Blåstjerneveien 12

Blåstjerneveien 12, 1475 FINSTADJORDET
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 100, bruksnummer 240, ideell andel 1/1
Andelsnummer 107, Løken 3 borettslag, organisasjonsnummer 950143215

Totalt bruksareal BRA: 116 kvm

BRA-i:
Leilighet:
4. etasje 95 kvm: Entré, stue/kjøkken, baderom, toalettrom, tre soverom og bod.

BRA-e:
Leilighet:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod

BRA-b:
Leilighet:
4. etasje 16 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer en kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.06.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten et leilighetsbygg oppført i 1974. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med underetasje. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader er kledd med fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran/takpapp. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oppsummering av tilstandsgrader:
TG1: 63%
TG2: 26%
TG3: 2%
TGIU: 9%

 
Det gjøres spesielt oppmerksom på TG3 punktene:
Våtrom - Baderom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger. Det vurderes at rørgjennomføringene i våtsonen ikke har tilstrekkelig tetthet mot direkte vannbelastning og vanndamp. Konsekvensen er at utette overganger i våtsonen gir høy risiko for skjulte fuktskader.
Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svæ rt usikker (gjelder for
produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Sjablongmessig prisanslag gjelder etablering av nytt baderom.
Sjablongmessig prisanslag: kr over 300 000,-.

Det gjøres også oppmerksom på TG2 punktene:
Våtrom - Baderom:
- Fallforhold rundt sluk. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å væ re tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk). Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken:
- Vannrør. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør. Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom:
- Vannrør. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør. Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sanitæ rutstyr og innredning. Toalettsisternen er innebygget i veggkonstruksjonen uten vanntett sjikt eller annen sikring rundt sisternen.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
- 4. Etasje. På stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 6 mm. På entré er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 18 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent.

Det gjøres også spesielt oppmerksom på TGIU punktene:
Våtrom - Baderom:
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført. Det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader grunnet fliser på vegg bak veggplater på toalettrom og plassering av kjøkkeninnredning. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke. Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter). Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.

Balkonger:
- Konstruksjon og fundamenter. Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:
Våtrom:
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja, nye baderom møbler og sparkel og maling med våtroms maling ( nye stoppekran waterguard og vann breder rørlegger gjennom borettslag) i 2023. BD rørservice AS utførte jobben. Har ikke dokumentasjon på arbeidet.

Kjeller:
- Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Svar: Ja

Elektrisitet:
- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Utført nytt elektrisk, og varme folie i 2023. Rett elektro AS utførte jobben og det foreligger dokumentasjon.

Entré:
Boligen ønsker deg velkommen med en romslig og praktisk entré som gir et godt førsteinntrykk. Her er det plass til oppbevaring av yttertøy og sko, samtidig som entréen fungerer som et naturlig bindeledd mellom boligens oppholdsrom og soverommene.

Stue/kjøkken:
Lys og innbydende stue med en praktisk, delvis åpen kjøkkenløsning som skaper en sosial og funksjonell planløsning. Oppholdsrommet har god plass til både sofagruppe og spisebord, og de store vindusflatene bidrar til et flott lysinnslipp. Fra stuen er det utgang til en romslig innglasset balkong som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsarealet store deler av året. Kjøkkenet ligger skjermet, samtidig som det har god kontakt med stuen, noe som gjør romløsningen både praktisk og sosial.

Kjøkkeninnredningen er pen med slette fronter, benkeplate av laminat og nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Det er plater på vegg over kjøkkenbenk, samt benkeskapsbelysning og stikkontakter over benkeplate. Integrerte hvitevarer: Nedfelt induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Oppvaskmaskin og kjøleskap medfølger salget. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Det er vegghengt ventilator tilkoblet avtrekk. Varmtvannsbereder er plassert i benkeskap og vannrør er av kobber og plast. Synlige avløpsrør av plast. Kjøkkenet har også lekkasjestopper.

Utgang fra stuen til en flott og solrik innglasset balkong på 16 kvm. Selger opplyser om solforhold fra ca kl: 11: 00 til ca kl 19:00/ kl: 20:00 sommertid. Denne balkongen er en perfekt forlengelse av stueområdet og byr på en fantastisk utsikt over nærområdet. Balkongen er oppført i betongkonstruksjoner med rekkverk i metall og glass. Gulvoverflaten er belagt med teppe, og balkongen er utstyrt med utebelysning. Rekkverkshøyden er målt til 104 cm.

Baderom:
Pent bad fra ukjent årstall oppgradert i 2023 (i følge eiers opplysninger) med nye baderomsmøbler, sparklet og malt med våtroms maling (nye stoppekran waterguard og vann breder rørlegger gjennom borettslag). Badet har flislagt gulv med varme og vegger i malte flater, nedsenket himling med downlights og vegghengt servantskap i slett utførelse. Det er ovenpåliggende servant med ett-greps armatur og speil med belysning over servant. Dusjkabinett med skyvedør i glass. Dusjarmatur er tilkoblet hånddusj og ventilasjon er vurdert og være mekanisk. Vannrør av kobber, synlige avløpsrør av plast, samt opplegg for vaskemaskin. Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger har fått TG3 av takstmann og det anbefales å lese mer om dette i boligens tilstandsrapport.

Toalettrom:
Praktisk toalettrom med flislagt gulv og vegger i malte flater. Det er nedsenket himling med downlights og vegghengt servantskap i slett utførelse med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Videre er det speil med belysning over servant, samt vegghengt toalett. Ventilasjon er vurdert til å være mekanisk og vannrør av kobber og synlige avløpsrør av plast.

Tre soverom:
Boligen byr på tre romslige og lyse soverom som gir gode muligheter for både familier, par og de som har behov for hjemmekontor. Rommene har en funksjonell utforming med plass til seng, garderobe og annen ønsket møblering, og bidrar til en fleksibel og familievennlig planløsning.

Innvendig bod:
Praktisk innvendig bod i entreen med gode oppbevaringsmuligheter. Boden gir plass til lagring av sesongutstyr, klær, sportsutstyr og øvrige eiendeler, og bidrar til en ryddig og funksjonell hverdag.

Takhøyde:Takhøyder er på tilfeldige plasser oppmålt til ca. 2,42 meter i stue/kjøkken. 2,28 meter i baderom. 2,35 meter i toalettrom. 2,41 meter i entré. 2,48 meter i soverom.
Gulv: Gulvflater med gulvvarme belagt med laminat.
Tak/Vegger: Vegger i malte flater. Himlinger i malte flater samt nedsenket himling med downlights i stue/kjøkken og entré.
Dører/Vinduer: Slett entrédør med kikkehull, brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Balkong/terrassedør med karm/ramme av tre (fra ukjent årstall). Vinduer med karmer/ramme av tre (fra 2003 og 2019).

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av elektrisk gulvvarme.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 01.10.1974.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Sammenlignet med originale byggetegninger og dagens planløsning er det følgende avvik:
- Det var opprinnelig adkomst til badet både fra entré og kjøkken. I dagens løsning er døråpningen mot kjøkkenet lukket, slik at badet kun har adkomst fra entréen.
- Rommet som i dag benyttes som bod er i godkjente byggetegninger opprinnelig angitt som «klær».

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet forkjøpsrett med lørenskog kommune som rettighetshaver og bestemmelser om veggrunn.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Blåstjerneveien 12 har en meget attraktiv beliggenhet med kort vei til servicetilbud og flotte turmuligheter i marka. Det er god tilgang på offentlig kommunikasjon og butikker i nærheten som sikrer daglige behov.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000 Løkenhagen eller Kiwi Skårersletta, som ligger i gangavstand fra leiligheten. Det er dessuten bare en kort gåtur til Triaden Lørenskog Storsenter eller Metro Senter. I forbindelse med Metro finner du også Lørenskog hus med bibliotek, kino, aktivitetshus for ungdom, musikk- og kulturskole, kunstsal, spisesteder og offentlige tjenester.

Triaden Storsenter tilbyr et variert utvalg av butikker både innenfor de store kjedene og enkeltstående butikker. Her har det blitt bygd både nye boliger samt trampoline- og aktivitetssenter. I tillegg til trampolineparken, legges det opp til en rekke ulike aktiviteter fra lekeland og Ninja-bane til Norges første Skyrider; en slags berg-og-dal-bane der man henger i en sele og følger en bestemt bane flere meter over bakken. Det er også kafe, barnepass og bursdagsrom.

Sats har åpnet ett nytt og stort treningssenter som ligger rett ved siden av Playworld i 2.etasje.

Ønsker du ytterligere servicetilbud er Strømmen Storsenter et av Norges største kjøpesentre med ca. 200 butikker og tilknyttede virksomheter.

I løpet av de siste årene har Skårersletta gjennomgått oppgraderinger. Allerede har gaten fått flere fasiliteter, og "nye" Skårersletta har flere lekeområder, parker, restauranter og kaféer.

Skårerparken ligger sentralt i Lørenskog. Dette er en livlig aktivitetspark og en sosial møteplass. Parken er utformet for å håndtere overflatevann på en kontrollert måte og byr på ulike områder for blant annet avslapping, lek, treamfi, utsiktsplattform og en sirkulær arena. Om vinteren blir det etablert skøytebane i parken, et ideelt sted for barn å utforske sine skøyteferdigheter.

Losby Gods og golfbane er et meget populært tur- og rekreasjonsområde. Gården er utgangspunkt for turer innover i Østmarka, samt målet for tur- og skigåere som starter i det sentrale Lørenskog. Mange tar seg innover i marka på sykkel, eller benytter kano fra Mønevann og videre innover vassdragene. Lørenskog kommune driver Losby besøksgård og kafé, og det er et meget flott golfanlegg her med bl.a. 9 og 18-hulls golfbane, driving range, putting green og nærspillsområde.

Sport- og fritidsarena: Nord-vest for Lørenskog Stasjonsby mot E6, har Selvaag Gruppen etablert en skihall. SNØ er en av verdens største innendørsarenaer og passer fint enten du er nybegynner eller proff. Helårsarenaen forener langrenn, snowboard, alpint, freeski og isklatring under samme tak. Her finner du også kjente merkevarer innen sports- og fritidsmote, ski og vintersport og til og med en butikk som spesialtilpasser utstyret til deg. Alt fra pizza og lekre kaker til en kaffe kan nytes mens du ser på livet og blide mennesker i bakken gjennom store panoramavinduer. Thon Hotel Snø ligger vegg i vegg med SNØ. For nærmere informasjon, se www.snooslo.no. Rett ved SNØ finner du Sportytude treningssenter. I samme bygning har JumpYard trampolinepark nylig åpnet. For nærmere informasjon, se www.jumpyard.no.

Området har kort gangavstand til Nesåsen barnehage og Finstad barnehage. Videre er det kort avstand til flere skoler som Finstad barneskole, Hammer ungdomsskole, Mailand videregående skole og Lørenskog videregående skole som nærmeste alternativer.

Området tilbyr gode kollektivmuligheter med direktebuss inn til Oslo i gangavstand fra leiligheten. Bussholdeplass der linje 120 mellom Nesåsen og Stovner går, ligger også i gangavstand fra leiligheten. En kort kjøretur unna finner du Lørenskog stasjon (Sone 1) og med toget fra Lørenskog stasjon tar det omtrent 20 min til Oslo og 10 min til Lillestrøm Stasjon. Med bil tar det ca. 22 min til Oslo S og 37 min til Oslo Lufthavn Gardermoen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på  1 748 kvm som tilhører borettslaget. Andelsleilighet beliggende i Lørenskog kommune. Tomt er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, biloppstillingsplass, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Det medfølger parkeringsplass. Parkeringsleie faktureres via felleskostnader.

Utover dette gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Kommuneplaner:
Id: 2024004
Navn: Kommuneplanens arealdel 2026–2038
Plantype: Kommuneplanens arealdel
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 10.06.2026
Delarealer: Delareal 17 548 m, arealbruk boligbebyggelse, nåværende, områdenavn B.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse, kjørevei, felles gangareal i henhold til reguleringsplan 1971003 datert 06.12.1971 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er  kr  6 910,00,-  pr. mnd. og inkluderer: Parkeringsplass, internett (basispakke), trappevask, eiendomsskatt, kommunale avgifter, felles boligforsikring, drift og vedlikehold mm.
Fordeles slik:
Felleskostnader: kr 4.791,-
Garasjetak motorvarmer: kr 460,-
Stipulert avdrag: kr 478,-
Stipulert renter: 680,-
Trappevask: 135,-

Felleskostnadene justeres normalt en gang årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og styret opplyser at "Vi har foreløpig (men vurderer fortløpende) ingen planer om husleieøkning.".

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 15.000 kwh. pr. år. Det er tegnet Norgespris til slutten av 2026.
Boligen er tilknyttet internett igjennom felleskostnadene (basispakke). Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.301.544,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 44.624,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 152 208,- pr. 30.06.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 20.862.219,- pr. 30.06.2026 og lånevilkårene er:
Bank: Handelsbanken
Term: 12
Restgjeld: kr 20.862.219,-
Løpetid: 25.02.22 - 30.10.43
Rente: - 5,35%

4 550 000,00 Prisantydning
152 208,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 702 208,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 711 704,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 721 654,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Shendi Mergime Muqkurtaj og Argjend Muqkurtaj

Leiligheten er tilknyttet Løken 3 borettslag og ble stiftet 4/7-1973.
Borettslaget består av 144 andelsboliger, fordelt på 5 bygninger med adresse Blåstjerneveien 2-30
Eiendommen har gnr. 100 bnr. 240 i Lørenskog kommune. I tillegg eies 50% av gnr. 100 bnr. 248 (lekeområde ved barnehage / Nordliveien).
Forretningsfører er BORI BBL
Dugnad må påregnes.
Uten skriftlig melding til borettslagets styre er det ikke lov å holde hund eller katt. Når det gjelder katt, gis det kun tillatelse til innekatt. I tillegg må alle innordne seg etter de til enhver tid gjeldende regler for dyrehold i borettslaget.
I borettslaget er det kun tillatt å bruke gass eller elektrisk grill ved grilling på balkongene.
Det er ikke tillatt med varmepumpe i borettslaget.

Utdrag av foretatte påkostninger de senere år: 
2016/2017 - Gravd ned søppelbrønner
2016/2017 - Byttet 30 stoppekraner
2016/2017 - Byttet ventilasjonsvifter i blokk 2
2018/2019 - Nye soveroms vinduer
2018/2019 - Oppussing av oppgang Blå 18 og 22
2019/2020 - Oppussing av 3 oppganger, Blå 8,16 og 20
2020/2021 - Reparert 2 balkong yttertak Blå 14 og 16
2021/2022 - Oppussing av oppganger i Blå 10,12 og 30
2023/2024 - Skiftet ut 9 stk. Taknedløp Blå 2 -18
2023/2024 - Skiftet ut 9 stk. Taknedløp Blå 2 -18
2025/2026 - Rørinspeksjon
2025/2026 - Kjøpt inn brannslukningsapparater til alle leiligheter

Planlagte påkostninger: 
- Styret informerer pr. 19.06.2026 at "Vi har en større utbedring av et tak på en av blokkene nå i juni hvor vi håper på - slik det ser ut i dag å unngå låneopptak.". Videre opplyser styret per telefon den 22.06.2026 at borettslaget har tilstrekkelig kapital til å gjennomføre dette prosjektet hvis ikke noe uforutsett oppstår. Styret informerer også om planlagt vedlikehold og utbedring av asfalt og rørsystemer. Dette er prosjekter som forventes å komme i tiden fremover, og styret opplyser at borettslaget har oppspart nok kapital til å gjennomføre disse tiltakene. Utover dette ingen planlagte påkostninger pr nå.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier.
Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget.
Kun fysiske personer kan være andelseiere.  

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjørsretten parallellavklares med forretningsfører og meldefristen blir satt til 07.07.2026. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  
Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.   

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.      

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke inkl Finn.no, Hjem.no, Krogsveen.no og smartannonsering  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging/Oppstartsgebyr   kr 18 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse   kr 3 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - BORI  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører - BORI  kr 5 200,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 3 467,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet   kr 9 950,00
Foto stor pakke  kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0135/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26135

Sist oppdatert: 22. juni 2026 kl. 12:12