Langhussenteret 11

Langhussenteret 11, 1405 LANGHUS
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 107, bruksnummer 98, festenummer 1, seksjonsnummer 42, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 96 kvm

BRA-i:
4. etasje 92 kvm: Entré, gang, bad, stue/kjøkken, vaskerom/toalettrom og 3 soverom

BRA-e:
2. etasje 4 kvm: Bod i 2.etasje

Åpent areal:
4. etasje 33 kvm: Balkong sydvendt 17 kvm
Balkong nordvest 16 kvm

Takhøyden er målt på tilfeldige steder i leiligheten. Det er målt fra 2,30 til 2,38 meter.

Leiligheten disponerer en bod i 2.etasje oppmålt til 4 kvm.

Leiligheten disponerer en garasjeplass med mulighet for elbil-lader.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.06.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på følgende måte:
Leilighetsbygg oppført i 1976. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med parkeringsanlegg i nederste etasje. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning samt stedvis fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Tilnærmet flatt tak (ikke besiktiget). Entrédør med dørkikkert. Vinduer med karmer av tre, som er utvendig belagt med metallplater. Balkongdør med karmer av tre, som er utvendig belagt med metallplater. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
Våtrom - Bad
- Overflater vegger: Baderomsplatene viser tegn til slitasje, stedvis svelling og andre lignende symptomer. Konsekvens er at forholdet har medført nedsatt funksjon som medfører økt fuktrisiko i områder som utsettes for bruksvann. Foreslått tiltak er komplett utskiftning. Det er hull etter tidligere innfestninger i dusjsonen. Hullene er tettet med tettmasse, men det kan ikke verifiseres ved visuell inspeksjon alene om løsningen gir tilstrekkelig fuktsikkerhet. Konsekvens er risiko for utettheter. Foreslått tiltak er videre overvåkning, slik at lokal utbedring eller andre tiltak kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Baderomspanel/veggplater har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking (minimum årlig visuell kontroll), slik at tiltak kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for utettheter i overgangen mellom sluk og vanntett sjikt. TG2 er valgt for å belyse risiko, selv om det ikke er registrert synlige skader ved befaring. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedring eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.
- Avløp (inkl. sluk): Sluket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er delvis isolert inne i dusjsonen. Konsekvens er at forholdet kan føre til oppdemming av vann ved en eventuell lekkasje. Foreslått tiltak er etablering av drenshull i metallprofil for å lede eventuelt lekkasje utenfor dusjsonen til sluk.

Toalettrom
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er etablering av automatisk lekkasjestopper.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. Deler av rørsystemet er skiftet i nyere tid, og opplysningen over gjelder derfor kun de delene som er av eldre dato.
- Avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. Deler av rørsystemet er skiftet i nyere tid, og opplysningen over gjelder derfor kun de delene som er av eldre dato.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 4.etasje: I stue og gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmateriale, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunktet. Foreslått tiltak er videre overvåkning, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.

TGIU:
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.
- Fasade, gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.
- Yttertak, inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst. Tilstand og utførelse er derfor ukjent, og forholdene bør derfor undersøkes nærmere.
- Balkong, konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg:
- Det er gjort tilgjengelig og har svart på spørsmål om el-anlegget.
- Det er gjort utskiftning av det elektriske anlegget i 2021.
- Kursfortegnelse er plassert i sikringsskapet.
- Eier er ikke kjent med at det er utført arbeider på boligens el-anlegg som ikke er dokumentert med samsvarserklæring.
- Sikringsskap plassert i gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer.
- Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik. Det anbefales likevel alltid på generelt grunnlag at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Forenklet vurdering av lovlighets- og branntekniske forhold:
- Det er registrert mindre avvik mellom bygningstegningene og dagens bruk av arealer. Dette gjelder div. rom endringer. Avviket anses ikke å ha praktisk betydning og oppgis kun som informasjon.
- Det er ikke observert godkjent slukkeutstyr i boligen. Hvis slikt godkjent utstyr mangler, er dette et forhold som påvirker sikkerheten. Det er viktig å sørge for at godkjent slukkeutstyr blir anskaffet så snart som mulig, hvis dette viser seg å mangle.
- Det er registrert forhold som krever tiltak. Likevel vurderes det ikke som nødvendig at en person med brannfaglige spesialkompetanse foretar en utvidet vurdering, så lenge tiltakene gjøres. Tiltakene som anses nødvendige er beskrevet under de aktuelle punktene.

Forenklet vurdering av radon- og geologiske forhold:
- Med tanke på boligens plassering i bygget vurderes radon og radonundersøkelser som lite aktuelt.
- Boligen er oppført før krav om radonsperre og andre forebyggende tiltak ble innført. Grunnet oppføringstidspunktet til boligen vurderes det som sannsynlig at boligen har begrenset gasstetthet mot grunnen.
- Boligen er plassert så høyt oppe i bygget at radonundersøkelser vurderes som lite aktuelt. Radonnivåene avtar normalt med høyden, og sannsynligheten for radonproblemer blir betydelig mindre jo høyere i bygget man befinner seg.
- Boligen er ikke registrert innenfor et aktsomhetsområde i karene og datasettene som ble gjennomgått på befaringsdagen. Forholdene er ikke videre undersøkt i denne rapporten.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

SAMMENDRAG SELGERS EGENERKLÆRING
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
2.1.1. Navn på arbeid: Nytt arbeid
2.1.2. Årstall: 2014
2.1.3. Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
2.1.4. Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Badene ble renovert av de tidligere eierne før vi flyttet inn. Vi har kun pusset opp vaskerommet – malt vegger og tak, installert belysning og lagt fliser på gulvet.
2.1.5. Hvilket firma utførte jobben? Askim & Mysen RØR AS
2.1.6. Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja
10.1.1. Navn på arbeid: Nytt arbeid
10.1.2. Årstall: 2021
10.1.3. Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
10.1.4. Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Det ble installert nytt elektrisk anlegg.
10.1.5. Hvilket firma utførte jobben? BRB Elektro AS
10.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

24. Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? Ja
24.1.1. Navn på arbeid: Nytt arbeid
24.1.2. Årstall: 2021
24.1.3. Hvordan ble arbeidet utført? Ufaglært
24.1.7. Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Vi gjorde om boden til et soverom. Vi satte inn et vindu. Vi avklarte dette med styrelederen, og det var ikke behov for noen skriftlige tillatelser.
24.1.8. Har du fått innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen? Nei, ikke søknadspliktig

Entré: Velkommen inn til et hyggelig hjem. Flislagt og gulvvarme i entré med god plass til hele familien. Garderobeskap for lagring av ytterklær og sko.

Stue: Romslig stue med åpen kjøkkenløsning. God plass til innredning med sofa, bord, tv og lignende. Store vindusflate som bidrar godt med naturlig lysinnslipp. Gulvflater belagt med parkett. Nedsenket himling med downlights. Adkomst til balkong på ca. 17 kvm.

Kjøkken: Åpen kjøkkenløsning. Innredning fra 2021. Profilerte fronter. Benkeplate av stein. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrerte hvitevarer; stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, kjøleskap og fryser. Ventilator i overskap. Komfyrvakt. Vannrør av typen rør-i-rør og kobber. Automatisk vannstopper med fuktsensor. Synlige avløpsrør av plast. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap.

Bad: Baderom med oppgraderinger i 2014. Gulvflate belagt med gulvbelegg. Baderomsplater på vegger. Malte flater i himling. Vegghengt servantinnredning. Speil med overlys. Dusjnisje med glassvegg og glassdør. Vegghengt dusjarmatur (hånddusj og regndusj). Vegghengt toalett. Vannrør av synlige forkrommede rør. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg. Luftespalte for overstrømning under dør.

Vaskerom/toalettrom: Toalettrom oppgradert i 2014. Gulvflate belagt med gulvbelegg. Baderomsplater på vegger. Malte flater i himling. Vegghengt servantinnredning. Vegghengt toalett. Enkelte synlige forkrommede rør. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg. Vaskemaskin og tørketrommel medfølger ikke.

Soverom 1: Stort hovedsoverom med med god plass til dobbeltseng og nattbord. Plassbygget garderobeløsning med mulighet for oppheng av tv i skap. Utgang til balkong på ca. 16 kvm. Vindu orientert mot nord.

Soverom 2: Soverom med god plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeløsning. Vindu orientert mot nord.

Rom benyttet som soverom 3: God plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeløsning. Vindu orientert mot nord. Rommet er opprinnelig byggemeldt som bod - se punkt "ferdigattest" for nærmere informasjon.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Tv montert i skap på soverom, gardiner og gardinstang medfølger ikke.

Boligen er hovedsakelig oppvarmet ved bruk av panelovner. Gulvvarme i entré.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 30.06.1977.  

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på følgende endringer etter at midlertidig brukstillatelse er gitt:
- Der kjøkken er i dag, var det opprinnelig et soverom. De har åpnet opp rommet mot stue og installert kjøkken.
- Soverom 1 er opprinnelig definert som hhv "leke/spis" og deler av opprinnelig kjøkken (vegger og dører er i tillegg fjernet/flyttet)
- Det har blitt laget en gang mellom bad og der det opprinnelige kjøkkenet var, med videre adkomst til rom benyttet som soverom og vaskerom.
- Det er satt inn vindu i rom benyttet som soverom 3 (dette er et søknadspliktig tiltak som ikke er søkt om). Rommet er opprinnelig definert som hhv bod og del av vaskerom (vegger og dører er fjernet/endret). Den del av rommet som opprinnelig er bodrom er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
- Dagboknr 15655, tinglyst 21.12.1995, type heftelse - Prioritet etter obligasjon til Husbanken, som til enhver tid hviler på eiendommen.
Sikkerhet for fellesutgifter med prioritet etter 90% av seksjonens lånetakst til enhver tid.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dokumentnr.: 13918, tinglyst: 28.10.1991 - Festekontrakt.
Gjelder feste. Festeavtalen er stedsevarig og vederlagsfri. Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.
Festekontrakten inneholder blant annet bestemmelse om bruksrett til lekeplasser, bestemmelser om deling av fellesutgifter.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Velkommen til Langhussenteret 11!

En flott selveierleilighet i et veletablert og populært boligområde på Langhus. Leiligheten har en god beliggenhet på feltet. Det er et rolig og barnevennlig område med gangavstand til flere barnehager, Vevelstadåsen barneskole og Haugjordet ungdomsskole. Langhus tilbyr et aktivt lokalmiljø med mange forskjellige fritidsaktiviteter for barn og ungdom. Det er gangavstand til idrettsanlegg, idrettshall og skøytebane. Fine turområder i nærområdet og det finnes lysløype, samt tur- og sykkelstier i nærheten.

Langhus Nærsenter ligger i umiddelbar nærhet til leiligheten, med blant annet Meny, apotek, frisør, tannlege, Langhusbadet og restauranter. Området har et godt kollektivtilbud med ca. 7-8 minutters gange til Vevelstad stasjon med gode forbindelser til Oslo og Ski. Det er bussholdeplass ca. 200 meter fra leiligheten, med buss som går til Ski stasjon og Drøbak. Fra Ski stasjon tar Follobanen deg til Oslo S på kun 12 minutter med 6 avganger i timen.

Dersom man ønsker utvidet servicetilbud er det ca. 7 minutter med bil til Ski. Ski er regionsenteret i Follo. I Ski sentrum finnes alt av forretninger, servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Ski kan by på Ski Storsenter med over 145 butikker og spisesteder, restauranter, caféer, bibliotek, bowlinghall, kinosenter, offentlige kontorer og togstasjon.

Ca. 10 minutter med bil til Alti (Vinterbro Senter), fornøyelsesparken Tusenfryd og flott badeplass på Breivoll. Veiforbindelsen til Oslo er via E6 med 4-felts vei, som bidrar til rask kommunikasjon.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er flere barnehager i nærområdet. Nærmeste barnehage er Vevelstadåsen barnehage som ligger ca. 400 meter fra boligen. Det er også gangavstand til Vevelstadåsen skole og Haugjordet Ungdomsskole. Videregående skole i Ski.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 19.859,5 kvm. Tomten er pent opparbeidet med felles interne asfalterte gangveier, lekeplass og sitteområder. Plen og diverse beplantning. Grunneier er Langhus Senter AS.
Festeavtalen er stedsevarig og vederlagsfri.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Det medfølger parkeringsplass i felles garasje, med kameraovervåkning under blokka. Plassen er merket med nr. 60. Portåpner med nøkkelautomatikk. Det er mulig å installere lader for elbil. For øvrig er det gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål og forretning i henhold til reguleringsplan for Langhus sentrumsområde med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 17.06.2015.

Kommuneplan Nordre Follo 2023-2034 med plan ID KPLAN2023 gjelder også for området. Hensynssoner nedslagsfelt drikkevann og ras og skredfare.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Det fremkommer på reguleringskart datert 22.06.2026:
- Tomten nord for boligen er regulert til kirke.
- Tomten vest for boligen er regulert til institusjon.

Kommunale avgifter er kr 9 392,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Felleskostnadene er kr 7.055,- pr. mnd. og inkluderer: Deler av kommunale avgifter, vedlikehold, forretningsfører, tv/bredbånd, kontigenter og forsikring.

Felleskostnadene kan justeres normalt en til to ganger årlig i forhold sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Avdrag felleslån: kr 205,-
Renter felleslån: kr 1.273,-
Felleskostnader drift og vedlikehold: kr 2.962,-
Trappevask: kr 260,-
Felleskostnad strøm og kommunale avgifter: kr 2.342,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 17.000 pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 282 482 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 14.470,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 234.706,- pr. 23.06.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 23.06.2026 pr. og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,35 %
Lånets løpetid: 4 terminer pr. år. Terminer til innfrielse er 127.

4 300 000,00 Prisantydning
234 706,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 534 706,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

113 350,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
114 440,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
124 390,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 649 146,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 659 096,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lijana Klasauskiene og Vygintas Klasauskas

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Langhus Senter Boligsameie, med sameiebrøk 88/6544.
Sameiet består av 73 boligseksjoner.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00
Beboerne plikter å delta på to dugnader i året. Deltagelse gir et fradrag i husleien i desember.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen. Dyrehold skal rapporteres og godkjennes av styret.

Foretatt påkostninger i regi av sameiet de senere år: 
- Nytt glassrekkverk på terrassene i 2017.
- Vinduer ble byttet i 2017.
- Terrassedører ble byttet i 2012.

Planlagt arbeid:
- Det er planlagt utskiftning av tak og tavlerom i løpet av året, men disse arbeidene er allerede tatt høyde for i budsjettet og i økningen av felleskostnadene som ble gjennomført tidligere i år. Det vil derfor ikke medføre noe ytterligere økning i felleskostnadene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer. informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk  kr 2 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - USBL  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører USBL  kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport kr 9 950,00
Boligselgerforsikring kr 19 694,00
Fotopakke  kr 4 200,00
Veiledningstime med boligstylist  kr 1 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0063/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2663

Sist oppdatert: 01. juli 2026 kl. 12:57