Rudveien 7

Rudveien 7, 1911 FLATEBY
Kommunenummer 3220, gårdsnummer 2, bruksnummer 23, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3220, gårdsnummer 2, bruksnummer 70, ideell andel 1/1

BRA-i:
1. etasje 124 kvm: Entré, soverom, stue/kjøkken, bad, soverom 2, soverom 3, stue/kjøkken 2, bad 2, entré 2
Kjeller 23 kvm: Bod

BRA-e:
Bod: 4 kvm

Åpent areal:
1. etasje 37 kvm: Utgang fra stue til terrasse på 27 kvm, og fra utleiedel til terrasse på 10 kvm

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur i betong og lettklinkerblokker. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningselementer har fått TG3:
- Utvendig - Vinduer: Det er registrert råteskader i treverk på vinduene i kjelleren. Enkelte vinduer mangler vannbord og omramming, og har feil i beslag og tetting mot vegg. (selger opplyser at disse feilene er utbedret)
- Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverk oppfyller ikke kravene som gjaldt på byggetidspunktet. På en terrasse mangler rekkverk/fallsikring, og høyden på hovedterrassens rekkverk er målt til 0,85 meter (krav 1,0 m).
- Innvendig - Rom under terreng: Det er registrert fukt i både grunnmur og betonggulv med forhøyede verdier. Ventilasjonen er tettet, og friskluftstilførsel må etableres. Fuktproblematikk og risiko for følgeskader foreligger.
- Tekniske installasjoner - Avløpsrør: Det er påvist lekkasje under servant på bad til utleiedel (drypp i bøtte). Avløpsrør er av eldre dato (støpejern/plast).
- Tekniske installasjoner - Elektrisk anlegg: Manglende kursfortegnelse, ufullstendig dokumentasjon, løse ledninger og defekte deksler på brytere. Det anbefales en fullstendig el-kontroll av autorisert fagperson.
- Tekniske installasjoner - Branntekniske forhold: Manglende dokumentasjon for røykvarslere og slokkeutstyr. Det anbefales kontroll og supplering for å ivareta sikkerheten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligen har flere bygningskomponenter som har fått TG2, det er forøvrig gitt TG2 på følgende elementer:
- Utvendig - Taktekking: Taket er tekket med metallplater, alder ca. 10-15 år. Det er registrert mose og begroing på deler av taket, noe som kan medføre vannansamling og skade over tid.
- Utvendig - Nedløp og beslag: Nedløp har utkast direkte mot terreng uten tilfredsstillende bortledning av vann. Enkelte beslag er deformert og det mangler snøfangere.
- Utvendig - Veggkonstruksjon: Det er registrert feil bruk av materialer (baderomspanel montert utvendig), mangelfull lufting bak kledning og feil i vannavrenning. Enkelte spiker er trukket for langt inn og kan samle vann.
- Utvendig - Takkonstruksjon/Loft: Nedbøyning og skjevheter observert i konstruksjon. Luftespalter er delvis blokkert av isolasjon, og det mangler insektsnetting.
- Utvendig - Dører: Dør tar i karm, og det er registrert værslitt treverk og sprekker. Enkelte dører har passert halvparten av forventet levetid.
- Innvendig - Krypkjeller: Manglende fuktsperre og dårlig ventilasjon. Terrenget har ikke tilstrekkelig fall, og organiske materialer lagres i rommet. Risiko for fukt, råte og soppdannelser.
- Innvendig - Innvendige trapper: Manglende håndløper på én side av trapp til kjeller. Tiltak anbefales.
- Våtrom - Bad (1. etasje): Feilmonterte våtromsplater uten tetting nederst. Bomlyd i fliser og lav høydeforskjell mot sluk (under 25 mm). Sluk og membran av eldre type, og fuktmåling viser forhøyede verdier mot våtsone. Selger opplyser at tetting nederst på våtromsplater skal bli utført. Det er oversendt bilder til takstmann av membran, som viser at denne går over terskel.
-Våtrom - Bad 2 (1. etasje): Eldre konstruksjon med panelvegger, mangelfull membran og lav høydeforskjell mot sluk. Armaturer og utstyr har passert halvparten av forventet levetid.
- Kjøkken: Innredning viser normal bruksslitasje. Ingen vannstopper installert.
- Tekniske installasjoner - Vannledninger: Rør av kobber/plast, uten lekkasjesikring. Ufagmessig utførelse registrert. Hovedstoppekran ikke testet på grunn av alder.
- Tekniske installasjoner - Ventilasjon: Boligen har mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad, men samlet luftutveksling vurderes som utilstrekkelig.
- Tekniske installasjoner - Varmepumpe: Ingen dokumentasjon på service. Anlegget har passert halvparten av forventet levetid.
- Tekniske installasjoner - Varmtvannstank: Bereder av eldre dato, lekkasjesikring ikke tilfredsstillende. Utskifting må påregnes.
- Tomteforhold - Drenering: Indikasjoner på fuktinnsig i underetasje. Alder og tilstand tilsier at utbedring eller utskifting må påregnes.
- Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter: Riss og pussavskalling registrert. Årsak ukjent. Krever videre oppfølging.
- Tomteforhold - Terrengforhold: Utilstrekkelig fall vekk fra bygningen, økt risiko for fuktpåkjenning.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for øvrige TG2-forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for disse.

E N T R É
Hoveddel:
Entré med adkomst fra gårdsplass. Overflater består av malte flater og laminatgulv.
Generasjonsdel:
Egen inngang med lignende standard som hoveddelen. Overflater med malte flater og laminat.

S T U E
Hoveddel:
Stue med laminatgulv, malte vegger og himling. Oppvarming med elektrisitet og peis. Adkomst til terrasse på ca. 27 m² mot sør.
Generasjonsdel:
Stue med laminatgulv og malte flater. Utgang til terrasse på ca. 10 m² mot øst.

K J Ø K K E N
Hoveddel:
Sigdal kjøkkeninnredning fra 2024 med glatte fronter og nedfelt kum i rustfritt stål. Integrerte hvitevarer: platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Ventilator med avtrekk over platetopp.
Generasjonsdel:
Sigdal kjøkkeninnredning med glatte fronter fra 2024. Integrerte hvitevarer: platetopp og stekeovn. Ventilator med avtrekk gjennom yttervegg.

B A D E R O M
Hoveddel:
Overflateoppusset i 2025. Vegger med våtromsplater og slette himlinger. Gulv med fliser på betong. Servant med skap, dusjkabinett, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin.
Generasjonsdel:
Bad med panelte vegger, takessplater og spiler i himling. Gulv med fliser på betong. Servant, dusjkabinett, toalett og opplegg for vaskemaskin.

S O V E R O M
Hoveddel:
Soverom med laminatgulv, malte vegger og himling.
Generasjonsdel:
Soverom med laminatgulv og malte flater.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har elektrisk oppvarming og peis samt varmekabler på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1953
Første sak om nybygg registrert på eiendommen er datert 17/8-1950, og det er gitt et vedtak 20/10-1953.
Megler har mottatt fra kommunen stemplede tegninger av fasade og plan datert 3/10-1986. Det er også mottatt tegninger av tilbygget terrasse ved inngangspartiet fra kommunen. Disse er ikke datert.
Det foreligger tegninger av dobbelgarasje datert 21/6-05. Denne er meldt tatt i bruk 26/9-2005 iflg. matrikkel til eiendommen.
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Dette er normalt for boliger oppført før bygningsloven kom i 1965.

Bod/containeren som er innredet i hagen er ulovlig oppført og ikke omsøkt. Det er etablert strøm, vann og avløp, men er ikke godkjent for varig opphold.
Det foreligger varsel fra kommunen om umiddelbar opphør av bruk.
Eiendommen ligger i LNF område, og alle tiltak må omsøkes med full søknad og vedtak må være fattet før man kan ta det i bruk.
Selger opplyser at containeren kan kjøpes separat dersom kjøper ønsker dette.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen i dag er noe entret fra byggetegninger datert 3/10-1986.
Utvendig:
- Inngangsdør er flyttet fra hjørne mot vest, til hjørne mot syd på terrassen.
- Opprinnelig terrassedør møt øst er flyttet ved siden av vinduet mot syd på terrassen.
- Mot vest er det satt inn større vindu til venstre. Det er etablert nytt inngangsparti til generasjonsdelen som erstattet gammelt vindu.
- Hjørnet øst/nord er det satt inn to store vinduer, samt bygget overbygget pergola.
- Vegg mot nord har lite vindu blitt erstattet med høyt smalt vindu.
Innvendig:
Generasjonsdel:
- Etablert nytt inngangsparti i opprinnelig soverom.
- Opprinnelig hovedsoverom er omgjort til stue med åpen kjøkkenløsning.
Hoveddel:
- Opprinnelig kjøkken disponeres som soverom.
- Vaskerom er omgjort til bad, med inngang fra stuen.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

På eiendommen er det tinglyst heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver.

Det er tinglyst 2 servitutter på eiendommen og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:

3220-2/23:
08.10.1960 - Dagboknr: 2606 - Bestemmelse om veg og vedlikehold
Felles med bnr. 31.
Eiendommen Rudveien 9, 2/31 skal ha felles adkomstvei med Rudveien 7, 2/23 som vedlikeholdes av begge eiere.

3220-2/70:
26.06.1971 - Dagboknr 3443, Bestemmelse om bruks - og disposisjonsrett.
Eier av Rudveien 9, 2/31 har bruksrett til tomteparsell 2/70, og har anledning til å gjerde inn denne.
Denne rett skal følge eiendommen.

De øvrige servituttene omhandler registrering av grunn, og omnummerering.
Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet, men det er etablert egen inngang og kjøkken som en hybel/generasjonsdel.
Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
 

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Rudveien har en sentral men samtidig landlig og rolig beliggenhet. Området består hovedsakelig av eneboliger og landbrukseiendommer, og byr på et fredelig bomiljø med nærhet til naturen.
Her kan du nyte roen, solen og et rikt dyre- og fugleliv i grønne omgivelser.

Området er barnevennlig og praktisk plassert med kort vei til barnehager, skole, offentlig kommunikasjon og dagligvarebutikk. Elever på ungdomstrinnet har skolebussordning til Enebakk ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærheten, blant annet Rælingen og Lillestrøm videregående, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.

Rekreasjon og fritid:
Flateby sentrum tilbyr dagligvareforretninger, kafé, restaurant og andre servicetilbud. Ved innsjøen Øyeren finner du flotte muligheter for båtliv, fiske og bading i naturskjønne omgivelser. Flateby har et aktivt fritidstilbud med flere lag og foreninger. Idrettslaget holder et godt nivå innen flere grener og disponerer idrettshall, fotballbaner og skianlegg. Fra Rudveien er det kort vei til marka, hvor du finner lysløype, badevann og fine turstier både på sommeren og vinteren.

Flateby Bruk:
Flateby Bruk friområde ligger ved Øyeren, ytterst i Øyerenveien. Det tidligere industriområdet er i dag utviklet til marina og rekreasjonsområde for lokalbefolkningen, med parkeringsplass og gode fasiliteter for besøkende.

Offentlig kommunikasjon:
Rudveien har gode kollektivforbindelser med bussforbindelse til Oslo (ca. 37 km) og Lillestrøm (ca. 17 km). Bussholdeplass ligger i gangavstand fra boligen. Avstanden til Ski er ca. 35 km. Området gir dermed en ideell kombinasjon av landlig ro og enkel tilgang til bynære fasiliteter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Bhg. Flateby barnehage - 0,7 km
Bhg. Hauglia barnehage - 1,1 km
Bhg. Melgård barnehage - 1,3 km
1-7 kl. Hauglia skole - 1,3 km
1-7 kl. Stranden skole - 2,2 km
1-10 kl. Kirkebygden barne- og ungdomsskole - 10,7 km
Vgs. Rælingen videregående skole - 13,6 km
Vgs. Strømmen videregående skole - 18,3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 475,5 kvm. (2/23)
Tilleggsparsell på 165 kvm. (2/70) På denne delen av eiendommen har eier av Rudveien 9, 2/31 bruksrett.
Tomten er pent opparbeidet med blant annet gruset gårdsplass, plenarealer og diverse beplantning.
Eiendommen ligger i landlig område, med gode solforhold fra morgen til kveld.

Parkering på egen tomt og dobbelgarasje.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet Flateby vannverk via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Det ble vedtatt på Flateby vannverk SA sitt årsmøte i sept. 2021 at alle boenheter på Flateby skal ha installert vannmåler innen 01.01.25. Denne eiendommen har ikke installert dette.
Vannmåler fås vederlagsfritt her hos vannverket, men abonnenten må stå for installeringen selv. Dette skal gjøres av en autorisert rørlegger.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet.
Kommunen opplyser at på denne eiendommen foreligger det ett pålegg om oppgradering av avløpsanlegg da denne ikke har god nok renseeffekt. Gjeldene utslippstillatelse oppheves fra 07.06.2026 og nytt anlegg må være etablert innen den tid.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan 2015-2027 er avsatt til: Landbruks-, natur- og friluftsformål nåværende.

Tomten grenser til et område som er avsatt til fremtidig næringsbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 11 384,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. I tillegg kommer vannavgift på kr 9 401,-.

Selger har avtalt Norgespris på strøm, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Vi har ikke mottatt informasjon fra selger om bindingstiden i strømavtalen med Norgespris. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av internett. Vi har ikke mottatt informasjon fra selger om pris på dette.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 034 756,- ifølge skatteetatens boligverdikalkulator. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 139 023,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

119 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
140 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 930 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Valerijus Cizas og Gitana Ciziene

Snarest mulig.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Forsidekarusellen og prospekt RB.no  kr 2 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk. kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Enebakk kommune  kr 6 760,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 5 250,00

Oppdragsnummer 61-0040/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lørenskog
Skårersletta 5, 1473, LØRENSKOG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR61.2540

Sist oppdatert: 06. november 2025 kl. 13:46