Ole Messelts vei 40C

Ole Messelts vei 40C, 0676 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 167, bruksnummer 249, seksjonsnummer 6

Totalt bruksareal BRA: 44 kvm

BRA-i:
Selveierleilighet:
Underetasje 44 kvm: Entré, bad, alkove, kjøkken, og stue.

Åpent areal:
Underetasje 17 kvm: Sydvestvendt markterrasse.

Bod ble ikke besiktiget på befaringsdagen grunnet manglende adkomst.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.03.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveierleilighet i en boligblokk oppført i 1977. Bygningen antas å være fundamentert med betong til fjell eller stedlige masser, med grunnmur og gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere er av betong. Yttervegger antas oppført med betong og utfyllende bindingsverk av tre, utvendig med liggende kledning og pusset fasade. Takkonstruksjonen er en flat konstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg eller takfolie, men er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med 2-lags glass fra 1976, koblet balkongdør, entrédør med glassfelt og innerdører. Til leiligheten hører en sydvestvendt markterrasse på ca. 17 m² med terrassebord.

Det elektriske anlegget har skru- og automatsikringer. Sikringsskapet er plassert i entréen.

Det er montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2:

Utvendig
- Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.
- Balkongdør er hard å låse, dørblad fremstår som vridd da den ikke legger seg helt inntil karmen.

Kjøkken
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1.

Tekniske installasjoner
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet
Det er tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggtekniske forskrift. Entrédøren er ikke brannklassifisert.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført radonmåling. En måling i 2022 viste verdier på 172 Bq/m³, som er over tiltaksgrensen. Det ble da montert en ventilasjonsluke i stuen. En ny måling i 2025 viste verdier på 64 Bq/m³, som er et trygt radonnivå. Det er også utført arbeid på det elektriske anlegget, hvor komfyrvakt ble byttet av faglært i 2026. Det foreligger dokumentasjon på dette arbeidet.

Dette er en arealeffektiv og moderne leilighet, oppgradert i 2020. Planløsningen utnytter plassen godt med en egen alkove for sovedelen, og en åpen løsning mellom stue og kjøkken. Fra stuen er det utgang til en romslig terrasse med utsikt som strekker seg fra Oslofjorden til Groruddalen.

Entré:
Inngangspartiet har en praktisk walk-in garderobe med god lageingsplass.

Stue:
Stuen er leilighetens hovedrom, med store vindusflater som gir gode lysforhold. Rommet er lett å møblere og har direkte utgang til terrassen.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra HTH ble installert i 2020 og er en integrert del av oppholdsrommet. Innredningen er moderne og gir en god arbeidsflate.

Bad:
Badet er utstyrt med servant, toalett og dusj. Det er også opplegg for vaskemaskin.

Alkove:
En praktisk alkove fungerer som en adskilt sovesone, skjermet fra leilighetens oppholdsrom. Dette gir en funksjonell rominndeling.

Terrasse:
Fra stuen kommer du ut på en romslig terrasse. Her er det gode solforhold og utsikt over nærområdet, med et glimt av Oslofjorden i det fjerne.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod på ca. 2 m² i felles gang.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

-Varmeovn medfølger salget.

Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1980.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger en tilsynsrapport med henvisning til brukstillatelse datert 1980. Dokumentet kan ikke anses som en ferdigattest, men er en indikasjon på at bygget er lovlig oppført. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av tinglyst panterett uten opptrinnsrett til sameiet på kr. 5 000,-, med prioritet etter 90% av første tinglyste kjøpesum.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Lutvann er for mange en skjult perle på grensen til Østmarka. Ole Messelts vei består av boligbebyggelse med rekkehus og leiligheter pent plassert i åssiden, vendt mot vest. Herfra har du en fantastisk panoramautsikt som må oppleves!

Ole Messelts vei finner du i enden av Lutvannsveien og Dr. Dedichens vei, som igjen henger sammen med Tvetenveien. Dette er en blindvei, som primært benyttes av de som bor i området. Veien har også en bussforbindelse, buss nr. 69 stopper like bortenfor boligen og tar deg raskt til Haugerud T-bane, eller til Tveita senter. Herfra kommer du deg raskt videre ned til sentrum.

Med Østmarka som nærmeste nabo kan du nyte alt det naturen har å by på året rundt. Lutvann er en vakker innsjø som ligger kun 10 minutters gange fra boligen, og her finner du både sandstrand og svaberg med deilige badetemperaturer. Her er det også populært å fiske. Om du følger lysløypene og turstiene litt lenger finner du raskt veien til flere vann, blant annet Ulsrudvann og Nøklevann. Ulsrudvann har Oslos varmeste naturlige badevann, og på Nøklevann kan du leie kano og kajakk. Andre populære destinasjoner er Mariholtet og Rustadsaga, her er det også serveringsmuligheter. Om du trives best litt utenfor stien er det gode muligheter for å sanke både sopp og bær i marka. Om vinteren kjøres det opp flotte skispor, flittig brukt av alt fra barnefamilier til toppidrettsutøvere. Østmarka har noe for enhver smak!

Nærmeste dagligvare er Rema 1000, og ellers finner du det du trenger på Haugerud senter, og ved Trosterud t-bane. Ellers ligger Tveita senter kun få minutter unna, og du bruker heller ikke lang tid til Alna Senter. IKEA ligger også kun noen få minutter unna. Med bil kjører du også fort til Lørenskog hvor du finner både Metro og Triaden, og Strømmen storsenter like bortenfor. I andre retningen kjører du også raskt ned til sentrum. Lutvann ligger øst for Oslo sentrum, med svært enkel adkomst til E6.

Det er flere skoler og barnehager i nærområdet. Nærmeste skole er Lutvann barneskole, som ligger like nedenfor boligfeltet. Det er også flere barnehager med avkjørsel fra Dr. Dedichens vei.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Lutvann skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 272 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det medfølger garasjeplass nr. 59 i rekke nedenfor boligfeltsområdet. Garasjeplassen følger leiligheten og kan ikke omsettes separat.

I garasjen er det lagt opp infrastruktur for tilkobling av elbillader. Det er også tilgang på gjesteparkering.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets/borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-4234 datert 31.05.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av planer i nærheten av området:

Saksnummer 2026/02991 - Byggesak. Dr. Dedichens vei 32-134 - fasadeendring. Det er sendt ettrinnssøknad den 12.03.2026 som omfatter ny fasadekledning på boligblokk. Saken er under behandling.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bør sette seg inn i Planinnsynet til Oslo Kommune. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 040,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter (vann, avløp, renovasjon), byggforsikring, styrehonorar, forretningsførsel, felles strøm i bygget, div. drift og vedlikehold.

I tillegg til Sameiets felleskostnader er Øvre Haukåsen Velforenings kontigent obligatorisk. Denne avgiften er på kr. 1 637,- per måned. Kostnadene inkluderer bl.a. kostnader til egen garasje, bredbånd/internett til leiligheten, grunnpakke TV og bredbånd fra telenor, snømåking, strøing, områdebelysning, og vedlikehold av adkomstveier.

Styret informerer om at det på sikt må påregnes økninger, da fremdeles mange større vedlikeholdsoppgaver planlegges.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.

Nåværende eier har ikke opplyst om eget strømforbruk. Gjennomsnittlig strømforbruk for leilighet er på ca 9 000 og 11 000 kwh per år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for 01.02.2026-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av Tv og internett, og kostnaden er innbakt i månedlig utgift til sameiet. Selger informerer om at internettet har hastighet på 150 mb/s.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 842 064,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 3 368 254,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 13 097,- pr. 31.12.2025.

Andel fellesgjeld er kr 13 586,27 pr. 05.03.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 496 516,- pr. 05.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208485784
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 05.03.2026: kr 496 516,00
Andel av saldo: kr 13 586,27
Innfrielsesdato: 30.01.2055
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,30%

Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-ordning).

3 350 000,00 Prisantydning
13 586,27 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 363 586,27 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

84 070,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
850,00  Eierskifte garasje
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
95 960,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 459 546,27 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Julie Olsen Hangeraas

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Øvre Haukåsen I.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 90777860.

Eventuelle bestemmelser om husdyrhold finnes i selskapets husordensregler. Styret kommuniserer med eierne elektronisk via Vibbo, e-post og SMS, med mindre eieren har reservert seg mot dette.

OBOS er kun regnskapsfører for boligselskapet og besitter ikke informasjon om eventuelle planlagte rehabiliteringer, vedlikeholdsprosjekter, låneopptak eller endringer i felleskostnader. Eiendomsmegler må selv kontakte selskapets styreleder for å innhente ytterligere informasjon.

Ligningsposter per 31.12.2025:
- Innberetningspliktige inntekter: 427 kr
- Fradragsberettigede kostnader: 569 kr
- Annen formue: 13 097 kr
- Gjeld: 13 618 kr

Iht. eierseksjonsloven er det ikke anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Øvre Haukås Velforening.

Medlemmer i Øvre Haukåsen Velforening er eiere av rekkehus og/eller leilighet på Øvre Haukåsen. Medlemskapet er obligatorisk.

Velforeningens formål er å forvalte og bestyre den felles eiendom, herunder felles garasjeanlegg og de utvendige arealer. Velforeningen kan også arbeide for et bedre bomiljø i området.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt – Start Smart   kr -6 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 15 343,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0101/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26101

Sist oppdatert: 30. mars 2026 kl. 22:43