Gråbrødreveien 14B

Gråbrødreveien 14B, 0377 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 29, bruksnummer 743, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 29, bruksnummer 562, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 163 kvm

BRA-i:
1. etasje 56 kvm: Entré, bad, vaskerom kjøkken, stue og spisestue.
2. etasje 67 kvm: Gang, bad, tv-stue og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 7 kvm: Utvendig verktøysbod og drivhus.

Dobbel Garasje:
1. etasje 32 kvm: Dobbel garasje.

Drivhus:
1. etasje 1 kvm: Drivhus

Åpent areal:
1. etasje 55 kvm: Veranda.
2. etasje 5 kvm: Terrasse.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 68m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 56m² av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 12m².

Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH). Se mer utfyllende informasjon i tilstandsrapporten.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.06.2025 utført av Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en kjedet enebolig fra 1992. Støpt plate på mark. Yttervegger av betong og trekonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Fasader utført med liggende trekledning. Halvvalmtak med ark i trekonstruksjoner, tekket med takstein. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av tilstandsgrad:
Sammendrag av tilstandsgrad:
TG1 har fått 44%
TG2 har fått 50%
TG3 har fått 1%
TGIU har fått 5%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3
Utvendige trapper
- Helhetsvurdering: Det mangler rekkverk ved drivhus og ved terrasse ved stue. Rekkverk må etableres. Sjablongmessig prisanslag gjelder montering av rekkverk. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

TG2
Våtrom - Baderom 2.etasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: På bakgrunn av alderen til for eksempel røropplegg, tekniske installasjoner, tettesjikt
og lignende er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid, men ikke lar seg observere direkte. Det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt. Det ble
registrert slitasje, elde og lignende avvik på synlige overflater. Sluket i dusjsonen er plassert høyere enn gulvet. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 36,7 %, temperatur 12,2 grader C og duggpunkt -2,0 grader C. Det gjøres oppmerksom på at våtrommets anbefalte brukstid er passert. Basert på alle ovennevnte forhold bør det gjennomføres jevnlig ettersyn og ytterligere
undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig. Eksakt tilstand på bygningsdeler som ikke lar seg inspisere er ikke kartlagt. Våtrommets eventuelle restlevetid er ikke kjent, og det må påregnes tiltak.

Våtrom - Baderom 1. etasje
- Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres.

- Vannrør Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Overflater gulv Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.

- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Det er ikke etablert tilstrekkelig tettesjikt bak innebygget sisterne. Fare for fukt i konstruksjon. Tilstrekkelig tettesjikt bør etableres. Det er ikke opprettet noen sluk på rommet. Avløpsrør til dusjkabinett er ført igjennom
vegg og koblet seg på soilrør. Ved en eventuell lekkasje i kan dette føre til fuktskader i tilliggende konstruksjoner. Etablering av sluk anbefales.

- Fallforhold (gulv) Det er målt 7mm fall fra døråpning til toalett men det er ingen sluk på badet. Ved eventuelt en lekkasje fra dusjkabinett har lekkasjevann ingen steder gå. Konsekvens kan være lekkasjevann renner ut til entré. Tiltak anbefales.

Våtrom - Vaskerom 1. etasje
- Ventilasjon Tilluftsspalte under dør er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres. Tilluftsventil er plassert på vegg i hjørneskapet, noe som påvirker ventilasjonen negativt. Utilstrekkelig ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Tiltak må påregnes.

- Vannrør Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Overflater gulv Gulvbelegg er benyttet som fuktsikring. Det er ikke registrert synlige skader, men på bakgrunn av alder er TG2 satt for å belyse risiko for fuktskader.

- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Det vurderes at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets veggflater. Rommet tilfredsstiller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet. Tilstrekkelig tettesjikt bør etableres. Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet kobberrør mot yttervegg er usikker. Fare for fukt i konstruksjon ved eventuelt en lekkasje. Tettedetaljer bør fornyes.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt må etableres.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - 1.etasje
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av normal brukslitasje med stedvis riper/merker. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser og en løs flis i entré. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Tiltak bør påregnes innen kort tid.

- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger): Etasjen har vegg under bakkenivå som er utlekket fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført, men det ble observert dampsperre i konstruksjonen. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i konstruksjonen. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.

Loft - innredet - 2.etasje
- Overflater vegger: Veggoverflater bærer stedvis preg av enkelte merker og slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av normal brukslitasje med stedvis merker og flekker. Tiltak kan iverksettes ved behov.

- Konstruksjonsoppbygging: Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller
symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse risiko. Tilkomst bak knevegger er begrenset. Fullverdig inspeksjon av bygningsdelen er ikke
mulig. TG2 er satt for å belyse risiko ved manglende inspeksjonsmulighet. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

- Innerdører: Dørbladet til innerdør ved soverom 1 og 3 har kontakt med dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes.

Innvendige trapper
- Innvendige trapper: Trappen bærer preg av normal bruksslitase med enkelte hakk/merker og noe knirk. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Etasjeskiller - 2. etasje
- Skjevhetsmåling: Det er noen merkbare skjevheter i soverom 1. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 18mm og 29mm. Årsak til skjevhetene er ikke kjent.

Etasjeskiller - 1. etasje
- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 12mm i stue/spisestue og 14mm på spisestue/kjøkken. Det er noe merkbare skjevheter i spisestue/kjøkken. Forskjellen mellom høyeste og
laveste punkt i rommet er målt til 18mm. Årsak til skjevhetene er ikke kjent.

Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Stakeluke: Stakeluke er ikke lokalisert. Stakeluke må lokaliseres og tilkomst må etableres.

Elektrisk anlegg
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det vurderes at det med høy sannsynlighet er utført arbeider på det elektriske
anlegget etter 1999, som ikke er dokumentert med samsvarserklæring (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon
- Fasader ink. kledning: Vindskier og dekkbord bærer preg av høy slitasjegrad/råteskader. Utskiftninger må påregnes.

Dører og vinduer
- Vinduer: Vinduer fra byggeår er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon ikke fungerte som forventet. Vinduet i stue kniper når den åpnes og lukkes. Krever justering av vinduskarm. Tiltak kan vurderes.

- Dører: Balkongdører fra byggeår av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Dørhåndtaket til balkongdør i 1.etasje er noe løst. Tiltak kan vurderes.

Yttertak
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.

- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Det er registrert slitasje på renner og nedløp. Utskiftning kan vurderes.

Balkonger, terrasser, veranda etc - Veranda 2. etasje
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggeteknisk forskrift. Overflatebehandlingen er slitt og trenger fornying. Tiltak anbefales.

Terrasser / platting på terreng - Markterrasse ved kjøkken og stue
- Terrasser på terreng (understøttet av bjelker / pilarer): Rekkverkshøyden på terrassen ved stue er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggeteknisk forskrift. Platting på terreng Plattingen har noe slitasje med stedvis sprekker i bordene. Tiltak anbefales. Overflatebehandlingen er stedvis slitt og trenger fornying. Tiltak anbefales.

Drenering
- Fuktsikring av grunnmur Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist, noe som for eksempel medfører at det kan komme vann bak fuktsperren. Tiltak bør iverksettes ved behov.

- Bortledning av takvann Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Tiltak bør gjennomføres.

- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved behov.

Forstøtningsmurer
- Forstøtningsmurer: Skjevheter påvist på forstøtnings mur av stein. Uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil. Ytterligere undersøkelser anbefales for å kartlegge eventuelle tiltak.

Frittstående byggverk - Frittstående dukkestue
- Helhetsvurdering Dukkestue. Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig.

TGIU
Våtrom - Baderom 1. etasje
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Radon
- Radon Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Terrasser / platting på terreng - Markterrasse ved kjøkken og stue
- Fundamenter: Fundamentene ved øst siden (kjøkken) var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Grunnmur, fundamenter
- Fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.

- Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag av selgers egenerklæring:

Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
- Ja, sprekker i fliser bad 2. etasje.

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
- Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats. Bad 1. etasje: Rørlegger, Waterguard. Elektropluss AS, 2015.

Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
- Ja, smøremembran bad 1.etasje. Egen innsats.

Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
- Ja, det foreligger dokumentasjon for rørleggerarbeider.

Dersom arbeidet er søknadspliktig (f.eks. bruksendring fra bod til bad, brudd på brannskille), er arbeidet byggemeldt?
- Nei, oppgradering av bad, ikke søknadspliktig.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
- Ja, kun av ufaglært / egeninnsats. Montert kjøkken m vask/oppvaskmaskin 2012. Egeninnsats.

Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
- Ja, feiertilsyn 2017. Bemerket løs del i feierluke.

Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
- Ja, skjevhet i stuegulv.

Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader i boligen?
- Ja, fukt i vinduskarm bad 2. etasje.

Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende?
- Ja, sett sukkermaur på kjøkken etter overtagelsen i 2012. Ikke sett siden oppgradering av kjøkken.

Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
- Ja, Lekkasje i garasjetak ca 2014. Lagt nytt garasjetak i 2015, etter dette har det ikke vært lekkasjer.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
- Ja, kun faglært. Fjernet takstein, tettesikt og undertak. Lagt nytt undertak, tettemembran og vask/tuskifting av takstein i 2018. Av snekkerfirma Wojciech 2018.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- Ja, kun faglært. Av abmas Elektro-Kjøkken Feb. 2012. Oppgradering av el anlegg kjøkken, bla. ny 25 A kurs til platetopp. Abmas elektro- Stue Sept. 2012. Utekontakt for varmepumpe, jordfeilbryter Ski Elektro-StueKjøkken 2017. Skifte av varmekabler stue. Montering av downlights mm.

Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
- Ja, deler av anlegget, feb. 2012.

Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- Ja, tilsynsbesøk 13/12-2016. Ingen feil eller mangler avdekket.

Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeider som normalt bør utføres av faglærte personer utover det som er nevnt tidligere (f.eks. på drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc.)?
- Ja, egeninnsats ved bygging av platting/terrasse.

Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tidligere tilstandsvurderinger/rapporter eller målinger?
- Ja, tilstandsrapport ved salg av eiendommen i 2011.

Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)?
- Ja, en del av hagen er et definert som fellesareal. Dette fellesarealet har denne eiendommen tinglyst eksklusiv bruksrett til, rett til å inngjerde og bruke som egen hage jf. Vedtektene for Montebellohagen Sameie § 5.

Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
- Ja, observert rotte i gaten, ikke hørt om mus/rotter inne i huset eller hos naboer.

Velkommen Gråbrødreveien 14B!

E n t r é / g a n g :
Boligen har en svært romslig entré med god plass til oppbevaring. Gulvet er flislagt med gulvvarme. Velkommen inn!

S t u e :
Stuen er romslig med mye naturlig lysinnslipp som gir stuen et lyst preg. Det er god plass til å møblene stuen som man ønsker, og det er god plass til å møblene i ulike soner. Stuen har en vedovn som gir en lun følelse, og varmer godt på varme dager. Fra stuen er det direkte utgang til boligens uteområder.

Tv-stue :
I andre etasje er det satt opp vegger slik at man har fått en praktisk tv-stue.

V e r a n d a :
Boligen har et idyllisk uteområde hvor det er lagt platting. Her er det god plass til både sittegruppe og spisebord. Uteplassen er en idyllisk forlengelse av stuen. I enden av verandaen ligger det drivhus hvor man kan plante det man måtte ønske.

K j ø k k e n :
Kjøkkeninnredning fra Kvik, 2012. Kjøkkenet er lyst og moderne innredet med mye skap - og benkeplass. Kjøkkeninnredning med slette fronter og benkeplate av heltre. Kjøkkenet har en praktisk kjøkkenøy med plass til sittegruppe. Fra kjøkkenet er det utgang til boligens andre uteplass. Her finner du et idyllisk utekjøkken utstyrt med pizzaovn.

H o v e d b a d :
Hovedbaderommet er fra 2004 og er av god størrelse. Badet er flislagt med gulvvarme og pent innredet. Det er plassbygd servantinnredning med to ovenpåliggende servanter og ett-grepsarmaturer. Badet har dusjhjørne med innfellbar glassdør og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj og badekar med dusjbatteri tilkoblet hånddusj.

B a d 2:
Boligens andre bad er også av god størrelse. Ble omgjort i 2015. Det er det er også her flislagte vegger og gulv med varme. Badet har en praktisk og moderne nisjeløsning over toalettet. Badet er utstyrt med dusjkabinett.

V a s k e r o m :
Boligen har et separat vaskerom fra byggeår med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Her er det god plass til oppbevaring.

S o v e r o m :
Det er tre soverom i boligens andre etasje. Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Fra hovedsoverommet er det utgang til luftebalkong. De to andre soverommene er også av god størrelse, og passer fint som barnerom, gjesterom eller kontor.

G u l v : 1 etasje: parkett. 2. etasje: laminat.
H i m l i n g / V e g g e r : Malte flater og malt panel. Flislagte vegger på bad og malte vegger i øvrige rom.
T a k : 2. etasje: 2,38 meter i gang, 0,36-2,39 meter på soverom 1, 0,78-2,39 meter på soverom 2-3, 1,35-2,33 meter på bad og 2,07-2,38 meter på tv-stue. 1. etasje: 2,32 meter på bad, 2,41 meter på vaskerom og 2,36 meter på resten av rommene.
V i n d u e r / D ø r e r : Vinduer og balkongdører med karmer av tre, og to-lags glass fra byggeår. Slett ytterdør med glassfelt fra 2010. Terrassedør (skyvedør) med karmer av tre, og tre-lags glass fra 2019.

Taklamper stue og kjøkken, vegglamper stue, montanahylle grå og oransje gang, stringhylle stue og alarmkomponenter medfølger ikke boligen ved salg.

Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med peis i stue, luft til luft varmepumpe fra 2023 plassert i vegg i spisestue, gulvvarme i entré, kjøkken, stue og spisestue. Gulvvarme på begge badene. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på del av kjedehus, datert 11.11.1999.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med originale byggetegninger og dagens planløsning er det følgende avvik:

I 2019 ble det installert en skyvedør i kjøkkenet med utgang til en av boligens uteplasser. I den forbindelse tok selger kontakt med Oslo kommune og Plan- og bygningsetaten for å avklare om fasadeendringen var søknadspliktig. Plan- og bygningsetaten konkluderte med at tiltaket i utgangspunktet var søknadspliktig, men opplyste at tiltaket kunne gjennomføres uten formell søknad med dispensasjon dersom eier innhentet skriftlig samtykke fra berørte naboer og søkte særskilt dispensasjon.
Skriftlig samtykke fra berørte naboer, samt leder av Montebellohaven Sameie ble innhentet. Men selger har ikke søkt om dispensasjon og saken stoppet opp her.
Dvs at innsettingen av skyvedøren har ikke godkjenning fra kommunen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Det er tinglyst fire servitutter på eiendommen:

- Dagboknr. 65565-1. Tinglyst 05.12.1991, bestemmelse om bruksrett. Denne servitutten omhandler bruksrett til tre biloppstillingsplasser.

- Dagboknr. 65565 -2. Tinglyst: 05.12.1991, bestemmelse om bruksrett. Denne servitutten omhandler bruksrett til to garasjeplasser.

- Dagboknr. 65565 - 3. Tinglyst: 05.12.1991, bestemmelse om bruksrett. Denne servitutten omhandler bruksrett til fellesarealet.

- Dagboknr. 65565-4. Tinglyst 05.12.1991, bestemmelse m vann/kloakkledning. Denne servitutten omhandler rett ril felles bruk og til adkomst for reparasjon/vedlikehold.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Gang til trapp har varmekabler, og kostnadene for oppvarming deles med nærmeste nabo når disse er i bruk ifølge selger.

I tillegg til egen eiendom er det et lite fellesområde hvor det er eksklusiv bruksrett med rett til å inngjerde og brukes som egen eiendom jf. sameievedtektene § 5.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

-Biri tapeten på den ene veggen i stuen vil ikke medfølge.

Gråbrødreveien 14B er en enebolig i veletablert og meget populært boligområde på Ullern/Montebello. Her bor du i rolige og barnevennlige omgivelser med kort vei til både natur, byliv og gode servicetilbud. Området er preget av store grøntarealer, idylliske bekker og flotte turmuligheter. Nærområdet består hovedsakelig av villa -og småhusbebyggelse.

I umiddelbar nærhet finner du Frognerparken, Oslos største og mest kjente park. Her kan du nyte grønne omgivelser, lekeplasser og det ikoniske skulpturanlegget Vigelandsparken. Parken huser også Oslo Bymuseum, Frognerbadet og Frogner stadion – alt innen kort rekkevidde. Nedre Smestaddam tilbyr både rekreasjon og fiskemuligheter – en sjelden kvalitet så nært byen.

Ønsker du enda mer natur, ligger Bygdøy innen gang- og sykkelavstand, med nydelige turstier og populære badeplasser. Tilgang til marka gjennom Mærrradalen og kort avstand til rekreasjonsområde i Munchehagen (Ekely). Herfra har du også tilgang til flotte skimuligheter og inngangen til Nordmarka. Boligen er en del av Montebellohagen Sameie. Et boligsameie bestående av ti boliger. En del av hagen er et definert som fellesareal. Dette fellesarealet har denne eiendommen tinglyst eksklusiv bruksrett til, rett til å inngjerde og bruke som egen hage jf. Vedtektene for Montebellohagen Sameie § 5.

Dagligvarehandelen er lettvint med blant annet Kiwi Hoffsveien, Rema 1000 og Coop Mega i nærheten. For et større og mer variert utvalg ligger CC Vest kun en kort kjøretur unna, med over 80 butikker, legesenter, Vinmonopol og flere spisesteder. Du har også enkel tilgang til Møllhausen Torg, Karenslyst allé, Sjølyst og handlegatene rundt Majorstuen og Bogstadveien.

Området har et svært godt kollektivtilbud. Nærmeste bussholdeplass er Montebelloveien (Ringveien), kun ca. 5 minutter unna til fots. Det tar ca. 11 minutter å gå til Hoff trikkestopp (linje 13), og ca. 18 minutter til Smestad t-banestasjon. Skøyen togstasjon ligger ca. 15 minutter unna i gangavstand, og herfra tar toget kun 7 minutter til Oslo S.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

1-7 kl. Bestum skole 1.3 km
1-7 kl. Smestad skole 1.6 km
1-10 kl. Bjørnsletta skole 1.7 km
1-7 kl. Skøyen skole 2 km
8-10 kl. Øraker skole 2 km
Vgs. Ullern videregående skole 0.5 km
Bhg. Dokka barnehage (1-6 år) 0.8 km
Bhg. Hoff terrasse barnehage (3-5 år) 0.8 km
Bhg. Elmholt barnehage (1-5 år) 0.9 km

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 246 kvm. Tomten er opparbeidet med grus, gressplener, trær og diverse beplantning. Asfalt ved felles adkomstvei. Kjedet dobbelgarasje mellom eneboligene. Oppstillingsplass ved felles gårdsplass.

Boligen har to biloppstillingsplasser i dobbel garasje.

Det er fellesområde med gjesteparkering.

Eiendommen har adkomst via privat vei over gnr 29, bnr 562 med felles vedlikeholdsansvar for de 10 husene.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-4962 datert 06.09.2017 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker:
- Gråbrødreveien 2 B - Underbygg, takarker, fasadeendringer og bruksendring i 1. etasje og på loft til bolig. Se saksnummer 202463080 for mer informasjon.
- Jarlsborgveien 38 - Tilbygg. Se saksnummer 202309587 for mer informasjon.
- Jarlsborgveien 52 - Bruksendring av kjeller til bolig. Se saksnummer 202201047 for mer informasjon.
- Montebelloveien 11 - Stikkledning for vann og sprinkler samt 5 energibrønner. Se saksnummer 202458521 for mer informasjon.
- Montebelloveien 11 - 13 - Bruksendring fra bolig til bolig, kontor, kurs og konferansesenter, ny ventilasjon og tilrettelegging for universell utforming - Villa Ekebakken. Se saksnummer 202458232 for mer informasjon.
- Ullernchausséen 52 - Ombygging av underetasje. Se saksnummer 202217102 for mer informasjon.

Pågående plansaker:
- Saksnr: 202457627 Saken gjelder: Ring 3 mellom Monolitveien og Radiumhospitalet - Sykkelvei med fortau og kollektivtiltak.

- Saksnr: 202457833. Saken gjelder: Ullernchausséen 52 - Nybygg - Oslo Science Hub.

Det må påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Boligen ligger i et område hvor det er avdekket Marin leire. Det vil derfor kunne være strengere krav ved utvikling av tomt etc.

For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https:// https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Kommunale avgifter er kr 18 675,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Feie- og tilsynsgebyr: kr 243,-
Renovasjonsgebyr: kr 6 807,-
Vann- og avløpsgebyr: kr 11 626,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 90 000,- pr. år. / 20 710 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7 243,- pr år.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 559 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. Sameiet har inngått en flerårig avtale med Global Connect.
Boligen er tilknyttet alarmselskap. Dette medfølger ikke ved salg.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 946 597,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 10 637 995,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 8.295 pr år.

12 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

322 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
343 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
13 243 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Irene Elizabeth Urdal og Andreas Urdal

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 18.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Eksklusiv salgsoppgave: kr 4.000,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 40-0135/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.25135

Sist oppdatert: 15. juni 2025 kl. 16:30