Pearl Engens vei 8B

Pearl Engens vei 8B, 1161 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 157, bruksnummer 711, ideell andel 1/1
Andelsnummer 81, Nordseter Seniorboliger Borettslag, organisasjonsnummer 970928324

Totalt bruksareal BRA: 70 kvm
Totalt BRA-i: 64 kvm
Totalt BRA-e: 6 kvm

BRA-i 64 kvm:
Entré/gang, bad, innvendig bod, to soverom, stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning.

BRA-e 2 kvm:
Utvendig bod.

TBA 21 kvm:
Markterrasse.

Felles bodbygg 4 kvm:
Utvendig bod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.03.2026 utført av Anticimex AS v/Andre Nordli. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1983 som en andelsleilighet i en firemannsbolig. Bygget er oppført med støpt plate på mark, yttervegger av trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning, og et saltak i trekonstruksjon. Taket er tekket med shingel fra 2005. Leiligheten har vinduer med tre-lags glass fra byggeåret, med unntak av ett vindu ved kjøkkenet som er fra 2013. Entrédøren er en profilert dør med glassfelt fra 2007, mens terrassedøren er fra byggeåret. Innvendig er det profilerte innerdører. Det er en skorstein fra byggeåret med en peisovn i stuen. Fra stuen er det utgang til en markterrasse på 21 kvm i trekonstruksjoner med levegger av tre/glass.

Utvendig bod i felles bodbygg med ukjent byggeår.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer plassert i entré. Anlegget ble oppgradert i perioden 2024-2025. Det mangler samsvarserklæring for arbeider utført på bad, og det anbefales en utvidet kontroll av anlegget av en elektrofaglig person.

Følgende bygningsdeler er gitt TG2:
Våtrom:
Fallforhold utenfor sluksonen vurderes som utilstrekkelige, med tilnærmet flatt gulv fra terskel til dusjsone.
Alder på vann- og avløpsrør tilsier usikker fremtidig funksjon.
Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken:
Kjøkkenventilasjon med kullfilter.

Tekniske anlegg:
Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet høy alder.

Yttervegger inkl. fasader:
Ytterkledning viser stedvis slitasje og elde, særlig på sydvendt fasade. Det er observert begynnende symptomer på råte. Vurderingen er basert på visuell kontroll fra bakkenivå. Lufting og drenering bak deler av kledningen vurderes som begrenset, uten synlige skader per befaringstidspunkt.

Vinduer og ytterdører:
Vinduer og terrassedør fra byggeår med begynnende slitasje.

Yttertak:
Taket er inspisert fra bakkenivå. Det er ikke utført fysisk befaring. Basert på samlet tilstand bør videre undersøkelser og fremtidige tiltak påregnes.

Terrasse:
Terrasse og levegger viser slitasje, elde og begynnende fuktsymptomer.

Drenering:
Drenering er av eldre dato.

Stikkledninger:
Utvendige vann- og avløpsledninger er av eldre dato.

Følgende bygningsdeler er gitt TG3 i rapporten:
Våtrom:
Det opplyses at baderommet er oppgradert i 2010 med ny smøremembran. Det foreligger ingen dokumentasjon vedrørende arbeidene, og det er ikke synlig membran i sluket. Tettesjiktets alder vurderes derfor på bakgrunn av underliggende tettesjikt fra byggeår. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet. Det registreres i tillegg jordingskabel under sprutdeksel/klemring, noe som gjør at det vil medføre utett overgang mellom eventuelt ovenforliggende tettesjikt. Klemring er derfor feilmontert (kabel mellom klemring og sluk). Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende
rom, og det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Tekniske anlegg:
Innvendig stakeluke er ikke påvist i boenheten. Det antas at det finnes stakepunkter via sluk og øvrige avløpskomponenter, men funksjon og tilgjengelighet i praksis er ikke verifisert. TGIU er benyttet da fullverdig vurdering av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Terrasse:
Terrassens fundamenter var ikke tilgjengelige for undersøkelse på grunn av konstruksjonsoppbyggingen.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for overnevnte.

Oppusset og lys 3-roms endeleilighet (55+) med en meget skjermet beliggenhet i en firemannsbolig. Leiligheten ligger i byggets første etasje og har en sydvendt, usjenert markterrasse som gir en privat og rolig ramme rundt hjemmet. Her bor du i fredelige og grønne omgivelser, samtidig som du har kort vei til butikker, servicetilbud, kaféer, dagligvare og gode kollektivforbindelser.

Store deler av leiligheten er oppusset i perioden fra 2022 og fremstår i dag som moderne og tidløs, med gjennomtenkte materialvalg og en tidsmessig standard. Selger har blant annet utført følgende oppgraderinger de senere årene:
November/desember 2024/25: Med unntak av bad og bod ble det lagt en-stavs eikeparkett i alle rom samt fliser i entré, begge deler med gulvvarme. Kjøkkenet er flyttet fra tidligere soverom og nytt kjøkken fra Drømmekjøkkenet er installert med integrerte hvitevarer. Det er montert ny peisovn i stuen, og samtlige overflater er malt. Det er utført nytt elektrisk arbeid i alle rom, inkludert nye lysskinner i stue og kjøkken, samt seks nye kurser i sikringsskap. Rørlegger har trukket nye rør fra tidligere kjøkken. I tillegg er det montert nytt garderobeskap i mindre soverom.
2023: Montert motorisert markise.
2022: Det er installert varmepumpe i stuen.

Ved inngangspartiet finner du en steinlagt uteplass. En perfekt plass å nyte morgenkaffen i rolige omgivelser.

Entré:
Innbydende entré med fliser på gulv med varme og skapplass.

Stue, spisestue og kjøkken:
Fra gangen kommer du inn i en lys og romslig stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning. Hele rommet har flott en-stavs parkett på gulv med gulvvarme (varmematter). Store vindusflater mot syd og øst sørger for at rommet bades i lys. Den åpne planløsningen gir god plass og fleksible innredningsmuligheter. Her kan du enkelt skape soner for både avslapning og sosiale sammenkomster, med god plass til både spisebord og sofagruppe. Peisovnen fra Nordpeis skaper en lun og hyggelig atmosfære på kjølige dager. Varmepumpe fra 2022 er plasser i stue. Fra stuen er det direkte utgang til markterrassen.

Stilrent og moderne kjøkken fra Drømmekjøkkenet, installert i 2024, og sømløst integrert i den åpne planløsningen. Innredningen har glatte fronter og praktisk benkeplate av laminat. Alle hvitevarer er integrert og medfølger, herunder stekeovn, platetopp med innebygget ventilator, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, samt kjøleskap med fryser.
Et vinskap med to temperatursoner tilfører en eksklusiv detalj. For økt trygghet er kjøkkenet utstyrt med både komfyrvakt og automatisk vannstopper.

Markterrasse;
Fra stuen er det direkte utgang til en sydvendt markterrasse på ca. 21 kvm. Den usjenerte terrassen er delvis overbygget, med hyggelig utsyn mot hage og et lite skogholt. Her er det god plass til utemøbler og sosiale soner. Motorisert markise (fra 2023) sørger for behagelig skygge på varme dager. I tilknytning til terrassen finner du også en praktisk utebod.

Soverom:
Leiligheten har to soverom, begge praktisk adskilt fra øvrige oppholdsrommene. Begge rommene har eikeparkett på gulv og er utstyrt med behagelig gulvvarme.

Bad:
Romslig baderom med fliser på vegger og gulv samt gulvvarme. Badet er innredet med vegghengt toalett, servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speilskap med overlys og stikkontakt, samt gulvstående høyskap med god oppbevaringsplass. Dusjhjørne med innfellbare dører og vegghengt dusjarmatur. Det er opplegg for vaskemaskin, og varmtvannsbereder er plassert i høyskap. Vannrør er av kobber, og avløpsrør er synlige plastledninger. Rommet har naturlig avtrekksventil på vegg og luftespalte for overstrømning under døren.

Innvendig bod:
Direkte adkomst fra badet til praktisk innvendig bod med gode oppbevaringsmuligheter.

Lagring:
Leiligheten i tillegg til innvendig bod, en utvendig bod på 2 kvm i tilknytning til markterrassen, og en bod på 4 kvm i et felles bodbygg.

Kort oppsummert:
Pearl Engens vei 8B er en tiltalende endeleilighet med enkel og trappefri adkomst i 1. etasje. Boligen fremstår moderne og velholdt, og gir et godt helhetsinntrykk. Med skjermet plassering i et tilnærmet bilfritt bomiljø, og i et attraktivt og etablert område, ligger forholdene godt til rette for en trygg og komfortabel bokvalitet.

Elektrisk gulvvarme i samtlige oppholdsrom og på bad. Peisovn og varmepumpe i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for rekkehus datert 23.01.1985. Ferdigattesten kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger godkjente byggetegninger datert 01.03.1982. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Kjøkken og stue er i dag en åpen løsning. I de opprinnelige tegningene er dette vist som to separate rom. Rommet som på tegningene er benevnt 'Arb./Gjest' benyttes i dag som soverom. Terrassen avviker noe fra tillatt størrelse etter borettslagets vedtekter. Dersom borettslaget krever det kan terrassen bli pålagt tilbakeført til vedtektsmessig tillatt størrelse.

Kjøper overtar ansvaret, samt eventuelle kostnader og risiko for ovennevnte forhold.

Utover andel fellesgjeld, overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 5221, tinglyst 18.02.1983: Festekontrakt.
Dagboknr. 5222, tinglyst 18.02.1983: Fellesobligasjon for borettsinnskudd.
Dagboknr. 51668, tinglyst 26.08.1997: Fellesobligasjon for borettsinnskudd.
Dagboknr. 1033915, tinglyst 09.12.2011: Fellesobligasjon for borettsinnskudd.
Dagboknr. 29041, tinglyst 12.01.2016 og senere transportert 25.11.2025: Pantedokument tilknyttet festekontrakt.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Eiendommens rettigheter:
Dagboknr. 1983, tinglyst 14.01.1983:
Denne erklæringen gir Gnr. 157 bnr. 711 bruksrett til felles avkjørsel (6 meter bred) over Gnr. 157 bnr. 1. Erklæringen kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo bygningsråd.

Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier og at leietaker oppfyller kravene til aldersklausulen. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Følgende løsøre medfølger ikke:
Taklampe i stue, og pendellamper på soverom.

Leiligheten i Pearl Engens vei 8B har en særdeles attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i et veletablert boligområde på Kastellet. Her bor du i rolige og grønne omgivelser, skjermet fra trafikk, med frodige grøntarealer rett utenfor døren, ideelt for avslappende spaserturer og rekreasjon i hverdagen.

Området har svært gode servicetilbud i umiddelbar nærhet. Nærbutikken Spar ligger kun få minutters gange unna, og både Holtet og Sæter nås enkelt til fots. På Holtet finner man blant annet populære Jacobs Holtet, mens Sæter byr på et variert tilbud med dagligvarebutikker, hyggelige serveringssteder, bakeri, apotek og øvrige tjenester. I tillegg er det kort vei til Lambertseter senter, som tilbyr et bredt utvalg av butikker, spisesteder, vinmonopol, bibliotek og kino.

Området byr på rike muligheter for et aktivt og naturnært liv. Like i nærheten finner du flotte tur- og friområder på Ekeberg, med Ekebergsletta, lysløyper, idrettsanlegg og den populære skulpturparken. I tillegg er det kort vei til Østmarkas vidstrakte turterreng og flere badeplasser langs fjorden, perfekt for både sommer- og vinteraktiviteter.

For trening og helse ligger Best Helse Holtet kun en kort trikketur unna, med både medisinske tjenester og treningsfasiliteter.

Kollektivtilbudet er utmerket, med Kastellet trikkeholdeplass like i nærheten. Her går linje 13 og 19 med hyppige avganger til blant annet Majorstuen og Bekkestua via sentrum. Matebuss i Lambertseterveien, ca. 150 meter unna, med forbindelse til Sæter Torg og Lambertseter senter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Festet tomt på 5 420 kvm. som tilhører borettslaget. Fellesarealer er pent opparbeidet med gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning, samt felles sittegrupper. Asfalterte internveier og biloppstillingsplasser. Tomten er festet av Oslo kommune i 80 år fra 01.09.1983, og festeavgiften er kr 277.174,- pr. år som betales gjennom fellesutgiftene. Festeavgiften kan reguleres hvert 10 år iht. konsumprisindeksen, og ble sist regulert 01.01.2018.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Borettslagets parkeringsplasser tildeles etter venteliste. Pr 14.04.2026 er det ingen venteliste, og det betales ikke separat leie for parkeringsplassen. På fellesområdet finnes det også fire ladestolper for elbil, hvor lading betales etter bruk. Kjøring på gangveier skal begrenses, men bevegelseshemmede har anledning til å kjøre helt frem til inngangsdørene. Gjesteparkering på oppmerkede plasser (merket med reservert).

Det gjøres oppmerksom på at parkeringsplassene på fellesarealet ikke eies av den enkelte andelseier. Bruken reguleres av borettslaget, og det foreligger dermed ikke individuell eierrett eller særskilt rettsvern knyttet til parkeringsplass. Borettslaget kan ved vedtak beslutte endret bruk av fellesarealet.

Selger eier en garasjeplass som skal selges. Salget av garasjeplassen kan ikke gjennomføres parallelt med salget av leiligheten. Dersom kjøper av leiligheten ønsker å kjøpe garasjeplassen, gjøres det oppmerksom på at det er forkjøpsrett etter ansiennitet, i henhold til gjeldende ansiennitetsregler. Garasjeanlegget forvaltes av et eget styre. Garasjene inngår formelt i borettslaget, men garasjelaget har selvstendig ansvar for drift og administrasjon.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger (eldreboliger) i henhold til reguleringsplan S-2624, datert 08.10.1982, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen gjelder for feltnavn Felt III.

Eiendommen omfattes også av bebyggelsesplan 6682, vedtatt 04.03.1982. I henhold til denne kan området utbygges med småhusbebyggelse/rekkehus i maks. 2 etasjer (inkludert underetasje), og utnyttelsesgraden skal ikke overstige 0,4.

Videre omfattes eiendommen av detaljregulering S-4735, datert 28.08.2013, for nytt dobbeltspor Oslo - Ski (Follobanen). Denne planen gjelder for vertikalnivå 1 (under grunnen) og regulerer jernbanetunnelen som går under eiendommen.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Eiendommen berøres av hensynssone H190_1: Andre sikringssoner (anlegg i grunnen). Sonen er knyttet til Follobanen og gjelder for den underliggende jernbanetunnelen i vertikalnivå 1. I restriksjonssonen kan boring for energibrønner eller andre brønner ikke gjennomføres uten tillatelse fra Jernbaneverket.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 290,- pr. mnd. og inkluderer: Vaktmestertjeneste, kabel-tv (grunnpakke), festeavgift, kommunale avgifter, bygningsforsikring og forretningsførsel. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr. 4.032,-
Renteutgifter kr 57,-
Avdrag kr 201,-

Boligen er tilknyttet Viken Fiber og Telia som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6737 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 356 314,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 56 251,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 11 685,- pr. 31.03.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 1 063 344,- pr. 31.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OSLOFJORD SPAREBANK
Lånenummer: 1
Type: Serielån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 31.03.2026: kr 1 063 344,-
Andel av saldo: kr 11 685,-
Innfrielsesdato: 01.02.2031
Type Rente: Flytende
Rente: 5,95%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 900 000,00 Prisantydning
11 685,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 911 685,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
8 212,00  Utlysning av forkjøpsrett
--------------------------------------------------------
9 302,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
5 920 987,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 930 937,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Astrid Cecilie Marthinussen Pyk

Leiligheten er tilknyttet Nordseter Seniorboliger Borettslag.
Borettslaget består av 121 andelsboliger, fordelt på 16 bygninger.
Forretningsfører er BORI, tlf. 63 89 02 00.
Dyrehold er tillat, så fremt det ikke er til sjenanse for øvrige beboere.
Borettslaget har avtale med selskap som ivaretar snømåking og all plenklipping.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025:
- Rehabilitering av trappehusene med nye tak, renner og lys. Fasader og tak ble vasket for sopp og mose. Takene kontrollert og utbedret.
2022:
- Innstallering av ti el-billadestasjoner.
2020:
- Kontroll av takene, Multiconsult. Vedlikehold av takpapp på alle hus.
- Laget 4 (2x2) nye parkeringsplasser.
2019:
-Ny maling og erstatning av råttent treverk på de siste 8 hus
-Tre-pleie og fjerning av 3 trærne rund garasjeanlegg.
-Montering og utbedring av snøfangere på flere tak.
-Montering av tak/takrenne over frittstående postkasser
-Bytte av alle tre-vannbrett til blikkbeslag.
-Bytte av råtne vindskier.
2018:
-Ny maling og erstatning av råttent treverk av 8 hus.
-Erstatning av alle 120 takhatter.
2017:
-Delvis asfaltering av Ivar Knutsons vei.
-Rensing av a mose/mm av alle tak, takrenner og nedløp.
2015:
-Oppretting av veien, installering av drenskum samt asfaltering mellom i en gangvei.
2014:
-Bytte av råttent treverk (maling) av alle bodenes yttersiden.
2013/14:
-Rehabilitering og etterisolering (20 og 30cm) av alle 32 gavlvegger samt oppgradering til nyeste standard isolerglassvinduer.

Planlagte påkostninger:
I følge styret per 14.04.2026 er det ikke planlagt større påkostninger i nær fremtid, ut over ordinært vedlikehold. Takene er opplyst å ha et antatt fornyelsesbehov innen 8–9 år. Fasader er planlagt malt om 2–4 år, og det vil i forkant bli gjennomført utskifting av eventuelle dårlige bord.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere og den som skal erverve en andel må være fylt 55 år.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Ved erverv av andel skal erververen ha gjennomgått borettslagets vedtekter og husordensregler og akseptere disse som bindende for seg.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 110,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring (2,69 promille av salgssummen)  kr 15 871,00
Foto  kr 8 800,00
Tilstandsrapport   kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0075/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2675

Sist oppdatert: 17. april 2026 kl. 13:19