Smørblomstenga 13C

Smørblomstenga 13C, 4823 NEDENES
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 426, bruksnummer 58, seksjonsnummer 4

Totalt bruksareal BRA: 84 kvm

BRA-i:
Boligbygg med flere boenheter:
2. etasje 79 kvm: Gang, to boder, tre soverom, bad og stue/kjøkken.

BRA-e:
2. etasje 5 kvm: Utvendig bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 18 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.05.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Henning Moen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveierleilighet i et leilighetsbygg oppført i 2011. Bygningen har grunnmur av betong, yttervegger av trekonstruksjoner med utvendig liggende trekledning, og etasjeskillere av trekonstruksjoner. Taket er en flat takkonstruksjon. Leiligheten har vinduer med karmer og ramme av plast fra byggeår. Entrédør med sikkerhetslås og balkongdør har også karm/ramme av plast fra byggeår. Innvendige dører er profilerte. Det er utgang fra stue til en balkong på 18 m² som er en trekonstruksjon med rekkverk av tre og gulv belagt med terrassebord.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i bod. Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget uten at det er registrert åpenbare avvik.

Oppsummering tilstandsgrader:
TG1: 93%
TG2: 5%
TG3: 0%
TGIU: 2%

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Våtrom- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Tekniske anlegg - Varmepumper: På bakgrunn av varmepumpens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Tekniske anlegg- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelig stakeluke gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det ble satt inn nytt dusjkabinett av faglært i perioden 2021-2025 (selger husker ikke eksakt årstall), men dokumentasjon foreligger ikke. Speil på bad ble byttet i 2024 av ufaglært. I 2025 ble det koblet opp en lampe på kjøkkenet av faglært, uten at dokumentasjon foreligger.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Vedlikeholdshistorikk fellesskapet:

2024:
- Reparasjon av boddører
- Vedlikehold av takrenner

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Koblet opp lampe på kjøkken

2024:
- Byttet speil

ca. 2021:
- Satt inn nytt dusjkabinett

Leiligheten er oppført 2011 og ligger i byggets 2 etasje. Den har en god planløsning og en fin standard, som fremstår velholdt fra byggeår.
Leiligheten inneholder:
Entré med gulvvarme som gir en lun velkomst. Gangen fordeler tilgangen til leilighetens soverom og bad, og leder videre inn mot stuen.
Stuen har plass til både sofagruppe og spisebord i den åpne løsningen mot kjøkkenet. Kjøkkenet har en praktisk L-formet innredning med glatte fronter og laminert benkeplate. Rommet har direkte utgang til balkongen på 18 kvm. Gulvet på balkongen er belagt med terrassebord.
Badet er flislagt med gulvvarme og innredningen består av en vegghengt servant med tilhørende speil og et vegghengt skap. Det er et dusjkabinett, gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin i rommet, samt varmtvannsberederen som er plassert i hjørne.
Leiligheten har tre soverom av god størrelse, som gir fleksibilitet for en familie, par med hjemmekontor eller for utleie. Alle rommene har plass til seng og garderobeløsninger.
Leiligheten har en innvendig bod og disponerer i tillegg en utvendig bod på 5 m². Parkering på oppmerka parkeringsplass.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer med en kombinasjon av gulvvarme/varmekabler i entré og bad, og en varmepumpe fra byggeår plassert i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Leilighetsbygget er oppført i 2011. Det foreligger ferdigattest for "4 stk. 6-mannsboliger" datert 06.09.2012. Attesten kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 27.09.2010. Disse stemmer med dagens planløsning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

2011/420850-1/200 01.06.2011 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 4
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 1/24

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Det er ikke tillatt å selge eller leie ut bod og/eller biloppstillingsplass i garasjeanlegg til personer som ikke er seksjonseiere.

Smørblomstenga 13C ligger sentralt på Nedenes, et etablert og rolig boligområde med en strategisk plassering mellom Arendal og Grimstad. Her har man kort avstand til begge sentrum med ca. 15 minutter i bil hver vei. Det er dagligvare og busstopp få minutter unna, samt apotek, blomsterbutikk og Menybutikk med ferskvaredisk på Feviktoppen ca. 5 minutter i bil fra eiendommen. Området byr på nærhet til strender og sjø på Fevik, blant annet populære Hasseltangen, Storesand eller Strand Hotel.

Det er barnehage kun 300 meter fra eiendommen og grunnskoler med 1-10 trinn i nærheten (3-5 km). Busstoppet 600 meter fra eiendommen har gode forbindelser i begge retninger. Området byr på fine turmuligheter i grønne omgivelser, og det er kort vei til sjøen med strender og svaberg. For aktivitet finnes det treningssentre og idrettsanlegg i nærheten, inkludert balløkke og anlegg ved skolen.

Leiligheten ligger i byggets 2 etasje med en balkong med utgang fra stuen. Her har man god plass til møblering og en luftig utsikt utover eiendommens grønne plener og nabobygg.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Eiertomt på 3150 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealene er opparbeidet med asfaltert biloppstillingsplass. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Arendal kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Parkering skjer på oppmerkede plasser på felles tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til områder for boliger med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan Engene del 2 (ID: 1403r2), vedtatt 24.01.2008, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan Arendal (2023 - 2033), vedtatt 27.04.2023. I kommuneplanen er eiendommen omfattet av Kp Detaljeringssone. Dette innebærer at gjeldende reguleringsplan (Engene del 2) gjelder som grunnlag for tiltak på eiendommen.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 478,- pr. mnd. og inkluderer: renter og avdrag på fellesgjeld, samt TV og internett.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Fellesutgifter: kr 1 682,-
- Avdrag andel fellesgjeld: kr 132,-
- Rentekostnader andel fellesgjeld: kr 85,-
- Tv og internett: kr 579,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 17 812,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og eiendomsskatt.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

I tillegg kommer felleskostnader til sameie kr 2 478,- pr mnd.

Formuesverdi for 2024 var kr 743 216,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 972 865,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 4 687 pr år.

2 690 000,00 Prisantydning

Omkostninger

67 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
68 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
78 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 758 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 768 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Christine Johansen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Smerblomstenga Sameie. Sameiet består av 24 boligseksjoner. Forretningsfører er Bosør.

Dyrehold krever styrets samtykke.
Det er ikke tillatt å selge eller leie ut bod eller biloppstillingsplass i garasjeanlegg til personer som ikke er seksjonseiere.
Det skal være ro etter kl. 22.00 på hverdager og kl. 23.00 i helgene.

Planlagte påkostninger:
- På årsmøtet 22.04.2026 fikk styret fullmakt til å bygge nye søppelskur.
- Styret planlegger takinspeksjon, sjekk av kledning for råte og innkjøp av sykkelstativ.
- Styret vil innhente priser for fasadevask og oppmerking av parkeringsplasser.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 9 900,00
Visninger   kr 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 5 154,00
Innhenting av offentlig opplysninger Arendal kommune  kr 6 900,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 8 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 12 320,20
Foto  kr 4 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0054/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.2654

Sist oppdatert: 15. mai 2026 kl. 16:46