Vittenbergveien 32

Vittenbergveien 32, 1472 FJELLHAMAR
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 113, bruksnummer 186, seksjonsnummer 2

Totalt bruksareal BRA: 120 kvm

BRA-i:
1. etasje 22 kvm: Loftstue
2. etasje 98 kvm: Toalettrom, Bad/vaskerom og Kjøkken

Veranda
1. etasje 32 kvm: Sørvestvendt veranda

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.03.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Det foreligger ikke ferdigattest på bruksendring av enkelte oppholdsrom, og arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong med trebjelkelag. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Totalt 13 bygningsdeler er tildelt tilstandsgrad 2:
- Elektrisk anlegg grunnet manglende samsvarserklæring fra el-kontroll
- Overflater og membran på bad grunnet alder. Det er også registrert høydeforskjell og bom i flis.
- Vinduer og ytterdører grunnet alder
- Terrasserekkverk grunnet lavere rekkverk enn dagens krav
- Etasjeskillere grunnet målt høydeforskjell gjennom rommet
- Innvendige trapp grunnet manglende håndløper på veggen
- Enkelte innvendige dører tar i karm ved åpning/lukking
- Vannledninger og avløpsrør grunnet alder
- Ventilasjon bad grunnet naturlig ventilasjon

Videre er det ikke foretatt radonmålinger, pipe og tak er ikke besiktet. Det er ikke foretatt hulltaking da det ikke er fysisk mulig grunnet konstruksjoner.

Opplysninger mottatt fra kommunen tilsier at det foreligger et forbud mot bruk av fyringsanlegg p.t.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter anbefales å sette seg inn i tilstandsrapportens detaljer.

2. ETASJE

STUE
Stuen er romslig med plass til sofa, tilhørende salongbord og TV-seksjon. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys og lager en åpen og luftig romfølelse. Den åpne løsningen skaper et naturlig og sosial samlingspunkt i boligen.

TV-STUE
I tilknytning mellom stue og hovedsoverom er en praktisk og koselig TV-stue som egner seg godt som et ekstra oppholdsrom. Perfekt for avslapning med film og serier, eller som lekerom for barna.

KJØKKEN
Kjøkkeninnredning er av malte profilerte fronter og steinlagt benkeplate med nedfelt vaskekum. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og takhøye overskap, og den store benkeplaten gjør matlagingen til en drøm. Av integrerte hvitevarer er det induksjonstopp og stekeovn, og det er både plass og opplegg for oppvaskmaskin.

HOVEDSOVEROM
Stort hovedsoverom med plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord og garderobeløsning om ønskelig. Et rolig og behagelig rom med god atmosfære og mye lysinnslipp. Fra hovedsoverommet er det privat adkomst til et eget toalett. Toalettet er innredet med klosett, servant og speil.

SOVEROM II & III
To lyse og fine soverom med god plass til seng, nattbord eller annet ønskelig møblement. Rommene er velegnet som barnerom, gjesterom eller kontor- alt etter behov.

BAD
Badet er pent flislagt på gulv og vegger med elektrisk varme i gulvet. Badet er innredet med klosett, servant på benkeplate av tre, underskap, speil og dusjhjørne med svingbare glassdører.

TOALETT
Eget separat toalett med servant. Praktisk for både hverdag og gjester, og bidrar til økt funksjonalitet i boligen.

LOFT
Innredet loft med gode oppbevaringsmuligheter og potensiale for ulike bruksområder, som kontor eller hobbyrom. Et hyggelig tilbygg med skråtak og sjarmerende uttrykk.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp via elektrisitet. Det er monterte panelovner og det er elektrisk gulvvarme på badet.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 14.02.1997. Tillatelsen er gitt med vilkår om at revidert plantegning må sendes inn, samt at autorisert rørlegger må anmelde de utførte sanitærinstallasjonene.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Videre foreligger det ferdigattest på bruksendring av underetasjen.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 5 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, gjerde, garasje og vannledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Selger opplyser om at følgende arbeider er utført de siste tre årene:

-Rekkverk på veranda ble pusset ned og malt sommeren 2023.
-Membran på terrasse ble vasket og malt i skjøtene med tjæreteip sommeren 2023.
-Hoved soverom ble malt vinteren 2023
-Yttergang: vegger og trapper ble malt våren 2025.
-De to minste soverommene ble malt våre 2025.
-Lister på bad og rundt soveroms dørene ble pusset og malt våren 2025.

Selgers beskrivelse av eiendommens mest positive sider:

Det er store lyse vinduer som slipper inn mye lys så boligen tross mine sorte vegger oppleves lys og fin. Terrassen er stor og dekker fronten på huset og den har sol fra tidlig om morgenen til sent på kvelden og er fantastisk å bruke på sommeren. Eiendommen ligger inn i en liten blind vei og i et stort og fint bolig område, så det er rolig og lite støy i området. Den ligger midt i alt i forhold til ting i nærområdet som feks nært skole, barnehage, sykehuset, dagligvare butikken, det tar 3 min og gå til bussholdeplassen og 7 min å gå til toget. Det er også nært tre store kjøpesenteret og det ligger flere treningssentret i umiddelbar nærhet. Det er også turmuligheter da man kan gå inn til marka som ligger i nærheten, blant annet via Sørlihavna og videre inn til Losby og Mønevann. Det er også turmuligheter rundt Langvannet hvor man også kan bade på Langgrunna. Det er kort vei til Lillestrøm, Gardermoen og inn til Oslo.

Boligen er beliggende i et meget attraktivt og etablert boligområde på Fjellhamar i Lørenskog kommune. Her bor man i et barnevennlig område i nærhet til idrettsbaner, skoler, dagligvarebutikker og andre fasiliteter man vil ha behov for i hverdagen. Det er og gangavstand til buss, barnehager, skoler, idrettsanlegg og marka, badevann og flotte turmuligheter sommer som vinter.

Det er flere skoler og barnehager i området. Blant annet ligger Fjellhamar Gård barnehage i gangavstand fra boligen, samme med Breidablikk barnehage. Fjellhamar barneskole ligger også kort avstand fra boligen, og videre er det et bredt utvalg videregående skoler å velge mellom.

Dagligvarehandelen gjør man enkelt på Kiwi Fjellhamar, beliggende i gangavstand fra boligen. Videre ligger Coop mega Fjellhamar samt Meny og Rema 1000 Strømmen også i nærheten ved behov for bredere utvalg.

For bredere servicetilbud ligger shoppingsentrene Metro, Triaden og gangavstand til Strømmen Storsenter som har over 200 butikker og tilknyttede virksomheter.

Lørenskog kommune driver Losby besøksgård og kafé, hvor de besøkende kan oppleve ulike husdyr på nært hold. I tillegg har Losby Golfklubb et meget flott golfanlegg med bl.a. 9 og 18-hulls golfbane, driving range, putting green og nærspillsområde. Av severdigheter og kulturelle tilbud kan Lørenskog Kulturhus anbefales.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

B A R N E H A G E R
Fjellhamar Gård barnehage
Fjellhamarveien barnehage
Breidablikk barnehage

S K O L E R
Fjellhamar barneskole
Kurland barneskole
Fjellsrud ungdomsskole
Lørenskog videregående skole
Strømmen videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 896 kvm

Det er medfølgende garasje på eiendommen med mulighet for montering av el-bil lader.

Videre er det parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål ifølge Kommuneplankart H570.

Kommunale avgifter er kr 22 179,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.

Prognose for 2025 er nærmest tilsvarende. Hittil i år er det innbetalt kr. 9 139,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 200,- pr. år. / 12 000 kwh. pr. år. 

Boligen er tilknyttet Fibernett og har avgift på kr 500,- pr. mnd. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. Ny kjøper må selv tegne forsikringsavtale.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 100 632,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 402 527,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er ikke vedtatt eiendomsskatt i Lørenskog Kommune.

4 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

124 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
145 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 135 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lena Johanne Rauø

Overtakelse etter nærmere avtale mellom partene.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Vederlag: 1,2% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 37-0195/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.25195

Sist oppdatert: 18. mai 2025 kl. 22:48