Vestveien 190

Vestveien 190, 3145 TJØME
Kommunenummer 3911, gårdsnummer 208, bruksnummer 186, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 99 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 99 kvm: Vindfang, stue/kjøkken, bad/vaskerom, toalettrom og 3 soverom.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 98 kvm: Terrasse.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. En vegg med dør fra vindfanget inn til et rom som på tegningen er en bod, er ikke montert. Rommet benyttes i dag som en del av en gang. En slik endring fra bod (tilleggsdel) til gang (hoveddel) er normalt søknadspliktig

Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.04.2026 utført av Hedlund Takst og byggkontroll AS v/Knut Kristian Hedlund. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Det foreligger ikke byggetegninger fra byggeår 1965. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger på tilbygget, datert 14.07.2003.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad, 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre i 1965 og med påbygning/oppgraderinger i ca. 2003. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
Innvendig
- Pipe og ildsted: Feieluken er plassert ca. 3 cm fra gulvoverflaten, noe som medfører at det er brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluken.
- Krypkjeller: Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller.

Tomteforhold
- Terrengforhold: Terrenget rundt bygningen heller inn mot konstruksjonen, noe som medfører økt risiko for vanninntrenging mot grunnmuren.

1. Etasje Bad/vaskerom
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er satt samlet tilstandsgrad 3 (TG3) på rommet grunnet alder på rommet og tettesjiktet, manglende fall til sluk, stedvis motfall på flisoverflaten samt ufagmessig utførelse i overgang mellom membran og sluk.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig
- Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Det er registrert noe svank i takrennene, noe som kan medføre redusert vannavrenning.
- Veggkonstruksjon: Bordkledningen går stedvis nesten helt ned i terreng ved østre hjørne av boligen, noe som øker risikoen for fuktopptak og påfølgende råtesvekkelse i dette området.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er registrert utvendige svanker/ujevnheter på yttertaket sett fra bakkenivå. Det ble også observert begrenset ventilering av takkonstruksjonen fra loftet, noe som kan medføre økt risiko for fuktskader og redusert levetid på takkonstruksjonen.
- Vinduer: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Utvendig belistning går stedvis ned til beslaget, noe som fører til fuktopptrekk i belistningen. Manglende innfelt beslag over vinduene gir økt risiko for fuktinntrengning i området.
- Dører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det mangler terskelbeslag under terskelen og ut på vegg under hovedytterdøren. Dørene bærer preg av alder, med noe oppsprekking i det utvendige malingslaget samt i limte sammenføyninger.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. Terrassen var nymalt ved befaringen, men det bemerkes at terrassebordene er av eldre dato, med noen oppsprukne terrassebord.

Innvendig
- Overflater: Det er registrert bom og oppsprukne sementfuger i vindfanget, samt noe manglende håndverksmessig utførelse på belistning og avslutninger av lister innvendig.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Det er påvist at vannrør som er utsatt for kulde har mangelfull isolering. Det er registrert irr på vannrør ved samlestokken. Det er sommervannsanlegg, og vannet må tappes ned før kuldeperioder for å unngå frostskader.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Ved utskiftning av bereder må det påregnes å etablere fast tilkobling av bereder.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Grunnmur og fundamenter: Basert på observerte innvendige og utvendige planavvik er det tydelige tegn på at deler av fundamenteringen, spesielt der det er løsmasser under, har svakheter.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet. Rør/ledninger helt eller delvis synlig utendørs. Fare for frost.
- Septiktank: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.

1. Etasje Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Helse, miljø og sikkerhet
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
- Selger opplyser om at det i 2026 ble oppdaget et defekt sluk under dusjkabinettet, som selger selv har byttet. Det ble da lagt nytt sluk, mansjett og påført smørememran rundt. Det er også registrert fuktskader rundt den utette sluken som nå er utbedret.
-Eiendommen har privat, boret brønn med pumpe, trykktank og varmtvannsbereder i teknisk rom. Avløp for gråvann går til spredegrøfter, dog er det installert Cinderella forbrenningstoalett. Det er ikke tilknytning offentlig vannett, septik eller lignende.
En defekt muffe på avløpsrøret for gråvann ble reparert av eier i 2025.
- Selger har observert skjevheter i gulvet, spesielt i soveromsgangen, og det er nivåforskjell i det største soverommet.
- Det er også sett avføring fra mus i boligen.

Selger opplyser om følgende: Naboeiendommen Søndre Sundene gård/Tjøme Vingård har informert at de har langsiktige utviklingsambisjoner knyttet til vingård og gårdsdrift, et positivt og sjarmerende naboelement i området. Det er per i dag ikke sendt inn noen søknader, og eventuelle tiltak vil avklares gjennom ordinær planprosess og kommunal godkjenning, noe som sikrer god forutsigbarhet og involvering for berørte parter/naboer

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Byttet Cinderella forbrenningstoalett på toalettrommet.
- Overflateoppussing: Nymalte gulv, vegger og tak i de fleste rom. Kjøkken- og baderomsfronter, innvendige dører og terrasse er også nymalt.
- Dusjkabinett er byttet ut.

2003:
- Utvidelse og tilbygging av fritidsboligen.

Bygningen er oppført som en frittliggende fritidsbolig over en etasje. Byggeåret er 1965.
Den opprinnelige fritidsboligen ble i 2003 utvidet og tilbygget slik den fremstår i dag.

Denne sjarmerende fritidsboligen ligger usjenert og fredelig til, nærmest som en privat idyll og med flott sjøutsikt mot Vrengensundet.

Her kan du virkelig senke skuldrene og nyte rolige dager omgitt av natur, lys og gode solforhold. Hytta er oppført over ett plan og har en praktisk planløsning som legger til rette for et enkelt og behagelig hytteliv. Med denne gode planløsningen er det også stort potensiale for et 4. soverom om det er behov for det.

Innvendig fremstår boligen lys og trivelig, med nylig malte overflater i lyse, harmoniske farger som gir en lun og innbydende atmosfære. Stue og kjøkken er samlet i et åpent allrom hvor sjøutsikten blir en naturlig del av opplevelsen. Peisovnen skaper ekstra hygge på kjøligere dager, mens skyvedøren ut til terrassen visker ut skillet mellom inne og ute på varme sommerdager. Koselig kjøkken med malte, profilerte fronter og en benkeplate i laminat. kjøkkenventilatoren har avtrekk ut. Det er plass til frittstående kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr.

Den romslige, vestvendte terrassen på ca. 98 m² er et naturlig samlingspunkt, med gode solforhold og god plass til både utemøbler og sosiale sammenkomster. Her ligger alt til rette for lange, avslappende dager og stemningsfulle sommerkvelder.

Hytta har tre soverom og gode oppbevaringsmuligheter, samt bad og separat toalettrom. Badet har flislagte gulv og vegger og er innredet med dusjkabinett, servant i baderomsinnredningen, samt opplegg for vaskemaskin. Toalettrommet er innredet med forbrenningstoalett og håndvask. Varmtvannstanken på 200 liter er fra 2012 og er plassert i teknisk rom under hytta.

Til eiendommen medfølger tinglyst rett til baderett og båtfeste på gnr. 208 bnr. 4 sin parsell i Vrengen, lett tilgjengelig med ca. syv minutters gange fra hytten.
Det er i dag 12 båtplasser på bryggen og grunneier praktiserer det slik at hun kontakter de som har tinglyst rett til båtfeste før sesongen om de ønsker å leie plass for kommende sesong.
For 2026 koster det 7300,- for 3 meter båtplass. For 2026 sesongen er det i dag 2 ledige plasser. Selger har leid båtplass for 2026-sesongen ved Kalveløkka Båtbrygge.

Dette er en sjelden mulighet til å sikre seg en usjenert hytte med sjøutsikt og stort potensial – perfekt for deg som ønsker ditt eget fristed nær sjøen. Hytta er klar til umiddelbar innflytting for ny eier, noe som gir mulighet for å kunne nyte stedet hele denne sommeren. Alle møbler følger salget, slik at hytta er godt møblert ved overtagelse.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: bilder som henger på vegg og pyntegjenstander. Hvitevarer medfølger i den stand de er på overtagelsen. Hytta kan overtas møblert.

Oppvarming via elektrisitet og ved. Boligen har elementpipe og vedovn, samt peisovn på kjøkken.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det var varslet tilsyn den 28.08.17, men det var ingen tilstede da tilsynet skulle gjennomføres.

Fritidsboligen er opprinnelig oppført i 1965.
Opprinnelige tegninger fra byggeår 1965 foreligger ikke.
Det foreligger ikke ferdigattest eller brukstillatelse fra byggeår i kommunens arkiver. Bygningen er oppført i 1965, samme år som bygningsloven ble landsdekkende. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for denne perioden.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 14.07.2003. Tegningene gjelder for tilbygget.
Det foreligger ferdigattest for tilbygg til fritidsbolig og terrasse, datert 27.11.2009. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er ett avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.
- En vegg med dør fra vindfanget inn til et rom som på tegningen er en bod, er ikke montert. Rommet benyttes i dag som en del av en gang. En slik endring fra bod (tilleggsdel) til gang (hoveddel) er normalt søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1974/7518-3/91 10.12.1974 BEST. OM BÅT/BRYGGEPLASS
Til tomten hører baderett og båtfeste på hovedbølets strand og brygge, mot en særskilt avgift. Utgifter til veivedlikehold fordeles likt mellom brukerne. Ved salg har utleier forkjøpsrett til hytten.

1965/4582-3/91 01.12.1965 FORKJØPSRETT
RETTIGHETSHAVER: KNR: 0723 GNR: 8 BNR: 157
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3911 GNR: 208 BNR: 102
FORKJØPSRETT TIL GRUNN
MED FLERE BESTEMMELSER
Overført fra: KNR: 3911 GNR: 208 BNR: 4
Skjøte fra 1965 etablerer forkjøpsrett til kjøp av omliggende grunn for eier av gnr. 8 bnr. 157.

1966/1795-4/91 01.06.1966 FORKJØPSRETT
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3911 GNR: 208 BNR: 102
FORKJØPSRETT TIL OMLIGGENDE AREAL
MED FLERE BESTEMMELSER
Overført fra: KNR: 3911 GNR: 208 BNR: 4
Kjøpekontrakt fra 1966 gir eier av gnr. 8 bnr. 102 forkjøpsrett til kjøp av omliggende areal. Inngjerding er ikke tillatt uten eierens godkjennelse.

Eiendommens rettigheter:
1974/7518-3/91 10.12.1974 BEST. OM BÅT/BRYGGEPLASS
Rettighet hefter i: KNR: 3911 GNR: 208 BNR: 4
Bestemmelse om strandrett
Tidligere festekontrakt fra 1974 gir eiendommen rett til bading og båtfeste på hovedbølets strand og brygge, mot en særskilt avgift. Utgifter til veivedlikehold fordeles likt mellom brukerne. Festetomten er innløst og eiendommen har i dag eiet tomt!
Eiendommen har tinglyst rett til bading og båtfeste på hovedbølets strand og brygge i Vrengen.
Rettigheten er betinget av betaling av avgift til enhver tid fastsatt av grunneier. Grunneier praktiserer dette ved å ta kontakt med rettighetshaver før sesong om man ønsker plassen. Det koster 7300,- for sesongen 2026 og det er pr.d.d 2 ledige plasser. Dersom man ikke ønsker plassen, så leier grunneier ut plassen videre.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Hytta ligger idyllisk til like forbi Mølledammen, omtrent 1 km vest for Vrengenbro, med utsikt mot Vrengensundet. Området har de senere årene blitt svært populært på Tjømes solrike vestside – kjent for sin tette nærhet til sjøen, lange lyse kvelder og kort vei ut til noe av den vakreste skjærgården Norge har å by på.

Like i nærheten finner du Kynna – Tjømes eneste ferskvann. I dag er dette et fredelig og naturskjønt område, perfekt for rolige turer og gode sommerdager.

Eiendommen grenser til et koselig småbruk hvor en av markene i dag er i bruk til vinproduksjon. Det er gangavstand, ca. 7 minutter til den koselige stranden og småbåthavnen på Randineborg. Litt lenger nord for stranden på Randineborg har eiendommen tinglyst baderett på parsellen til gnr. 208 bnr. 4. Her har også eiendommen et tinglyst båtfeste.

Dagligvarehandel finner du enkelt på Kiwi i Kjøpmannskjær, kun en kort kjøretur unna. I Tjøme sentrum er det et godt utvalg av butikker, servicetilbud og spisesteder, med blant annet Spar, Rema 1000, Coop Extra, Tjøme Kolonial, vinmonopol, Skafferiet, apotek, frisør og flere hyggelige nisjebutikker.

Tjøme byr på et rikt fritidstilbud for både små og store. Her finner du blant annet ridesenter ved Verdens Ende, idrettsanlegg med kunstgressbaner på Ormelet, tennisbane, idrettshall på Lindhøy, skateboardbane på Haug og en flott golfbane på Rød. Ikke minst er området kjent for sine spektakulære naturopplevelser i Moutmarka og den unike skjærgården.

Fra eiendommen kan du rusle langs den vakre kyststien og bort til den populære sommerrestauranten 8 Glass – et hyggelig samlingspunkt på varme sommerdager.

Fra Tønsberg følger du FV308 mot Tjøme. Kjør over Vrengenbrua og forbi Mølledammen. Før Gjervåg går det en stikkvei opp til høyre fra Vestveien.
Eiendommen kommer så på venstre side. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiet tomt på 1277,9 kvm. Denne idylliske og solrike naturtomten ligger fredelig til på Tjømes vestside, omgitt av vakker skog som nærmeste nabo. Her får du en sjelden kombinasjon av ro, privatliv og nærhet til naturen – helt uten innsyn og med utsikt til sjøen.

Hytta ligger vestvendt og byr på flotte solforhold gjennom dagen, med nydelig kveldssol som kan nytes fra den romslige terrassen. Den store terrassen gir rikelig med plass til både avslapning og sosiale sammenkomster, med utsikt mot grønne omgivelser og naturens egne lyder som bakteppe.

Området oppleves stille og rolig, perfekt for deg som ønsker et fristed unna hverdagens tempo. Samtidig er det kort gangavstand ned til sjø og strand, slik at du enkelt kan ta deg en forfriskende dukkert eller nyte late sommerdager ved vannet.

Dette er et fredfullt og usjenert sted hvor naturen står i sentrum – et perfekt tilfluktssted for rekreasjon og gode opplevelser året rund.

Det er klargjort til boblebad på terrassen.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Færder kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Flere parkeringsplasser på egen eiendom. Det er mulighet for montering av ladeboks for elbil, enten på husvegg eller ved å trekke kabel til parkeringsområdet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med tinglyst veirett. Det er felles vedlikeholdsplikt på vei.

Eiendommen har privat vannforsyning fra borehull og privat avløp med slamavskiller og infiltrasjonsanlegg.
Eier er selv ansvarlig for drift og vedlikehold av de private anleggene. Kommunen har varslet om at de mangler dokumentasjon på avløpsanleggets utførelse og tilstand, og at eier må sende inn en vurdering fra fagkyndig innen 31.05.2026.
Det er også opplyst at alle eiendommer med innlagt vann må være tilknyttet interkommunalt renseanlegg eller ha en privat løsning som tilfredsstiller moderne rensekrav innen 2033.

Selger har fått prosjektert offentlig tilknytning til vann/avløp som kan fås ved henvendelse til megler.

Det er i dag et sommervannsanlegg og vannet må tappes ned før kuldeperiode for å unngå frostskader.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2035, vedtatt 06.09.2023.
Arealbruken er i planen avsatt til byggegrenser, utbyggingsvoldum og fuksjonskrav. Spredt bolig, fritids- eller næringsbebyggelse.
LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk, gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag-nåværende.
Nabogården driver med vinproduksjon og nabo opplyser at det på sikt vurderes eventuell utvidelse. Det foreligger imidlertid per dags dato ingen innsendte eller godkjente planforslag hos kommunen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 3 176,- for 2025. I dette inngår gebyr for renovasjon (sommer) og feiing.

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann- eller avløpsnett. Den har privat vannforsyning og et privat avløpsanlegg med slamavskiller og infiltrasjon. Eier er selv ansvarlig for drift, vedlikehold og kvalitet. Kommunen har i et varsel datert 25.09.2025 bedt om dokumentasjon på avløpsanleggets tilstand, og opplyst at alle eiendommer med innlagt vann må ha en godkjent avløpsløsning innen 2033.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 000,- pr. år / 7000 kWh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 6 000,- hos If.
Privat vei - kan forekomme kostnader tilknyttet dette.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 592 620,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

6 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

162 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
163 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
183 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 653 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 673 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hans Edvard Dragland og Anders Molbech Lundh Brandt-Kjelsen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Færder kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale. Hytta er ledig for umiddelbar overtagelse.

Eiendommen har tinglyste forpliktelser knyttet til felles adkomstvei, brønn, ledninger, stolpefeste for elektrisitet, parkeringsplass, garasje, samt strand-, bade-, brygge- og båtfeste. Utgifter til veivedlikehold skal fordeles likt mellom brukerne. Det er ikke navngitt en formell velforening eller veilag i dokumentene som er gjennomgått.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / 3.stk inkl. i meglerprovisjon, utover det pr stk:  kr 3 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Færder kommune m/feier  kr 3 998,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Fritid 6,31 promille regnes av prisant.  
Fotopakke standard, inkl. 3 plantegninger kr 5 200,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig kr 16 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0067/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2667

Sist oppdatert: 04. mai 2026 kl. 17:13