Nils Kirkeruds vei 31

Nils Kirkeruds vei 31, 1339 VØYENENGA
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 46, bruksnummer 316, seksjonsnummer 2

Totalt bruksareal BRA: 115 kvm

BRA-i:
Underetasje 53 kvm: Trappegang, baderom, vaskerom, tre soverom og bod.
1. etasje 55 kvm: Entré, stue/kjøkken og toalettrom.

*Toalettrommet er ikke godkjent til varig opphold. Les mer under punkt om ferdigattest.

BRA-e:
Frittstående bod 7 kvm: Bod.

Åpent areal:
Underetasje 8 kvm: Balkong.
1. etasje 43 kvm: Terrasse og balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.06.2026 utført av Anticimex AS v/Magnus Slåtsveen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et rekkehus oppført i 1994. Bygget er oppført med underetasje og har grunnmur av betong. Primærkonstruksjonen er tre- og betongkonstruksjoner. Yttervegger er i tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader kledd med liggende trekledning og pussede/malte flater. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Bygningen har et saltak i trekonstruksjoner, tekket med takstein fra byggeår. Vinduer, entrédør med glassfelter og balkong-/terrassedør er fra 2015. Det er en elementpipe fra byggeår som er helkledd i metall, med en peisovn i stuen. Det er en balkong på 8 m² med utgang fra stue/kjøkken, en balkong på 8 m² med utgang fra soverom, og en terrasse på 35 m² med utgang fra entré. Alle er i trekonstruksjoner.

Frittstående utebod på 7 m² med ukjent byggeår. Bygningen er i trekonstruksjoner med fasade kledd i liggende trekledning. Den har et pulttak i trekonstruksjoner som er utvendig tekket med plater.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i trappegang. Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Kjøkken
- Ventilator: Det er ikke installert kjøkkenventilator, og avtrekket vurderes derfor som ikke tilfredsstillende. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet.

Våtrom - Vaskerom
- Overflater vegger: Det er registrert bruk av materialer i våtsonen (rundt utslagsvask) som vurderes å ikke være fuktbestandige.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, grunnet manglende oppbrett av gulvbelegg på vegger.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Toalettrom
- Sanitærutstyr og innredning: Det er etablert dreneringsspalte fra den innebygde toalettsisternen, men det er ikke installert lekkasjestopper.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Rom under terreng
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er observert svartpapp i veggkonstruksjonen og påvist innvendig etterisolering uten at grunnmuren er isolert på utsiden.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Inspeksjonsmulighet: Det er lagret en stor del gjenstander på loftet, noe som begrenser inspeksjonsmuligheten.
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på Sutaksplater.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1.underetasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm i trappegang.
- 1.etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm i stue/kjøkken.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med synlige malingsbobler og avflassing.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde på gavelvegg.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Yttertaket har begrenset inspeksjonsmulighet, utilstrekkelig ventilasjon, tegn til slitasje og elde på taktekking og undertak, samt manglende snøfangerutstyr.

Balkong (soverom 1)
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er registrert ett terrassebord med råteskader.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.

Drenering
- Helhetsvurdering: Dreneringen har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist og er ført opp mot ytterkledningen.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk - Frittstående bod
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Balkong (soverom 1)
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet disse er skjult, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Andre byggverk - Frittstående bod
- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet disse er skjult, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Balkong (stue/kjøkken)
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Balkong (soverom 1)
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet.

Utvendig trapp
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Trappen har kun rekkverk på en side, noe som kan medføre fallfare. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Blandebatteri/termostat på badet er tregt, og bør byttes eller repareres på sikt. Bad og vaskerom ble totalrehabilitert i 2011 av faglærte, men plastavløp og plastsluk i etasjeskillet ble ikke byttet. I 2024 ble det montert nye vindskier og blekkbeslag, og selger bemerker at beslag over pipe bør behandles. Det ble utført elektrisk arbeid i 2017 (kjøkken/stue) og 2026 (sikringer, komfyrvakt, vv-bereder). Det ble lagt nytt rør-i-rør-anlegg i hele boligen i 2011, og nytt røropplegg til kjøkken i 2017. Selger opplyser at påkoblingspunkt for avløp ved bunnledning/sluk er mindre enn anbefalt. Ny peis ble installert i 2017. Kjøkkenventilator ble valgt bort av kosmetiske årsaker.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2015:
- Skiftet balkongdør, terrassedør og vinduer.

2012:
- Installert ny varmtvannsbereder på 198 liter.

2011:
- Oppgradert baderom med membran, rør, fliser og innredning.
- Oppgradert vaskerom.

Ukjent årstall:
- Utført elektrisk arbeid, herunder belysning i første etasje.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2026:
- Nye sikringer, ny komfyrvakt, ny bryter og tilkobling for varmtvannsbereder, samt utført punktvis sjekk av det elektriske anlegget av Stolt Elektro.

2024:
- Montert nye vindskier og nye blekkbeslag på vindskier.

2017:
- Flyttet kjøkken og lagt nytt røropplegg til kjøkken.
- Lagt varmefolie og installert downlights i kjøkken og stue.
- Installert ny peis.

2011:
- Lagt nytt rør-i-rør-system i hele boligen, samt nye avløpsrør fra over bunnledning, utført av Andenæss VVS Asker og Bærum.

Dette enderekkehuset byr på en velfungerende planløsning fordelt på to etasjer. Eierne har gjennomført vesentlige oppgraderinger gjennom årene, med nytt rør-system og ombygging av kjøkken, som gir boligen et moderne uttrykk. Beliggenheten som endebolig gir ekstra utsyn, og eiendommen utmerker seg med store, sydvendte uteplasser med gode solforhold gjennom dagen.

Entré:
Inngangspartiet leder inn i første etasje, hvor laminatgulv og malte flater setter en lys og behagelig stemning for oppholdsrommene. Døren med glassfelt byttet i 2015 slipper inn naturlig dagslys med det samme man trer inn.

Stue:
Stuen nyter godt av posisjonen på bygget, med vinduer som fanger utsikten utenfor. Rommet varmes opp av en peisovn med glassdør fra 2017, supplert av varmefolie i gulvet. Takhøyden på cirka 2,37 meter og den åpne forbindelsen til kjøkkenet gir rommet en luftig karakter. Herfra er det direkte utgang til balkongen.

Kjøkken:
Kjøkkenet ble flyttet og oppgradert i 2017, og har en sosial plassering mot stuen. Innredningen skiller seg ut med en kombinasjon av profilerte og slette fronter. Benkeplaten har en planlimt oppvaskkum i rustfritt stål. Hvitevarene er integrert og inkluderer nedfelt induksjonstopp, stekeovn, kjøleskap og oppvaskmaskin. Stikkontakter over arbeidsbenken gjør matlagingen praktisk. Sikkerheten ivaretas med komfyrvakt fra 2026 og lekkasjestopper. Kjøkkenet er uten installert ventilator.

Toalettrom:
I etasjen finnes et tilrettelagt toalettrom med malte vegger og gulvbelegg med varme. Rommet inneholder et vegghengt toalett og et speil montert over servantskapet i slett utførelse. Rommet ventileres av et mekanisk avtrekk i panelhimlingen.

Tre soverom:
I underetasjen ligger alle de tre soverommene. Rommene separeres med profilerte innerdører, og har en takhøyde på rundt 2,39 meter. Hovedsoverommet har den fordelen at det har sin egen dør ut til en balkong, som fungerer som en skjermet forlengelse av det private arealet.

Baderom:
Badet ble oppgradert i 2011 med membran, fliser og nytt rørinnlegg, mens sluket ble bevart fra byggeåret. Gulvet holdes jevnt varmt og er kledd med fliser som matcher de flislagte veggene, alt belyst av downlights i himlingen. Møblementet inkluderer et bredt vegghengt servantskap og dobbel ovenpåliggende servant. Et innmurt badekar er på plass for rolige stunder. Selve dusjsonen har innfellbar, plassbesparende dør, dekorelementer av glassbyggerstein, hånddusj og en oppmontert regndusj.

Vaskerom:
Vaskerommet i underetasjen fikk overflatene oppgradert i 2011. Med gulvvarme og direkte tilknytning for både vaskemaskin og tørketrommel, legger rommet opp til forenklet klesvask hver dag. Praktiske løsninger inkluderer en vegghengt utslagsvask og montert mekanisk avtrekksvifte for fuktkontroll. Varmtvannsberederen fra 2012 og boligens sentrale fordelerskap for vannrør er plassert her.

Uteplasser:
Fra stuen tar man seg ut til en balkong, mens entréen i samme plan byr på utgang til en terrasse. Terrassen er delvis overbygget av en pergola, som gir struktur til hagemøbler, utekjøkken eller grønne klatreplanter. Boligens ekstra balkong nås direkte fra soverommet i underetasjen.

Overflater:
Gulv: Laminat, med gulvvarme i flere rom. Fliser på baderom, samt gulvbelegg på toalettrom og vaskerom.
Vegger: Malte flater, og stedvis overflatebehandlet panel, med dekkende fliser på baderom.
Himling: Malte flater, panel samt stedvis nedsenket himling belyst med downlights.

Lagring:
Boligen har god lagringsmulighet en innvendig og en utvendig bod tilknyttet bygningen, samt en stor frittstående bod i hagen. Det er også loft med gode lagringsmuligheter.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: 2 stk lamper over spisebord, tv-skjenk, fryser fra bod og jakkeknagger i gang.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kjøleskap, komfyr/platetopp, stekeovn og micro/stekeovn.
Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Boligen varmes opp med elektrisitet og vedfyring. Det er gulvvarme i 1. etasje og på våtrom, inkludert toalettrom og vaskerom, samt flere andre rom. I stuen er det en peisovn med glassdør.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen er bundet til Norgespris-avtalen frem til 31.12.2026. Norgespris er en statlig finansieringsordning som garanterer en fast strømpris på 40 øre/kWh ekskl. mva (50 øre/kWh inkl. mva). I tillegg til Norgespris-prisen betaler forbrukeren nettleie, elavgift, Enova-avgift og eventuelt påslag fra kraftleverandøren. Avtalen er knyttet til målepunktet og overføres automatisk til ny eier ved eierskifte. Det er et månedlig forbrukstak på 5 000 kWh for boliger. Forbruk over taket faktureres til markedspris.

Boligen er oppført i 1994. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 11.01.1994. Tillatelsen var tidsbestemt til 01.07.1994. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
1. Forskriftsmessig husnummerskilt må settes opp.
2. Skapdør for brannslange må merkes med skilt "Brannslange".
3. Sikring av utvendig forstøtningsmurer må skje umiddelbart.
4. Øvrige krav i approbasjonen, spesielt utomhusplanen og støyskjermingstiltak mot Kirkerudbakken, må følges.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjente byggetegninger, approbert 24.04.1990. Disse kan fås ved henvendelse til megler. På eiendommen er det oppført en frittstående bod på 7 m². Byggeår for boden er ikke kjent. Wc-rommet i 1.etasje er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

1994/30469-2/100 21.11.1994 FESTEKONTRAKT:
Festekontrakt med vilkår om årlig festeavgift. Fester har rett til å innløse tomten etter 50 år eller ved festetidens utløp. Bortfester har panterett for inntil 3 års forfalt festeavgift.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

1994/2438-1/100 28.01.1994 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 2
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 120/180
Til seksjonene hører rett og plikt til medlemskap i huseierforening dannet for eiendommer utgått fra gnr. 46, bnr. 174 og bnr. 2, Bærum.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Dette enderekkehuset på Kalvegrena har en tilbaketrukket og attraktiv beliggenhet i et etablert boligområde. Her bor du med umiddelbar nærhet til skoler, barnehager og fritidsaktiviteter, samtidig som du har kort vei til marka.

Hverdagslogistikken er enkel med flere barnehager, som Marihøna og Vøyen Fus, i gangavstand. For skolebarna er det kort og trygg vei til Vøyenenga skole for ungdomstrinnet. Emma Hjorth barneskole ligger også i nærområdet. For de eldre elevene er både Rud og Dønski videregående skoler lett tilgjengelige.

For den aktive er mulighetene mange. Umiddelbar nærhet ligger Kirkerudbakken, som byr på alpint om vinteren og et populært nærmiljøanlegg resten av året. Det finnes også en populær skatepark/aktivitetspark i bunnen av slalåmbakken. Området har også flere treningssentre og nærhet til Kadettangen for bading. De daglige innkjøpene gjøres enkelt på Vøyenenga senter, mens Sandvika Storsenter med sitt brede utvalg av butikker og servicetilbud er kun en kort kjøretur unna. Det er også kort vei til idrettsanlegg og svømmehall på Rud.

Kollektivtilbudet er godt, med busstoppet Kirkerud bare noen få minutters gange fra boligen. Herfra går bussen hyppig. For pendlere er det enkel adkomst til E16 og E18, og Sandvika togstasjon og Hauger T-banestasjon er bare en kort kjøretur unna for videre reiser mot Oslo eller Drammen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Festeavgiften er kr 4 603,00 pr. år. Festeavtalen løper fra 01.01.1990 og utløper 01.01.2070. Fester har rett til å innløse tomten etter 50 år.

Det fremgår ikke av festekontrakten hvordan festeavgiften reguleres. Alminnelige regler etter tomtefesteloven er at festeavgiften kan regulerer hvert 10. år, og det vil normalt justeres etter KPI.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Boligen har en medfølgende garasjeplass (nr 204) i felles garasjeanlegg. Garasjeanlegget er organisert som et eget aksjeselskap hvor én aksje tilsvarer én garasjeplass. Verdien på garasjeplassen settes til kr 20.000,- som vil bli en del av kjøpesummen. Det er mulig å montere ladeboks på garasjeplassen. Det finnes tilgjengelige ladestasjoner nedenfor garasjeanlegget. Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 1988005, HAUG/KIRKERUD, DEL AV 46/1,2,11, datert 15.03.1989, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt KR1.
Av eiendommens areal er 334 m² regulert til konsentrert småhusbebyggelse, 21 m² til felles lekeareal, 4 m² til felles garasjeanlegg og 1 m² til felles avkjørsel.
Reguleringsbestemmelsene har krav knyttet til støy for boligene langs Åses vei, som ikke må være utsatt for mer enn 55 dBA veitrafikkstøy. For rekkehusene i felt KR1 er det tillatt med 1-etasjes boder/uthus inntil 6 m². Det skal oppføres et felles parkeringshus ved den nederste veien, og det må settes opp et sikkerhetsgjerde mot Kirkerud slalåmbakke.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2042 (ID: 202101), vedtatt 21.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (nåværende). Kommuneplanen gjelder så langt den ikke er i strid med gjeldende reguleringsplan, og dens bestemmelser supplerer reguleringsplanen der denne ikke selv angir noe annet.

Byggesaker i nærområde:
Det foreligger en igangsettingstillatelse ved Kirkerudbakken alpinbakke sørøst som omhandler terrengoppfylling og midlertidig anleggsvei. For mer informasjon se:
https://geoinnsyn.no/?application=baerum&project=Plan%20og%20byggesaker&zoom=15&lat=6641611.00&lon=583009.00

Reguleringsplaner under arbeid:
- Det foreligger planer om utbygging av tidligere Franzefoss (nord for eiendommen) hvor planen er en ny bydel med ca. 4 000 innbyggere, to barnehager, to 7-er fotballbaner og en flerbrukshall. Det blir også torg, kafeer, butikker og servicefunksjoner for innbyggerne. Områdene mellom husene blir bilfrie med parker og lekeplasser. Se kommunens nettsider for presentasjon og planer: https://www.baerum.kommune.no/franzefoss

- Planprogram med plangrep for Rud Hauger. Hensikten med planen vil være å legge til rette for langsiktig utvikling av næringslivet på Rud Hauger. For mer info se:
https://geoinnsyn.no/?application=baerum&project=Plan%20og%20byggesaker&zoom=13&lat=6641559.10&lon=582208.70

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 1 684,- pr. mnd. og inkluderer: Huseierforsikring, vedlikehold av fellesområder, gatebelysning, snøbrøyting, strøing og felleskostnader til garasje. Kommunale avgifter kreves inn sammen med fellesutgifter.

Fellesutgifter til huseierforeningen faktureres kvartalsvis. Fellesutgifter til garasjelaget faktureres halvårlig i januar og juni.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det er planlagt en økning av fellesutgifter til huseierforeningen. Selger opplyser at fellesutgiftene vil økes til kr. 2750,- i 2027, men da får man igjen kr. 1000, hvis man deltar på to dugnader. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende.

Boligen har hatt et årlig strømforbruk som tilsvarer ca. kr 21 000,-

Boligen er tilknyttet Viken fiber, hastighet 500 og har avgift på kr 1389,-. pr. mnd. Dekoder medfølger ikke.
Det påløper et eierskiftegebyr på garasjeplassen på kr 600,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 11 135,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og feiing/tilsyn. Renovasjon håndteres av Kalvegrenda Huseierforening og kostnadene inngår i fellesutgiftene til foreningen. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 10 142,-. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er ikke eiendomsskatt for denne eiendommen.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 930 783,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er ikke felles lån i sameiet.

6 650 000,00 Prisantydning

Omkostninger

166 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
167 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
177 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 817 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 827 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Cecilie Rønning Ulbråten og Einar Svindland Bøysen

Leiligheten er tilknyttet Kalvegrenda Huseierforening.
Hvert rekkehus er seksjonert med en leilighet i underetasjen og rekkehus over. Denne seksjonen har en eierbrøk på 120/180.

Huseierforeningen består av 131 boenheter.
Forretningsfører er Kalvegrenda Huseierforening.
Dugnad må påregnes 2 ganger årlig.
Dyrehold er tillatt.
I henhold til seksjoneringen er det plikt og rett å være medlem av huseierforeningen.

Foretatt påkostninger / vedlikehold de senere år:
- Overgang til felles renovasjonscontainere for mat og restavfall fra 01.01.2019.
- Nye trapper langs Kirkerudbakken i 2013-2014.
- Trapper mellom Kalvestien og Skuiveien 2019.
- Lys I trappene langs Kirkerudbakken høsten 2021.
- Asfaltere veien som tilhører huseierforeningen.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Boligoptimalisering  kr 2 950,00
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning ca.  kr 30 000,00

Oppdragsnummer 10-0218/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26218

Sist oppdatert: 09. juni 2026 kl. 17:56