utvalgte skadesteder, inkludert nedkanten på deler av panelet og områdene rundt vinduene, for å avdekke om det foreligger skjulte skader. Videre er det sett på vedlikeholdsnivået, og vurdert om disse faktorene kan resultere i en forkortet levetid for kledningen

Vurdering av avvik:

- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Det er påvist fuktskader i veggkonstruksjonen.
- Det er påvist råteskader i veggkonstruksjonen.
- Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng.
- Kledningen er montert delvis uten lufting, med isolasjon rett mot kledningen. Det er ikke tett for mus, verken under kledningen eller på veggene.

Tiltak

- Fuktskadede konstruksjoner må skiftes ut, og årsak til skadene utbedres.

- Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning.

- Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst.

- Skaden i veggen har sammenheng med vannskaden i taket. Det må gjøres utbedringer i veggene og bygget bør tettes for mus for store skader oppstår. Kostnad er satt for oppretting av råteskader og ikke ny kledning på hele bygget.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000

Takkonstruksjon/Loft,TG3

Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Konstruksjonen er kledd inne og er ikke tilgjengelig for kontroll. Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av fritt vann i deler av undertaket i bod.

Vurdering av avvik:

- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
- Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
- Konstruksjonene har omfattende skjevheter.
- Det er registrert skader i undertak.
- Det er registrert skader etter lekkasje i tekkingen. Taket har ikke noe lufting og isolasjonen ser ut til å være montert rett mot undertaket. Dersom isolasjon er montert uten lufting vil det oppstå kondens ved oppvarming av bygget. Det er stedvis registrert kondens på panelet i taket i stue.

Tiltak

- Det må gjøres nærmere undersøkelser.

- Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut.

- Kostnad må sees i sammenheng med de andre avvikene som omhandler fuktskaden i taket.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000

Vinduer,TG2

Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
- Det er registrert punkterte vinduer og gliper mellom belistning og karm. Løse lister på flere vinduer. • Tilstandsgrad 2 gis når bygningsdelen har vesentlige avvik. Bygningsdelen skal enten ha feil utførelse, en skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Graden gis når bygningsdelen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid. Graden skal også brukes når delen er gammel og det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen, eller når det er grunn til å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader.

Tiltak

- Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene.

- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.

- Fare for vann inn i konstruksjonen med dertil fukt/råte i veggene.
Dører,TG2

Bygningen har ytterdør i tre og malt balkongdør i tre.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- • Tilstandsgrad 2 gis når bygningsdelen har vesentlige avvik. Bygningsdelen skal enten ha feil utførelse, en skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Graden gis når bygningsdelen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid. Graden skal også brukes når delen er gammel og det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen, eller når det er grunn til å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader.

Tiltak

- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2

Veranda med utgang fra stue. Dekke av terrassebord. Rekkverk av tre.

Vurdering av avvik:

- Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Konstruksjonene har skjevheter.

Tiltak

- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

- Lokal utbedring må utføres.

- Det bør etableres bedre bæring på verandaen, fare for sammenbrudd om det ikke gjøres tiltak.
Utvendige trapper,TG3

Utvendige trapper av tre. Liten veranda utenfor inngangspartiet av tre.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke montert rekkverk.
- I hht dagens krav - Tek 17 § 8-9. Trapp i uteareal b) håndløper på begge sider som følger hele trappeløpet og avsluttes med avrundet kant etter første og siste trinn

Tiltak

- Rekkverk må monteres for å lukke avviket.

- Konsekvens av manglende rekkverk er at trappen er mindre sikker i bruk og gir økt fare for fallskader. Alle høyder over 50 ca skal sikres med rekkverk.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Innvendig
Overflater,TG3

Innvendig er det gulv av furu. Veggene har trepanel. Innvendige tak har trepanel.

Vurdering av avvik:

- Det er stedvis påvist synlige skader på overflater.
- Det er registrert råteskader i boden. Avviket har sammenheng med lekkasjen fra taket. Mus i eldre hytter på fjellet er normalt. Mus kan gjøre store skader om de får fritt spillerom, det bør forsøkes å tette for gnagere.

Tiltak

- Overflater må utbedres eller skiftes.

- Kostnad må sees i sammenheng med de andre avvikene angående råteskaden. Forøvrig må det forventes oppussing av overflatene i bygget.
Kostnadsestimat : Under 10 000

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3

Etasjeskiller er av trebjelkelag.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist fuktskader i etasjeskiller
- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Råteskadene har sammenheng med skadene fra taket. Skjevhetene i bygget er målt til over 30 mm, avviket skyldes sannsynligvis at bygget er plassert rett på torven og svikt i bærende konstruksjoner under bygget. Tilstandsgrad 3 er satt på bakgrunn av NS3600 og krav til skjevheter.

Tiltak

- Nye bjelker må settes inn.

- Råteskadet treverk må skiftes.

- Råteskader i etasjeskille kan være omfattende, da plasten på veggen vil gjøre at vannet fra taket kan ha trengt inn i etasjeskille uten at det har vært synlig inn i bygget. Ved renovering av bygget kan det ikke utelukkes skader i de deler av byggets etasjeskille som ligger nær terrenget (deler av stue). Kostnad må sees i sammenheng med avvik på pilarene.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000

Pipe og ildsted,TG2

Hytta har elementpipe og vedovn.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- • Sotluke er ikke lokalisert.

Tiltak

- Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.

- Tiltak bør påregnes slik som rehabilitering. Konsekvens av registrert avvik er økt fare for pipebrann.
Kjøkken
1. etasje > Stue/kjøkken
Avtrekk,TG2

Det er naturlig avtrekk fra kjøkken.

Vurdering av avvik:

- Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet.

Tiltak

- Uten forsert avtrekk fra kokesonen kan matos og forurensninger fra matlaging spre seg i boligen, noe som blant annet forringer inneklimaet.

Tomteforhold
Grunnmur og fundamenter,TG3

Bygget er fundamentert på pilarer av Leca og stein. Besiktigelsen er begrenset grunnet lav høyde mellom bakken og hytta. Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av synlige deler og registrerte skjevheter i bygget.

Vurdering av avvik:

- Grunnmuren har setningsskader.
- Det er målt store avvik i etasjeskille og det er derfor grunn for å anbefaler oppretting av pilarene. Nye pilarer bør graves dypere og bæreflaten bør økes for å tåle mer snølast uten at det er frost i bakken.

Tiltak

- Lokal utbedring må utføres.

- Kostnad må sees i sammenheng med avviket i etasjeskille, det kan ikke garanteres at det er mulig å rette hytta 100%.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000

Fritidsbolig

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke tegninger
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei

Bod

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke tegninger
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei

Fritidsbolig

Bod
Standard :
Bygget har gjennomgående lav standard.
Vedlikehold :
Bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger.

Nyeste del med soverom etc påbygd 1991/1992.

Hytten holder standard fra byggeåret. Alle rom har furugulv og panelte vegger. To av soverommene er innredet med køye, og det siste med dobbeltseng. Kjøkkenet har malt furuinnredning med propangass. I stuen er det en vedovn for varme og så utgang til solrik terrasse med utsikt.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hytten selges slik den fremstår under visning, med møbler og uten ytterligere rengjøring.

Vedovn i stue. Gassovn til hurtig oppvarming medfølger - samt gassbeholdere.

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1985. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet, da dette ikke var praksis i kommunen byggeåret.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Solrik og usjenert beliggenhet med veldig fin utsikt mot Vardefjell og ut Uvedalen mot Brokke. Ligger inn mot Diltardalen med Uredalsbekken like nedenfor.

Fra riksvei 9 tar man av ved skilt til Brokke. Følg opp bakken, og helt til man krysser elva. Ta da første vei til høyre, og om det er bart, kan man kjøre inn "lysløypa" helt til endes. Parker her og gå på høyre side av bekken. Følg sporene av 4-hjulingen som er gått inn. Etter ca. 1 km kommer hytten til syne på venstre side.

Biloppstillingsplass ved inngang til lysløype ved garasjeanlegg på vinterstid er parkeringen i Skrymelivegen. Kostnad for parkering og brøyting av plass vinterstid er pt. kr. 2.500,-

Brønn. Mulldo

Eiendommen er regulert til fritidsformål i henhold til reguleringsplan Reguleringplan for Reigårsstøylen gnr 62 bnr 2 datert 26.03.2008.
 Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler. https://www.arealplaner.no/4221/dokumenter/287/99_reguleringsplan_reig%c3%a5rst%c3%b8ylen_f%c3%b8resegner.pdf

Feiing
399,00 kr

Det er ikke oppgitt formuesverdi for eiendommen på nåværende tidspunkt. Da den ikke har fast adresse
Formuesverdien for ubebygde tomter skal verken overstige 80 % av eiendommens kostpris eller 80 % av markedsverdien. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten.

590 000,00 Prisantydning

Omkostninger

--------------------------------------------------------
16 012,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
606 012,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Linda Kige og Olav Johan Kige

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 839,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 5 000,00

Oppdragsnummer 32-0068/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hovden
Setesdalsvegen 4275, 4755, HOVDEN I SETESDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR32.2568

Sist oppdatert: 12. november 2025 kl. 12:58