Lyarkollveien 8

Lyarkollveien 8, 1634 GAMLE FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 679, bruksnummer 84, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 179 kvm

BRA-i:
U.etasje - 74 kvm: Hall, vaskerom m/dusj, badstue, toalettrom, soverom, bod og rom benyttet som kjellerstue
1. etasje - 81 kvm: Hall, kjøkken, bad, stue og to soverom

BRA-e:
1. etasje - 15 kvm: Garasje
1. etasje - 9 kvm: Bod

Åpent areal:
Uetasje - 20 kvm: Treplatting
1. etasje - 13 kvm: Balkong/terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.10.2025 utført av Svein Nesøen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre og oppført i ca 1977 ihht midlertidig brukstillatelsen. Saltak. Renner og nedløp i plast. Helbeslag på pipe. Byggemåte er bindingsverk. Vegger skal etter byggemåte være isolert med 10 cm mineralull. Original stående tømmermannskledning, liggende oppe i gavl. Tre vinduer med tolags isoleringsglass. fra 2023. To vinduer i gavl med tolags isoleringsglass fra 2014. 3 små i stue med tolags isoleringsglass, originale rammer, glass fra ca. 2020. Original blyglass vindu i stue/oppgang. Noen originale med tolags isoleringsglass. Original inngangsdør med sidefelt blyglass. Terrassedør i stue med tolags isoleringsglass fra 2014. Overbygd balkong/terrasse i gavl. Rekkverk med liggende spiler. Treplatting i bakkant med trapper ned til terreng. Tretrapp ned fra terrasse/balkong. Etasjeskille i tre, betongdekke i underetasje.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3 - store eller alvorlige avvik) på følgende:
Utvedndige trapper
Vurdering av avvik
Det er ikke montert rekkverk
Konsekvens/tiltak
Rekkverket må monteres for å lukke avviket.
Kostnadsestimat : under 10 000

Bad i 1.etasje
Vurdering av avvik
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på fliser, membran og varmekabler. Feil fall på deler av gulvet.
Konsekvens/tiltak
Ordne etter behov. Badet fungerer med dette avviket.
Kostnadsestimat : ingen umiddelbar kostnad

Våtrom i underetasje
Vurdering av avvik
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Konsekvens/tiltak
Sluk i gulv delvis under badekar med synlig membran. Foreligger ingen dokumentasjon
Vurdering av avvik
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
Konsekvens/tiltak
Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilleggende konstruksjoner.
Kostnadsestimat : ingen umiddelbar kostnad

Oljetank
Vurdering av avvik
Nedgrav oljetank, denne er tømt i følge eier med det foreligger ikke dokumentasjon.
Konsekvens/tiltak
Det må skaffes dokumentasjon på at den er sanert.
Kostnadsestimat : ingen umiddelbar kostnad

Det er gitt tilstandsgrad (TG2 - avvik som kan kreve tiltak) på følgende
Innvendig:
Underetasje - toalettrom. Overflater og konstruksjon - Toalettrom mangler tilluftsventilering.

Utvendig:
Tomteforhold
Fuktsikring og drenering - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Platonplate mangler list i toppen.
Terrengforhold - Eiendommen ligger i aktsomhetsområde for kvikkleireskred henhold til kommuneplan/NVE.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/tomten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen ble oppført som en modell av Byglandshuset og inneholder i dag en familieorientert romløsning som i stor grad er tro mot de originale bygningstegningene, med blant annet tre store soverom. Innvendige overflater er hovedsakelig fra byggeåret, men pusset opp over tid og i god stand i forhold til alder. Ytterligere oppgraderinger er det imidlertid naturlig å påregne på bakgrunn av blant annet alder og brukstid.

De fleste av boligens ulike oppholdsrom er samlet på én flate i hovedetasjen. Alle med skrånende og til dels høye himlinger som har utvidende effekt på romfølelsen, spesielt i stuen der store vinduer i gavlveggen i tillegg fremmer en luftig atmosfære. Vinduene i gavlveggen ble skiftet ut i 2014, tre mindre stuens vestvegg ble oppgradert med nye glass i 2022. I stuen ble for øvrig også ny vedovn installert i 2024. Varmepumpe fra 2011 er strategisk montert over trappen og blåser varmluft også ned til hallen.

Kjøkkenet er adskilt i egen krok, men åpent forbundet med stuen og utstyrt med en omfangsrik innredning av 2010-årgang fra Strai. Innredningen er både velholdt og meget praktisk med mange oppbevaringsmuligheter samt meterlange benker. Av hvitevarer på kjøkkenet medfølger også kjøleskap i tillegg til de integrerte. Vinduet på kjøkkenet ble skiftet ut i 2022.

Badet ble flislagt rundt 2000 og har elektrisk varme i gulvet. Deler av gulvet har imidlertid feil fall, et forhold som isolert er gitt TG 3. Badet er likevel funksjonelt i nåværende stand. Sanitærutstyret inkluderer badekar som begrenser vannpåkjenning på overflatene, spesielt gulvet.

I underetasjen finnes et separat vaskerom som er fra byggeåret og i sin helhet er gitt TG 3. Fornying må således påregnes. Rommet er imidlertid i daglig bruk og i nyere tid utvidet med dusjrom i del av tilstøtende bod. Bodens resterende del er innredet som badstue. Klosett finnes i separat toalettrom.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat, fliser, belegg og heltre.
Innervegger: Malt panel, tapet, malt tapet, malt teglstein, malt mur, fliser og naturstein.
Himlinger: Panel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Hetteventilator. Innfelt kjøleskap.

Bad: Søyleservant med to-greps blandebatteri. Veggmontert speil og belysning. Badekar og veggmontert to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Vaskerom: Veggmontert utslagsvask i stål. Varmtvannsbereder. Dusjhjørne med sidehengslet glassvegg og to-greps blandebatteri med hånddusj. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Toalettrom: Veggmontert speil og servant med to-greps blandebatteri. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer som kjøleskap, komfyr, oppvaskmaskin på kjøkken følger eiendommen. TV i 1.etg følger også med.
Røde Kors kronespill og fryseskap i kjeller følger ikke salget.

Boligen er oppvarmet med elekstrisitet kombiner med varmepumpe og vedovn.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger en anmerkning fra feiersvesenet datert 10.10.2025.
Ildsted -Mangler plate foran ildsted. Platen må stikke min. 300 mm frem foran ildstedet. Sprekk i bakplate på ildsted. Kjøper overtar ansvaret.

Eiendommen en nedgravd oljetank.
Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.
Denne er tømt i følge eier men det foreligger ikke dokumentasjon på at den er sanert.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning,  følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 01.05.1977.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Se vedlagt midlertidig brukstillatelse i salgsoppgaven

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det er mottatt godkjente bygningstegninger for boligen datert 15.3.1976
Det er ikke fremlagt bygningstegninger som viser uthus og garasje. Det er ukjent når disse ble oppført, og om dette var et søknadspliktig tiltak på oppføringstidspunktet.

Endring fra godkjente bygningstegninger opp mot dagens bruk:
Stue i u .etasje er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.  Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som hobbyrom som opprinnelige tegninger viser.
Badstu er opprinnelig byggemeldt som bod/klær

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 1039201, tinglyst 2025, type heftelse: Bestemmelse om veg. Denne omhandler bestemmelser om at naboeiendommen bnr. 86 gis vederlagsfri rettighet til å anlegge, vedlikeholde og ha liggende adkomstvei over denne eiendommen.
Dagboknr. 402841, tinglyst 14.09.1976, type heftelse: Erklæring/avtale- Denne om omhandler kommunale rettigheter og diverse bestemmelser i forbindelse ved kjøp av denne tomten fra kommunen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Boligområdet Østre Glosli er veletablert og utpreget barnevennlig. Rett nedenfor boligen ligger en stor løkke som utgjør en felles møteplass for nabolaget. Her er det både sittegrupper, lekeapparater, sandkasse og mulighet for ballspill. Et stort pluss er det i tillegg at veien er uten gjennomgangstrafikk, noe som bidrar til et lite trafikkert og rolig miljø.

Skole, barnehager og nærbutikk ligger midt i bygda, knappe fem minutter unna med bil. Skoleveien kan legges på trafikksikker gang- og sykkelvei som leder frem til skolegården, uten behov for å krysse hovedveien. Kort vei er det også til idrettsanlegget der Torsnes IL har tilhold. Laget representerer et godt aktivitetstilbud i bygda i form av fotball, håndball og barneidrett.

Nærmest rett utenfor døren venter skog mark med et rikt antall turmuligheter. Langs sjøen finnes i tillegg flere idylliske bukter og viker samt en rekke fine badesteder.

Til sentrum av Fredrikstad er det gode 10 minutter å kjøre med bil. Velger du bussen, kan du være fremme i sentrum etter om lag ett kvarter. Nærmeste holdeplass er ved innkjøringen til boligområdet. E6 ved Sarpsborg er knappe 20 minutter unna.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Gråtass barnehage Veelstoppen (0-5år) 1,2km
Torsnes barnehage (0-5år) 1,2km
Skjærviken barnehage (0-5år) 5,1km

Skoler:
Torsnes skole (1-7kl.) 1,2km
Borge skole (1-10kl.) 6,5km
Borge ungdomsskole (8-10kl.) 9km
Akademiet vgs. Fredrikstad 8,4km
Hans Nielsens Hauge vgs. 8,9km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 195 kvm. Beliggende på et høydedrag. Pent opparbeidet med plen, prydbusker og diverse beplantninger.

Parkering i garasje og innkjørsel.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger, kjørevei, offentig friområde i henhold til reguleringsplan Glosli v/Torsnes Aldershjem datert 19.3.1974 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 med formål bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 7 243,- I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
I tillegg er det eiendomsskatt som utgjør årlig kr. 4 422,-. Dette faktureres med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 12.000 kwh. pr. år.
Velavgift er kr 200,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 1 047 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 863 712,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 454 848,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

106 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
127 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 377 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

May Anita Johansen

Etter nærmere avtale.

Østre Glosli Velforening

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging (inkludert visninger, overtagelse og tekstforfatter)  kr 14 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 24 267,50
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann - enebolig  kr 16 000,00

Oppdragsnummer 67-0314/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25314

Sist oppdatert: 27. oktober 2025 kl. 13:15