Ødegårds vei 201

Ødegårds vei 201, 1470 LØRENSKOG
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 107, bruksnummer 2926, seksjonsnummer 7, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 107, bruksnummer 2925, ideell andel 1/403

Totalt bruksareal BRA: 57 kvm

BRA-i:
1. etasje 52 kvm: Entré, bad, to soverom, og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
1. etasje 19 kvm: Markterrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 2023. Bygningen er antatt fundamentert med betong til komprimerte masser og fjell, og har grunnmur av betong. Etasjeskillere er av betongelementer. Yttervegger antas oppført med stål og betong, utvendig forblendet med teglstein. Bygningen har en flat takkonstruksjon som er antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie. Vinduer med 3-lags pressglass fra 2022. Leiligheten har brann- og lydklassifisert entrédør og skyvebalkongdør med 3-lags glass fra 2022. Innvendige dører er glatte. Til leiligheten hører en nordøstvendt markterrasse i trekonstruksjoner på ca. 19 m².

Det elektriske anlegget har automatsikringer.

Det er montert komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken - 1. etasje og stue/kjøkken
- Benkeplate: Det er registrert sprekk i laminat benkeplate.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning.

Våtrom - 1. etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking ble ikke foretatt da det på befaringsdagen var plassert et garderobeskap mot tilstøtende vegg til dusjhjørnet. Det er sjakt i mellom soverom og bad.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Kran ved vaskemaskin ble byttet på garanti i desember 2023. I juni 2024 ble det bygget rekkverk på eksisterende platting, som ble oljet i 2025.

Vedlikeholdshistorikk Pallplassen Blokk A Boligsameie:

2024:
- Serviceavtaler og kontroll av brannslokningsapparater og røykvarslere

Ukjent årstall:
- Etablering av infrastruktur for ladepunkt for elbil

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2024:
- Rekkverk montert på eksisterende platting, utført av Eliesen enk. Overflaten ble oljet i 2025

Velkommen til en moderne og innbydende leilighet oppført i 2023, med gjennomførte materialvalg og den komforten man forventer av et nyere bygg. Her får du en arealeffektiv og velfungerende planløsning hvor stue og kjøkken danner boligens naturlige samlingspunkt, mens de to soverommene ligger skjermet til i den private delen av boligen. Store vindusflater, moderne overflater og direkte utgang til en romslig markterrasse bidrar til en lys og luftig atmosfære. Leiligheten er utstyrt med blant annet 3-lags vinduer, balansert ventilasjon og brann- og lydklassifisert entrédør, som sammen gir høy bokomfort og et godt inneklima.

Entré
Entréen gir et svært godt førsteinntrykk av boligen med moderne overflater og en praktisk utforming. Her er det god plass til oppbevaring av yttertøy og sko, og gangen fungerer som et naturlig bindeledd mellom boligens oppholdsrom og private soner. Planløsningen oppleves ryddig og gjennomtenkt, med bad og soverom adskilt fra stue- og kjøkkenområdet.

Stue
Stuen er lys og trivelig med en god takhøyde på ca. 2,62 meter og store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys. Den åpne løsningen mot kjøkkenet skaper en sosial og luftig romfølelse, med naturlige soner for både spiseplass og sofagruppe. Skyvebalkongdøren gir en sømløs overgang mellom inne- og uterom og leder ut til den romslige markterrassen. Gjennomgående 1-stavs parkett understreker boligens moderne og helhetlige uttrykk.

Markterrasse
En av boligens store kvaliteter er den romslige markterrassen på ca. 19 m². Terrassen er pent opparbeidet med terrassebord og har god plass til både spisegruppe, grill og loungemøbler. Her kan du nyte rolige morgener med kaffekoppen eller samle familie og venner til hyggelige sammenkomster gjennom sommerhalvåret. Levegg og gjerde bidrar til en privat og skjermet uteplass med en behagelig tilknytning til de omkringliggende grøntområdene. Gjerdet ble etablert i 2024 og oljet i 2025 og 26.

Kjøkken
Kjøkkenet fra Norema fremstår stilrent og funksjonelt med glatte fronter og integrerte hvitevarer som gir et ryddig og moderne preg. God skap- og benkeplass gjør kjøkkenet velegnet både til hverdagsbruk og sosiale sammenkomster. Integrert kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp følger med handelen. Kjøkkenet er utstyrt med både komfyrvakt og vannstoppsystem for økt sikkerhet. Det bemerkes at det foreligger en sprekk i laminatet på benkeplaten ved et hjørne.

Soverom
Leiligheten har to hyggelige soverom med gode lysforhold og en skjermet plassering fra oppholdsrommene. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord og gir gode møbleringsmuligheter. Det andre soverommet passer godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Begge rommene har gjennomgående parkett og et moderne uttrykk som harmonerer med resten av boligen.

Bad
Badet er moderne og delikat utført med flislagte overflater og vannbåren gulvvarme som gir en behagelig komfort året rundt. Innredningen fra HTH har servant nedfelt i møbel og tilbyr praktisk oppbevaringsplass. Rommet er videre utstyrt med vegghengt toalett, dusjhjørne med glassdører og opplegg for vaskemaskin. Balansert ventilasjon bidrar til et godt inneklima.

Overflater
Gulv: 1-stavs parkett i stue, kjøkken og soverom. Fliser på bad.
Vegger: Malte plater og malt betong. Fliser på bad.
Himling: Malte betongelementer og malte plater. Malte plater på bad.

Lagring
Leiligheten disponerer en praktisk kjellerbod på ca. 5 m² i underetasjen. Boden gir gode lagringsmuligheter for sesongutstyr, sportsutstyr og øvrige eiendeler.

For nærmere informasjon om konstruksjon, byggemåte og tekniske forhold henvises det til punktet «Byggemåte» i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Løsøre som medfølger salget: Garderobeskap.

Eiendommen varmes opp med elektrisitet og fjernvarme. Det er vannbåren gulvvarme på bad. Boligen har balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2023. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 31.01.2024. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 30.10.2020, som stemmer med dagens bruk.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 15 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, vannrett, vann- og kloakkledning, rett for kommunen til areal for vedlikehold, bebyggelse, lysmast, snøopplag, teknisk infrastruktur, bruksrett, oppstillingsplass for brann og redning, felles avfallssystem, parkering og medlemskap i velforening/huseierforening.

Heftelser på realsameiet (GNR 107, BNR 2925):

Det er tinglyst 10 servitutter på realsameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, vannrett, vann- og kloakkledning, rett for kommunen til areal for vedlikehold, bebyggelse, teknisk infrastruktur, gangrett/rett til sti, bruksrett, adkomstrett og medlemskap i velforening/huseierforening.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Seksjonseier har plikt til å gi skriftlig melding om salg eller bortleie av seksjonen til sameiets forretningsfører med opplysning om ny eier/leietaker. Korttidsutleie av en boligseksjon er ikke tillatt i mer enn 60 døgn per år.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Ødegårds vei 201 har en attraktiv beliggenhet på Lørenskog, i et veletablert og familievennlig boligområde som kombinerer nærhet til naturen med enkel tilgang til bymessige fasiliteter. Her bor du i rolige omgivelser med flotte grøntområder og lekeplasser, samtidig som skoler, barnehager, kollektivtransport og et bredt servicetilbud ligger lett tilgjengelig.

For barnefamilier er hverdagen enkel med flere barnehager og Luhr skole i gangavstand. Området er kjent for sitt trygge og hyggelige nærmiljø, og gir gode oppvekstvilkår for både små og store.

Lørenskog har gjennom de senere årene utviklet seg til å bli en av regionens mest attraktive kommuner, med et bredt tilbud innen handel, kultur og fritid. Metro Senter og Triaden ligger en kort kjøretur unna og tilbyr et stort utvalg av butikker, serveringssteder og servicetjenester. Ved Metro finner du også Lørenskog Hus med kino, bibliotek, kulturskole og et variert program med konserter, teaterforestillinger og andre kulturarrangementer gjennom året.

For den aktive er beliggenheten svært attraktiv. Østmarka ligger nærmest rett utenfor døren og byr på milevis med tur- og sykkelstier sommerstid, samt preparerte skiløyper vinterstid. Losbydalen med Losby Gods og besøksgård er også et populært utfartsområde. I tillegg ligger SNØ, Norges helårsarena for ski- og snøopplevelser, kun en kort kjøretur unna og tilbyr alpint, langrenn og freeski året rundt.

Kollektivtilbudet i området er godt med bussholdeplasser i nærheten, samt kort vei til både Lørenskog stasjon og Hanaborg stasjon. Herfra er det hyppige avganger mot Oslo, og toget bruker omtrent 20 minutter til Oslo S. For pendlere er det også enkel adkomst til hovedveinettet med kort vei til både Oslo sentrum og Oslo Lufthavn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 479,7 kvm som tilhører sameiet. Sameiets utomhusarealer er felles med flere andre sameier og driftes av Pallplassen Driftsforening. Dette inkluderer gang- og kjøreveier, samt leke- og rekreasjonsarealer.

Det medfølger parkeringsplass (nummer 14) i felles garasjeanlegg. Garasjeanlegget er organisert som en egen anleggseiendom (Pallplassen 1 Parkeringssameie) og forvaltes av Pallplassen Driftsforening. Kostnad for parkeringsplassen er kr 150,- per måned.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Boligbebyggelse-blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan 2013002, Ødegården - felt B10-B13, datert 29.05.2013, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen berøres av sikringssone for tunneler (RA-2). Ved eventuelle grunnarbeider innenfor 20 meter fra tunnelprofil for boring og 50 meter for større sprengningsarbeider, skal nabovarsel sendes til Nedre Romerike Vannverk IKS/Nedre Romerike Avløpsselskap IKS (NRV/NRA).

Eiendommen omfattes også av planer under arbeid. Dette gjelder Kommuneplanens arealdel 2026–2038 (plan-ID 2024004) og Detaljregulering for ny vannledning gjennom Haneborgåsen (plan-ID 2024001).

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2023-2035 (ID 2022003), vedtatt 15.03.2023. Arealbruken er i planen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende. Der reguleringsplan er i samsvar med kommuneplanens arealformål, er det reguleringsplanen som angir tillatt arealbruk. Ifølge kommuneplanen ligger eiendommen i Lørenskog stasjonsområde, som skal videreutvikles som stasjonsby og kollektivknutepunkt.

Eiendommen berøres av hensynssone H190_3: Sikringssone VA-anlegg. Innenfor sonen tillates ikke plassering av bygg, sprengningsarbeider, spunting, pæling eller boring for brønner uten at det foreligger uttalelse fra eier av infrastrukturen.

Ifølge områdeanalyse fra Ambita er det ikke funnet kvikkleire på eiendommen. Kommunen opplyser imidlertid at store deler av Romerike ligger under marin grense, hvor det er forekomster av kvikkleire, og ber om at forholdene undersøkes ved plan- eller tiltak.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 314,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, felles forsikring, vaktmester, forretningsførsel, revisjon, felles strøm, kabel-tv og internett.

Felleskostnader: kr 2 875,-
Kabel-tv/internett: kr 439,-

Sameiet har månedlig forbruksfakturering av energi og varmt vann etter måler via Techem. Eiere av garasjeplass mottar en egen faktura fra Pallplassen Driftsforening. Det er tinglyst pliktig medlemskap for alle seksjoner i Pallplassen Driftsforening.

Eiendomsskatten er kr 3 072,- pr. år.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 8 000 kwh. pr. år.

Boligen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres sameiet og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 197 708 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er pr. 27.05.2026 ingen lån registrert på selskapet.

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing garasje
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
114 135,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
124 085,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 614 135,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 624 085,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mia Skaret

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Pallplassen Blokk A Boligsameie.
- Sameiet består av 22 boligseksjoner fordelt på 1 bygning.
- Forretningsfører er BORI BBL.
- Sameiet er forsikret i IF Skadeforsikring med polisenummer SP0004986566.1.3.

Det er tillatt med dyr i sameiet. Beboere som holder dyr skal sørge for at det ikke sjenerer noen, eller etterlater ekskrementer på sameiets område, og alle ekskrementposer skal straks legges i avfallsbrønnene. Hunder skal alltid holdes i bånd på sameiets område.

Seksjonseier skal rense eventuelle sluk på balkonger og terrasser, og er ansvarlig for å fjerne snø og is fra egen balkong. Seksjonseiere i 1. etasje har vedlikeholdsplikt for hekk mellom og foran egen terrasse. Beboere må vaske opp eget søl i fellesarealer.

Det skal være ro i sameiet mellom kl. 22:00 og 07:00. Støyende arbeid som banking og boring er tillatt på hverdager kl. 07:00-20:00 og i helger/helligdager kl. 10:00-18:00.
Grilling med elektrisk- eller gassgrill er tillatt, men kullgrill er ikke tillatt. Gass skal oppbevares utendørs på balkong/terrasse.
Oppsetting av markiser, varmepumper, parabolantenner, screens, levegger og andre installasjoner på fasaden krever godkjenning fra styret/årsmøtet. For screens må fast leverandør benyttes.

Alle seksjonene disponerer en bod. Det er heis fra bygget ned i garasjekjelleren. I garasjekjelleren er det sykkelparkering/sykkelbod. Sameiet har også tilgang til en felles smørebod/sykkelverksted.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Vedlikehold av heis (2023)
- Vedlikehold av ventilasjon (2023)
- Infrastruktur for ladepunkt til elbil (2023)
- Forberedelse for montering av screens (2023)

Planlagte påkostninger:
- Reparasjon og vedlikehold (budsjettert til 5 000 kr for 2024)
- Vedlikehold av utvendig anlegg (budsjettert til 3 999 kr for 2024)
- Vedlikehold av heis (budsjettert til 21 000 kr for 2024)
- Vedlikehold av ventilasjon (budsjettert til 25 000 kr for 2024)
- Vedlikehold av brannsikring (budsjettert til 21 999 kr for 2024)

Megler har kopi av budsjett for 2024 og årsregnskap for 2023. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2023: overskudd (kr 157 765,-).
Disponible midler i sameiet pr. 31.12.2023: kr 157 765,-.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Det er tinglyst pliktig medlemskap for alle seksjoner i Pallplassen Driftsforening, som drifter og vedlikeholder fellesarealer og garasjeanlegg for flere sameier på området. Inntil siste byggetrinn er ferdig overlevert, vil det være byggeaktivitet på området, og byggestøy må påberegnes. Det tas forbehold om ferdigstillelse av utomhusarealer.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Eiendommen har pliktig medlemskap i Pallplassen Driftsforening. Medlemskapet er tinglyst og foreningen er en driftsforening/velforening med ansvar for drift og vedlikehold av alle felles utomhusarealer på Pallplassen, inkludert felles garasjeanlegg. Dette omfatter arealer for renovasjon, gjesteparkering, gang- og kjøreveier, samt leke- og rekreasjonsarealer. Styret består av representanter fra de tilknyttede boligsameiene (Pallplassen Blokk A, Pallplassen Terningene og Pallplassen Tunhusene). Sameiet er også forpliktet til å delta i felles drift av gnr. 107, bnr. 2918 (ballplass, stier, naturtomt) sammen med utbyggingsfelt B12 (Puddertoppen).

Det kommer egen faktura fra Pallplassen Driftsforening for de som har garasjeplass. Per august 2024 er kostnaden kr 150,- per måned for en enkel plass og kr 300,- per måned for en dobbel plass. Vedtektene nevner at den enkelte seksjonseier skal betale en andel av felleskostnadene til drift av områdets velforening, men dette beløpet er ikke spesifisert.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt - kveldsbilder  kr -3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger, belastes for maksimalt to visninger á 4.000 stk.

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører BORI  kr 5 200,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige
Foto - dagbilder  kr 5 500,00
Foto - kveldsbilder  kr 3 900,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 7 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0089/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2689

Sist oppdatert: 04. juni 2026 kl. 15:44