Aluvegen 13B

Aluvegen 13B, 2319 HAMAR
Kommunenummer 3403, gårdsnummer 1, bruksnummer 2703, ideell andel 1/1
Andelsnummer 1315, Aluvegen Borettslag, organisasjonsnummer 948143364

Totalt bruksareal BRA: 154 kvm

BRA-i:
Kjeller: 33 kvm: Gang, bad, kjellerstue, hobbyrom og bod.
1. etasje 52 kvm: Entré, kjøkken og stue.
2. etasje 45 kvm: Gang, bad, tre soverom og trapperom.

BRA-e:
1. etasje 24 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 18 kvm: Terrasse.
2. etasje 17 kvm: Balkong.

Arealet på kaldtloft måles til ca. 29 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.04.2026 utført av Anticimex v/Karl Even H. Brukvangen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten:
Leilighetsbygg oppført i 1955. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med sikkerhetslås og glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Terrassedør (skyvedør) med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlige avvik):

Bad kjeller:
• Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
• Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

Bad 1. etasje:
• Overflater vegger: Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig. Baderomstapet har synlig slitasje og er aldringspreget.
• Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
• Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
• Avløp (ink. sluk): Avløpsrør av metall har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken:
• Vannrør: Det vurderes at vannrørene er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men det er ikke kjent når dette ble gjort, eller omfanget av arbeidet. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Teknisk anlegg:
• Vannrør: Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
• Avløpsrør: Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
• Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Rom under terreng (kjeller):
• Kontroll i lukkede konstruksjoner: Måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Lukt som kan indikere pågående fuktskade registreres inne i konstruksjonen.

Yttertak:
• Tekking: Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde.
• Undertak: Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker.

Balkonger:
• Membraner og vanntett sjikt: Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Drenering:
• Helhetsvurdering: Blant annet dreneringen har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik):

Bad 2. etasje:
• Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker.

Etasjeskiller:
• Kjelleretasje: Det er på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 40 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket store og merkbare skjevheter.

Balkonger:
• Terrassebordene viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Kjøkken:
Innredning fra ukjent årstall med profilerte fronter, benkeplate av tre og nedfelt kjøkkenvask. Gulvflater belagt med parkett, malt panel på vegger og takplater i himling. Ventilator i overskap. Integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin, samt frittstående kjøleskap med fryser. Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Oppvaskmaskin (kjøpt april 2026), kjøleskap med fryser, stekeovn og platetopp. Selger opplyser at det er noen utfordringer med avrimingen på kjøleskapet.

Bad 1. etasje:
Baderom fra ukjent årstall med gulvflate belagt med gulvbelegg, tapet på vegger og takplater i himling. Det er vegghengt servantinnredning, speil med overlys, vegghengt høyskap, dusjkabinett og gulvstående toalett.

Bad kjeller:
Baderom oppgradert i 2015 med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og panelbord i himling. Det er vegghengt servantinnredning, speil med overlys, dusjkabinett, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin.

Øvrige rom 1 og 2. etasje:
Gulvflater belagt med parkett og tregulv, malt panel på vegger, synlig murverk på innervegger og takplater og malt panel i himling. Det er profilerte innerdører og enkelte innerdører med glassfelt.

Øvrige rom kjeller:
Gulvflater belagt med parkett hvor deler av etasjen har synlig støpt gulv (overflatebehandlet), plater på veggflater hvor deler av etasjen har synlig grunnmur (overflatebehandlet)og panelbord i himling.
Det er profilerte innerdører.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Selger opplyser at følgende fastmontert løsøre og tilbehør ikke medfølger:
- 1 stk. garderobeskap på soverom øst
- Garderobehylle og skohylle i yttergang
- Alle taklamper

Ved bruk av panelovner, ildsted plassert i stue og gulvvarme på bad i kjeller.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 10.08.1957, samt ferdigattest på tilbygg datert 28.04.1982. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er mottatt byggetegninger fra kommunen, men disse er vanskelige å tyde opp mot dagens bruk.
Selger opplyser at kjellerstue ikke er godkjent for varig opphold. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Selger påbegynte en søknadsprosess vedr dette nå rett før salgsstart, men har valgt å avbryte den pga tidsperspektiv salg, sett opp mot kommunal saksbehandlingstid.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet rettigheter og avtaler rundt overskjøting og etablering av tomten og bebyggelse av denne. Mesteparten av innholdet i disse er ikke av betydning for kjøpers bruk i dag. Det som evt. kan få betydning i dag er at tilstøtende tomter har rett til å føre vann- og kloakkledninger over tomten og at eventuelle skader som kommer av vedlikehold/graving erstattes av den som utfører dem.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

I følge Elvia ble det elektriske anlegget sist kontrollert 25.03.2013. Foreligger det pålegg om utbedring av feil på det elektriske anlegget: Nei.
Selger opplyser at sikringsskapet med jordfeilbryter ble oppgradert i 2018.

I følge Hedmarken Brannvesen ble sist tilsyn utført 18.06.2021 og sist feiing utført 18.08.2025. Avvik/anmerkninger: Nei.

Eiendommen er beliggende i et rolig og veletablert boligområde på Greveløkka, rett ved Ankerskogen. Greveløkka barneskole ligger rett over veien for borettslaget og det er flere barnehager i nærområdet. Samt kort vei til både ungdomsskole og videregående skole. Like ved ligger park- og friluftsanlegget Ankerskogen. I Ankerskogen finner man bl.a. svømmehall-anlegg med velværeavdeling, treningssenter, tennishall, turnhall, frisbee-golf bane, opplyste turstier, store gressbaner, preparerte skiløyper på vintertid, skøytebane og akebakke. Kort gangavstand til Mjøsa med tur- og bademuligheter. Det er ca. 10 minutters gange ned til Hamar sentrum og kjøpesenteret CC Hamar, omtrent samme avstand til Maxi Storsenter. God bybuss-forbindelse til hele byen, kort vei til nærmeste holdeplass.

Se kart for adkomst.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 10 254 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfalterte veier, terrasse på terreng, biloppstillingsplass, felles tilleggs bygninger, plenarealer og diverse beplantninger.

Garasje i fellesrekke og parkering rett utenfor inngangsdøren. Gjesteparkeringer på borettslagets eiendom.
2 felles ladepunkter for el-bil i borettslaget.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er underlagt kommuneplanens arealdel 2018-2030 med arealbruk bestemt til boligbebyggelse, nåværende. Denne er datert 30.05.2018.
Eiendommen er også underlagt kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer innenfor byvekstgrensen datert 31.08.2011, men er ikke berørt av bestemmelsene i denne.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr. 7 035 pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, eiendomsskatt, betjening av andel fellesgjeld, bygningsforsikring, TV/bredbånd, garasjeleie, vaktmestertjenester og andre driftskostnader. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert 01.01.2026.

Felleskostnadene fordeles slik:
Garasjeleie kr. 450
Felleskostnader kr. 5 985
TV/bredbånd kr. 600

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr. 1 053 pr. måned.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr. 837 504 ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr. 3 350 016.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr. 36 636 pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr. 285 874 pr. 12.02.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr. 9 232 815 pr. 12.02.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,33% flytende.
Innfrielsesdato: 30.05.2044
Avdragsfrihet: Nei

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld.

3 590 000,00 Prisantydning
285 874,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 875 874,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))

--------------------------------------------------------
3 876 964,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 886 914,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kåre Henning Eliassen

Leiligheten er tilknyttet Aluvegen Borettslag. Borettslaget består av 32 andelsleiligheter.
Forretningsfører er Obos eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold må søkes til styret.
Foretatt påkostninger de senere år:
2022 - Nye seriekoblede røykvarslere.
2022-2023 - Utskifting av takrenner og nedløp.
2020-2021 - Drenering og isolering av gunnmur, samt nye terrasser i 1. etasje Aluvegen 9.
2020 - To ladestasjoner for el-bil til felles bruk.
2020 - Maling av garasjene utvendig.
2020 - Maling av alle husfasadene.
2019-2020 - Utskifting av vinduer til 3-lags glass, samt vindu og balkongdører erstattet med glass skyvedører.
2018 - Oppgradering av alle sikringsskap som manglet jordfeilbryter.
2017 - Rehabilitering av alle piper.

Styret opplyser om følgende:
Det er ikke planlagt eller vedtatt noe som vil øke felleskostnadene.
Vi er i ferd med å utrede vedlikehold av rør for å være i forkant, men det er ikke planlagt å påvirke felleskostnadene. Vi setter hvert år av penger til et vedlikeholdsfond for å være i forkant av nødvendige tiltak, og dermed - i så stor grad som mulig - slippe å låne penger til dette. Dermed vil felleskostnadene være mer forutsigbare.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Dyrehold på søkes hos styret.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,45 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger - ligningsverdi  kr 117,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest alle kommune  kr 515,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 12 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 9 146,00
Foto - 20 bilder - drone  kr 6 019,00
Interiørveiledning  kr 1 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 65-0053/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hamar
Strandgata 31, 2308, HAMAR
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR65.2653

Sist oppdatert: 17. april 2026 kl. 13:00