Stallerudveien 95

Stallerudveien 95, 0693 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 163, bruksnummer 65
Andelsnummer 192, Stallerudåsen borettslag, organisasjonsnummer 950217286

Totalt bruksareal BRA: 59 m².

BRA-i:
9. etasje, 56 m²: Entré, kott, bad, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Loftsetasje, 3 m²: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
9. etasje, 4 m²: Balkong.

Leiligheten disponerer et låsbart skap i underetasjen som ikke er målbart grunnet for liten størrelse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.09.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1964 med underetasje. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, etasjeskillere av betong, og flatt yttertak tekket med takmembran. Yttervegger er oppført i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av synlig murverk og stående trekledning.
Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db35 samt dørkikkert, og det er glatte/profilerte innerdører. Vinduer og balkongdør har karmer/ramme av tre fra 1997, utvendig belagt med metallplater.
Fra stuen er det utgang til en 4 m² balkong i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og glass samt gulv belagt med terrassebord.

Sikringsskapet er plassert i gang og har en kombinasjon av automatsikringer og skrusikringer, sistnevnte fra byggeår. Det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget, og det foreligger en anbefaling om utvidet el-kontroll utført av en kvalifisert elektrofaglig person.

Boligen har tilstrekkelig røykvarsling, men mangler godkjent slokkeutstyr. Det er ikke montert komfyrvakt da det anses sannsynlig at det ikke er krav om dette ut fra monteringstidspunktet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - bad
- Det er registrert riss/sprekk i flis ved dør, samt fuktmerker på list til dør.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Eldre vannrør av kobber i sjakt tilknyttet bad har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Eldre avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).
- Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i rom uten sluk eller annen sikring mot fuktskader.

Kjøkken
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, og vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Tegn til svelleskader på benkeplate.

Andre rom
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader, samt stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.

Balkong
- Terrassebordene viser tegn til slitasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - bad
- Våtrommets vegger er av mur/betong, og hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble gjennomført overflatesøk med fuktindikator uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Yttervegger inkl. fasader
- Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.

Balkong
- Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser ettersom de kun er synlige fra andre boenheter.

Helse, miljø og sikkerhet:

Balkong
- Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse.
Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

"OBOS planer om å bygge blokker på parkeringsplassen."

Boligen er modernisert/påkostet i:

2016
- Montering av dusjkabinett samt bytte av servant, under- og overskap på baderom (utført ufaglært).

Ca. 2014:
- Ny kjøkkeninnredning.

2008
- Baderom oppgradert i regi av borettslaget, med flislagte overflater, gulvvarme, vegghengt servantinnredning, dusjkabinett og toalett.

Leiligheten ligger høyt og fritt til i byggets niende etasje/toppetasje med heisadkomst via felles trappeoppgang. Planløsningen består av entré, bad, soverom og en åpen stue-/kjøkkenløsning med utgang til vestvendt balkong. Store vindusflater slipper inn godt med dagslys, og den høye plasseringen gir et åpent og vidstrakt utsyn over det grønne nærområdet. Boligen har gjennomgående parkettgulv og lyse, malte overflater.

Entré:
Entréen er langstrakt og binder boligens rom naturlig sammen. Her er det parkett på gulv og lyse, malte flater, med plass til oppheng av yttertøy og sko. Over deler av veggen er det montert overskap som gir ekstra oppbevaringsplass. Fra entréen er det direkte adkomst til et praktisk, innvendig kott. Det er installert porttelefon tilknyttet leiligheten.

Bad (2008):
Baderommet har flislagte vegger og flislagt gulv med varmekabler. Et stort vindu gir rommet godt med naturlig lys og mulighet for lufting. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speilskap med overlys og stikkontakt, dusjkabinett med dusjarmatur samt gulvstående toalett. Dusjkabinett, servant samt under- og overskap ble skiftet i 2016. Rommet har mekanisk avtrekk og luftespalte under døren.

Stue:
Stuen er lys og luftig, med store vindusflater og åpen løsning mot kjøkkenet som gir en god romfølelse. Planløsningen gir naturlige soner med god plass til både sofagruppe og spisebord. Den høye beliggenheten gir et fritt og vidstrakt utsyn over nærområdet, og fra stuen er det direkte utgang til balkongen.

Balkong:
Den vestvendte balkongen på 4 m² utgjør en fin forlengelse av stuen og har plass til utemøbler. Balkongen har dekke av terrassebord og rekkverk i metall og glass. Her er det markise for solskjerming, gode solforhold og vidstrakt utsikt over det grønne nærområdet og åsene omkring.

Kjøkken (ca. 2014):
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og er innredet i en praktisk vinkel med godt med skap- og benkeplass. Kjøkkeninnredningen er fra Sigdal og har glatte hvite fronter og benkeplate av tre. Den lange kjøkkenbenken mot oppholdsrommet fungerer samtidig som en naturlig avgrensning mellom kjøkken og stue. Overskap helt opp mot himlingen gir ekstra oppbevaringsplass. Over benken er det montert belysning og stikkontakter, samt glassplate som gir en lettstelt overflate.
Det er tilrettelagt for vaskemaskin på kjøkkenet med tilkopling av vann, avløp og strøm under kjøkkenbenken.
Kjøkkenet er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og mikrobølgeovn, frittstående kjøleskap med fryser, samt ventilator i overskap.

Alle hvitevarer medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse og har god plass til dobbeltseng med nattbord. Rommet har parkett på gulv og malte veggflater, med en mørk kontrastvegg ved sengegavlen. Det er gode oppbevaringsmuligheter med både innebygde skap og frittstående garderobeskap. Et stort vindu slipper inn godt med dagslys og gir fritt utsyn over nærområdet.

Overflater:
Gulv: Parkett. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte flater. Flislagte vegger på bad. Glassplate over kjøkkenbenk.
Himling: Malte flater.

Teknisk informasjon:
- Sikringsskap er plassert i gang.
- Leilighetens stoppekran samt åpne fordelerstammer for rør-i-rør-systemet (uten fordelerskap) er plassert over himling på bad.
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann. Boligen har vannbåren oppvarming via radiatorer og gulvvarme på badet. Varme og varmtvann leveres fra Bogerud Varmesentral AS.
- Mekanisk avtrekk på bad er tilkoblet fellesanlegg.

For nærmere informasjon om boligens konstruksjon, tekniske installasjoner og tilstand vises det til punktet «Byggemåte» og vedlagte tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilknyttet felles varmesentral.
Det er elektriske varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på oppføring av boligblokk, datert 24.01.1969. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest på ventilasjonsanlegg, datert 15.12.1967.
- Ferdigattest på rehabilitering av våtrom, datert 24.01.2008.
- Ferdigattest på utskifting av heis, datert 01.07.2015.
- Ferdigattest på utskifting av balkongrekkverk, datert 11.12.2018.
- Ferdigattest på utvidelse av brannalarmanlegg, datert 21.10.2024.

Det foreligger godkjente byggetegninger. Dagens planløsning avviker fra opprinnelig godkjent plantegning ved at kjøkkenet er åpnet mot stue og gang, mens kjøkkenet opprinnelig var separat.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vei, gjerde og avkjørsel, kommunens rettigheter knyttet til anlegg og ledninger på eiendommen, samt bestemmelser om fellesarealer og fellesinteresser i området.
Servituttene anses å være av generell karakter og vurderes ikke å ha vesentlig betydning for kjøpers bruk av selve leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Andelseier som selv bor i boligen, kan overlate bruken av hele boligen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året uten godkjenning fra styret. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Stallerudåsen er et hyggelig og veldrevet borettslag på Bogerud i bydel Østensjø, med en fin og tilbaketrukket beliggenhet like ved Østmarka. Området rundt borettslaget er preget av trær og store grøntarealer, og fellesarealene er pent opparbeidet med blant annet plenarealer, variert beplantning og sittegrupper. Fra boligen og balkongen er det åpent og vidstrakt utsyn over det frodige nærområdet og de skogkledde åsene omkring.

Østmarka byr på flotte tur- og rekreasjonsområder året rundt, med turveier, lysløyper, stier og klatremuligheter. I nærområdet finnes idylliske badeplasser ved Skraperudtjern, Nøklevann og Ulsrudvann - sistnevnte kjent som et av Oslos varmeste badevann. Populære utfartssteder som Østmarkseteren, Mariholtet, Skullerudstua og Rustadsaga ligger lett tilgjengelig, alle med servering. Ved Rustadsaga tilbyr Nøklevann ro- og padleklubb kurs, aktiviteter og utlån av utstyr.

Like i nærheten ligger også Østensjøvannet naturreservat - et unikt våtmarksområde med rikt fugle- og dyreliv. Turveien rundt vannet er ca. 4,5 km lang og barnevognvennlig, og egner seg godt til både rolige ettermiddagsturer og jogging, med videre forbindelser innover i Østmarka.

Området har nærhet til barnehager og skoler i alle trinn. Rett ved Rustad idrettsanlegg finnes skøytebane og akebakke vinterstid - svært populært blant de yngste. Rustad idrettslag har et aktivt miljø innen fotball og ski, med kunstgressbane og stor fotballslette på Rustadfeltet, samt skianlegg med kunstsnø ved Skullerudstua. Nærmeste treningssentre er Skullerud Sport Senter og EVO Bøler. På Skullerud ligger også Oslo Klatresenter - et av Nord-Europas største klatresentre - og på Bøler finner man Bøler Bad med ekstra varmt vann. I tillegg finnes SATS på Hellerud og Ryen.

Det er kun ca. 2 minutters gange (180 meter) til KIWI på Bogerud Senter, som også tilbyr handel, servicetilbud og sosiale aktiviteter. På Bogerud Torg ligger en større helsestasjon som dekker hele bydel Østensjø, og i tilknytning til denne finnes også barnehage. På torget finnes dessuten legekontor, tannlege, apotek, frisørsalong og Bogerud tekstil. Nærbutikken Rustad, som er søndagsåpen, ligger ca. 11 minutters gange (800 meter) unna. I nærheten ligger nærsentre som Bøler og Oppsal, samt større kjøpesentre som Bryn og Lambertseter med et bredt utvalg av butikker og servicetilbud.

Gode kollektivforbindelser med T-bane (linje 3) samt buss (76, 79, nattbuss og flybuss) fra Bogerud T, kun ca. 3 minutters gange (450 meter) fra boligen. T-banen gir direkte forbindelse til Oslo sentrum.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Østensjøstua barnehage: 5 min. gange
Bogerud Gård barnehage: 7 min. gange
Rustad Gård barnehage: 9 min. gange

Skoler:
Nøklevann skole (1.-7. trinn): 11 min. gange
Skullerud skole (8.-10. trinn): 10 min. gange
Ulsrud videregående skole: 19 min. gange
Lambertseter videregående skole: ca. 3 min. gange + 10 min. med buss fra Bogerud T + ca. 5 min. gange

Idrett og fritid:
Stallerud borettslag ballplass: 7 min. gange
Bogerud Borettslag, ballbinge: 9 min. gange
EVO Bøler Senter: 14 min. gange
Skullerud Sport Senter: 18 min. gange
Oslo Klatresenter: 23 min. gange

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 8 462 m² som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er opparbeidet med plenarealer, variert beplantning, asfalterte veier, steinheller og sittegrupper.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Parkerings- og garasjeplasser kan leies i Stallerudåsen Garasjer og Parkeringsplasser. For venteliste kan ONEPARK kontaktes på leieplass@onepark.no

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 22661 «Bogerud - Rustad, felt D», datert 21.03.1961, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt D.

Eiendommen omfattes også av følgende reguleringsplaner:
- Reguleringsplan V131061 (forandring av regulering for vei 3819 og vei 3819b, og avsvingningskurve), datert 13.10.1961, med formål offentlig kjørebane/veigrunn.
- Reguleringsplan S-3119 (reguleringsplan for 163/1 m.fl.), datert 20.09.1989, som berører eiendommen i sørøst med formål byggeområde for boliger.
- Detaljregulering S-5105 (Stallerudveien 97 m.fl./Bogerud torg), datert 16.12.2020, som berører eiendommens ytterkant med formål kjøreveg og annen veggrunn - grøntareal.

Pågående planarbeid/utbygging i området:
Det planlegges utbygging av Bogerud torg, hvor OBOS planlegger 111 nye leiligheter. Prosjektet er under planlegging, med planlagt salgsstart fra 2027 og innflytting fra 2029. Det skal også etableres parkeringsanlegg under boligene. Det vil kommer bygging i front av blokkene i Stallerudveien 89, 91, 93 og 95.
For ytterligere info. se: https://www.obos.no/bolig/prosjekt/bogerud-torg

Planer i nærheten av eiendommen:
- Stallerudveien 61 D-E og 63: detaljregulering, saksnr. 2025/06835. Status: under behandling. Forslagsstiller er Byantikvaren.
- Rustadgrenda 2: detaljregulering for boligutvikling, saksnr. 2025/06888. Status: under behandling. Det planlegges ca. 70 nye boliger i form av leiligheter og rekkehus, med fellesfunksjoner og serveringslokale mot General Ruges vei. Planlagt salgsstart er i 2027.
- Paal Bergs vei 30: detaljregulering, saksnr. 2025/06775. Status: under behandling. Gjelder utvidelse av Rustad skole.
- Eterveien 10-12 m.fl. / Eterfabrikken: detaljregulering, saksnr. 2025/06700. Status: under behandling. Forslagsstiller er Eterfabrikken Utvikling AS.
- Regional areal- og mobilitetsplan for Oslo og Akershus (RAMP), saksnr. 202511830. Status: under arbeid.
Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i Planinnsyn på Oslo kommunes hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 863,- pr. mnd. og inkluderer bl.a. fyring og varmtvann, internett, kommunale avgifter, bygningsforsikring, vaktmestertjenester, renhold av fellesarealer, drift og vedlikehold, honorarer samt betjening av borettslagets fellesgjeld.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader kr 6 651,-
- Internett kr 212,-

Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Borettslag får eiendomsskatt for hele borettslaget. Bor du i borettslag får du derfor ikke eiendomsskatteseddel fra kommunen.
Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for Stallerudåsen Borettslag i 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 000,- pr. år / 2 500 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet OBOS OpenNet med fiberbredbånd. Internett med hastighet på 1 Gbit/s er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 133 583,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 33 103,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 372 919,44 pr. 15.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 67 741 257,- pr. 15.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207685089
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 15.09.2026: kr 36 317 263,-
Innfrielsesdato: 30.08.2058
Rentebetingelser: 5,24 %, flytende rente
Avdragsfrihet: Nei

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207927082
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 15.09.2026: kr 31 423 994,-
Innfrielsesdato: 30.06.2052
Rentebetingelser: 5,24 %, flytende rente
Avdragsfrihet: Nei

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

3 615 000,00 Prisantydning
372 919,44 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 987 919,44 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 997 415,44 Totalpris inkl. omkostninger
4 007 365,44 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Leilighetens andel av borettslagets fellesgjeld vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Charles Skorstad og Steven Allan Kittelsen

Leiligheten er tilknyttet Stallerudåsen borettslag. Borettslaget består av 216 andelsleiligheter fordelt på 4 blokker.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men alle med dyr boende hos seg forplikter seg til å sørge for at dyrene ikke er til plage for naboene.
Det er ikke tillatt å grille med kull på balkongene.
Nøkler bestilles hos styret - oppgi navn, adresse og leilighetsnummer. Postkasseskilt bestilles hos vaktmester på vakt3@gos.no - oppgi navn og leilighetsnummer.
Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/stallerudasen/om

Større vedlikehold og rehabilitering de senere år:
2026: Utbedring av manglende jording på avløp.
2025: Utskifting av resterende sikringer på felles strømanlegg, utført av NEE. Oppgraderinger og vedlikehold på heisene, herunder skifte av wire, justering av bremser og dører samt montering av ny heisalarm.
2024: Skifte av borettslagets hovedtavler, utført av NEE. Innregulering av varmtvann, feilsøking og utskifting av defekte blandebatterier i to blokker. Energikartlegging av borettslaget. Bytte til OBOS Nett som TV-/bredbåndsleverandør.
2023: Installasjon av LED-belysning og bevegelsessensorer på lys i fellesarealer. Oppgradering av el-tavlerom.
2022: Reparasjon av tak. Nytt brannalarmanlegg.
2022-2023: Etablering av fibernett og bredbånd.
2021: Nye ytterdører i inngangspartiene.
2020: Rens av rørsystemer i kjellere samt rørfornying med strømpeutforinger i bunn- og uttrekksledninger for spillvann (avløp) i alle blokkene.
2017-2019: Rehabilitering av teglfasade og balkonger.
2017: Nye varmtvannsberedere i blokkene. Oppgradering av varmesentralen.
2016: Nytt porttelefonanlegg.
2015: Sikkerhetspigging av balkongene.
2014-2015: Nye heiser i alle oppganger.
2012: Nytt avfallssystem. Oppussing av vaskeriene.
2011: Oppgradering av brannvernutstyr.
2010: Nye postkasser. Utskifting av varmerør mellom blokkene. Nye vaskemaskiner.
2009: Oppgradering av sentralvarmeanlegget, blant annet utskifting av radiatorer.
2007: Rehabilitering av alle bad.

Planer/vedlikeholdsbehov fremover:
- Mindre ytterligere utbedringer på heisene.
- Rens av ventilasjonsanlegg.
- Utbedring av asbest i rørisolasjon ved rørbend, hovedsakelig i varmesentralene.
- Utskifting til nye branndører til trapperom.
- Kontroll og utbedring av takmembran, med vurdering av muligheter for etterisolering og solceller.
- Vurdering av fastmonterte sykkelstativer.

Styret har per 14.09.2026 opplyst at det ikke er varslet om påkostninger som vil medføre økning i fellesutgiftene. Eventuelle slike forhold vil bli varslet etter gjeldende frister.

Generalforsamlingen i 2026 vedtok blant annet:
- Fullmakt til styret til å utrede muligheten for etablering av kameraovervåking på borettslagets fellesarealer, herunder innhenting av nødvendige opplysninger, pristilbud og faglige vurderinger. Saken skal legges frem for ny behandling på en senere generalforsamling.
- Ny vedtektsparagraf 8-1 (4), som stiller krav om at styrets medlemmer skal være andelseiere i Stallerudåsen Borettslag.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Iht. burettslagslova og borettslagets vedtekter kan en fysisk person som hovedregel bare eie én andel i borettslaget. Vedtektene åpner for at nærmere angitte juridiske personer kan eie andeler i borettslaget.

Øvrige andelseiere i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget - utpekt av OBOS - har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, har borettslaget avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. Dette innebærer at OBOS Factoring overfører felleskostnadene til borettslaget hver måned og overtar ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling. Avtalen gjelder til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfristen er 6 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 40 000,-.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 4 500,-
Markedsføringspakke: kr 30 900,-
Oppgjør: kr 8 900,-
Tilrettelegging: kr 19 900,-
Visninger pr. stk. / overtakelse: kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS: kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 4 375,-
Tinglysing sikring: kr 545,-

Andre utgifter:
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig: kr 9 950,-
Boligens visittkort: kr 900,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel - regnes av prisantydning: kr 9 684,-
Foto: kr 4 700,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 45-0074/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2674

Sist oppdatert: 05. oktober 2026 kl. 17:35