Bjørkelia 41

Bjørkelia 41, 1900 FETSUND
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 419, bruksnummer 106, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 419, bruksnummer 125, ideell andel 1/10

Totalt bruksareal BRA: 125 kvm

Enebolig:
BRA-i:
-1. etasje 42 kvm: Gang, bad, innvendig bod og to soverom.
1. etasje 54 kvm: Entré, bad, stue og kjøkken.
2. etasje 29 kvm: Loftstue (ikke godkjent til varig opphold), toalettrom og soverom.

Åpent areal:
-1. etasje 19 kvm: Terrasse.
1. etasje 107 kvm: To terrasser.
2. etasje 9 kvm: Balkong.

Garasje:
BRA-e: 21 kvm.

Andre etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 40 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 29 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 11 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.07.2025 utført av Anticimex v/Owe Fagerlund Leret. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Rom benyttet som loftstue tilfredsstiller ikke krav til rom for varig opphold grunnet manglende vindu med lysinnslipp og rommet er iht. godkjente byggetegninger godkjent som rom benyttet til klær og delvis soverom. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på grunnmur av betong, etasjeskiller og bærende konstruksjoner hovedsakelig av trekonstruksjoner, takkonstruksjon utvendig tekket med takstein og utvendige fasader forblendet med trekledning. Boligen har entrédør med glassfelt fra byggeår, terrasse og balkongdør med 3-lags glass fra byggeår samt vinduer med 3-lags glass fra byggeår. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningskomponenter har fått TG2 i tilstandsrapporten:
- Våtrom - Underetasje: Vannrør, overflater gulv, membran, tettesjikt og overgang til sluk, fukt i tilliggende konstruksjoner og avløpsrør (ink. sluk).
- Våtrom - 1. etasje: Vannrør, overflater gulv, membran, tettesjikt og overgang til sluk og avløpsrør (ink. sluk).
- Kjøkken - 1. etasje: Vannrør.
- Toalettrom (Ikke våtrom) - 2. etasje: Vannrør og avløpsrør.
- Rom under terreng: Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger) - Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren.
- Loft -Helhetsvurdering.
- Innvendige trapper.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Varmtvannsbereder og hovedstoppekran.
- Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering av det elektriske anlegget.
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: Fasader ink. kledning.
- Dører og vinduer.
- Yttertak: Helhetsvurdering.
- Balkonger, terrasser, veranda etc: Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer).
- Platting på terreng.
- Drenering: Fuktsikring av grunnmur og alder.
- Stikkledninger og tanker: Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger).
- Frittstående byggverk (garasje): Helhetsvurdering.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velkommen til Bjørkelia 41, en innholdsrik enebolig med barnevennlig beliggenhet i trafikkstille blindvei i Garderåsen. Boligen strekker seg over tre plan og har en velutnyttet planløsning. Gjennomgående gulvflater belagt med laminatgulv i 1.etg og gulvflate belagt med parkettgulv i 2.etg. Boligen har et pent inngangsparti med stor platting som binder flere av boligens uteplasser sammen.

E N T R È
Du blir ønsket velkommen i en fin entré med plass for å henge fra deg ytterklær og sko, samt mulighet for oppbevaring i ønskelig kommoder.

1. E T G:
S T U E
Stuen ligger i en delvis åpen løsning med kjøkkenet, og sammen danner de et gjennomgående og innbydende allrom. Rommet har store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Den vinklede planløsningen gir fine, definerte soner for møblering - her er det plass til sofagruppe og naturlig plassering av spisebord nærmest kjøkken. I stuesonen er det en peisovn som bidrar til hygge og ekstra varme på kalde dager i tillegg til varmepumpe som skaper en jevn temperatur hele døgnet. Fra stuen/spiseområdet har du direkte utgang til en romslig terrasse som gir en herlig forlengelse av leiligheten på varme dager. Terrassen har god plass til både utemøbler og grill – perfekt for hyggelige sammenkomster.

K J Ø K K E N
Klassisk hvit kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminert benkeplate. Rommet er romslig og er praktisk designet med en løsning som utnytter plassen godt samt et vindu som bidrar til ekstra naturlig belysning for kokken. Kjøkkenet har en praktisk kjøkkenøy som skaper et naturlig skille mot området hvor det kan være spisebord. Innfelt komfyr med keramisk platetopp, integrert oppvaskmaskin og frittstående kjøleskap følger boligen. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

B A D E R O M
I første etasje finner du et praktisk bad tilknyttet entrè som har flislagt gulv med gulvvarme og veggflatene er delvis flislagt og panel. I himlingen er det panel med downlights. Videre er det dobbel servant med armaturer, dusjkabinett og frittstående toalett. Baderommet har sluk fra byggeår med overflate oppussing i nyere ukjent årstall.

2. E T G:
S O V E R O M
Boligen disponerer tre innbydende soverom med gjennomtenkt plassering og gode kvaliteter. Et av soverommet er plassert i boligens øverste etasje, og er å anse som boligens hovedsoverom. Herfra er det direkte utgang til en balkong med flott utsyn mot vakre, naturrike omgivelser – et perfekt sted for morgenkaffen eller stille kveldsstunder. Rommet byr på god plass til oppbevaring og gir en behagelig atmosfære med god romfølelse og naturlig lysinnslipp.

L O F T S T U E
Trivelig loftstue med god plass til både sofagruppe og TV-møblement. Rommet har downlights i himling og er et ideelt oppholdsrom for barna, eller som et stille tilfluktssted for ro og avslapning. Gjøres oppmerksom på at rommet ikke er godkjent til varig opphold og at rommet manglende vindu for lysinnslipp.

W C
Toalettrommet med flislagt gulv og malte vegg-og himlingsflater. Videre er det servant og frittstående toalett.

U. E T G:
S O V E R O M
To av soverommene er beliggende i underetasjen, begge med god størrelse og plass til garderobeskap, seng og øvrig møblement. Disse rommene egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor, og gir fleksible løsninger for både familier og par. Det ene soverommet har direkte utgang til terrasse.

B A D / V A S K E R O M
Baderom fra byggeår med gulvbelegg og baderomstapet på vegger. Videre er det malt himlingsflate, servant, dusjkabinett og frittstående toalett. Baderommet blir benyttet som kombinert bad og vaskerom og har opplegg for vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming via elektrisitet (gulvvarme på bad i 1.etg og panelovner i enkelte rom), varmepumpe i stue og vedfyring.

Det er ikke kjent når det sist var branntilsyn på eiendommen, og om det er med avvik/pålegg fra Romerike brann- og redningsvesen.

Det foreligger ferdigattest på nybygg-bolig datert 12.06.1998 med godkjente byggetegninger på bolig datert 18.05.1982 med justeringer 03.06.1983. Videre foreligger det ferdigattest på garasje datert 27.08.1985 med godkjente byggetegninger på garasje (ikke datert). Disse kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til dagens planløsning er det gjort følgende endringer som avviker fra de godkjente byggetegninger:
Bolig:
- Øverste etasje er godkjent med to soverom, WC og bod/rom for klær. Det tidligere klesrommet og deler av det ene soverommet er slått sammen og utgjør nå en loftstue uten vindu(ikke godkjent til varig opphold). Videre er det andre soverommet og den resterende delen av det tidligere soverommet slått sammen til ett større soverom. I tillegg er balkongen utvidet sammenlignet med det som fremgår av de godkjente tegningene.
- I underetasjen er det satt inn terrassedør istedenfor vindu på soverommet ut mot terrasse. Terrassen er ikke tegnet inn på godkjente tegninger.
- Terrassen i 1.etasje er ikke tegnet inn på godkjente byggetegninger.

Garasje:
- På de godkjente byggetegninger vises det det to vinduer på baksiden og et på siden (nærmest porten), disse vinduene er ikke satt inn.

Endringene som er nevnt er ikke bruksendret/omsøkt og heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at endringene ikke godkjennes og at loftstuen da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring og at endringene som er gjort må settes tilbake som opprinnelig godkjente byggetegninger viser.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Bjørkelia 41 ligger i et attraktivt og barnevennlig boligområde på Garderåsen i Fetsund med kort vei til barnehager, Garderåsen barneskole og Østersund ungdomsskole.

Det er kort vei til Tientjern for kveldsbad, samt mange turløyper i marka rett utenfor døra. I skogen er også grillplasser, gapahuk langs de ulike turstiene, bare minutter unna boligen. Det er få minutter gange vei til buss (ca. 300 meter) og Joker-butikk (åpen 7 dager i uka). Stille og rolig nabolag.

Lillestrøm kommune har et rikt kulturliv og en vakker natur som innbyr til friluftsliv. Kommunen har også et mangfoldig og variert tilbud innen kultur og idrett. Det er kort vei til Heia idrettspark. Fetsund lenser er i dag fredet som landets eneste gjenværende fløtningsanlegg. Det er bevart som et enestående kulturminne med verksteder for tradisjonelt håndverk, kafé og museumsbutikk. Fet Golfklubb har en 9-hulls golfbane som ligger i naturskjønne omgivelser nær Nordre Øyeren naturreservat. Hvis du er en av de som er interessert i langrenn/skiskytting, kan treningen foregå på Hvaltjern skistadio. Her blir det produsert kunstsnø, og løypene holder hele vinteren. Skistadion og løypene på Hvalstjern preppareres av Fet skiklubb.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Spar, Rema 1000 og Coop i Fetsund sentrum. Ytterligere servicetilbud slik som flere frisørsalonger, to legesentre og flere spisesteder finnes også i Fetsund sentrum. I sentrum finner du også vinmonopolet, treningssenteret Spenst, kiropraktor og fysioterapi, helsestasjon og tannlege, blomsterbutikk, klesbutikk og dyrebutikk. Fra boligen er det en kort kjøretur til Lillestrøm med bymessige fasiliteter, samt Strømmen Storsenter med over 200 butikker og tilknyttede virksomheter.

Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil. Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog. Kort vei til Fetsund stasjon, hvor toget bruker ca. 7 min til Lillestrøm og 19 minutter til Oslo S. Med bil fra Fetsund tar det ca. 12 min til Lillestrøm, 12 min til Sørumsand, 16 min til Strømmen, 27 min til Oslo S og 33 min til Oslo lufthavn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Garderåsen skole (1-7 kl.)
Østersund ungdomsskole (8-10 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Barnehager:
Garderåsen barnehage
Sommerly barnehage
Fetsund barnehage

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Beregnet eiertomt på 476 kvm som er opparbeidet med blant annet plen, diverse beplantning og asfaltert innkjørsel.

Det fremkommer av grunnkart datert 23.06.2025 at deler av eiendommens grense (mot realsameiet) er i dag etablert inn på realsameiet, og avviker dermed fra den faktiske eiendomsgrensen. Kjøper overtar risiko for avviket. 

Det er parkering i garasje som deles med naboen, samt biloppstillingsplasser på gårdsplass.
Vedlikehold og kostnader med garasjen deles med naboen etter avtale.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Veien er etablert som et realsameie og selger har informert om at årlig avgift for snømåking og vedlikehold er på kr. 1000,-

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Vannledninger og spillvannledninger for området går under boligen og garasjen. Kontakt megler for kart.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhus i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser for Garderåsen 2 vedtatt 18.01.1983. 
Arealet foran boligen er avsatt i kommuneplanen for Lillestrøm kommune 2023-2035 til LNFR.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Prognose for kommunale avgifter er kr 18.775,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, a-konto vann og avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. For denne eiendommen utgjør vann og kloakk forbruket 120 m³ (forbruket i 2024) kr. 10.673 av de kommunale avgiftene. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Eiendomsskatt for 2025 er kr. 0,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7.000,-
Veien er etablert som et realsameie og selger har informert om at årlig avgift for snømåking og vedlikehold er på kr. 1.000,-
Boligen er tilknyttet GlobalConnecy som leverandør av fiber og ny eier må selv velge leverandør på tjenesten. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 110 971,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 443 884,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

144 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
165 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 955 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Øyvind Westli

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: første visning kostnadsfri, deretter kr 2.800,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger: kr. 4.633,-
Tinglyst sikring: kr. 500,-
Foto: kr. 5.000,-

Oppdragsnummer 60-0230/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.25230

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 16:32