Arnstein Arnebergs vei 7

Arnstein Arnebergs vei 7, 0274 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 3, bruksnummer 118, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 48 kvm

BRA-i:
Underetasje 45 kvm: Bad, entré, soverom, stue/kjøkken og bod.

BRA-e:
Underetasje 3 kvm: Bod.

Åpent areal:
Underetasje 7 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.05.2026 utført av Larsens Takst Service AS v/Glenn-Erik Larsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg med flere boenheter oppført i 1983. Bygningen har yttervegger i pusset murkonstruksjon og etasjeskiller i betong. Takkonstruksjonen er et saltak tekket med takstein. Vinduer i boligen har 3-lags glass i trerammer fra 2023. Entrédøren er en finert dør med B-30/35db klassifisering fra 1983, mens det er en 2-fløyet terrassedør i treramme med 3-lags glass fra 2023. Innvendige dører har profilerte dørblader i malt utførelse. Fra stuen er det adkomst til en terrasse på ca. 7 m² med steinheller på grunn.

Det elektriske anlegget er en kombinasjon av åpent og skjult anlegg. Sikringsskapet har automatsikringer og er plassert i felles gang. Det anbefales en utvidet el-kontroll på grunn av anleggets alder og manglende dokumentasjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Andre utvendige forhold: Det er observert fukt i utvendig konstruksjon.

Innvendig
- Overflater: Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er observert noe bobler i tapet på hjørner i enkelte rom. Det er observert fukt i konstruksjon i tak ved terrassedør. Parkett i leiligheten fremstår med endel riper og større merker. Det er to typer parkett med nyanse forskjell på soverom.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert 40mm høydeforskjell, og kul på gulvet ved stue/ kjøkken. Høydeforskjell på dette nivået er svært vanskelig å registrere nøyaktig uten nivelleringslaser.

Våtrom - Leilighet - Bad
- Generell: Badet fremstår med eldre konstruksjoner, ut i fra alder blir badet kategorisert til TG3. Badet fremstår med fliser på gulv, og malte fliser på vegger. Røropplegg med: origanalt sluk i støpejern, vannrør i kobber. Innredning og garnityr med dusjkabinett, servant med underskap, speil med lys over og wc. Det er observert motfall på gulv med svakt fall mot dør, samt sprekkdannelser i fuger mellom gulvfliser. Badet fungerer med dagens løsning og bruk av dusjkabinett. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Da det ikke foreligger dokumentasjon på utførelse og våtrommet er bygget etter byggeforskrift fra før 1997 gis det TG3 på membran/tettesjikt. Byggeforskrift fra før 1997 stilte ikke krav til tettesjikt på vegger i våtrom og det legges til grunn, på bakgrunn av manglende dokumentasjon, at våtrommet ikke har tettesjikt utover minstekravet ved byggeår. Ved eventuell vannlekkasje fra installasjoner vil det potensielt kunne renne nedover i bygget.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Dører: TG settes ut i fra alder på dør, da mer enn halvparten av dørens levetid er oppbrukt.

Innvendig
- Innvendige dører: Dørblad mot soverom tar i karm.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Tilførselsrør av kobber i våtrom er vurdert til å ha en alder, som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør: TG settes ut i fra alder på rørstamme til leiligheten, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt. Øvrige avløpsrør i leiligheten er av nyere type.
- Varmesentral: TG 2 settes ut i fra alder på varmekabel, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt. Elektriske varmekabler har typisk en lang levetid på 30 til 50 år, men kan vare enda lenger ved korrekt installasjon og bruk. Levetiden avhenger av kvaliteten på selve kabelen, installasjonskvaliteten (god komprimering/støp), og om det påføres mekaniske skader eller fukt.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Utvendig
- Bygning generelt: Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft Bygningen fremstår med yttervegger i pusset konstruksjon. Leilighetens etasjeskille i betong. Yttertak i saltak konstruksjon tekket med takstein. Bygninger/leiligheter kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Særlig kritiske områder er membranløsninger i våtrom, isolasjon i gulv, vegger og himlinger, vann- og avløpsnett. Elde og utidsmessig het kombinert med endret bruk, kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll. Eldre bygårder vil alltid ha noe retningsavvik og setninger.

Innvendig
- Andre innvendige forhold: Tekniske installasjoner/komponenter er ikke funksjon testet på befaring, det ble ikke opplyst om problemer/feil på installasjoner/ komponenter i boligen på befaringen av eier.

Våtrom - Leilighet - Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble ikke foretatt hulltaking bak dusjssone på bad, da det ikke lot seg utføre konstruksjonsmessig. Veggkonstruksjoner går mot fellesareal og nabo leilighet. Takstmannen kontrollerer alltid med fuktindikator i våtsoner på bad. Om ikke annet er kommentert har takstmannen ikke registrert skadelig fukt i området

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Varmtvannsbereder er plassert i underskap på kjøkken, det er ingen mulighet for inspeksjon. Takstmann kan ikke vurdere forholdet rundt varmtvannsbereder, ut i fra lukkede konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet

Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Det er registrert vanninntrenging i leiligheten, nærmere beskrevet i vannskaderapport fra Polygon datert 13.05.2026, vedlagt i salgsoppgaven. Sameiet har i epost 21.05.2026 erkjent ansvar for utbedring av forholdet og tilhørende årsak. Kjøper er kjent med forholdet og overtar det videre ansvaret for oppfølging av utbedringsprosessen overfor sameiet og eventuelle involverte aktører. Dersom forholdet ikke er endelig utbedret før overtakelse, overtar kjøper leiligheten med denne mangelen og kan ikke rette krav mot selger som følge av forholdet eller den videre håndteringen av saken.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble oppdaget vanninntrengning/fukt i taket rett under balkongen i 2. etasje i forbindelse med utarbeidelse av tilstandsrapporten. Dette er en skade i ytre konstruksjon, og sameiet har erkjent ansvar og startet en prosess for å utbedre skaden. I 2023 ble det byttet ut/satt inn nye vinduer og balkongdører i sameiet.

Entré :
Lys og innbydende entré med god plass til å henge fra seg yttertøy og sko i praktisk skyvedørsgarderobe. Velkommen inn!

Stue :
Romslig stue med god plass til å innrede i ulike soner. Her kan man innrede med sofagruppe, tv-møblement og spisegruppe. Stuen har utgang til et trivelig uteområde.

Kjøkken :
Leiligheten har åpen kjøkkenløsning mot stue med kjøkkeninnredning fra IKEA med glatte fronter fra 2018. Kjøkkenet har benkeplate av laminat og oppvaskkum med 1-greps blandebatteri. Kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin og stekeovn med keramisk platetopp medfølger salget. Varmtvannsbereder er plassert i underskap på kjøkken.

Uteareal :
Med adkomst fra stuen og soverommet er det utgang til vestvendt steinlagt platting. Her er det god plass til å innrede med utemøblement og grill. Utebelysning, utevannskran og stikkontakt.

Soverom :
Soverommet er romslig, og har god plass til seng og tilhørende møblement.

Bad :
Baderommet er fra byggeår, og har flislagt gulv med varme, og flislagte vegger. Badet er innredet med vegghengt servantskap og overliggende servant, samt overskap og speil. Videre er det gulvstående toalett og dusjkabinett.

Gulv : Gulvflater belagt med parkett og gulvvarme i stue/kjøkken, fra 2025. Fliser på bad. Parkett i øvrige rom.
Himling : Himling i malt mur.
Vegger : Vegger i malte flater.
Tak : Takhøyder er på tilfeldige steder oppmålt til ca. 2,32 meter takhøyde i stue. Ca. 2,33 meter i kjøkken og ca. 2,34 meter i øvrige rom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer på kjøkken medfølger leiligheten.

Elektrisk oppvarming. Det er etablert gulvvarme med elektriske varmekabler på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men brukstillatelse ble gitt 14.01.1983.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Saken oversendes helseråd og brannvesenet for besiktigelse. Eventuelle merknader derfra vil bli meddelt senere.
2. Det mangler rapporter på isolasjon av vegger. Det må innsendes redegjørelse for dette.
3. Terrengutforming med fall fra vegger gjenstår.
4. Forskriftsmessig henvisningsskilt og husnummerskilt må oppsettes.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Sammenlignet med originale byggetegninger og dagens planløsning er det ingen avvik.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 20815, tinglyst 11.02.1983, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for: NOK 15 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 8 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om kloakkledning, bestemmelse om vannklosetter, bestemmelse om gjerdeplikt, bestemmelse om trafostasjon/kiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst rett til 14 parkeringsplasser på GNR: 3 BNR: 628. Rettigheten er tinglyst på GNR: 3, BNR 118, dagboknr 1999/76861-1/105, tinglyst 28.12.1999.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten ligger i et svært attraktivt og veletablert boligområde på Skøyen/Madserud. Her bor du med Frognerparken som nærmeste nabo.

Det er kort gangavstand til Karenslyst Allé – et livlig og moderne bydelssentrum med et bredt utvalg av butikker, kafeer, restauranter og servicetilbud. Her finner du blant annet Meny, Kiwi, Coop Mega, Brødbakerne, Joe & The Juice og det populære Mathallen-konseptet Maschmanns. I tillegg er det kort vei til Frogner, Majorstuen og øvrige sentrumsområder. Fra Majorstuen kan du gå nedover Bogstadveien og Hegdehaugsveien, som med sine sidegater byr på et stort og unikt utvalg av butikker, kafeer, restauranter og andre spennende tilbud!

Nærområdet byr også på flotte rekreasjonsmuligheter. Frognerparken, med sitt store skulpturanlegg og grønne arealer, ligger like ved. Du har også gangavstand til Den Engelske Park og Bygdøy med turstier, badeplasser og skiløyper om vinteren.

Eiendommen er nærmeste nabo til den fredede villaen Elsero, tegnet av arkitekt Arnstein Arneberg for fam. Mustad, og regnes som et av Arnebergs hovedverk.
Sameiet eier en liten skogkledd kolle på den store tomten mot Frognerparken, med kveldssol og utsikt til Asker og Bærum.

Med kollektivknutepunktene Thune og Skøyen rett i nærheten, er området svært godt tilkoblet resten av byen. Det tar kort tid med bil til Bygdøy, Majorstuen og Oslo S. Videre er det og ca. 40 minutter til i kjøreavstand til Gardermoen. Flytoget fra Skøyen stasjon er også innen gangavstand.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 5 168 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Fellesområdet er opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, parkeringsplasser, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning. Seksjonen disponerer den del av hagen som er fellesareal, som er naturlig tilknyttet uteplassen. Seksjonseierne som har tilgang til hagedel har vedlikeholdsplikt slik som gressklipping, hagestell etc.

Sameiet har 17 p-plasser som iht. styreleder benyttes etter førstemann til mølla prinsipp. Ved henvendelse til styret vil parkeringskort utstedes for kr. 1 500,- pr. år. Utstedelse baserer seg på at de som har eget kjøretøy og bor i sameiet hele året vil få tildelt plass først.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via privat gangvei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til spesialområde/bevaring - kontor, bolig i henhold til reguleringsplan S-3162 datert 28.03.1990 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker:
- Arnstein Arnebergs vei 4 - Riving av enebolig. Det ble gitt rammetillatelse 23.02.2023. Rammetillatelsen har som forutsetning at tiltaket må være lovlig satt i gang innen tre år, ellers faller rammetillatelsen bort. Det er ikke søkt om igangsettelsestillatelse eller ferdigattest for tiltaket pr 27.05.2026. Se saksnummer 202207910 for mer informasjon.

- Jonsrudveien 7 - Oppføring og riving av enebolig og etablering av brønnpark. Se saksnummer 202305947 for mer informasjon. Det er gitt igangsettelsestillatelse 17.03.2025

Det må påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https:// https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Fellesutgiftene er kr 4 040,- pr. mnd. og inkluderer: internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, diverse honorarer, vedlikehold, trappevask, nedbetaling renter og avdrag på fellesgjelden m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Kommunale avgifter er den del av de månedlige felleskostnader og betales ikke separat. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 210 811,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 843 243,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2024, antas det at denne eiendommen ikke vil få eiendomsskatt for 2026.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 10 825,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 135 633,14 pr. 06.05.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 4 587 591,- pr. 06.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Sparebanken Øst
Lånenummer: 22238858678
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 06.05.2026: kr 4 587 591,-
Andel av saldo: kr 135 633,15
Innfrielsesdato: 25.10.2044
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,45%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 350 000,00 Prisantydning
135 633,14 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 485 633,14 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

112 120,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
113 210,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
123 160,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 598 843,14 Totalpris inkl. omkostninger
4 608 793,14 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Suzanne Ingeborg Børretzen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Elsero, med sameiebrøk 68/2300.
Sameiet består av 36 boligseksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Det er felles vaskeri i sameiet som kan brukes etter avtalt tidsrom.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Tak er skiftet mai 2025, og ferdigstilt.
- Terrassedører og vinduer i alle boliger ble skiftet i 2023.
- Det ble skiftet til LED-belysning i alle fellesarealer i 2021

Ellers generell drift- og vedlikehold av sameiet.

Planlagte påkostninger:
Sameiets styre har ikke besvart meglers henvendelse vedrørende fremtidige planlagte påkostninger, men ved årsmøte 2026 var det bare èn sak til behandling vedrørende vedlikehold og oppgraderinger. Her dreide deg seg om at sameiet bevilger inntil 100.000 til oppgradering av fellesstuene i hhv. Arnstein Arnebergs vei 5 og 7. Midlene skal disponeres av en interiørgruppe sammensatt av beboere fra de respektive husene.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Det legges til grunn at leilighetene er forbeholdt personer som er fylt førtifem -45- år. Dette gjelder så vel eier som leietaker. Det er ingen automatisk rett til å ha yngre personer boende hos seg. Styret kan etter søknad tillate beboelse for yngre personer for et fastsatt tidsrom, jf. Sameiets vedtekters § 6.

Sameiet eier i felleskap alt uteareal, men seksjoner med direkte utgang til bakkeplan har disposisjonsrett og ansvar for skjøtsel av naturlig tilhørende uteplass.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon. I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Iht. sameiets husordensregler skal oppussing av leiligheter skal annonseres ved oppslag på oppslagstavlen. Oppussing kan foregå til følgende tider på hverdager, 08.00 - 19.00 og lørdager 09.00 - 17.00. Det er ikke anledning til bruk av betongbor etter kl. 17.00

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Start smart  kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 890,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysning om eiendomsskatt Oslo leil   kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 18 320,00
Foto  kr 5 000,00

Oppdragsnummer 48-0039/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.2539

Sist oppdatert: 01. juni 2026 kl. 20:32