Hubroveien 11

Hubroveien 11, 4042 HAFRSFJORD
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 38, bruksnummer 319, ideell andel 1/1

Totalt Bruksareal BRA: 355 kvm

BRA-i:
1. etasje, 118 kvm:Entré, boder, hall, teknisk rom, vaskerom, bad, soverom og vinterhage.
2. etasje, 116 kvm: Grovkjøkken, bad, toalettrom, soverom, vinterhage, stue og kjøkken/spisestue.
Loft, 52 kvm: Bod, 2 soverom og loftstue.

BRA-e:
1. etasje, 13 kvm: Bod
1. etasje, 14 kvm: Lekehus/Bod
1. etasje, 42 kvm: Garasje

TBA (Terrasse - og balkongareal): 94 kvm

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 71 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 52 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 19 m2.
Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH). Se mer utfyllende informasjon i rapportens premisser om areal.
Det gjøres oppmerksom på at deler av arealene i vinterhagen i 2.etg og loftstue ikke er måleverdige på bakgrunn av at arealene mangler permanent gangbart gulv (åpent areal rundt trapp).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.04.2026 utført av Anticimex v/Alexander Ravndal. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Byggemåte: Bolig oppført i 1954. Ombygget i 2009/2010.Grunnmur av betong. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning.Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédører med karm av tre med sikkerhetslås. Vinduer medkarmer av tre. Terrassedører med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

OVERSIKT OVER TILSTANDSGRAD 1, 2 OG 3 og TGIU:
- TG1: 73 %
- TG2: 24 %
- TG3: 2 %
- TGIU: 2 % (ikke undersøkt)

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - 1.etg:
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, motoren mangler.

Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Enkelte synlige vannrør i boden i U.etg er ikke tilstrekkelig festet, noe som kan medføre bevegelser i rørsystemet. Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Rom under terreng:
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn i boden. Forholdet bør vurderes i sammenheng med avsnittet om «Drenering».
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ luftfuktighet ble målt til 70,6 prosent, ved 13,6 celsius med duggpunkt på 8,5 celsius. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering».

Kjøkken - 2.etg:
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Innredning: På bakgrunn av innredningens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom - 2.etg:
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Sanitærutstyr og innredning: Toalettsisternen er innebygget i veggkonstruksjonen uten vanntett sjikt eller annen sikring rundt sisternen.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer.
- Tekking (med tilhørende beslag): Det er registrert mye mose på taket.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Tettedetaljer i overgang mellom tak- og veggkonstruksjon viser tegn til alder/slitasjegrad hvor tettefunksjonen vurderes som usikker.
- Skorsteiner (over tak): På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke. Tilstand og utførelse er derfor ukjent, og forholdet bør derfor undersøkes nærmere.

Andre byggverk - Garasje :
- Yttertak og takkonstruksjon: Det er registrert mye mose på taket.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Skyvedørene i vinterhagen har noe mangelfull åpnings- og lukkefunksjon. Enkelte vinduer i grunnmuren har ikke beslag/tettedetaljer mellom grunnmur og karm/vindu.
- Takvinduer: Takvinduer er ikke tilstrekkelig inspisert grunnet tilkomst/sikkerhetsmessige forhold, med de begrensningene dette innebærer.
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på entrédører: Dørene viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Andre byggverk:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Loft - innredet:
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvens er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 2.etg:
- Skjevhetsmåling: På soverommet er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm og 30 mm stue. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares. [

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - Loftsetasje:
- Skjevhetsmåling: På soverommet er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 22 mm og 25 mm i loftstuen. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Skorsteiner inne i boligen: Til informasjon er vurderingen av pipen er begrenset til en visuell kontroll av synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside (innvendig pipeløp). Det observeres fuktig som har trengt gjennom pipen/sotluke.

Yttervegger inkl. fasader:
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.

Følgende bygningsdeler har fått TG 3 (store - eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - 2.etg:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet; kr 100 000 - 300 000

Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått strakstiltak at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utskifting; kr. 50.000 - 100.000,-

Tilstandsgrad TGUI (ikke undersøkt):

Våtrom 1. etasje:
- På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke funnet nødvendig med fuktmåling på bakgrunn at våtrommet ikke har en fuktutsatt våtsone. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville væ rt mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Terrasse/platting:
- Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet tilkomst, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

HMS:

Innvendige trapper:
- Trappene har ikke tilstrekkelig håndløper/rekkverk på begge sider. Trappene og rekkverkene har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Utvendige trapper:
- Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

***

Oppsummering fra selgers egenerklæring:
- Bad 1. etasje: Nytt bad i 1. etasje i 2010. Arbeidet er utført av faglært, men selger besitter ikke navn på firma ved utfyllelse av egenerklæringsskjemaet. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger selger.
- Vaskerom 1. etasje: Nytt vaskerom i 1. etasje i 2010. Arbeidet er utført av faglært, men selger besitter ikke navn på firma ved utfyllelse av egenerklæringsskjemaet. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger selger.
- Kledning og etterisolering: Ny kledning og etterisolering utført i 1998. Arbeidet er utført av faglært, men selger besitter ikke navn på firma ved utfyllelse av egenerklæringsskjemaet. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger selger.
- Tak: Nytt tak i 2001. Arbeidet er utført av faglært, men selger besitter ikke navn på firma ved utfyllelse av egenerklæringsskjemaet. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger selger.
- Utbygg/Trappeoppgang: Arbeid utført i 2002. Arbeidet er utført av faglært, men selger besitter ikke navn på firma ved utfyllelse av egenerklæringsskjemaet. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger selger.
- Utbygg/vinterhage. Arbeid utført i 2010. Arbeidet er utført av faglært, men selger besitter ikke navn på firma ved utfyllelse av egenerklæringsskjemaet. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger selger.
- Elektrisk: Jordfeil. Fikk satt inn jordfeilbryter.
- Elektrisk: Skiftet alt elektrisk i huset i 1998. Arbeidet er utført av faglært, men selger besitter ikke navn på firma ved utfyllelse av egenerklæringsskjemaet. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger selger
- Elektrisk: Lagt varmekabler i gulv i 1. etasje i 2002. Arbeidet er utført av faglært, men selger besitter ikke navn på firma ved utfyllelse av egenerklæringsskjemaet. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger selger.
- Avløp: Eiendommen hadde septikktank med gammelt rør system som gikk tett ofte. Fjernet alle gamle rør og septiktank og fikk lagt nytt avløps system innvendig og utvendig, tilknyttet offentlig
avløp i 1999. Arbeidet er utført av faglært, men selger besitter ikke navn på firma ved utfyllelse av egenerklæringsskjemaet. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger selger.
- Skadedyr: Billeangrep i bjelker lofts etasje. Bjelkene ble skiftet ut og gift påført i området.
- Loft endret til boligformål: Gammelt tørkeloft ble gjort om til oppholdsrom og soverom i 1999. Ikke søkt om tillatelse hos kommunen. Arbeidet er utført av faglært, men selger besitter ikke navn på firma ved utfyllelse av egenerklæringsskjemaet. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger selger.
- Radonmåling: Radonmåling utført første gang i 2002, målte 530 Bq/m3. Radonmatte ble lagt inn i gulv på betongen i grunnetasjen. Ny måling viste 160 Bq/m3. på soverpm og 220 Bq/m3 i stue.
Siste måling i 2017 etter alle ombygninger viste 120 Bq/m3 på soverom og 200 Bq/m3 i stue.

Informasjon fra selger:
Ved kraftig regnvær kan der komme vann ned pipen og sive ut med sotluken nede i første etasje. Det har ikke vært noe problem, men hender av og til. Blir ingen skade av det ( flislagt betong gulv under )

Boligen har blitt påbygget i flere omganger.
Det er også gjort følgende oppgraderinger:

2010: - Bad 1. etasje: Nytt bad i 1. etasje i 2010. Arbeidet er utført av faglært, men selger besitter ikke navn på firma ved utfyllelse av egenerklæringsskjemaet. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger selger.
2010: - Vaskerom 1. etasje: Nytt vaskerom i 1. etasje i 2010. Arbeidet er utført av faglært, men selger besitter ikke navn på firma ved utfyllelse av egenerklæringsskjemaet. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger selger.
2010: - Utbygg/vinterhage. Arbeid utført i 2010. Arbeidet er utført av faglært, men selger besitter ikke navn på firma ved utfyllelse av egenerklæringsskjemaet. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger selger.
2002: - Elektrisk: Lagt varmekabler i gulv i 1. etasje i 2002. Arbeidet er utført av faglært, men selger besitter ikke navn på firma ved utfyllelse av egenerklæringsskjemaet. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger selger.
2002: Utbygg /trappeoppgang
2001: - Tak: Nytt tak i 2001. Arbeidet er utført av faglært, men selger besitter ikke navn på firma ved utfyllelse av egenerklæringsskjemaet. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger selger.
- Utbygg/Trappeoppgang: Arbeid utført i 2002. Arbeidet er utført av faglært, men selger besitter ikke navn på firma ved utfyllelse av egenerklæringsskjemaet. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger selger.
1999: - Avløp: Eiendommen hadde septikktank med gammelt rør system som gikk tett ofte. Fjernet alle gamle rør og septiktank og fikk lagt nytt avløps system innvendig og utvendig, tilknyttet offentlig
avløp i 1999. Arbeidet er utført av faglært, men selger besitter ikke navn på firma ved utfyllelse av egenerklæringsskjemaet. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger selger.
1999: - Loft endret til boligformål: Gammelt tørkeloft ble gjort om til oppholdsrom og soverom i 1999. Ikke søkt om tillatelse hos kommunen. Arbeidet er utført av faglært, men selger besitter ikke navn på firma ved utfyllelse av egenerklæringsskjemaet. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger selger.
1998: - Kledning og etterisolering: Ny kledning og etterisolering utført i 1998. Arbeidet er utført av faglært, men selger besitter ikke navn på firma ved utfyllelse av egenerklæringsskjemaet. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger selger.
1998: Skiftet alt elektrisk i huset

Bille angrep i bjelker lofts etasje. Bjelkene ble skiftet ut og gift påført i området

Velkommen til Hubroveien 11, en flott og unik enebolig med nydelig tomt på 1200 kvm, i barnevennlig og etablert boligområdet.
Tomten er velholdt og flott, både med hage, solrik terrasse, dobbelgarasje og rikelig med parkering i gårdsrom.

Boligen har en flott utforming, går over tre plan med store etasjer og luftig rom. Det er gode vindusflater, god takhøyde og en sosial romløsning.

Det er ellers 4 soverom, sosialt kjøkken/allrom, 2 romslige bad, gjestewc og eget vaskerom. Det er ellers flere stuer ,vinterhage og kontor .

Det er gjort ombygging og påbygging av boligen i flere omganger.
Tak er blant annet skiftet i 2001.

Vannbåren varme i flere rom.

1.etg:
Fra det flotte gårdsrommet kommer man inn døren til meget romslig entré. I denne etasjen har man også boder, hall, teknisk rom, vaskerom, bad, soverom og vinterhage.

Romslig og åpen entré og hall med skifer på gulv, varmekabler og romslig skyvedørsgarderobe.

Flotte vinduer ved trapp som strekker seg videre opp. Godt med lysinnslipp.
I hall kan man ha hjemmekontor, slik selger har gjort.
Mellom entré og hall har man fin peis.
Fra hall kan man gå rett inn i vinterhage, som går over to plan. Herfra kan man gå direkte ut til solrik terrasse og uteplass .

Ved entré har man tilgang til romslige boder med rikelig oppbevaringsplass.

Soverom I ligger i denne etasjen og har eget bad og egen walk-in-closet. Rommet er av god størrelse, har parkett på gulv og lyse veggflater.
Romslig walk-in med god oppbevaringsplass.

Flott helfliset bad med varme i gulv. Servant med skuffer, speil på vegg, vegghengt tolett og dusjnisje. Lekkert og tidløst bad. Nytt i 2010 av fagfolk.

Praktisk eget vaskerom med plass til både vaskemaskin og tørketrommel, samt oppbevaringsmuligheter.
Det er utgang fra vaskerom til hage på baksiden av boligen.

2.etg:
Fra den flotte trappen hvor lyset strømmer fra sidevinduer og takvindu, kommer man opp til en sosial og åpen etasje.

Det er stor og romslig stue, stort og åpent kjøkken samt vinterhage.
Det er også soverom, gjestewc og bad i denne etasjen.

Flott parkett på gulv i stue og kjøkken, lyse vegger og høy himling. Det er flere møbleringsmuligheter og plass til flere sittegrupper. Vedovn i midten av rommet. Spotter i tak.

Kjøkken ligger i åpen løsning mot stue og har plass til stort spisebord. Man kan dele av rommene med skyvedør.
Dette rommet blir en kombinert spisestue og kjøkken, et allrom. Det er store vindusflater som slipper inn flott naturlig lys og lar deg nyte flott utsikt mot Stokkavannet.

Kjøkkeninnredning i kirsebær. Innredningen har gode oppbevaringsmuligheter i skuffer og skap, det er integrerte hvitevarer og stor koketopp. I bakkant av kjøkken er det grovkjøkken, hvor det også er utgang og trapp ned til hage på baksiden av boligen.

Videre fra stue kommer man til vinterhagen som går over to plan. Høy himling, glassfasade og et flott rom. Her kan man møblere med sittegruppe i begge etasjer og det er trapp mellom etasjene.

Praktisk gjestewc med toalett, enkel servant, fliser på vegg og gulv.

Soverom II ligger ligger i 2.etg og er av god størrelse med plass til både seng og skrivepult. Det er også garderoberom med gode oppbevaringsplass.

Ved soverom og wc, ligger bad II.

Bad II var nytt i 2001. Det er fliser på gulv, i dusjsone og ved badekar. Det er både badekar og dusj på bad, toalett og servant. Speil på vegg, varme i gulv. Det er også glassbyggerstein som deler av yttervegg, som gir et kult uttrykk i rommet og ekstra lys.

Fra den flotte trappen som blir som et møbel i huset, kommer man til boligens loftsetasje.

3.etg:
I boligens loftsetasje finner man 2 soverom, kontor og stor loftsstue.

Stor og åpen loftstue med store vindusflater, flott utsikt mot Stokkavannet og Revheim, god takhøyde og gode møbleringsmuligheter.

Soverom III og soverom IV er begge av god størrelse med plass til store senger. Det er furugulv, slette vegger panel i tak.

Kontor som brukes som soverom V av selger.

Ellers kan boligen by på:
- Vannbåren varme i flere rom
- Peis og vedovn
- Balansert ventilasjon
- God oppbevaringsplass i boder i huset, ved garasje samt i egen utvendig bod

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Integrert kjøleskap på kjøkkenet medfølger i handelen.

Følgende medfølger ikke:
- Lampe over spisebord
- 2 vegglamper i stue

Vedovn i stue.
Elektrisk varmekabler i inngangs parti og på bad andre etasje.
Vannboren varme i stue og kjøkken i andre etasje og på kontor, vaskerom, bad og vinterhage i første etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.)

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er foretatt flere endringer på boligen. Det foreligger ferdigattest på siste ombygging/tilbygg (trappeinngang og vinterhage), datert 20.11.2013

Garasje oppført i 2008. Det foreligger ferdigattest på garasjen datert 03.09.2013.

Bod i hage er oppført, og ble godkjent av Stavanger kommune i 2001. Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger ikke.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 4755, tinglyst 23.12.1941, type heftelse: Bestemmelse om vei
- Obs: Denne tinglyste avtalen e av eldre dato og er ikke mulig å bestille/innhente hos Statens Kartverk. Krogsveen har foretatt et søk i digitalarkivet, men er heller ikke til å oppdrive der. Dokumentet er derfor ikke gjennomgått, og det er usikkert hva denne tinglyste avtalen har å si for eiendommen.

Dagboknr 1993, tinglyst 10.05.1960, type heftelse: Erklæring/avtale,
- Info: Bestemmelser ift. vann - og kloakkledninger, samt offentlige ledninger på eiendommen.
- Kopi av dokumentet ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

***

Tinglyste rettigheter:

Rettigheten er tinglyst på følgende eiendom: Knr. 1103, Gnr. 38, bnr. 1019
Dokumentnr 102, tinglyst 03.02.1960 - Bestemmelse om veg
- Info: Hubroveien 11 (gnr/bnr 38/319) har veirett over naboeiendommen (gnr/bnr 38/1019).

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Radonmåling utført første gang i 2002, målte 530 Bq/m3. Radonmatte ble lagt inn i gulv på betongen i grunnetasjen. Ny måling viste 160 Bq/m3. på soverpm og 220 Bq/m3 i stue. Siste måling i 2017 etter alle ombygninger viste 120 Bq/m3 på soverom og 200 Bq/m3 i stue. Dette er over angitt grenseverdi. Tiltak må iverksettes dersom boligen skal leies ut.

.

Hubroveien 11 ligger i et etablert boligområde i Sandal. Området er svært barnevennlig. Det er flere barnehager i området, kort gange til skole og idrettsanlegg, ishall, turnhall og fantastiske tur - og rekreasjonsområde. Stokkavannet er en kort rusletur unna boligen. Her kan man bade og kose seg på sommeren, gå på skøyter på kalde vinterdager, og løpe eller gå seg en tur langs lyssatte grusveier.

Ellers ligger boligen like ved kjøpesenteret Madla Amfi, som byr på flotte dagligvareforretninger, klesbutikker, vinmonopol, apotek, Sats treningssenter, kaféer og spisesteder. Å ha slike fasiliteter like utenfor døra forenkler hverdagen!

Det er gode busstilbud, med hyppige avganger ved Madlaveien, så man kommer seg enkelt rundt i regionen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:

Madlamark skole 1-10 kl. 0,8 km
Lassa skole 1-7 kl. 1,4 km
Stavanger Kristne skole 1-10 kl. 1,3 km
Gosen skole 8-10 kl. 1,8 km
St. Svithun Vgs. 1,2 km
Wang Toppidrett Stavanger 1,3 km

Barnehager:

Sandal barnehage 0,3 km
Molkeholen barnehage 0,4 km
Tjensvoll barnehage 0,9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 200 kvm.
Tomten er opparbeidet med belegningsstein, platting, gressplen og er ellers pent beplantet. På terrassen er det laget en fint overbygg, der man kan sitte lunt og fint til på fine sommerkvelder. Ellers er det boddel garasje, med stort gårdsrom og gode parkeringsmuligheter.

Parkering i dobbel garasje, og ellers gode parkeringsmuligheter i gårdsrommet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål (1199,93 kvm) og kjørevei (0,04 kvm) i henhold til reguleringsplan 885 for Sandal Vest, datert 20.04.1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Iht. kommuneplanens bestemmelser (KP 2023-2040, datert 28.06.2024) er eiendommen regulert til boligbebyggelse, og ligger innenfor en hensysone - Nedslagsfelt drikkevann.

***

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (100 meter)
Plan id - 2873
Navn: Detaljregulering for Bussveien Mosvatnet - Madlaforen
Status - Planlegging igangsatt
Info - Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for bussvei på strekningen. Planen skal sikre areal for etablering av bussvei, bussveistasjoner, kryss, kjørevei, sykkelvei, fortau, rensedammer og midlertidig areal til anleggsgjennomføring. På strekningen fram til Madlaforen, som i dag har kollektivfelt, vil kommunen etterstrebe og plassere Bussveien ved å omdisponere dagens vei uten å utvide den. Kommunen ser for oss noe ombygging av både strekningen og kryssområdet Madlaveien-Madlamarkveien-Fasanveien, men ser ikke for oss inngrep i Hubroveien. Planene vil dog medføre byggeaktivitet på Madlaveien, anleggsstøy og endret kjøremønster for fremtiden. Se vedlagt kart som viser berørte eiendommer.

Kommunale avgifter er kr 28.222,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

***

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30.612,- pr. år. / 29.567 kwh. pr. år. 
Det er tegnet Norgespris, låst til 31. desember 2026.
Boligen er tilknyttet LYSE som leverandør av kabel-tv og internett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

13 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

343 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
344 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
364 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 094 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 114 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gaute Grindhuag

Etter nærmere avtale.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 1 000,00
Tilrettelegging inkl. veiledning styling  kr 10 900,00
Visninger ubegrenset og inkl. privatvisninger  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 227,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm/småbruk/landbruk  kr 24 688,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 65 000,00
Foto dag, drone, kveld  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 35-0147/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
Nedre Strandgate 41, 4005, STAVANGER
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.26147

Sist oppdatert: 19. mai 2026 kl. 10:51