Tangenvegen 11

Tangenvegen 11, 2008 FJERDINGBY
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 102, bruksnummer 172, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 163 kvm

BRA-i:
-1. etasje 76 kvm: Entré, gang, bad, to soverom, rom benyttet som soverom, kjøkken med åpen løsning, stue og to innvendige boder
1. etasje 87 kvm: Entré, gang, bad, to soverom, rom benyttet som soverom og stue med åpen kjøkkenløsning

BRA-e:
Kjeller: 23 kvm: Tilliggende garasje

Åpent areal:
12 kvm: Frittliggende platting ved garasje
30 kvm: Terrasse og inngangsparti

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.11.2025 utført av Anticimex AS v/Rodrigo Pena. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at soverom/kontor 1.etg. er etablert i tidligere trappeløp, og to soverom i u.etg., ikke er omsøkt og godkjent til varig opphold.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er gitt TG2 for følgende:
Baderom 1.etasje:
- Vannrør
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring
- Overflater vegger, himling og gulv
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk
- Avløpsrør (ink. sluk)
Baderom underetasje:
- Vannrør
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring
- Overflater vegger og gulv
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.
- Avløpsrør (ink. sluk)
Kjøkken 1.etasje:
- Vannrør
- Innredning
- Avløpsrør
Kjøkken underetasje - Innredning
Øvrige rom 1.etasje:
- Overflater vegger, himling og gulv
- Innerdører
Rom under terreng - Underetasje:
- Overflater gulv
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger)
- Innerdører
- Det registreres tegn som er fuktrelaterte i tilliggende garasje
Uinnredet / råloft - Overflater vegger/undertak
Skorsteiner inne i boligen
Etasjeskiller - 1.etasje - Skjevhetsmåling
Teknisk anlegg, VVS anlegg:
- Varmtvannsbereder
- Vannrør
- Hovedstoppekran
- Avløpsrør
Forenklet vurdering av det elektriske anlegget
Yttervegger inkl. fasader og kledning
Vinduer
Yttertak:
- Tekking
- Skorsteiner over tak
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere
Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom
Grunnmur
Drenering:
- Terrengfall fra grunnmur
- Fuktsikring av grunnmur
- Alder

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Eier opplyser om at det ved store nedbørsmengder kan komme inn vann i garasje.

Kjøper overtar ansvar og risiko for disse forhold. 

Det ble gjennomført befaring og utarbeidet tilstandsrapport fra Taksering Norge den 14.03.2025.
Det ble da vurdert til at begge bad, teknisk rom, utvendig beslag, taktekking og membraner var TG3. I den nye tilstandsrapporten fra 06.11.2025 er disse vurdert til TG2 eller fjernet.

1.etasje:
– Ny entré (benyttet gammel terrasse dør og bygget ny terasse med trapp)
– Fjernet innvendig trapp
– Flyttet og utført vedlikehold på varmepumpe
– Opplegg til vaskemaskin på bad (rør og elektro)
– Montert ventilasjon
Underetasje:
– Nytt kjøkken (rør og elektro)
– Montert Seriemåler
– Ekstra varmtvannsbereder og deling av røranlegget for underetasje og 1.etg.
– Ny gulvvarme i form av Varmefolie i alle soverom, gang og kjøkken (eksisterende varmekabel i stue og bad)
– Smart termostater i alle varmesoner med natt senk, ukesprogram og fjernstyring
– Senket tak i oppholdsrom og gang med lydbøyler og isolasjon for å lydisolere
– Ny terrasse ved garasjen
– Ventilasjon
– Strømopplegg til vaskemaskin og tørketrommel i bad

E n t r è
Boligen ønsker deg velkommen med en lys og romslig entré og hall.
Her er det god plass til av- og påkledning, samt oppheng av yttertøy.
Boligen har flisbelagt entre med stort garderobeskap med speildører.
I hallen er det ytterligere plass til etablering av ønsket garderobeløsning.
Varmekabler i gulv sørger for tempererte gulvflater og en hyggelig velkomst.

S t u e /
k j ø k k e n
Stuen fremstår romslig med plass til sofa, spisebord og tilhørende møblement.
Rommets utforming gjør det enkelt å inndele stuen i ulike «soner».
Store vindusflater sørger for rikelig med innslipp av naturlig lys og skaper således en god romfølelse.
De store vinduene gir også en flott utsikt mot Øyeren.
Fra stuen er det utgang til sydøstvendt veranda på ca 24 kvm, og med videre adkomst til hagen.
Varmepumpen som er plassert i stuen, sørger for en jevn og lun innetemperatur i boligen året rundt.

Den andre stuen i boligens underetasje gir barnefamilien økt spillerom og er av romslig størrelse.
I denne stuen er det også varme i gulv.

Den åpne kjøkkenløsningen mot stuen skaper et sosialt allrom.
Fra kjøkkenet er det flott utsikt og gode lysforhold gjennom store glassflater.
Kjøkkeninnredning som har rikelig med skap- og benkeplass, noe som gir hobbykokken gode arbeidsforhold.
Profilerte fronter og stålplate på vegg over benkeskap. Heltre benkeplate med nedfelt kum i rustfritt stål.
Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som stekeovn og keramisk topp.
Kjøkkenøyen fremstår praktisk med øvrige oppbevaringsmuligheter.

De integrerte hvitevarene på kjøkkenet medfølger handelen.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

S o v e r o m
Boligen har totalt tre godkjente soverom, hvorav to av dem er plassert i 1.etg. og ett i u.etg.
Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og det er montert stor garderobeløsning.
Det er loftsluke i himling for tilkomst til kaldloftet.
De to andre soverommene har også plass til garderobeskap.
Soverommet i underetasjen har varmekabler i gulv.

V å t r o m
Boligen har to baderom hvorav det ene er i 1. etg. og det andre ligger i underetasjen.
Begge baderommene er innredet med dusjkabinett.

Badet i boligens 1. etasje har malt trepanel på en vegg. Flislagte gulv og overflater for øvrig.
Baderomsinnredning med profilerte fronter og servant.
Veggskap med speilfronter og belysning over.
Romslig dusjkabinett med dusjarmatur tilkoblet både hånd- og regndusj.
Gulvstående toalett.

Badet i boligens u. etasje har flislagte vegg- og gulvflater.
Baderomsinnredning med profilerte fronter og servant.
Sideskap og speil på vegg med belysning over
Romslig dusjkabinett med dusjarmatur tilkoblet både hånd- og regndusj.
Gulvstående toalett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen blir varmet opp med elektrisitet.
Varmepumpe i stue 1.etg.
Varmekabler i gulv i stue u.etg., vindfang, hall, vaskerom og ett av soverommene i underetasjen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 
Det er pipeløp i boligen, men det er ikke etablert vedovn. Tilstand på pipeløpet er ukjent.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 19.04.1979. 
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: 1. Rekkverk på terrassen. 2. Se bruksattest for sanitæranlegg datert 09.03.1979

Det gjøres oppmerksom på at det er gjort endringer ved boligen etter midlertidig brukstillatelse ble gitt.
1.etg.
Den innvendige trappen mellom etasjene er fjernet, og det er etablert et soverom/kontor i tidligere trappeløp.
Det ene soverommet er delt av og det er satt inn vegger og etablert entrè med ytterdør.

U.etg.
Det ene soverommet er utvidet inn i tiltenkt tørkebod på opprinnelige bygningstegninger. Det er også satt opp vegger og etablert et ekstra soverom mellom det ene soverommet og entrè.
Det er innredet til soverom i redskapsbod.
Tidligere vaskerom er delt av til et mindre teknisk rom, og deler er innlemmet i soverommet som er etablert i redskapsbod.

Innredning av rom til varig opphold, og fasadeendringer som innsetting av ytterdør og vinduer, er søknadspliktig hos kommunen.
Soverommene er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.  

Boligens underetasje har ikke innvendig adkomst til øvrig del av hovedboligen, og er derfor å anse som en selvstendig boenhet som krever søknad til kommunen. Dette er ikke omsøkt og heller ikke godkjent.
Det foreligger pålegg fra kommunen om at trapp i boligen skal tilbakestilles.

Deler av u.etg.er lovlig til beboelse, men ikke godkjent av kommunen som egen boenhet eller hybel, da bl.a trapp mellom etasjene er fjernet.

Kjøkken skal etter gjeldende forskrifter ha vindu som skal kunne åpnes mot det fri, i tillegg til at vinduet skal gi tilstrekkelig dagslys i rommet.
Krav til dagslys kan verifiseres ved at rommets dagslysflate utgjør minimum 10 % av bruksarealet. I underetasjen er rommets dagslysflate <10%. Forskriftskrav er derfor ikke oppfylt fullt ut.
Bygningens 1. etasje er avdelt mellom fra underetasjen. Del som i dag fremstår som en egen utleiedel i underetasjen, er ikke godkjent slik den står i dag.

Dersom det skal være en utleiedel og ikke være søknadspliktig som egen del, skal det være innvendig adkomst i mellom hoveddel og utleiedel.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har tinglyst rett til adkomst på Tangenvegen 9. Rettigheten er tinglyst den 10.03.1978 på gnr 102, bnr 151 - dagboknr. 101216.

Boligens underetasje som er innredet som en utleiedel er delvis lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Det gjøres oppmerksom på at bl.a to soverom ikke er omsøkt/godkjent til varig opphold.
Det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Det foreligger pålegg fra kommunen om at trapp i boligen skal tilbakestilles. Frist for utføring er mars 2026.

Eiendommen har en idyllisk beliggenhet i enden av en blindvei i et veletablert og attraktivt boligområde nær Fjerdingby i Rælingen kommune.
Området er preget av en rekke positive kvaliteter, inkludert nærhet til skoler, barnehager og offentlig transport.

Eiendommen ligger ved Sørumsneset og Nedre Øyeren naturreservat, Nordens største innlandsdelta.
Her er det rikelig med natur å utforske, inkludert flotte tur- og friluftsområder i Rælingsåsen med lysløyper, turstier og muligheter for stolpejakt.

For de som liker vinteraktiviteter, ligger Marikollen idrettspark i nærheten med hopp- og alpinbakker, skøytebane og en kafeteria/varmestue. Anlegget har også blitt oppgradert de siste årene.

En sykkeltur unna ligger Nebbursvollen Friluftsbad, et populært badested i Lillestrøm med basseng, grøntområder og kiosk.
Det er også asfalterte gang- og sykkelveier langs elva som gir mulighet for naturskjønne sykkelturer.
Alternativt kan man sykle den andre veien til Myrdammen, Rælingens flotteste badevann, som tilbyr toalett, flytebrygge, benker, bålplasser og store plenområder for lek og moro.
Eiendommen gir dermed tilgang til en rekke rekreasjonsmuligheter og naturattraksjoner.

Dagligvarehandelen i dette området er praktisk og enkel, med Kiwi Rælingen og den søndagsåpne Jokeren som tilbyr et bredt utvalg av dagligvarer.
Ønsker du ytterligere servicetilbud, befinner boligen seg i nærheten av Lillestrøm sentrum.
Her finner du ulike forretninger, kafeer og andre fasiliteter.
I tillegg er det kort avstand til et av Norges største kjøpesenter, Strømmen Storsenter med over 200 butikker og tilknyttede virksomheter, samt Lørenskog Storsenter/Triaden og Metro.

Området er godt betjent med offentlig transport, med tilgang til både buss og tog.
Den nærmeste holdeplassen, Logn eller Amodttoppen.
Med bil tar det omtrent 8 minutter til Lillestrøm, 10 minutter til Strømmen, 13 minutter til Lørenskog, 24 minutter til Oslo S, og 39 minutter til Oslo lufthavn.
Flytoget fra Lillestrøm til Oslo S/Oslo Lufthavn har en reisetid på omtrent 12 minutter.

Eiendommen har også gunstig sykkelavstand til Fjerdingby barneskole, Marikollen ungdomsskole og Rælingen Videregående skole.
I området finnes flere videregående skoler og et variert utvalg av både private og kommunale barnehager.
Det er verdt å merke seg at OsloMet - storbyuniversitetet har en avdeling på Kjeller, som gir tilgang til høyere utdanning i nærområdet.
Denne sentrale beliggenheten kombinert med tilgjengeligheten til nødvendigheter og servicetilbud gjør området attraktivt.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Tangen barnehage (1-5 år) 0.8 km
Sannum barnehage (1-5 år) 1.5
Blåbærgrenda barnehage (1-5 år) 1.9 km

Fjerdingby skole (1-10 kl.) 1.9 km
Rud skole (1-7 kl.) 3.4 km
Marikollen ungdomsskole (8-10 kl.) 2.2 km
Rælingen videregående skole 1.8 km
Strømmen videregående skole 5.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 758 kvm. Tomteareal er opparbeidet med blant annet innkjørsel, internstier, plenarealer og diverse beplantning.

Parkering på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til eldre reguleringsplan for et område mellom Rv120 og Nitelva - Teig 1/3 datert 07.03.1969 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen er i kommuneplanens arealdel 2022-2033 avsatt til nåværende boligbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er estimert kr 23 956,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30 000,- pr. år.
I selgers husstand har det bodd 4 personer og det opplyses om at strømforbruket har vært ca 26 000 kwh pr år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 000,-.
Boligen er tilknyttet HomeNet som leverandør av TV/internett -og har avgift på kr 449,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 1 875 400,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 7 126 520,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

170 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
190 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 990 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hewa Wahl Sabuktekin og Daria Wahl Sabuktekin

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 26 000,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visning  kr 4 000,-
Visninger / Overtagelse  kr 4 000,- pr stk.

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 2 914,-
Tinglysing sikring  kr 500,-

Andre utgifter:
Foto grunnpakke + drone  kr 7 700,-
Rapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 60-0020/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.2420

Sist oppdatert: 17. november 2025 kl. 13:04