Kornmoenga 29

Kornmoenga 29, 1413 TÅRNÅSEN
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 238, bruksnummer 744, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 238, bruksnummer 711, ideell andel 1/128

Totalt bruksareal BRA: 52 kvm

BRA-i:
1. etasje 50 kvm: Entré, baderom, bod, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning

BRA-e:
1. etasje 2 kvm: Utvendig bod

Åpent areal:
1. etasje 48 kvm: Markterrasse

Markterrasse oppmålt til 48 kvm (TBA).

Utvendig bod oppmålt til 2 kvm (BRA-e).

Bod i parkeringsanlegg i kjelleretasje oppmålt til ca. 6 kvm (BRA-e).

Takhøyder i leiligheten målt fra 2,25 meter til 2,57 meter.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.08.2026 utført av Anticimex AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på følgende måte:
Leilighetsbygg oppført i 2013. Støpt plate på mark. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong og stålkonstuksjoner. Utvendige fasader forblendet med teglsteinsmur og fasadeplater, samt felter med liggende trekledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med takmembran (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med brannklasse B30, lydklasse 35dB og kikkehull. Terrassedør med to-lags glass fra byggeår. Vinduer med to-lags og tre-lags glass fra byggeår. Boligen ventileres hovedsakelig gjennom et mekanisk balansert ventilasjonssystem.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
Kjøkken
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er etablering av lekkasjestopper.

Terrasse / platting - markterrasse
- Konstruksjon og fundamenter: Det registreres stedvise riss/sprekker i betongen til terrassen. Konsekvens er at forholdet kan påvirke både funksjon, kvalitet og levetid negativt. Foreslått tiltak er videre overvåkning, slik at lokal reparasjon kan iverksettes når dette blir nødvendig.

TGIU:
- Tekniske anlegg - innvendige stakeluke: Innvendige stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystem, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg:
- El-anlegget er fra boligens byggeår/oppføringstidspunkt.
- Det er ikke utført arbeider på boligens el-anlegg som ikke er dokumentert med samsvarserklæring.
- Sikringsskap med automatsikringer montert i bod.
- Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik. Det anbefales likevel alltid på generelt grunnlag at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Forenklet vurdering av lovlighets- og branntekniske forhold:
- Det er fremlagt byggetegninger som er benyttet som grunnlag for kontroll av samsvar mellom faktisk bruk på befaringsdagen og byggetillatelsen slik denne fremkommer av tegningene. Det er ikke avdekket åpenbare forhold som tilsier at dagens bruk avviker fra romklassifiseringen på tegningene.
- Det er ikke funnet åpenbare feil eller mangler ved boligens branntekniske forhold. Det er derfor ikke indikasjoner på behov for at en person med brannfaglig spesialkompetanse foretar en utvidet vurdering.

Forenklet vurdering av radon- og geologiske forhold:
- Med tanke på boligens plassering i bygget (nærhet til terrenget) vurderes radon og radonundersøkelser som aktuelt.
- Eier opplyser at radonmåling ikke er utført i boligen, og det er derfor usikkert om radonnivåene er innenfor anbefalt grense.
- Boligen er oppført etter at krav om radonsperre og andre forebyggende tiltak ble innført, og var derfor ifølge normal byggeskikk vanlig å etablere på oppføringstidspunktet. Om slike komponenter og løsninger er hensyntatt under oppføring er ikke mulig å påvise, siden de ligger skjult under bygningen.
- Det anbefales alltid på et generelt grunnlag å kartlegge radonnivåer, i de tilfeller dette ikke er gjort.
-Boligen er ikke registrert innenfor et aktsomhetsområde i kartene og datasettene som ble gjennomgått på befaringsdagen. Forholdene er ikke videre undersøkt i denne rapporten.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Entré: Velkommen inn til en hyggelig entré med plass til garderobeløsning. Videre adkomst til bad, bod og stue/kjøkken.

Stue: Romslig stue med åpen løsning mot kjøkken. God plass til spisebord, sofaløsning, bord og tv. Store vindusflater som bidrar godt med naturlig lysinnslipp. Videre utgang til stor markterrasse på ca. 48 kvm. Uteplassen fungerer som en forlengelse av stuen på sommerhalvåret. Adkomst til bod ved uteområde.

Kjøkken: Kjøkkeninnredning fra byggeår med profilerte lyse fronter. Benkeplater av laminat. Fliser på vegg over kjøkkenbenk. Benkeskapbelysning og stikkontakter. Ventilator med mekanisk avtrekk. Godt med skap- og benkeplass. Kjøleskap og komfyr følger.

Bad: Baderom fra byggeår. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Himling med lysmalt slett flate med downlights. Vegghengt servantinnredning med glatte lyse fronter. Heldekkende servant med et-greps armatur, innfelt speil samt belysning med stikkontakt over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett. Balansert ventilasjon.

Soverom: Romslig soverom med god plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Vindu orientert mot sør.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med radiatorer tilknyttet felles fjernvarmeanlegg.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 09.11.2022. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
- Dagboknr 442024, tinglyst 05.06.2012, type heftelse: Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m, gjensidig rett til nødvendig bruk av grunn for reparasjon og vedlikehold av bygning, bruksrett for allmenheten til felles uteareal og gjensidig adkomstrett til p-plasser og boder.

Følgende rettigheter er tinglyst på sameiets eiendom:
- Dagboknr 560944, tinglyst 04.07.2013, type heftelse: Bestemmelse om rett til EL-skap, liggende rørføringer og elektriske kabler i himlingen, samt adkomstrett.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Kornmoenga har en sentral og fin beliggenhet på Tårnåsen og ligger rundt et grønt og hyggelig tun uten gjennomgangstrafikk. Området er svært barnevennlig med lekearealer på indre gårdstun.

Offentlig kommunikasjon:
Rett ved bussholdeplass Tårnåsen - rutebuss fra tidlig til sent, og ekspressbuss-forbindelse til byen morgen og ettermiddag. Gangavstand til Kolbotn stasjon med hyppige avganger mot nord og syd. Ca. 20 minutter med bil til Oslo sentrum.
Direkte bussforbindelse og gangavstand til The Well - Nordens største spa-anlegg.

Kort vei til Coop Extra på Hellerasten (åpent kl 07 - 23 alle dager utenom søndager/helligdager).

På kolbotn finner man alt av service tilbud, butikker og Kolbotn Torg med ca. 60 forretninger, kafeér og restauranter. I Kolben kulturhus finnes kino, bibliotek, kulturskole for barn og konserthus.

Kort avstand til "alt". På Ingierkollen er det slalåmbakke og på Greverud finner en 18 hulls golfbane. Ellers er det stor aktivitet i idrettslaget med kort kjør-/sykkelavstand til Sofiemyr svømme- og idrettshall. Kommunen grenser til Oslofjorden med flotte badeplasser på blant annet Hvervenbukta og Ingierstrand.

Se forøvrig nyttige linker med informasjon om området:
- www.kolben.no
- www.kolbotntorg.no
- www.kolbotnil.no

Kornmoenga har adkomst fra bl.a. Valhallaveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere barnehager i nærområdet. Fra boligen er det kort gangavstand til en nyere og moderne barneskole på Tårnåsen og Hellerasten ungdomsskole. Roald Amundsen videregående skole er sentralt plassert på Sofiemyr. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen.

Eiertomt på 1.994 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med internstier, plenarealer og diverse beplantning.

Leiligheten disponerer en garasjeplass (nr 372) i felles underjordisk garasjeanlegg på Kornmoenga. Garasjeplassen er ideelle andeler og er tinglyst som andel i realsameie på leiligheten. Garasjeplassene følger ved salg og forvaltes av Kornmoenga vel.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra Kornmoenga Vel etter søknad kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan med ID R381600 datert 01.04.2009 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter):
- ID 202009 - Skrenten Panorama - planlegging igangsatt - Se nettside: nettside: https://www.arealplaner.no/3207/gi?funksjon=VisPlan&kommunenummer=3207&planidentifikasjon=202009 - pt. fremkommer det ingen dokumenter til planen.

Kommuneplan Nordre Follo 2026 - 2027 gjelder også for området.
Hensynssoner:
- H320_2: Flomfare
- H310_1: Ras- og skredfare

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14.009 ,- for inneværende år. I dette inngår abonnementsgebyr for vann og avløp, a-konto forbruk vann og avløp med et stipulert forbruk på 48 m3, samt fellesrenovasjon. Dette faktureres månedlig direkte fra kommunen.

Fellesutgiftene er kr 3.410,- pr. mnd. og inkluderer: TV/internett, garasjeplass, oppvarming med sentralfyring og varmtvann, felles bygningsforsikring, snømåking og gressklipping.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene fordeles på følgende måte:
- Garasje: kr 210,-
- Velforening: kr 845,-
- Felleskostnader: kr 1.269,88,-
- Oppvarming: kr 589,02,-
- Kabel-tv: kr 469,-

Nåværende eier har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om strømforbruk. Estimert strømforbruk er ca. 5.000 - 8.000 (avhenger av blant annet antall beboere, bruksmønster og ønsket temperatur) kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv og internett. Grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 994.834,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 34.365,- pr. 31.12.2025.
Ingen langsiktig fellesgjeld.

3 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

93 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
94 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
104 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 844 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 854 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thorleif Tunstad

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Kornmoenga 4 Sameie, med sameiebrøk 50/4812.
Sameiet består av 56 boligseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.

Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Foretatt påkostninger de senere år:
Styret opplyser følgende:
- Kornmoenga Vel arbeider med å innhente nye tilbud på vaktmester- og gartneravtaler.
- For vintersesongen 25/26 har vi byttet selskap som har brøytet og strødd på Kornmoenga Vel sine veier.
- Styret følger opp eksisterende avtaler for renhold, heis, takinspeksjoner, brann, forsikring og ventilasjon.
- Lekkasje fra garasjetak nordenden av hus 9 ved KE29 er fortsatt ikke løst. Styret har ikke fått melding om fukt eller lekkasje i leilighetene, og det ble heller ikke avdekket med kamera og eksperthjelpen vi hadde sist vår.
- Lekkasje i utebodene i nr. 31 mot nord fra 5.etasje helt ned til 1.etasje. Styret intensiverer arbeidet med å løse det store lekkasjeproblemet i Kornmoenga 31. Styret har hatt hjelp til å utbedre skadene og til å finne løsninger.
- Det deles ut nye filter til ventilasjonsanlegget en gang i året. Det er også skiftet motor pga mye støy fra anlegget i enkelte leiligheter.
- Styret har begynt arbeidet med vedlikeholdsplan. Pga alt arbeide med brannsikring de siste årene, ble bl.a. hovedrengjøring satt på vent. Det blir utført i vår og deretter blir det vurdert hva som trengs av annet vedlikehold i oppgangene våre.

Planlagte påkostninger:
Styret informerer om at de ikke har noen planlagte utgifter i nær fremtid som vil påvirke fellesutgiftene.

Selskapslokalet "Kornmostua" kan leies til f.eks. selskaper, konfirmasjoner, m.m.

Til hver seksjon tilhører en eller flere garasjeplasser i underjordisk garasjeanlegg med gnr. 38, bnr 711 og/eller 712. Garasjeplassene er ideelle andeler i eiendommen og hjemmel er tinglyst på seksjonene. Det vil si at parkeringsplassen(e) følger med ved salg av seksjonen. Garasjeeiendommene forvaltes av Kornmoenga Vel.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 563,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Fotograf kr 2 750,00
Tilstandsrapport kr 8 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0071/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2671

Sist oppdatert: 20. august 2026 kl. 19:08