Nordre Mangen vei 405

Nordre Mangen vei 405, 1930 AURSKOG
Kommunenummer 3226, gårdsnummer 172, bruksnummer 28, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 193 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 51 kvm: Trappegang, vaskekjeller og to boder.
1. etasje 66 kvm: Entré, trappegang, bad, stue, kjøkken og spisestue.
Loftsetasje 45 kvm: Trappegang og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 31 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 46 kvm: To terrasser.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 57 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 45 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 12 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.08.2026 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1952 med tilbygg fra 1982.
Bygget er oppført med kjeller og har grunnmur i betong.
Yttervegger er av trekonstruksjoner med utvendig stående trekledning.
Etasjeskillere er av trekonstruksjoner.
Taket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein.
Boligen har vinduer, entrédør og terrassedør i tre.
Det er skorstein fra byggeår med peisovn i stue og vaskekjeller.
Fra stuen er det utgang til en sørvendt terrasse på 41 m², og ved inngangspartiet er en nordvendt terrasse på 5 m².

Garasjen er frittstående og oppført i trekonstruksjoner med liggende trekledning.
Bygningen har saltak i trekonstruksjon, tekket med metallplater, og er uisolert.

Sikringsskapet er plassert i trappegangen i 2. etasje, og anlegget er sikret med automatsikringer.
Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget av en kvalifisert elektrofaglig person.

Boligen har godkjent slokkeutstyr, men har ikke tilstrekkelig røykvarsling.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad
- Helhetsvurdering: Det er registrert bruk av materialer som ikke er fuktbestandige. Veggoverflater og gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget. Veggoverflatene i våtsonen er belagt med tapet som ikke vurderes å oppfylle funksjonen til godkjent våtromstapet eller membran. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Innredningen bærer preg av slitasje og mindre skader. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Våtrom - Vaskekjeller
- Helhetsvurdering: Det er registrert bruk av materialer som ikke er fuktbestandige. Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater. Sluket mangler mulighet for innfesting av klemring. Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er ingen ventilasjonsløsning i våtrommet. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Rom under terreng - Kjeller
- Ventilasjon: Det registreres ingen fungerende ventilasjonsløsning.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Undertaksplater har stedvise hull/utettheter.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren, og deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Deler av boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: Berederens alder tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er registrert drypplekkasje fra rør tilkoblet berederen.
- Varmepumper: Eier opplyser at varmepumpe er defekt.

Andre rom - 1.etasje
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale i stue og spisestue bærer preg av slitasje og enkelte skader. Det er registrert knirk i større deler av gulvet.
- Innerdører: Skyvedøren til kjøkken går tregt og kommer i kontakt med gulvbelegg.

Rom under terreng - Kjeller
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur.
- Overflate gulv: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn.

Loft - innredet - 2.etasje
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader. Det er registrert knirk i større deler av gulvet.
- Innerdører: Dørvrider/lås på innerdører er defekte.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Inspeksjonsmulighet: Kaldtloftet ble kun inspisert fra takluken/døråpningen.
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Spor etter gnagere er observert.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Det observeres enkelte riss på skorsteinen i stue.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Loftsetasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm på soverom 1.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere på kaldtloftet.

Yttervegger inkl. fasader
- Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med synlige malingsbobler og avflassing.
- Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, med stedvise symptomer på begynnende råteskader.
- Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen.
- Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring.

Vinduer og ytterdører
- Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Terrassedøren viser begynnende tegn til utvendig slitasje, og dørbladet får kontakt med dørterskelen.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taktekkingen viser tegn til slitasje og elde, og har nådd en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er registrert mye mose på taket. Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Takets tilhørende bygningsdeler viser tegn til slitasje og elde. Takrenner, nedløp og takgjennomføringer viser begynnende tegn til slitasje. Skorsteinen er åpen i toppen.

Terrasse / platting - Terrasse ved entré
- Overflatematerialer på terrassen og rekkverk viser tegn til slitasje.

Grunnmur, fundament
- Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren.

Stikkledninger og tanker
- Det er ikke kjent når boligens utvendige vann- og avløpsledninger ble skiftet ut.

Andre byggverk - Garasje
- Fasadematerialer har slitt overflatebehandling. Svertesopp er observert på deler av ytterkledningen. Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Terrasse / platting - Terrasse ved entré
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser da de er skjult.

Helse, miljø og sikkerhet

Loft - innredet - 2.etasje
- Rekkverk ved åpning til underliggende etasje: Rekkverkshøyden er lavere enn 1,0 meter, og det er åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter.

Innvendige trapper
- Trappen har ikke håndløper på begge sider, og det er åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter.

Terrasse / platting - Terrasse ved entré
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet må totalrenoveres.
Huset, garasjen og dukkehuset bør skrapes og males på nytt.
Det er også nevnt behov for tiltak på dreneringen.

Nedre Romerike brann- og redningsvesen utførte tilsyn den 16.10.2025 med følgende kommentar:
Vi anbefaler at takstigen på takry blir byttet før neste feiing grunnet alder og slitasje. Taksikring skal festes i henhold til monteringsanvisningen.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har kunnskap om dette er utført.

Det tas spesifikt forbehold om mus i husets konstruksjoner ettersom selger har opplevd dette tidligere.
Det er en risiko for at mus kan komme inn i veggene, noe som kan medføre ekstra kostnader ved oppussing/sanering.
Dette må i så tilfelle bekostes av kjøper.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Ukjent årstall:
- Vannrør skiftet eller delvis skiftet etter byggeår
- Enkelte oppgraderinger på det elektriske anlegget
- Utskifting av vinduer

Entré:
Vindfanget møter deg med malt panel på veggene og gulvbelegg på gulvet.
Tredøren med glassfelt slipper inn lys.

Stue:
Stuen har heltre gulv, malt brystningspanel langs veggene og malte veggflater over.
Peisovnen står mot en murt vegg og gir rommet en praktisk varmekilde utover panelovnene.
Flere vinduer slipper inn lys fra hagen.

Spisestuen ligger i forlengelsen av stuen og har heltre gulv og malt panel tilsvarende resten av etasjen.
Stue og spisestue kan deles av med skyvedøren.
Varmepumpen (luft-til-luft) er plassert her, men er per i dag defekt og må undersøkes nærmere.
Fra spisestuen er det utgang til den sørvendte terrassen. Det er montert katteluke i verandadøren.

Kjøkken:
Romslig kjøkken med innredning med profilerte fronter og benkeplate av tre.
Nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap.
Matavfallskvern er montert på avløpsrøret til kjøkkenvasken.
Hvitevarene består av frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser.
Skyvedøren mot tilstøtende rom går noe tregt og bør justeres.
Kjøkkenet ble malt i løpet av de siste tre årene.

Bad:
Badet ligger i 1. etasje og er fra 1982.
Innredningen består av servantinnredning med servant og armatur, speil med overlys, vegghengte skap og speil.
Dusjkabinett og gulvstående toalett.
Badet har et oppgraderingsbehov og er gitt Tg3 i tilstandsrapporten.

Loftsetasje:
Trappen fra 1. etasje leder opp til en trappegang i loftsetasjen med skrående panelbord i himling og heltre gulv.
Sikringsskapet er plassert i trappegangen.

Soverom (loftsetasje):
De tre soverommene i loftsetasjen har alle heltre gulv, malt flater og panelbord i himling.
Innerdørenes låser er defekte og bør skiftes.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke finnes dokumentasjon over boligens loftsetasje. Det kan dermed ikke garanteres at rommene blir godkjent som soverom ved søknad.

Kjeller:
Kjelleren har støpt betonggulv, synlig grunnmur på vegger og panelbord i himling. Takhøyden er lav.
Kjelleren har fuktproblemer, og dreneringen er vurdert å ha passert sin funksjonstid.
Det er registrert salt- og kalkutslag på grunnmur og gulv.
Kjelleren har ingen fungerende ventilasjonsløsning, noe som bør utbedres.
Varmtvannsberederen på 147 liter er plassert i trappegang i kjelleren.
Det er plassert en gammel ovn i vaskekjelleren.
Vaskekjelleren har opplegg for vaskemaskin.
Vaskekjeller er gitt Tg3 i tilstandsrapporten.

Terrasse:
Terrassen på sørsiden er av nyere dato og har god plass til sittegruppe.
Rekkverk av tre, terrassebord på gulvet, utebelysning, markise, terrassevarmer og utvendig stikkontakt.
Selger opplyser at baksiden av huset har sol gjennom hele dagen.

Garasje:
Den frittstående garasjen er uisolert og oppført i trekonstruksjoner med liggende trekledning og saltak tekket med metallplater. God plass til bil og utstyr.

Lagring:
To boder i kjelleretasjen. Uinnredet kaldt loft med adkomst via takluke og stige. F

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger handelen hvis ønskelig, og overtas i den stand de var på visning, uten ytterligere rengjøring.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er av eldre dato, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Fastmonterte panelovner og peisovn plassert i stue og i vaskekjeller.

Følgende avvik er registrert fra tidligere: Antikkovn i kjeller er i en slik befatning at det henstilles til ikke å fyre før ildstedet er satt i stand.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1952, og senere tilbygget i 1982.
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen.
Det foreligger heller ikke godkjente plantegninger for loft- og kjelleretasjen.
Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over hele eiendommens lovlighet.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965.
Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for tilbygg, datert 31.03.1983, som stemmer med dagens planløsning av 1.etg.
Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Det er finnes ikke byggetegninger for loftsetasje og kjelleretasje. Det finnes dermed ikke dokumentasjon over rommenes lovlighet.

Loftsetasje er innredet med tre soverom.
Det foreligger ingen bygningstegninger for denne etasjen, og innredning av rom til varig opphold kan ikke dokumenteres.
Betegnelse av rommene er beskrevet med utgangspunkt i rommenes bruk og er ingen bekreftelse om at rommenes faktiske bruk er godkjent.
Det er ingen bemerkninger i tilstandsrapporten ang manglende rømningsveier eller ikke har tiltenkt funksjon.
Det tas dermed spesifisert forbehold om at rommene i loftsetasjen kan godkjennes til varig opphold.

Kjeller er utgravet og innredet til vaskekjeller og boder.
Utgraving og innredning av rom i kjeller er ikke bruksendret/omsøkt og det foreligger ingen tillatelse fra kommunen til slik utgraving og innredning.
Før tiltakene lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse.
Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32.
Det tas spesifikt forbehold om at kjeller og endring av planløsning blir godkjent ved søknad til kommunen.
Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Boligen har en sørvendt terrasse på 41 kvm med utgang fra stue.
Oppføring av store terrasser som ligger mer enn 1 meter over terreng er normalt søknadspliktig.
Det foreligger ikke dokumentasjon på at terrassen er byggemeldt.
Det finnes ikke dokumentasjon over tiltakets lovlighet.
Det tas spesifikt forbehold om at terrasse blir godkjent ved søknad til kommunen.
Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Det foreligger godkjent byggesak for frittstående garasje, registrert 26.06.2006. Det er ikke krav til ferdigattest for tiltaket, jfr. § 86a.
Det gjøres oppmerksom på at det er avvik på garasjens fasade mot vest, da vinduene er plassert tettere enn de godkjente tegningene viser.
Det tas spesifikt forbehold om at endring av plassering av vinduene ikke har betydning for godkjenningen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet.
Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligen er rengjort og det vil ikke bli vasket noe mer enn det som er vist på visning.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte. 

Eiendommen har en fredelig og landlig beliggenhet langs Nordre Mangen vei, ca 5 km fra Lierfoss i Aurskog-Høland kommune,
Boligen ligger i et idyllisk og naturskjønt område med lite trafikk, og er omkranset av skog og åpne grøntarealer.
Her er naturen tett innpå eiendommen og fine turmuligheter like utenfor egen dør.
Nærområdet byr på naturskjønne omgivelser, frisk luft og god plass, noe som gir en usjenert og harmonisk ramme rundt hverdagen.

Området rundt Lierfoss har store skogsområder og flott natur som byr på rike muligheter for friluftsopplevelser.
Urskog Fort, også kalt Dingsrud Fort, er et historisk sperrefort fra 1903 og et ideelt turmål for både voksne og barn.
Fortet er åpent for publikum hele året, og det tilbys omvisning etter forespørsel.

Viksjøen og Mangensjøen ligger i området og byr på gode fiskemuligheter. Elvedragene og sjøene innbyr også til kanopadling i idylliske omgivelser.
Mangenfjellet turlag sørger for et vidstrakt løypenett som vinterstid egner seg for skigåing og som om sommeren gir mulighet for fine sykkelturer.

Ulviksjøen og Røytjern har populære badeplasser, hvor sistnevnte tilbyr både badestrand, badebrygge og fiskebrygge.
På Aurskog finner du golfanlegg med flere baner, driving range og treningsområder.
Bjørkelangen sportsforening tilbyr både svømming, fotball, håndball, innebandy, allidrett, ski og sykkel.

For barnefamilier er hverdagslogistikken enkel og oversiktlig.
Haneborg skole for 1. til 7. trinn ligger en kort kjøretur unna på under fire kilometer.
For de eldre elevene er det rundt ti minutters biltur til Aursmoen skole samt de videregående skolene på Bjørkelangen og Kjelle.

Området har også et godt barnehagetilbud med Ole Brumm barnehage, Trampen barnehage og Kjelle gårdsbarnehage innenfor en radius på åtte til ti minutters kjøring. Dagligvarehandelen gjøres enklest i Aurskog sentrum, hvor du finner både Kiwi og Coop Extra samt øvrige servicetilbud cirka ti minutters kjøretur unna.

Området gir fine muligheter for en aktiv fritid med skogsterreng for fotturer, løping og bærturer, i tillegg til idrettsanlegg ved Haneborg og Haugerudfeltet samt treningssentre på Bjørkelangen. Nærmeste bussholdeplass med linje 470 og 470E finner du ved Lierfoss, en kort kjøretur på rundt fem minutter unna. For togpendlere ligger Blaker stasjon omtrent tjue minutters kjøretur unna med forbindelse mot Oslo, og til Oslo lufthavn Gardermoen tar kjøreturen i underkant av en time.

Barnehager:
Ole Brumm barnehage Aurskog
Trampen barnehage
Kjelle gårdsbarnehage

Skoler:
Haneborg skole (1-7 kl.)
Aursmoen skole (1-10 kl.)
Bjørkelangen videregående skole
Kjelle videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1317,9 kvm. Tomten er skrånende og opparbeidet med gruset gårdsplass, biloppstillingsplass, plenarealer og diverse beplantning.
Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har noe usikre grenser.
Matrikkelkartet viser eiendommens grenser med et beregnet avvik på ca 200 cm for grensen mot øst, sør og vest, se kartutsnitt i matrikkelbrev for tomtegrenser.
Kjøper overtar risiko for avviket. 

Boligen har en frittstående garasje og biloppstillingsplass på gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er ikke tilknyttet kommunalt vann. Privat vannkilde som deles med naboen. Brønnen er på naboen sin tomt.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen har et privat minirenseanlegg for avløp.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel avsatt til Nåværende LNFR for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse, mv.

I LNFR-områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring.
I LNFR-område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av nye bygninger i strid med hovedregelen. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan brukes i tråd med gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning av bygning, for eksempel etter brann.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i kommuneplanen:
- Tomten ligger innenfor gul sone for støy.
- Eiendommen ligger innenfor et område markert med ras- og skredfare.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 8 329,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon, feiing/tilsyn og tømming av privat avløpsanlegg.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 3 752,- for 2026.

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann- eller avløpsnett.
Det er felles privat vann med naboeiendommen. Det vil påløpe kostnader i forbindelse med strøm/vedlikehold/service av pumpeanlegg/ledningsnett.
Eiendommen har privat avløpsløsning med minirenseanlegg. Det må påregnes kostnader i forbindelse med serviceavtale/tømming. Det er krav fra Aurskog-Høland kommune om at det inngås drifts- og vedlikeholdsavtale med renseanleggleverandøren.
Selger har i tillegg opplyst om en serviceavtale for avløpsanlegget med en kostnad på ca. kr 2 700,- hvert halvår.

Nåværende eier har forsikring i Gjensidige, men kostnaden er ikke oppgitt.
Tidligere har Allente vært leverandør av TV/internett, men nåværende avtaler og kostnader er ikke spesifisert.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 973 381,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

2 580 000,00 Prisantydning

Omkostninger

64 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
65 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
85 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 645 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 665 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Veronica Pedersveen Ulviken-Rygh, Olivia Thuen Ulviken og Maxine Josefine Thuen Ulviken

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 16 900,00
Visninger pr stk kr 3 000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0278/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26278

Sist oppdatert: 26. august 2026 kl. 15:53