Bekkelagsveien 9B

Bekkelagsveien 9B, 1177 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 197, bruksnummer 112, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 111 kvm

BRA-i:
2. etasje 101 kvm: Entré, stue, kjøkken, to soverom, bad, WC-rom.

BRA-e:
1. etasje 10 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.01.2026 utført av Anticimex AS v/Stian Darell.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1999 og er et boligbygg over 3 etasjer samt takoverbygd parkeringsanlegg på tak. Byggets bærende konstruksjoner og etasjeskillere er av betong. Fasader er utført i stående trekledning, malte pussede flater samt stedvis fasadeplater. Takkonstruksjonen er et tilnærmet flatt tak, utvendig tekket med membran/plater (ikke besiktiget). Leiligheten har vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår samt 2013. Entrédøren er en slett dør fra byggeår, og det er to-fløyde balkongdører med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Bad:
Overflater vegger: Sprekte fliser i dusjsone og stedvise sprekker i fuger. Vindu er plassert i våtsone med risiko for fukt i konstruksjon og bør skjermes. Grunnet alder kan skjulte feil ikke utelukkes. Tiltak kan være lokal utbedring, men større arbeider kan bli nødvendig.
Membran/tettesjikt: Alder gir usikker restlevetid og lekkasjesikkerhet. Risiko for fuktskader. Anbefalt tiltak er oppgradering med nytt tettesjikt.

Kjøkken:
Vannrør: Rør-i-rør-system ikke plugget mot varerør, og lekkasjestopper mangler. Dette kan gi følgeskader ved lekkasje. Automatisk lekkasjestopper anbefales.
Varmtvannsbereder: Alder tilsier usikker restlevetid. Kan medføre behov for reparasjon/utskiftning og risiko for lekkasjeskader. Overvåking og eventuell utskifting anbefales.

Toalettrom:
Bomlyd under enkelte fliser indikerer manglende vedheft. Fliser kan løsne. Jevnlig kontroll anbefales.
Rommet mangler sluk/lekkasjesikring. Eventuelle lekkasjer kan medføre følgeskader. Automatisk lekkasjesikring anbefales.

Følgende er ikke undersøkt (TGIU):

Stakeluke: Skjulte avløpsrør, stakeluke ikke lokalisert.
Ventilasjon: Felles anlegg for bygget, ikke undersøkt.

Helse, miljø og sikkerhet:

Balkongrekkverk er under 1,0 m og oppfyller ikke dagens krav. Det er ikke vurdert om det tilfredsstilte kravene på oppføringstidspunktet.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Dette er en gjennomtenkt og lys endeleilighet, tegnet av den anerkjente arkitekten Knut Hjeltnes. Boligen kjennetegnes av store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys og en vidstrakt utsikt over Oslofjorden, uten innsyn. Planløsningen er arealeffektiv og gir en god flyt mellom rommene, med utgang til en vestvendt balkong fra både stue og kjøkken.

Entré:
Leiligheten har en innbydende entré med gulvvarme. Herfra er det direkte tilgang til bad og WC-rom. Gangen fortsetter videre innover i leiligheten og åpner opp mot stuen og soverommene. Ifølge selger er veggen i gangen flyttet ut for å skape et romsligere inngangsparti.

Stue:
Stuen er et lyst og åpent rom med parkettgulv og elektrisk gulvvarme. De store vindusflatene og de to-fløyede balkongdørene rammer inn utsikten mot fjorden. Rommet har god plass til både sittegruppe og en egen spisedel. En peisovn gir ekstra varme og hygge på kalde dager.

Balkong:
Fra stuen og kjøkkenet er det utgang til en vestvendt balkong på 8 m². Balkongen har gulvflater belagt med terrassebord og takoverbygg fra etasjen over, noe som gjør den til en fin forlengelse av leiligheten.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en praktisk innredning med slette fronter og en benkeplate i heltre. Gulvet er flislagt og har gulvvarme. Alle hvitevarer er integrerte: komfyr, platetopp, ventilator, kjøleskap med frysedel, og oppvaskmaskin. Det er fliser mellom benk og overskap, samt belysning under overskapene. Rommet har plass til en spiseplass, og har også egen utgang til balkongen.

Soverom:
Leiligheten har to soverom med parkett på gulvet. Begge rommene er utstyrt med garderobeskap.

Bad:
Badet er flislagt på gulv og vegger, og har gulvvarme. Innredningen består av en vegghengt servantinnredning med benkeplate i heltre, speilbelagte skap, vegghengt toalett med innebygd sisterne og et dusjhjørne med glassvegg. Rommet har opplegg for vaskemaskin, og rør-i-rør-systemet er plassert i et fordelerskap i veggen.

WC-rom:
I tillegg til badet har leiligheten et separat WC-rom. Rommet har flislagt gulv, vegghengt toalett med innebygd sisterne, vegghengt servant og speilbelagte skap.

Overflater:
Gulvoverflater: Parkett i stue og soverom. Flislagt gulv på kjøkken, bad og WC-rom.
Vegger: Glatte malte flater i de fleste rom, og flislagte vegger på bad.
Himling: Glatte malte flater i alle rom.

Lagring:
Leiligheten disponerer en ekstern bod på 10 m² i bygningens første etasje. I tillegg er det garderobeskap på begge soverom. Det medfølger en parkeringsplass på taket, utstyrt med elbillader.

For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og evt. 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og evt. 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10.

Boligen varmes opp med elektrisitet. Det er elektrisk gulvvarme på bad, stue og kjøkken og gang, samt vegghengte panelovner på soverom, toalettrom og spisestue (sistnevnte har iflg. selger aldri vært benyttet). I stuen er det peisovn med glassdør. Det er også strålevarmer på balkong.

Det er utstedt ferdigattest for oppføring av blokk, datert 15.05.2014. Ferdigattesten gjelder gjenopptagelse av en tidligere henlagt byggesak. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger i kommunens arkiv, datert mellom 1996 og 1999. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Ifølge selgers opplysninger er veggen i gangen flyttet ut mot balkongen for å utvide gangen. Denne endringen fremgår ikke av godkjente tegninger, og dokumentasjon på at endringen er omsøkt og godkjent foreligger ikke. En slik endring kan være søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 6896, tinglyst 20.06.1958:
Oslo kommune gis tillatelse til å sprenge en kloakktunnel under eiendommen som vist på vedlagte kart, mot at Oslo Kommune erstatter mulige skader som tunnelarveidet måtte påføre eiendommen. Eieren forplikter seg til å ikke utføre arbeider som kan skade tunnelen, men kan dog, hva tunnelen angår, bygge hvor som helst på tomten og sprenge kjeller til vanlig dybde under hus uten å komme i ansvar overfor kommunen for eventuell skade påført tunnelen. Dersom partene ikke blir enige som erstatningen for eventuell skade som anlegg av tunnelen måtte påføre eiendommen, fastsettes erstatningen ved skjønn.

Dagboknr 8728, tinglyst 02.07.1964:
Oslo Kommune har rett til uten erstatning for grunn å anlegge og ha liggende en spillvannsledning på eiendommen. Ledningen anlegges ved å bore et hull i fjellet ned til spillvannstunnelen som går gjennom eiendommen. Ledningstraseen er inntegnet på kart som oppbevares i arkivet til Oslo Kommune. Oslo Kommune erstatter mulige skader som arbeidet måtte påføre eiendommen. Ledningen skal ikke hindre eieren i å bebygge eiendommen. Eieren har rett til å foreta arbeider som bygging av innkjørselsveier, sprengning og graving av ledningsgrøfter på eiendommen. Kommunen plikter å få terrenget i den stand som før arbeidet startet, når anlegget er ferdig. Kumlokk over innføringskum for spillvann må dog være synlig. Oslo kommune har rett til fri tilgang til eiendommen for vedlikehold og inspeksjon med ledningen. Eieren forplikter seg til å ikke bygge over innføringskummen, eller foreta andre arbeider som kan skade ledningen, gjøre den vanskelig tilgjengelig eller utsatt for frost. Videre forplikter eieren seg til å ikke foreta sprengningsarbeider nærmere kummen enn 4 meter, uten å ha innhentet vannverkets tillatelse. Dersom partene ikke blir enige som erstatningen for eventuell skade som anlegg av tunnelen måtte påføre eiendommen, fastsettes erstatningen ved skjønn.

Dagboknr 22594, tinglyst 22.11.1973:
Gammel gaveskjøte, ikke relevant for dagens bebyggelse.

Dagboknr 55738, tinglyst 11.09.1997:
Undertegnede hjemmelsinnehaver av gnr. 197 bnr. 112 Oslo, Bekkelagsveien 9B AS, gir herved hjemmelsinnehaver av gnr. 197 bnr. 136, Bekkelagsveien 9A AS en ugjenkallelig rett til å ha vannledning/avløpsledning på vår eiendom, forutsatt at hjemmelsinnehaver av gnr. 197 bnr. 136 til enhver tid har det fulle vedlikeholdsansvar av disse ledninger.

Dagboknr 64092, tinglyst 16.10.1997:
Undertegnede hjemmelsinnehaver av gnr. 197 bnr. 136 Oslo, Bekkelagsveien 9A AS, gir herved hjemmelsinnehaver av gnr. 197 bnr. 112, Bekkelagsveien 9B AS en ugjenkallelig rett til å ha vannledning/avløpsledning på vår eiendom. Det forutsettes at begge hjemmelsinnehavere til enhver tid har det fulle vedlikeholdsansvar av disse ledninger.

Dagboknr 64670, tinglyst 20.10.1997:
Undertegnede hjemmelsinnehaver av gnr. 197 bnr. 136 Oslo, Bekkelagsveien 9A AS, gir herved hjemmelsinnehaver av gnr. 197 bnr. 112, Bekkelagsveien 9B AS en ugjenkallelig rett til å ha vannledning/avløpsledning på vår eiendom. Det forutsettes at begge hjemmelsinnehavere til enhver tid har det fulle vedlikeholdsansvar av disse ledninger.

Dagboknr 3327, tinglyst 20.01.1998:
Eier av gnr. 197 bnr. 112 gis rett til å legge stikkledning for vann gjennom eiendommen gnr.197 bnr. 119. Ledningen legges etter følgende trase: Kjerneboring (ca. 160 mm) i grunnen for fremføring av ledning fra kum 516 i Stålheimbakken under Grottenveien og gjennom grunnen av gnr. 197 bnr. 119 ca. 4,5 - 7 m under bakkenivå. Grunneieren gir Ledningseiere fri adgang til eiendommen for nødvendige vedlikeholds- og reparasjonsarbeider. Videre forplikter grunneier seg til ikke å utføre arbeider som kan skade eller gjøre ledningene utilgjengelige. Dersom grunneier ønsker å gjennomføre tiltak som gjør det nødvendig å beskytte eller flytte ledningene, plikter grunneier i samarbeid med ledningseier å finne en løsning som fortsatt gir eiendommen tilknytning til hovedledninger. Løsningene for ledningene skal teknisk godkjennes av Kommunen. Eventuelle anmeldingspliktige byggetiltak skal anmeldes til bygningskontrollen. Omkostningene ved eventuell flytting og/eller beskyttelse, varerør av ledninger er en sak mellom grunneier og ledningseier som avgjøres når slike tiltak eventuelt blir aktuelt. Ledningseiere forplikter seg til å sette terrenget i ledningstraseen i den stand det var før arbeidet ble satt i gang så langt dette er mulig. Arbeidet utføres i samråd med grunneier. Ledningseiere forplikter seg til å erstatte mulige skader som anlegget eller driften av ledningene måtte påføre eiendommen. Eventuell tvist om denne overenskomst skal avgjøres ved skjønn.

Dagboknr 14775, tinglyst 16.03.1998:
Erklæring om vedlikeholdsplikt og driftsansvar vedrørende vannledning fra gnr. 197 bnr. 112, Bekkelagsveien 9B i Oslo, til offentlig tilknytningspunkt i Stalheimbakken i Oslo. På vegne av nåværende og fremtidige eiere forplikter vi oss herved til det fulle og hele drifts/- og vedlikeholdsansvarlig for nyborret vannledning som gir vannforsyning fra offentlig tilknytningspunkt i Stalheimbakken til gnr. 197 bnr. 112. Bekkelagsveien 9B i Oslo. Vi påtar oss også ansvaret for eventuell flytting av vannledning. Ved eventuelle inngrep i naturen osv. skal inngrepet bli rettet opp og minimum føres tilbake til tilstand før inngrepet.

I tillegg er det tinglyst 2 servitutter i hhv. 1892 og 1893. Dokumentene er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i sameiets eiendom. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier, dette er ifølge selger kontrollert og godkjent innenfor grenseverdiene. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Ved utleie av egen seksjon plikter seksjonseier å tegne en ekstra utleieforsikring. Korttidsleie (inntil 30 dager sammenhengende) er begrenset til maks 90 dager per år.

Med en spektakulær utsikt over Oslofjorden får du en sjelden kombinasjon av bynærhet og umiddelbar kontakt med kystlandskapet. Leiligheten ligger i et rolig og etablert boligområde på Bekkelaget, hvor du kan nyte solfylte dager og en behagelig følelse av ro - samtidig som byens tilbud er lett tilgjengelige. Dette er et trygt og attraktivt nabolag som appellerer til både etablerere og familier som verdsetter en enkel og velfungerende hverdag.

Hverdagslogistikken er enkel med kort vei til det meste. Det er omtrent 10 minutters gange til Ekebergbanens trikkeholdeplass Sportsplassen, som gir rask og effektiv transport. Nærmeste busstopp, Bekkelagsveien, ligger kun seks minutters gange unna og gir tilgang til et bredt rutenett. En kort kjøretur tar deg til Sæter Torg eller Lambertseter Senter med et variert utvalg av butikker og servicetilbud. For dagligvarehandelen kan du spasere til Joker eller Jacobs på Holtet. I nærområdet finnes det også flere skoler og barnehager, blant annet Bekkelaget skole og Kongsveien barnehage, begge innen gangavstand.

Området byr på svært gode muligheter for friluftsliv og rekreasjon. Bekkelagsbadet ligger rett nedenfor leiligheten, mens Nordstrand Bad ligger litt lenger sør - begge er populære samlingspunkter på varme sommerdager. For idrett og aktivitet er Bækkelaget Sportsklubb den lokale klubben, med nærliggende idrettshaller både på Ekebergsletta og Simensbråten. Ekebergslettene byr i tillegg på store skogsområder med ridehall, fotballbaner, preparerte skiløyper, frisbeegolf og flotte grøntområder som egner seg utmerket for turer og hyggelige pikniker.

For den treningsglade finnes det flere treningssentre i nærområdet, f.eks. Best Helse på Holtet, Summit på Kastellet, Evo på Sæter og SATS på Lambertseter/Kalsrud.

Bekkelagsveien strekker seg fra Mosseveien, opp skråningen til krysset ved Solveien, og ender opp ved Kongsveien nær Holtet. Bekkelagsveien 9B ligger i skråningen over Mosseveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere barnehager i nærområdet.
Bekkelagsveien 9B sogner til Nedre Bekkelaget skole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen ligger på en eiet tomt på 3 141 m² som tilhører sameiet. Fellesarealene er pent opparbeidet med gressområder, prydbusker og diverse beplantning.

Det medfølger en parkeringsplass med elbillader i takoverbygd parkeringsanlegg på taket, merket 2A. Laderen er koblet direkte opp mot leilighetens strømmåler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Sameiet er ansvarlig for internveier.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4275 datert 25.10.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det pågår en reguleringssak for området til Bekkelaget renseanlegg. Dette ligger ved Ormsundkaia og inne i fjellgrunnen under eiendommen og området, iht. S-4768, datert 02.04.2014. Planområdet benyttes til renseanlegg og utvinning av biogass i dag og. Det reguleres for å legge til rette for utvidelse av anlegget med flere bygg og flere bruksområder, nytt energianlegg/varmesentral, kømagasin for tungtransport/biler og nytt kontorbygg.

Det er fremmet planforslaget for Ormsundkaia som åpner opp for ett eller flere havnelager på til sammen 19.177 kvm, og kun tillater at lagring og ompakking av tørrbulk foregår innendørs i havnelager. Dette er for å redusereutslipp av støy, lukt, støv og lys til omgivelsene. Mellomlagring av stykkgods, som for eksempel biler og husmoduler, tillates utendørs.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 419,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, drift og vedlikehold av fellesarealer, felles bygningsforsikring, internett m.m. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Eiendomsskatten for 2026 er kr. 376,-
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 15 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av internett og grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2026 er kr 2 642 100,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) er formuesverdien for 2026 kr 10 203 000,-

10 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

262 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
273 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 773 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

(Arne) Kristian Wilhelmsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Bekkelagsveien 9B Boligsameie sameie, med sameiebrøk 98/1019.
Sameiet består av 10 leiligheter.
Dugnad 1. gang i året samt trappevask hver 10 mnd. må påregnes.
Dyrehold er tillatt, såfremt det ikke er til sjenanse for andre beboere.
Sameiet har ingen felles lån.

Følgende tiltak er planlagt over de neste årene.
- Modernisering av heisen.
- Utskifting av lamper i trapper og ganger.
- Utskifting av lys i hagen.
- Vedlikehold som vask av fasade, utskifting av fugemasser.
- Isolering av heisrommet der mye energi går tapt.
- Vedlikehold og utskiftinger i vestfasaden.

Sameiet hadde store utgifter til reparasjoner i 2024 og særlig 2025 som ble finansiert med kapitalinnkalling.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger inkl. alle  kr 4 500,00

Utlegg:
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr -   kr 40 000,00
Boligstyling/rådgivning  kr 2 100,00
Foto - Dagfoto (John Løvås)  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0015/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2615

Sist oppdatert: 23. februar 2026 kl. 19:45