Jess Carlsens gate 4

Jess Carlsens gate 4, 0183 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 208, bruksnummer 939, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1
Andelsnummer 33, Jess Carlsen Borettslag, organisasjonsnummer 886 261 772

Totalt bruksareal BRA: 76 kvm

BRA-i:
4. etasje 72 kvm: Gang, entré, stue, kjøkken, soverom, bad, hybelstue, hybelkjøkken, hybelentré og hybelbad.

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
4. etasje 8 kvm: Balkong

20 kvm av leiligheten er hybel med 20 kvm P-rom.

Boligen disponerer 1 bod i kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.07.2025 utført av Anticimex v/Hans-Kristian Brekkås. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Opprinnelig var leiligheten tegnet som 4-roms. Hybeldel med kjøkken og bad er etablert der hvor det opprinnelig var to soverom samt på arealet som er byggemeldt som innvendig bod. Se punkt om ferdigattest for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. 

Det gjøres spesielt oppmerksom på at 6 elementer har blitt gitt TG2 grunnet alder/slitasje. For øvrig har følgende elementer blitt gitt TG2:
Våtrom/Bad:
- Sanitærutstyr / innredning: Sprekk/riss i porselen. Fuktskader på listverk rundt dør.
- Overflater gulv: Riss/sprekker i to gulvfliser ved dusj.

Våtrom/Bad hybel:
- Sanitærutstyr / innredning: Listverk rundt dør har fuktskader.
- Overflater gulv: Stedvis riss/sprekker i flisfuger ved dusj.

Kjøkken:
- Overflater gulv: Skade etter tidligere vannskade under vaskemaskin.

Kjøkken - Hybel
- Ventilasjon og avtrekk: Kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet.
- Innredning: Skade i innredning under vask.

Elektrisk anlegg
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Ikke fremlagt samsvarserklæring. Selger har i etterkant av befaring hatt elektriker innom som har fikset de mindre avvik fra elkontroll i juli 2025. Samsvarserklæring foreligger.

Dører og vinduer
- Dører: Påvist punktert glass på balkongdør.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om punktene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag av selgers egenerklæring:
2023 - Malt vinduer i regi av sameiet.

ENTRÉ:
Romslig entré med plass til oppbevaringsmøbler. Dørcalling.

STUE:
Leiligheten har en lys og romslig stue med store vindusflater. Rommet er lett å innrede med god plass til sofagruppe, spisebord og øvrig møblement. Det er utgang til stor balkong fra stuen. Stuen er i delvis åpen løsning til kjøkkenet, som gir ulike soner i leiligheten. Denne stuen oppleves som behagelig og usjenert, og det er svært lite innsyn her.

BALKONG:
Stor, herlig nordvestvendt balkong fra stuen på hele 8 kvm. Selger opplyser om sol fra ca kl 15:00 - 22:00 på sommerstid! Her et det god plass til sittegruppe, beplantning m.m.

KJØKKEN:
Lyst kjøkken med godt med svært god oppbevaringsplass i over- og underskap. Kjøkkeninnredningen har slette, hvite fronter og er delvis tilbaketrukket fra stuen. Det er opplegg for oppvaskmaskin.Oppvaskmaskin er ny i 2022 og medfølger.

SOVEROM:
Leilighetens hoveddel har et svært romslig soverom, som vender ut mot rolig bakgård. Her er det god plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeløsninger. Herlig morgensol på soverommet i sommerhalvåret. Det er montert et garderobeskap langs den ene veggen som medfølger leiligheten.

BADEROM:
Lyst, flislagt bad fra byggeår med elektrisk gulvvarme. Badet er innredet med innfellbare dusjdører, vegghengt servantskap, speil med overlys og vegghengt toalett. Videre er det nedsenket himling med downlights, mekanisk avtrekksvifte og opplegg for vaskemaskin.

HYBEL:
Leiligheten har en egen hybeldel på ca. 20 kvm med kjøkken og bad fra byggeår. Hybelen har god plass til seng/sofa, mediamøblement og oppbevaring. Om ønskelig kan hybelen inkorporeres i resten av boligen. Leieinntekten fra hybelen er skattefri under forutsetning av at man selv bor i hoveddelen. Vinduene vender mot rolig, sjarmerende bakgård og det er morgensol her i sommerhalvåret.

ØVRIG:
Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 4 kvm med heisadkomst.
Leiligheten har tilgang på felles takterrasse i oppgangen med fantastisk utsikt og sol hele dagen.
Jess Carlsen-kvartalet har et selskapslokale på takterrassen (Takhuset) i oppgang 12 som kan leies av beboerne i kvartalet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kjøleskap og oppvaskmaskin medfølger. Integrerte hvitevarer medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er fra byggeår, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Leiligheten oppvarmes med vannbåren varme tilkoblet radiatorer. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 10.11.2008.
Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Dagens planløsning avviker fra godkjente byggetegninger. Opprinnelig var leiligheten tegnet som 4-roms. Hybeldel med kjøkken og bad er etablert der hvor det opprinnelig var to soverom samt på arealet som er byggemeldt som innvendig bod. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 14 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om adkomstrett og bruk av rømningsveier, reparasjon og vedlikehold av ledninger og ventilasjon, bestemmelser om garasjeanlegg, gårdsrom og sykkelparkering, samt bruksrett til takterrasse, heis og trapperom,

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Sentral og meget attraktiv beliggenhet i et veletablert og populært boligområde på Fredensborg/Sentrum. Beliggenheten er midt i smørøyet med kun fem minutters gange til Grünerløkka, Akerselva, St. Hanshaugen via idylliske Damstredet og Telthusbakken samt få minutters gange til Sentrum med Youngstorget og Karl Johan. Torggata er noen få kvartaler unna og byr på et rikt utvalg av restauranter og fasiliteter.

Fredensborg har de siste årene hatt en spennende utvikling og er i dag rik på servicetilbud med et mangfold av restauranter fra alle verdenshjørner i nærområdet. Rett i nærheten ligger populære restauranter som Nektar Vinbar, Café Sara, Freddy Fuegos Burrito bar, østersbaren Eff Eff og den sjarmerende, franske restauranten Chez Colin. Arno Ristorante er også en av de spennende restaurantene i nabolaget, og tilbyr autentisk, italiensk mat på sitt beste. Romantiske Klosteret og Delhi Tandoori er også to klassikere i området som har eksistert i mange år. Fredensborg er et unikt boligområde med nydelige gater som Damstredet og Telthusbakken. Videre er det en kort spasertur opp mot Gamle Aker Kirke, som er en av Oslos eldste bevarte middelalderbygg ved siden av Akershus Festning. Vår Frelsers Gravlund er også et flott område og fremstår som en stor, grønn lunge i området.

Innenfor gangavstand finner du idylliske St. Hanshaugen med vakre gater og flere grøntområder. Foruten dette er det flott utsikt over hovedstaden fra toppen, hvor man også kan nyte konserter om sommeren. Videre er det gangavstand til Stensparken og spektakulære Frognerparken med skulpturer og grøntanlegg. Hva med å starte dagen med en løpetur i disse omgivelsene, eller langs Akerselva som ligger enda nærmere? Det er for øvrig også gode treningsmuligheter innendørs ved bl.a. Bislett Stadion, SATS Schous Plass, Bislett Bad eller ved Sentrum Squash og Fitness i Fredensborgveien. Søker du skog og mark er det kort avstand med offentlig kommunikasjon til Maridalen, Sognsvann og Frognerseteren med milevis av turløyper sommer som vinter.

Youngstorget har de senere år virkelig blomstret og fra leiligheten er dette spennende området kun få minutters gange unna. Her finner du en rekke populære aktivitet- og utesteder som Himkok, Kulturhuset, Justisen, Oslo Bar & bowling og Oslo Camping. Rundt Youngstorget har det også etablert seg mange spennende restauranter. Umiddelbar nærhet til Torggata med koselige kafeer, den nye Oslo Street Food, restauranter og særegne butikker. Noen steder som kan være verdt et besøk er Lille Saigon, Cacadou, og Oslos største mikrobryggeri Crowbar.

Ønsker du deg en tur østover finner du Grünerløkka med sine parker, restauranter, nisjebutikker og gallerier kun noen få minutter unna ved å krysse Akerselva. Løkka er kjent som en livlig og original bydel i Oslo og flere ganger i året arrangeres markedsdager. Mange reiser til Grünerløkka for områdets spennende spise- og utesteder, som Bass, Ben Reddik, Villa Paradiso, Aku Aku, Parkteateret, Munchies, Chair, Trattoria Popolare og mye mer.

Skal du handle dagligvarer ligger det en stor Kiwi-butikk i samme kvartal som leiligheten, og en Rema 1000 i Fredensborgveien like ved.

Kollektivmuligheter
Det er svært god dekning på kollektivtransport i nærheten. Videre er det mange bysykkelstasjoner i området.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Møllergata skole (1-7 kl.) 0.1 km
St Sunniva skole (1-10 kl.) 0.5 km
Lakkegata skole (1-7 kl.) 1.2 km
Sofienberg skole (8-10 kl.) 1.4 km
Kristelig gymnasium (8-10 kl.) 1.7 km
Elvebakken videregående skole 0.3 km
Edvard Munch videregående skole 7 min

Barnehager:
Hausmannsgate barnehage (1-5 år) 0.2 km
Hammersborg barnehage (1-5 år) 0.4 km
Nedregate barnehage (1-5 år) 0.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 117 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget består av tomt opparbeidet med blant annet trær, prydbusker og diverse beplantning.

Borettslaget er medeier i Fredensborg Garasjesameie i kvartalets kjelleretasje. Det er mulighet for å leie garasjeplass i garasjesameiet, og det leies til stadighet ut garasjeplasser. Avtale inngås med den enkelte utleier. En rekke av garasjeplassene har ladeboks. Ved kjøp av garasjeplass gjelder intern forkjøpsrett i garasjesameiet. Ta kontakt med Fredensborg Garasjesameie på garasjestyret@jesscarlsen.no for mer informasjon.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-3913, datert 19.06.2002 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Det henvises til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan

Byggesaker i området:
Møllergata 46 - Mulig ulovlig støy fra selskapslokale.
Møllergata 47 A og B - Oppføring av ti balkonger.
Brenneriveien 1 og Hausmanns gate 42 - Oppføring av boligbygg og rehabilitering av eksisterende bygård.
Deichmans gate 6 A-D - Utskifting av vinduer, ny inndeling av leiligheter.
Deichmans gate 6A, 6B, 6C, 6D - Bruksendring fra næring til boligformål.
Deichmans gate 19 - Bruksendring av loft til bolig, oppdeling av leiligheter og tilbygg.
Deichmans gate 10 - Etablering av solceller på tak, takterrasser og takopplett.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 15 433,- pr. mnd. og inkluderer: TV/internett, à konto fyring/varmtvann, forretningsførsel, vaktmestertjenester, kommunale kostnader, betjening av fellesgjeld, driftskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt én til to ganger årlig i samsvar med borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 3 754,-
À konto varme/varmtvann: kr 695,-
Renter og avdrag IN-lån: kr 10 208,-
OBOS Opennet hybel: kr 189,-
OBOS Opennet: kr 189,-
Eiendomsskatt: kr 408,- fra 01.09.2025 - kr 408,- fra 01.11.2025
RIKS TV: kr 398,-

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Kr 971 781,- av fellesgjelden kan innløses. Full innfrielse vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 10 208,- pr mnd, til kr kr 5 225,- pr mnd.

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. 
Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten. Avlesning av forbruk gjøres etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 770,- pr. år. / 1 395 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 926 826,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 707 303,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune og basert på leilighetens formuesverdi vil denne boligens eiendomsskatt være på ca kr 1 634,- for 2025. Eiendomsskatten kreves inn via felleskostnadene i månedene mai, juni, september og november.

Andel formue er kr 63 357,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 971 781,- pr. 01.08.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 54 867 571,- pr. 01.08.2025 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Lånenr.: 11499656 02
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,62%
Restsaldo kr 21 051 372,22,-
Andel restsaldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 01.04.2035
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 2

Bank: Husbanken
Lånenr.: 11499656 01
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,62%
Restsaldo kr 33 816 199,00,-
Andel restsaldo: kr 971 781,27,-
Innfrielsesdato: 01.04.2035
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 2

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Kr 971 781,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 10 208,- pr mnd.

5 950 000,00 Prisantydning
971 781,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 921 781,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 941 033,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stephen Hansen

Leiligheten er tilknyttet Jess Carlsen Borettslag.
- Borettslaget består av 98 leiligheter.
- Første innflytting skjedde i 2005.
- Forretningsfører er OBOS, tlf. 22865999.
- Forsikret hos: Gjensidige Forsikring - polisenummer 86124755.
- Dugnad må påregnes.
- Boligselskapet har avtale med Techem Norge AS om leveranse av energiservicetjenester à konto. Dette avregnes pr. år.
- Sameiet har egen nettside www.jesscarlsen.no
- Styrets mailadresse er Jesscarlsen@styrerommet.no
-Borettslaget er medeier i sameiene Fredensborg Garasjesameie, Sameiet Fredensborg Gårdsrom og Fredensborg Sameie II.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: Generelt arbeid rundt oppfølging av diverse vedlikehold og oppgradering av fellesareal.
2023: Maling av vinduene i borettslaget.
2023: Arbeid ble satt i gang for å skifte ut hele brannalarmanlegget, med unntak av nødlys. Dette ble ferdigstilt november 2024.
2021: Terrassebordene i borettslaget er skiftet ut, ca 2021
2021: Omfattende vedlikehold og forbedret drift av ventilasjonsanlegg.
2018: Byttet til pålagte, automatiske strømmålere
2017: Montering av nye porttelefoner
2016: Spyling av alle kloakkrør. Utarbeidet tilstandsrapport fra OBOS Prosjekt.
2014: Større vedlikehold av heisene.
2013: Spyling av alle kloakkrør samt montering av stakeluker.
2012: Utvendig maling av alle vinduer.

Planlagte påkostninger:
Det er anslått kr 400 000,- til større vedlikehold knyttet til belysning i bakgården og elektroniske sluttstykker til dører gjennom sameiene. I tillegg er det anslått behov for kr 180 000,- til nødlys og nye mobilantenner for alarmene i heisene. De største kostnadene ellers gjelder løpende drift og vedlikehold. Styreleder opplyser 05.08.2025 at det ikke er planlagt noen økninger i fellesutgifter.

Iht styreleder er borettslaget i gang med å pusse opp takterrassene, og det kommer nye møbler fra Vestre, og blomsterkasser. Styret tar sikte på å gjennomføre maling av oppgangene i løpet av året. Tiltakene finansieres med oppsparte midler, og det er ikke planlagt økning i fellesgjeld. Styret har snart ferdigstilt vedlikeholdsplan som gir dem god oversikt over fremtidig vedlikehold.
I regi av sameiet for garasje og gårdsrom er det tilrettelagt for lading av elbiler, ny belysning i garasjen og oppgradering av grøntanlegget.

Styregodkjenning:
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Forkjøpsrett:
Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forhåndsutlysning av forkjøpsretten er sendt ut, og det vil bli avholdt parallellvisninger. Ta kontakt med megler for å høre om meldefristen. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses opprinnelig kjøper fra avtalen.

Sikringsordning:
For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging: kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.150,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 
Digital salgsoppgave: kr 5.000,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: kostnader til forretningsfører, foto kr 4 500,-, visittkort kr 600,-, tilstandsrapport kr 9 700,-, boligselgerforsikring, tinglysning av sikring, eventuell avtalt styling.

Oppdragsnummer 42-0042/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka
Olaf Ryes plass 5, 0552, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR42.2542

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 15:16