Bråtenstubben 5A

Bråtenstubben 5A, 1900 FETSUND
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 430, bruksnummer 31, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 430, bruksnummer 27, ideell andel 1/20

Totalt bruksareal BRA: 161 kvm

BRA-i:
1. etasje 67 kvm: Hall m/trapp, toalettrom, vaskerom, kjøkken og stue.
2. etasje 67 kvm: Stue, tre soverom og bad.

BRA-e:
1. etasje 21 kvm: Garasje.
1. etasje 6 kvm: Bod.

Åpent areal:
1. etasje 53 kvm: Terrasseplatting.
2. etasje 6 kvm: Balkong.

I 1. etasje er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Garasje er opprinnelig byggemeldt som carport.
Se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

En bod som opprinnelig var inntegnet i boligens 2. etasje ble ifølge rapporten fjernet under oppføring, og erstattet med en frittstående utvendig bod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.05.2026 utført av KA Bygg og Takst AS v/Kåre Anders Fossum Orderud. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig i kjede oppført i 2005. Bygningen har vegger i bindingsverkskonstruksjon med liggende bordkledning. Etasjeskiller til 2. etasje er av trebjelkelag, og det er støpt plate på mark i 1. etasje. Grunnmuren er en betonggrunnmur/ringmur. Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre med kaldtloft, og taktekkingen er av betongtakstein med undertak av sort armert plastduk. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra 2004, en malt hovedytterdør og to malte balkongdører i tre fra 2004. Boligen har en balkong i 2. etasje på 6 m² og en terrasseplatting på 53 m² i 1. etasje. Det er elementpipe og en kleberstein-peis med innsats i stuen i 1. etasje.

Frittstående hagebod fundamentert direkte på grunn. Bygningen har uisolert trebjelkelag med sponplategulv, vegger av uisolert trebindingsverk med utvendig liggende trekledning, og en uisolert saltak-konstruksjon i tre tekket med sort betongstein. Boden har en boddør og ett vindu med enkelt glass.

Det elektriske anlegget er skjult og fra byggeår 2004. Sikringsskapet er plassert i vaskerom.

Boligen er utstyrt med håndslukkerutstyr.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Terrasse, platting på grunn: Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Det er råteskader i bjelkelaget som ligger på grunn. Råteskader er også observert i kledningen på leveggen. Det er oppsprukket treverk i gulvet.

1. Etasje Vaskerom
- Sluk, membran og tettesjikt: Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Mansjetten er ikke klemt fast i sluket, men kun lagt inn på klemringen og sitter derfor ikke fast. Det er hull i tettesjikt ved overgang gulv/vegg under stakeluke til avløpsrør i vegg mot toalettrom.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Det er betydelig mosevekst og slitasje på taktekkingen som følge av alder.
- Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Vann ledes direkte ut på grunnen ved grunnmuren. Dette kan medføre økt fuktbelastning på grunnmur og omkringliggende konstruksjoner.
- Veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Det er påvist råteskader i vannbrettet ved etasjeskillet, samt noe råte i kledningen på syd- og vestvegg. Kledningen fremstår værslitt, med noe flassing i overflatene.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Begrenset lufting ved takfot. Stedvis er det satt inn lekter for å oppnå noe lufting. Det er ikke montert ventiler i gavlene for gjennomlufting av kaldloftet.
- Vinduer: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Utvendig omrammingsbord står tett på beslag flere steder, og det har oppstått noe råte i disse bordene. Det er flassing i overflatene på vinduene utvendig, på grunn av værslitasje.
- Dører: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er svelleskader og værslitt utvendig overflate på dør i 2. etasje. Balkongdør i 2. etasje tar i karm/terskel og er treg å åpne og lukke. Det er små skader, hakk og riper i hoveddør. Det er også en katteluke i hoveddøren som ikke er i bruk.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Værslitt og noe oppsprukket trevirke er observert på balkongen. Bjelker er malt på underside. her er det mye flassing på overflater.

Innvendig
- Overflater: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Parketten har betydelig bruksslitasje. Flere tak er malt i senere år. Øvrige tak med eldre overflatebehandling med synlig kvistgjennomslag i maling.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble målt planavvik på gulvet i stue i 2. etasje. Det ble registrert 12 mm planavvik over 2 meters avstand, og totalt 14 mm gjennom hele rommet. Årsaken til avviket er ukjent.
- Innvendige trapper: Det er slitasje på trinnene, noe som vurderes som en estetisk mangel.
- Innvendige dører: Det er registrert slitasje og noe svelleskader på døren til badet i 2. etasje og toalettet i 1. etasje.

Tomteforhold
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

1. Etasje Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er ikke etablert synliggjøring av lekkasjevann fra innbygget sisterne.

1. Etasje Vaskerom
- Overflater Gulv: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er registrert bom (hulrom under) i enkelte fliser.
- Ventilasjon: Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Det er montert et lokk, eller lignende, i ventilen som stenger for avtrekket. Dette medfører at avtrekket ikke fungerer tilfredsstillende.

1. Etasje Kjøkken
- Overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Fronter på underskap ved oppvaskkummen og hjørneskap er pusset og malt opp i mai 2026 grunnet Svelleskader. Det er hakk og noe svelleskader i underkant av i benkeplaten ved oppvaskkum og oppvaskmaskin. Samt generelt bruks-slitasje på kjøkkeninnredningen.

2. Etasje Bad
- Overflater vegger og himling: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er påvist andre avvik: Fliser ved innbygget badekar har krakelering og riss i overflatene. Det er mange sprekker og betydelig slitasje i flisfugene i dusjnisjen. Det er et vindu med karm i treverk plassert over badekaret, og utforingen på vinduet er utført i flis.
- Overflater Gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist avvik i fuger. Det er utilstrekkelig fall på gulvet i dusjsonen, noe som medfører at vann blir stående på et flatt område ved siden av sluket. Fugene i dusjsonen er slitte og har misfarging. Øvrige deler av har også for lite fall iht. krav ved oppføring.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er påvist andre avvik: Grunnet slukets utforming er det ikke mulig å se membranen i eller under klemringen. Mer enn halvparten av forventet brukstid for membranløsningen er passert.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er påvist skader på innredning. Det er påvist andre avvik: Små svelleskader i innredningen. Toalettet mangler drenering innbygget sisterne. Det er eller har vært en liten drypplekkasje fra kobling på rør til servantbatteri. Liten svelleskade i hylleplate i skap.

Helse, miljø og sikkerhet

Radon
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Brannslukningsutstyr
- Det er mangler/skader på håndslukkerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging.

Innvendig trapp
- Manglende håndløper: Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.

Balkong/terrasse
- Rekkverkshøyde: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble i 2025 installert ny varmtvannsbereder med ekspansjonskar og nytt lokk/dosete til bad i andre etasje. Arbeidet ble utført av faglært (Lillestrøm Rør), og dokumentasjon foreligger.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Fronter på underskap ved oppvaskkum og hjørneskap pusset og malt

2025:
- Installert ny varmtvannsbereder med ekspansjonskar, utført av Lillestrøm Rør. Dokumentasjon foreligger.
- Montert nytt dosete på bad i andre etasje
- Oppgradert fra halogen til LED spotter i hele første etasje.

2023:
- Skiftet innvendig termostat. Samsvarserklæring foreligger.

2020:
- Montert luft-luft-varmepumpe i stue i første etasje

2016:
- Montert elbillader. Samsvarserklæring foreligger.

Boligen er oppført i 2005 med bindingsverkskonstruksjon, støpt plate på mark i første etasje og trebjelkelag som etasjeskiller til andre etasje. Fasaden har liggende bordkledning. Takkonstruksjonen er W-takstoler i tre med kaldtloft, tekket med betongtakstein. Innvendige vannledninger er av plast i rør-i-rør-system. Avløpsrør er av plast. Utvendige vann- og avløpsledninger er av plast fra 2004, tilknyttet offentlig nett. Varmtvannsbereder på ca. 300 liter ble skiftet i 2025 og er plassert i vaskerommet. Oppvarming skjer med elektrisitet, luft-luft varmepumpe i stuen i første etasje (installert 2020), elektriske varmekabler på vaskerom i første etasje og bad i andre etasje, samt kleberstein-peis med innsats tilknyttet elementpipe i stuen i første etasje. El-billader er installert. Boligen har mekanisk avtrekksventilasjon med avtrekk fra bad, vaskerom og toalett, med vifte plassert på kaldloft. Tilluft skjer via ventiler i vinduer. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut. Vinduer er malte trevinduer med 2-lags glass fra 2004. Innvendige overflater har bruksslitasje: parketten har betydelig slitasje, og enkelte himlinger har kvistgjennomslag i eldre overflatebehandling. Terrasseplatting på bakkeplan har råteskader i bjelkelag og kledning på levegg som må utbedres. Garasjen var opprinnelig tegnet som carport og er i dag bygget om; forholdet til kommunen bør avklares.

KJØKKEN:
Innredning med folierte skrog og 1-speil malte fronter. Laminat benkeplate med nedfelt dobbel kum i stål. Skifer-fliser mellom benk- og overskap. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Fronter på underskap ved oppvaskkum og hjørneskap ble pusset og malt i 2026 etter svelleskader. Det er hakk og svelleskader i underkant av benkeplaten ved oppvaskkum og oppvaskmaskin, samt generell bruksslitasje på innredningen.

VASKEROM 1. ETASJE:
Vegghengt utslagsvask i stål. Vegghengt benkeplate i forbindelse med utslagsvasken. Opplegg for vaskemaskin. Overskap med slette fronter over utslagsvasken. Flislagt gulv med elektriske varmekabler. Fliser på vegger. Malt trepanel i tak. Mekanisk avtrekk. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov knyttet til sluk og tettesjikt.

BAD 2. ETASJE:
Servantskap med folierte skrog, profilerte fronter og heldekkende servant. Vegghengt toalett. Dusjnisje med flisvegger og glassdør. Innbygget badekar. Flislagt gulv med elektriske varmekabler. Fliser på vegger. Malt trepanel i tak med innfelt belysning. Mekanisk avtrekk, felles for bad, vaskerom og toalett, med vifte på kaldloft, styrt fra bryter i vaskerom. Badet har et oppgraderingsbehov: slitasje og riss i fuger og flater, utilstrekkelig fall i dusjsonen, og membranløsningen har passert mer enn halv forventet brukstid.

Overflater:
Gulv: Flis, parkett og laminat.
Vegger: Malt trepanel og slette malte plater.
Himling: Malt trepanel.

Lagring:
Frittstående hagebod på ca. 6 m² med liggende trekledning utvendig, sponplategulv innvendig og saltak tekket med sort betongstein. Boden har én dør og ett vindu med enkelt glass. Garasje integrert i bygningskroppen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: Taklampene på barnerommet og kontoret/soverommet.

Oppvarming skjer med elektrisitet og en luft-luft varmepumpe i stue i 1. etasje. Det er elektriske varmekabler for gulvvarme i gang, toalettrom, vaskerom i 1. etasje og på bad i 2. etasje. I stue i 1. etasje er det en kleberstein-peis med innsats tilknyttet elementpipe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2005. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 04.03.2005. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.

En innvendig bod, som var inntegnet i 2. etasje på de opprinnelige tegningene, er ikke etablert.

Arealet opprinnelig godkjent som carport mellom bolighalvdelene er i dag bygget om og lukket som garasje. Slike fasade- og konstruksjonsendringer kan være søknadspliktige.

På eiendommen er det etablert en frittstående hagebod (byggeår 2005) på 6 m², samt en terrasseplatting på 53 m² i 1. etasje som er fundamentert på grunn.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det bemerkes om følgende: Boligen er sammenbygd med naboboligen via garasje og derfor beskrevet som en kjedet enebolig. Bygget er i offentlige registre/ferdigattest (fra 2005) klassifisert som en tomannsbolig. Slike boliger er de som ligger vegg i vegg uten garasje/bod i mellom.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Heftelser på seksjonen (GNR 430, BNR 31, SNR 1):

2005/3225-1/8 28.02.2005 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 1
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 132/264
Bestemmelser om tilleggsdel, se under servitutter.
Gjelder seksjon nr. 1 - 2
Dokumentet er en begjæring om seksjonering av eiendommen Gnr 30, Bnr 31 i Fet kommune. Eiendommen er oppdelt i to boligseksjoner, Snr 1 og Snr 2, hver med et areal på 132 m². Seksjoneringen omfatter alle bruksenhetene i eiendommen. Areal som skal tjene sameiernes felles bruk eller eiendommens drift er definert som fellesareal, og dette etablerer rettigheter og plikter for eierne av seksjonene knyttet til disse fellesarealene.

2005/3225-2/8 28.02.2005 ERKLÆRING/AVTALE
Denne seksjon har tilleggsdel - bygning.

Heftelser på realsameiet (GNR 430, BNR 27):

900204-1/8 OPPRETTELSE AV REALSAMEIE
KNR: 3205 GNR: 430 BNR: 23 FNR: 0 SNR: 1 IDEELL: 1/20
KNR: 3205 GNR: 430 BNR: 23 FNR: 0 SNR: 2 IDEELL: 1/20
KNR: 3205 GNR: 430 BNR: 24 FNR: 0 SNR: 1 IDEELL: 1/20
KNR: 3205 GNR: 430 BNR: 24 FNR: 0 SNR: 2 IDEELL: 1/20
KNR: 3205 GNR: 430 BNR: 25 FNR: 0 SNR: 1 IDEELL: 1/20
KNR: 3205 GNR: 430 BNR: 25 FNR: 0 SNR: 2 IDEELL: 1/20
KNR: 3205 GNR: 430 BNR: 26 FNR: 0 SNR: 1 IDEELL: 1/20
KNR: 3205 GNR: 430 BNR: 26 FNR: 0 SNR: 2 IDEELL: 1/20
KNR: 3205 GNR: 430 BNR: 28 IDEELL: 1/10
KNR: 3205 GNR: 430 BNR: 29 IDEELL: 1/10
KNR: 3205 GNR: 430 BNR: 30 FNR: 0 SNR: 1 IDEELL: 1/20
KNR: 3205 GNR: 430 BNR: 30 FNR: 0 SNR: 2 IDEELL: 1/20
KNR: 3205 GNR: 430 BNR: 31 FNR: 0 SNR: 1 IDEELL: 1/20
KNR: 3205 GNR: 430 BNR: 31 FNR: 0 SNR: 2 IDEELL: 1/20
KNR: 3205 GNR: 430 BNR: 32 IDEELL: 1/10
KNR: 3205 GNR: 430 BNR: 33 FNR: 0 SNR: 1 IDEELL: 1/20
KNR: 3205 GNR: 430 BNR: 33 FNR: 0 SNR: 2 IDEELL: 1/20

Eiendommens rettigheter:

900204-1/8 OPPRETTELSE AV REALSAMEIE
DENNE MATRIKKELENHETEN HAR ANDEL I: KNR: 3205 GNR: 430 BNR: 27 IDEELL: 1/20

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Følgende medfølger ikke salget: Taklampe på barnerom og kontor/soverom følger ikke med.

Eiendommen er seksjonert med sameiebrøk 132/264. Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Hver seksjon betaler for seg selv.

Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.     

Andre utgifter: Utover det som er nevnt under punktet kommunale avgifter/eiendomsskatt, påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett, mm.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et naturskjønt og landlig boligområde på Roven, ca. 4,6 km fra Fetsund sentrum i Lillestrøm kommune. Lillestrøm er Norges niende største kommune og besto tidligere av Sørum, Fet og Skedsmo.

I nærområdet finnes barnehager og daglige servicetilbud, samt bussholdeplass. Kommunen har et rikt kulturliv og en vakker natur som innbyr til friluftsliv. Fine bademuligheter finnes ved Varsjøen, Heiavann og Hvalstjern. Sistnevnte har også skistadion med lysløyper og skiskyting.

Fet IL tilbyr fotball, håndball, innebandy og allidrett. Idrettslaget har fine fasiliteter med bl.a. friidrettsbane og idrettshall. Fet Golfklubb har 9-hulls golfbane nær Nordre Øyeren naturreservat.

Av severdigheter og kulturelle tilbud anbefales Fetsund lenser - landets eneste gjenværende fløtningsanlegg. Det er bevart som et levende museum med verksteder for tradisjonelt håndverk, kafé og museumsbutikk. Fetsund lenser ligger i et vakkert naturområde ved innfallsporten til Nord- Europas største innlandsdelta, og har både natur- og kultursti.

Beskrivelse av nærområdet / fasiliteter
I Fetsund sentrum finnes det tre dagligvarebutikker, Rema 1000, Extra og Spar, samt en rekke andre butikker og servicetilbud som apotek, vinmonopol og pub. I tillegg ligger Fokus senter på Sørumsand ca. 7 km fra boligen. Ønsker du ytterligere servicetilbud er Lillestrøm Torv en selvskreven møteplass i bykjernen i Lillestrøm. Strømmen Storsenter ligger også godt innen rekkevidde.

Området har offentlig kommunikasjon via buss og tog. Nærmeste bussholdeplass er Bråtenstubben som ligger ca. 100 meter fra boligen. Det er ca. 4,5 km til Fetsund stasjon hvor det er meget gode pendlermuligheter fra stasjonen med bl.a. tog til Oslo som tar ca. 20 min.

Ved å benytte bil tar det ca. 8 min til Fetsund, 11 min til Sørumsand, 15 min til Lillestrøm sentrum, 34 min til Oslo og 38 min til Oslo Lufthavn.

For barnefamilier har området et godt utvalg av barnehage- og skoletilbud. Riddersand skole er en barneskole for 1. til 7. trinn. Skolen ligger naturskjønt til med skogen som nærmeste nabo, og nærområdet brukes aktivt til både lek, aktivitet og uteskole gjennom hele året.

For elever på ungdomstrinnet er Østersund ungdomsskole det naturlige skoletilbudet. Skolen ligger sentralt i Fetsund, nær Glomma og Nordre Øyeren naturreservat, og tilbyr et bredt faglig og sosialt miljø med gode fasiliteter både inne og ute.

Videregående opplæring er tilgjengelig ved flere skoler i regionen, blant annet Sørumsand videregående skole, Lillestrøm videregående skole og Bjertnes videregående skole. Skolene tilbyr et bredt spekter av studieforberedende og yrkesfaglige utdanningsprogrammer, og er lett tilgjengelige med både buss og tog.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger.

På tomten er det solrike uteplasser og en fin, skjermet bakhage. Det meste er innrammet av en grønn og velstelt hekk som gjør det hele usjenert og lunt. Gårdsplassen er gruset og leder til overbygd inngangsparti.

Rundt husveggen ligger den store hagen som har plenareal og en markterrasse med utgang fra stuen/kjøkkenet. Markterrassen er ca. 50 kvm og utstyrt med levegg. Over terrassen ligger en veranda med utgang fra loftstuen. Verandaen har markise og måler ca. 6 kvm.

Uteboden på forsiden av huset er ca. 6 kvm.

Tomten er felles eiet og denne seksjonen har en eksklusiv bruksrett av den naturlige tilhørende del av tomten.

Det medfølger parkering i integrert garasje og på singlet gårdsplass.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Del av gnr. 30 bnr. 7, Roven, datert 10.11.2002, med tilhørende reguleringsbestemmelser. I henhold til reguleringsbestemmelsene § 2.1.7 skal bebyggelsen eventuelt støydempes ved organisering/utforming eller ved tekniske tiltak slik at Miljøverndepartementets retningslinjer for trafikkstøy, T8/79, oppfylles.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023–2035, vedtatt 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende. Kommuneplanen presiserer at for åpen småhusbebyggelse i ytre sone gjelder en maksimal utnyttelsesgrad (BYA) på 20 %, og at denne regelen gjelder foran eldre reguleringsplaner.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 301,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 20 162,-. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 5 359,- av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år / 10 974 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6 767,-. Nåværende eier har forsikring i LOfavør.

Velavgift til Bråtenveien vel er kr 200,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Altibox (500/500 Mbps) som leverandør av kabel-tv og internett og koster kr 1 498,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Opplysninger iflg. Lillestrøm kommune. Det må påregnes at det blir eiendomsskatt fra 2027.

5 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

129 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
130 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
150 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 320 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 340 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tine Marie Linnerud og Andreas Berge Wigaard

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Bråtenveien vel. Velforeningen har en årlig kostnad på ca. 200 kr og er ansvarlig for felles lekeplass og fellesområde i nabolaget.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Forsidekarusellen og prospekt RB.no  kr 2 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 24 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17000,-
Visninger pr stk - kr. 3 000,- pr. visning.  

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligens visittkort  kr 600,00
Foto  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0227/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26227

Sist oppdatert: 04. juni 2026 kl. 15:56