General Laakes vei 52

General Laakes vei 52, 2010 STRØMMEN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 77, bruksnummer 1159, ideell andel 1/1
Andelsnummer 36, Kastellet borettslag, organisasjonsnummer 948281643

Totalt bruksareal BRA: 76 kvm

BRA-i:
2. etasje 70 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad og to soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 6 kvm: To boder

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.07.2026 utført av Anticimex AS v/Stian Christensen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1968. Bygget har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, med etasjeskillere av betong. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med liggende trekledning og murpuss. Takkonstruksjonen er et flatt tak, tekket med takmembran. Taket er ikke besiktiget av bygningssakkyndig. Leiligheten har entrédør med sikkerhetslås. Balkongdør og vinduer med karmer av tre, utvendig kledd med metallplater, er fra 2014/2015. Det er skorstein fra byggeår og peisovn med glassdør i stuen. Fra stuen er det utgang til en balkong på 8 m².

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten og har automatsikringer. Det er observert enkelte kabler som ikke er tilstrekkelig festet, og det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Bad
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Overflater vegger: Det er registrert bruk av materialer i våtsonen (rundt dusj) som vurderes å ikke være fuktbestandige.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig siden det kun er kullfilter og ikke mekanisk avtrekk.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Andre rom
- Overflate vegg: Veggflater har betydelig slitasje og enkelte skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 2. Etasje: I stue er det målt lokale høydeforskjeller opptil 5 mm. På kjøkken er det målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm. Stikkprøvene har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på grunn av plasseringen av dusjkabinettet.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på dette oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Leiligheten er et oppussingsobjekt. Vinduer ble byttet i 2015 og ny varmtvannsbereder ble installert i 2025.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Ny varmtvannsbereder på ca. 120 liter plassert under kjøkkenbenk

2015:
- Nye vinduer og balkongdør med karmer av tre

Ukjent årstall:
- Arbeider på det elektriske anlegget

Vedlikeholdshistorikk Kastellet Borettslag:

2025:
- Byttet dører og callinganlegg
- Montert automatiske døråpnere
- Ny avfallsordning

En gjennomgående leilighet fra 1968 med peisovn i stuen, balkong med markise og to soverom. Leiligheten er et oppussingsobjekt der overflater og bad bærer preg av alder, men planløsningen er god og potensialet er reelt. Vinduer ble byttet i 2015 og varmtvannsberederen er skiftet i 2025. Den som er villig til å legge ned arbeid, får en romslig leilighet med gjennomgående lysforhold og en peisovn som få nybygg kan by på.

Entré:
Når du kommer inn i leiligheten, ligger det ene soverommet til høyre og badet rett frem. Til venstre ligger stuen, med det andre soverommet innenfor. Her er det en romslig gang med plass til å henge fra seg yttertøy, og parkett som fortsetter inn i de øvrige rommene.

Stue:
Stuen er gjennomgående med vinduer og balkongdør mot én side og åpning mot kjøkkenet på den andre. Peisovnen med glassdør står mot den hvitmalte murveggen og gir rommet et tyngdepunkt som skiller det fra en vanlig blokkleilighet. Balkongdøren og det store vinduet ved siden av slipper inn godt lys, og markisen på balkongen er synlig fra innsiden. Plass til full sofagruppe og spisebord. Gulvet er parkett.

Kjøkken:
Åpen kjøkkenløsning mot stuen, adskilt med en glassfelt øverst mit taket. Innredningen har glatte fronter med over- og underskap, benkeplate med laminert overflate og fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Kjøkkenvask med armatur og benkeskapsbelysning. Frittstående komfyr og oppvaskmaskin følger med salget. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må
forvente slitasje som følge alder og normal bruk.
Ventilator i overskap med kullfilter. Vinduet på kjøkkenet gir utsikt ned til Lillestrøm. Varmtvannsberederen på ca. 120 liter, skiftet i 2025, er plassert under kjøkkenbenken.

Soverom:
To soverom, begge med parkett og tapetserte/malte vegger. Det ene soverommet har innebygd garderobe som dekker hele den ene veggen, god plass til dobbeltseng og nattbord. Det andre soverommet er noe mindre.

Bad:
Badet har flislagt gulv, malte vegger og malt himling. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med overlys og vegghengt skap ved speilet. Overskap og underskap på motsatt side. Dusjkabinett med dusjarmatur og gulvstående toalett. Naturlig ventilasjon via ventil på vegg. Badet har et oppgraderingsbehov.

Balkong:
Balkongen nås fra stuen og har betongkonstruksjon med betongrekkverk og synlig betongdekke. Markise gir skjerming for sol og regn. Utebelysning er montert. Utsyn over grøntarealer og nærområdet.

Overflater:
Gulv: Parkett i entré, stue, kjøkken og soverom. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Tapetserte/malte flater i oppholdsrom og soverom. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap på kjøkken. Malte vegger på bad.
Himling: Malte flater gjennomgående.

Lagring:
To boder i kjelleren, på henholdsvis ca. 5 m² og ca. 1 m². I tillegg disponerer leiligheten et nettingskap i kjelleren (nr. 52-22).

Boligen har gjennomgått flyttevask og vil ikke bli rengjort ytterligere før overtakelse. Kjøper overtar boligen i den stand den er på visning.

For teknisk informasjon om boligen, se tilstandsrapport.

Følgende medfølger salget: oppvaskmaskin, ovn og garderobeskap på soverom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Oppvarming skjer via panelovner og peis.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig innflyttingstillatelse ble gitt 11.03.1968. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Tilfluktsrommet må utfores og nødvendig utstyr må anskaffes. Skilting og merking må utføres. Ellers maling av klokken og planeringsarbeid.
Det antas utført, og borettslaget bærer ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, bestemmelse om vannledning, avståelse av veggrunn, bestemmelse om veg, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger og bestemmelse om elektriske ledninger/kabler.

Det er videre tinglyst 2 rettigheter på eiendommen, som omhandler om vann- og kloakkledning.

1966/704-1/8 04.03.1966 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 77 BNR: 1121
Bestemmelse om vann/kloakkledning

1967/1584-1/8 11.05.1967 BESTEMMELSE OM VANNLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 77 BNR: 2

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger på Strømmen i Lillestrøm kommune, i et etablert boligområde langs General Laakes vei. Tomten er opparbeidet med plenarealer og parkeringsplasser, og fra balkongene ser man ut over grøntarealer og nærliggende bebyggelse. Fra øverste etasjer er det utsikt mot trær og vann i retning Nitelva.

Nærmeste bussholdeplass ved Strømmen kirke er et par minutters gange unna, med busslinjer mot blant annet Lillestrøm. Sagdalen stasjon med tog på Hovedbanen nås på under ti minutter til fots, og derfra er Oslo S rundt tjue minutter unna med tog. Strømmen videregående skole ligger også i gangavstand, og Sagdalen skole er en av barneskolene i nærheten.

Til dagligvarehandelen er det kort vei, med både Coop Extra og Joker Strømmen i nærheten. Strømmen Storsenter med apotek og Vinmonopol nås med bil på fem minutter. Barnehager i området inkluderer Strømmen kommunale barnehage og Noahs Ark barnehage, begge i gangavstand.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Frydenlund skole og ressurssenter (1-10 kl.)
Sagdalen skole (1-7 kl.)
Skjetten skole (1-7 kl.)
Bråtejordet skole (8-10 kl.)
Stav skole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lillestrøm videregående skole

Strømmen kommunale barnehage (1-5 år)
Noahs Ark barnehage (1-5 år)
Hagan barnehage (1-5 år)

Idrett og fritid:
Fresh Fitness Strømmen: 16 min. gange
SATS Lillestrøm: 21 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 30.900 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.

Parkering er tilgjengelig på borettslagets fellesareal, hvor andelseiere kan leie parkeringsplass.
Leie utgjør kr 50 per måned og faktureres sammen med felleskostnadene.

Det er montert ladeboks for elbil ved parkeringsplassene, men eget abonnement fra Aneo må bestilles for lading, da det ikke er tillatt å lade elbil i motorvarmeruttak.
Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier.
Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen.
Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. Det er gode parkeringsmuligheter også for gjester.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan: endret regulering Stalsberg nordre - søndre, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 13.09.2001, revidert 21.06.2001. Eiendommen grenser til Stalsberg bo- og behandlingshjem, og Romeriksporten ligger under bakken, over veien for blokken.

Det foreligger en detaljreguleringsplan for renseanlegget Nedre Romerike vann- og avløpsselskap (NRVA) som kommunestyret vedtok 03.04.2024.
Reguleringsplanen legger opp til en utvidelse og modernisering av dagens renseanlegg, både den administrative bebyggelsen over bakken og fjellanlegget under bakken.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 263,- pr. mnd. og inkluderer: renter og avdrag på fellesgjeld, bygningsforsikring, styrehonorar, forretningsførsel, revisjonshonorar og grunnpakke tv/internett.

Felleskostnadene er fordelt slik:
Felleskostnader: kr 3 901,- pr. mnd.
Kapitalkostnader: kr 1 362,- pr. mnd.

Felleskostnadene justeres normalt årlig ihht. borettslagets faktiske utgifter som f. eks. rente og kommunale avgifter.

Eiendommen er ikke underlagt eiendomsskatt.

Det betales en separat leie for parkering på kr 50,- pr. mnd. som kommer i tillegg til felleskostnadene og faktureres via Solibo.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

TV og internett leveres av Telia. Standard TV-boks og dekoder er inkludert i felleskostnadene. Utstyr må hentes hos Telia.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 078 816 ,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 48 171,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 245 903,- pr. 01.07.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 34 817 569,- pr. 01.07.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 1636.91.68499
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 01.07.2026: kr 34 817 569,-
Andel av saldo: kr 245 903,-
Innfrielsesår: 2054
Type Rente: Flytende
Rente: 5,55 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 200 000,00 Prisantydning
245 903,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 445 903,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 455 399,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 465 349,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Heidi Ellingsdalen og Lise Ellingsdalen

Leiligheten er tilknyttet Kastellet Borettslag.
- Forretningsfører: Solibo AS
- Boligbyggelag: BORI BBL
- Forsikring: Tryg Forsikring, polisenummer 8583049
- Hjemmeside: https://home.solibo.no/hp/kastelletbrl

Dugnad må påregnes. Beboerne i hver oppgang har ansvar for snømåking foran eget inngangsparti.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere. Alle dyr skal registreres hos styret, og hunder skal føres i bånd på borettslagets område.
Det skal være ro i leiligheten mellom kl. 23:00 og 06:00. Boring og banking er ikke tillatt på søn- og helligdager.
Ved grilling på balkong må det benyttes gass- eller elektrisk grill.
Borettslaget har fellesboder for oppbevaring av sykler, ski og kjelker.

På generalforsamling 17. mars 2026 ble det blant annet vedtatt følgende:
- Fellesvaskeriene avvikles og stenges fra 31.12.2026.
- Forbud mot flytting av kjøkken og forbud mot bruk av gass inne i leilighetene.
- Styret skal utrede mulige løsninger for installasjon av varmepumper.
- Vedtektsendring som gir styret anledning til å viderefakturere forsikringens egenandel til andelseier ved mislighold av vedlikeholdsplikten.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Bytte av dører og callinganlegg (2025)
- Montering av automatiske døråpnere (2025)
- Ny avfallsordning (2025)

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av BORI BBL har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. BORI BBL har bekreftet at et medlem internt i borettslaget er interessert i å benytte forkjøpsretten.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 32 000,-

Vederlag:
Visninger pr stk / Overtagelse kr 2 500,-  
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 250,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  
Foto  kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0273/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26273

Sist oppdatert: 01. august 2026 kl. 02:41