Skulds vei 5B

Skulds vei 5B, 1349 RYKKINN
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 77, bruksnummer 102

Totalt bruksareal BRA: 207 kvm

BRA-i:
Kjeller: 64 kvm: Hobbyrom, gang, trapperom, vaskerom, toalettrom og 3 boder.
1. etasje 120 kvm: Entre, gang, bad, stue, spisestue, kjøkken og 3 soverom.

BRA-e:
1. etasje 23 kvm: Frittliggende garasje og bod.

Åpent areal:
1. etasje 15 kvm: Terrasse.

Takhøyder:
- 1.etasje: stue, spisestue, kjøkken: 2.38 m, soverom 1: 2.40 m, soverom 2: 1.63 - 2.37 m.
- Kjeller: 2.05 - 2.07 m.

- Krypkjeller med adkomst via luke i vegg fra kjellerbod oppmålt til 37m², ikke måleverdig areal grunnet manglende gangbart gulv og stedvis lav takhøyde.
- Kaldtloft over deler av boligen med gangbart gulv oppmålt til 36m², ikke måleverdig areal grunnet lav takhøyde.
- Frittliggende garasje oppmålt til 16m², (BRA-e).
- Utvendig bod ved garasje oppmålt til 10m², (BRA-e). Boden har et totalt gulvareal (GUA) på 10m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 7m² av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3m².

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.08.2026 utført av Anticimex v/ Torbjørn Sæbøe. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig over 1 plan med kjeller og loft. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong og lettklinkerblokker. Skillende dekker av trekonstruksjon. Yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med trekledning. Saltak av trekonstruksjon utvendig tekket med takstein. Teglsteinspipe med fotbeslag av stål. Takrenner og nedløp av stål. Entredør av tre. Terrassedør og vinduer med karmer av tre med to-lags glass. Oppvarming av boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med peisovn i stue. Elektrisk/vedfyrt fyrkjele i kjeller, brukes kun til varmtvann.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Avvik som kan kreve tiltak:
Våtrom - bad
- Helhetsvurdering: Baderomsplater og gulvfliser viser slitasje, svelling, bom og løse fliser, samtidig som fallforholdene er utilstrekkelige og vanntett sjikt vurderes som utett. Sluket mangler mulighet for innfesting av klemring, og vann- og avløpsrør har usikker fremtidig funksjon. Badet har kun naturlig ventilasjon, og det er opplyst om lekkasje fra sluk i 2026 med synlige fuktmerker og påbegynte vannskader i kjellerhimling.
Sjablongmessig prisanslag Kr over 300 000

Våtrom - vaskerom
- Helhetsvurdering: Det er registrert salt- og kalkutslag som følge av fuktvandringer, samt stedvise riss i støpt gulv. Det er ikke benyttet vanntett sjikt på gulv og vegger, og sluket mangler mulighet for innfesting av klemring. Vann- og avløpsrør har usikker fremtidig funksjon. Det bør påregnes tiltak grunnet alder, fuktforhold og manglende tettesjikt.
Sjablongmessig prisanslag Kr 100 000 - 300 000

Rom under terreng
- Overflate himling: Himlingsflatene har omfattende skader i gang og toalettrom etter lekkasje fra bad 1.etasje.
Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000
- Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Måleresultatet tilsier at fuktinnholdet ligger i et område med forhøyet og kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, noe som gir risiko for fuktskade. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen og tilhørende beslag har høy alder, betydelig slitasje og punktvise skader, og levetiden vurderes som overskredet. Utskifting må påregnes, og ytterligere undersøkelser anbefales for å kartlegge omfang og eventuelle følgeskader.
Sjablongmessig kostnadsanslag: kr 0–10 000.

Drenering
- Alder: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Kjøkken
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre sprekkdannelser i plateskjøter.
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmesentral (fyrkjeler, fjernvarme, pelletsanlegg og lignende varmesentraler): Det foreligger ingen dokumentasjon på utført service på anlegget.

Andre rom
- Overflate vegg: Enkelte vegger bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje

Rom under terreng
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn, som følge av fuktvandringer i konstruksjonen.
- Overflate gulv: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Synlige overflater(taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på undertak og gulvflate, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt.
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone).
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til trolig å være utilstrekkelig grunnet stedvis fuktmerker. Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig grunnet.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Spor etter gnagere er observert.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1. Etasje: Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Svertesopp er observert på deler av ytterkledningen.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde (spesielt over vinduer mot garasje).
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Entredør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige med den begrensningen dette innebærer.
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Yttertaket er kun vurdert fra toppen av stige grunnet knuste takstein rundt takstigen, og deler av taket er derfor ikke kontrollert. Knuste takstein gir symptomer på utettheter, og underliggende skader kan ikke utelukkes. Videre undersøkelser anbefales.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Terrasse/platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje.
- Konstruksjon og fundamenter: Konstruksjon er ikke besiktiget ettersom dette er en lukket konstruksjon. Aldersrelaterte skader og annet kan ikke utelukkes.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren.

Drenering
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer har slitt overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget, og det observeres tegn til fuktopptrekk/fuktskader som følge av dette.
- Yttertak og takkonstruksjon: Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendige forhold: Innvendig vegger og himling er kledd med plater som er vurdert til å inneholde asbest.
- Vinduer, dører og porter: Vinduer og ytterdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad Ikke undersøkt (TG IU) — Avvik som kan kreve tiltak:
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Ikke besiktiget grunnet vanskelig tilkomst.
- Skorsteiner (over tak): På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke. Tilstand og utførelse er derfor ukjent, og forholdet bør derfor undersøkes nærmere.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja, det har vært lekkasje fra bad i hovedetasjen til tak på toalett nede.
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
- Ja, det ble skiftet tak fra takpapp til glassert takstein.
Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
- Ja, det var i 2026 lekkasje fra bad i hovedetasjen ned til tak på toalett kjeller.
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
- Ja, det foreligger en rapport fra Hafslund der det står at det elektriske anlegget er planlagt, installert og kontrollert i samsvar med sikkerhetskravene i
anvendte forskrifter. Samsvarserklæringen gjelder; Ombygging/ rehabilitering av anlegg.
Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
- Ja det er satt inn peisinnsats.
Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
- Ja, det var mugg/ sopp i toalett taket i kjelleren da vi oppdaget vannlekkasjen i 2026, vi kjenner ikke til mugg/ soppangrep før det.
Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
- Ja, det ble bygget på et gjesterom. Har fått innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2007:
- Diverse arbeider på det elektriske anlegget, utført av Hafslund installasjon AS.

Ukjent årstall:
- Etablering og oppussing av bad med skifte av toalett, vask og dusj, samt lagt nytt gulv med membran, varmekabler og ny veggkledning
- Oppgradering av kjøkkeninnredning og overflater

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

Ukjent årstall:
- Utskifting av taktekking fra takpapp til glassert takstein, utført av Oddvar Henriksen
- Montering av peisinnsats

Skulds vei 5B er en hyggelig og innholdsrik enebolig fra 1963, med tilbygg fra 1993, beliggende i et veletablert og attraktivt boligområde på Rykkinn. Boligen går over én etasje med kjeller og har en praktisk planløsning med gode muligheter for både familieliv og ulike behov. Eiendommen har egen garasje med mulighet for montering av ladeboks. Beliggenheten byr på en fin kombinasjon av rolige omgivelser og nærhet til det meste man trenger i hverdagen, med kort vei til skole, barnehager, butikker, kollektivtransport og et godt utvalg av fritidsaktiviteter. I tillegg er det nærhet til flotte tur- og friluftsområder ved Eineåsen, med gode muligheter for både sommer- og vinteraktiviteter.

1. etasje
Entré:
Boligen ønskes velkommen av en romslig og innbydende entré med god plass til oppbevaring av yttertøy og sko.

Stue og terrasse:
Stuen er lys og hyggelig, med gode møbleringsmuligheter og rikelig med naturlig lysinnslipp. Her er det god plass til en komfortabel sofagruppe, TV-seksjon, lesehjørne og annet ønsket møblement. Fra stuen er det direkte utgang til en flott terrasse på hele 15 kvm. Terrassen gir gode muligheter for utemøblering og er et naturlig sted å samle familie og venner på fine dager. Her kan man nyte lange sommerdager i rolige og hyggelige omgivelser.

Kjøkken:
Kjøkkenet er praktisk og funksjonelt, med god skap- og benkeplass. Innredningen har glatte fronter og laminatbenkeplate med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål og ettgreps armatur. Kjøkkenet er utstyrt med kjøleskap, komfyr med platetopp og oppvaskmaskin.

Toalettrom:
Praktisk og funksjonelt bad med flislagt gulv og gulvvarme, samt baderomsplater på vegger og himling. Badet er innredet med vegghengt servantskap med ettgreps armatur, speilskap med overbelysning og dusjhjørne med glassdør.

Soverom:
Boligen har tre romslige og lyse soverom, alle med god plass til seng, garderobeløsning og annet passende møblement. Rommene gir gode muligheter for å tilpasse boligen etter familiens behov, enten det er ønskelig med barnerom, gjesterom, hjemmekontor eller andre funksjoner. Den fleksible planløsningen gjør det enkelt å skape en praktisk og personlig soveromsavdeling.

Kjeller
Vaskerom:
Praktisk vaskerom med god funksjonalitet og opplegg for vaskemaskin. Rommet har utslagsvask med togreps armatur, naturlig ventilasjon og tilluftsventil i vegg. Hovedstoppekran og stakeluke er også praktisk plassert i vaskerommet.

God lagringsplass:
Boligen har gode oppbevaringsmuligheter med fire innvendige boder, loft og utvendig bod ved garasje. Dette gir rikelig med plass til å holde orden på både sesongutstyr, sportsutstyr, fritidsartikler og øvrige eiendeler.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger:
- Alt av hvitevarer på kjøkkenet.

Medfølger ikke:
- 2 Høvik lys lampetter der det nå er hovedsoverom
- 1 vegglampe i gangen.

Boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med peisovn i stue. Elektrisk/vedfyrt fyrkjele i kjeller, brukes kun til varmtvann.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1963. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen eller garasje. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger søknad om tilbygg til enebolig datert 23.04.1976 og 21.05.1993. Det foreligger også søknad om garasje datert 22.06.1965.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

 Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

- Dagboknr 7734, tinglyst 23.09.1970, type heftelse:
Midlertidig dispensasjon fra Vegloven vedr. garasje.
Eier forplikter seg og fremtidige eiere til at det for den godkjente garasjen, som er i strid med veilovens avstandsbestemmelser, ikke kan kreves ulempeerstatning utover det man ville hatt krav på dersom avstandsbestemmelsene hadde vært fulgt. Dette gjelder ved eventuell veiutvidelse, omlegging av avkjørsel, snøbrøyting o.l.
Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra Bærum bygningsråd.

Det er ellers tinglyst 4 servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet Vann, avløp og kloakk ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst sikringsobligasjon eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Boligen ligger pent til i et hyggelig og veletablert boligområde på Rykkinn, med kort avstand til et godt utvalg av servicetilbud, butikker, kollektivtransport og fritidsaktiviteter. Fra boligen er det ca. 15 minutters gange til Rykkinn Senter, hvor du finner et variert utvalg av butikker og mindre forretninger, både et selvbetjent treningssenter og et fysioterapi og betjent treningssenter, samt hyggelige spisesteder. Senteret har også bibliotek, frisør, barberer og apotek, legesenter, tannlege og dagligvarebutikk fra Meny. Nærmeste dagligvarebutikk er Coop Extra, som ligger ca. 3 minutters kjøring fra boligen, mens Meny på Rykkinn Senter ligger ca. 5 minutter unna med bil.

Det er også kort kjøretur til Kolsås Senter, hvor du blant annet finner Vinmonopol, apotek, frisør og flere ulike forretninger. Sandvika sentrum ligger ca. 13 minutters kjøring fra boligen og byr på et omfattende servicetilbud. I Sandvika Storsenter finner du et stort utvalg av butikker og spisesteder, med en bred butikkmiks bestående av både kjede- og nisjebutikker. Sandvika sentrum har også kino med åtte saler, og like ved ligger Bærum Kulturhus, som blant annet benyttes til konserter og danseforestillinger.

For deg som setter pris på gode fritidsmuligheter, er det kort vei til flotte tur- og friluftsområder. Eineåsen byr på fine turmuligheter både sommer og vinter, og i vintersesongen prepareres det skiløyper i området. Det finnes også et variert tilbud av fritidsaktiviteter i nærområdet, med blant annet svømmehall, fotballbaner, tennisbaner og lysløyper. Rykkinnhallen ligger i kort avstand fra boligen og benyttes blant annet til håndball, basketball, karate og ulike gymaktiviteter.

Gommerudbanen ligger ca. 15 minutters gange fra boligen og er en flott idrettsplass med 11-er kunstgressbane, 100-meters løpebane med hoppegrop, mindre kunstgressbane og grusbane som islegges vinterstid. Berger svømmehall ligger kun ca. 5 minutter unna, og Vestre Bærum Tennisklubb har tennishall bare noen få minutter fra boligen.

Sommerstid er det også kort vei til idylliske Kalvøya og Kadettangen i Sandvika, hvor man kan nyte strand- og bryggeliv. Kadettangen ble oppgradert og ferdigstilt sommeren 2019, og har blant annet stupetårn, badebinge, treningsapparater, lekeplasser og sandvolleyballbaner – et populært område for både store og små på varme sommerdager.

Kollektivtilbudet er godt, med to bussholdeplasser i kort gangavstand fra boligen. Herfra går blant annet busslinje 160 med forbindelse til Nationaltheatret, samt linje 215A med forbindelse til Sandvika. T-banestasjonen ligger ca. 30 minutters gange unna, men kan enkelt nås ved å ta buss og bytte til T-banen. T-banelinje 3 gir videre forbindelse inn til Oslo og gjør det enkelt å komme seg til og fra hovedstaden uten bil. Det er Express buss i rushet både morgen og ettermiddag.

Veibeskrivelse se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
- Berger barnehage
- Grindstuveien barnehage

Barneskole:
- Rykkinn skole

Ungdomsskole:
- Eineåsen skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 052 kvm, en enebolig beliggende i Skulds Vei 5B på Rykkinn. Tomt opparbeidet med asfaltert og gruslagt gårdsplass, plenarealer og diverse beplantning.

Frittstående garasje med bod. I tillegg er det parkering på asfaltert og gruslagt gårdsplass på egen tomt.
Det er mulighet for montering av ladeboks for elbil i garasjen.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 1974157, «ØKRIVEIEN, RYKKINNVEIEN, BRENNEVEIEN m/omg.», datert 30.06.1975, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2022-2042 (ID: 202101), vedtatt 04.07.2025. Arealbruken er i planen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende. Kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer supplerer gjeldende reguleringsplaner der disse ikke selv angir noe annet.

Eiendommen ligger i et område som i støyberegninger er definert som rød sone for veitrafikkstøy fra Økriveien.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved skred er vurdert til 'Ingen' i områdeanalysen.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Prognose for inneværende år er kr 18 506,-. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 000,- pr. år. / 21 604 kwh. pr. år. 
Velavgift er kr 250 pr. år.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

6 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

174 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
175 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
195 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 165 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 185 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Unni Hammerstad og Gro Hammerstad Næss

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Berger og Rykkinn Velforening.
Se hjemmesiden til Berger og Rykkinn Velforening for mer informasjon.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Foto Enebolig  kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 43 967,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0269/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26269

Sist oppdatert: 22. august 2026 kl. 15:33