Tennisveien 29B

Tennisveien 29B, 0777 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 41, bruksnummer 711, seksjonsnummer 6, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 86 kvm

BRA-i:
1. etasje 80 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad, bod og to soverom

BRA-e:
Kjeller: 6 kvm: Kjellerbod

Boligen disponerer en kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.07.2025 utført av Anticimex v/Simen Thorp. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 2 etasjer og kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende vegger og skillende dekker av betong og murkonstruksjoner. Yttervegger forblendet med teglstein. Valmet tak tekket med takstein. Brannsertifiseret entrédør. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Oppvarmet med elektrisitet og vedfyring.. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG2 punkter:

Dører og vinduer:
- Vinduer er av eldre dato.

Yttertak:
Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan med den begrensning dette innebærer.

Drenering:
- Fuktsikring av grunnmur
Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og
bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i
hovedsak ut fra alder.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om TG2.

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
- "Ja, kun faglært"
- "Vinderen Bad og Våtrom AS. Badet ble totaloppusset april / mai 2025.

Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
- "Ja"

Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
- "Ja, Alt ligger i Boligmappa"

Dersom arbeidet er søknadspliktig (f.eks. bruksendring fra bod til bad, brudd på brannskille), er arbeidet byggemeldt?
- "Ja"
- "Utvidet badet ved å ta ca. 1 m2 fra et lite kontor som ligger vegg i vegg med badet. Er i etterkant blitt usikker på om det rommet regnes som primærrom. Har derfor sendt søknad om ettergodkjenning til pbl."

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
- "Ja, kun faglært"
- "I forbindelse med oppussing av bad og kjøkken."
- "Bad: April / mai 2025. Kjøkken: April / mai 2024. Vinderen Rør AS har gjort alt av arbeider. Kjøkkenet har installert waterguard."

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
- "Ja, kun faglært"
- "Windsor og Elektroexperten. Sameiet fikk installert ny garasjeport juli 2025, og nye ledlys i hele garasjeanlegget og i alle oppganger."

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- "Ja, kun faglært"
- "Elektroexperten AS"
- "Full utskiftning av el-anlegget i leiligheten, og noe oppgraderinger av sikringsskap med nye kurser og jordbryter. Alt av el-arbeid i leiligheten er utført av Elektroexperten, unntatt på bade. Elektriske arbeider på bad er utført av Vinderen Elektro, gjennom Vinderen bad og våtrom AS som fungerte som total prosjektansvarlig for rehabilitering av badet."

Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
- "Alt av dokumentasjon er i Boligmappa."

Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- "Ja, vi hadde offentlig el-kontroll 15.11.2023. Fikk avvik på at jordfeilbryter ikke løste ut og utbedret dette med å sette inn nye jordfeilbrytere i sikringsskapet."

Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
- "Ja, Vi har en Wallbox el-bil lader på p-plassen til leiligheten"

Kjenner du til om det er foretatt radonmåling?
- "Ja. Vi har utført radonmåling og nivåene er innenfor godkjente nivåer."

Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i sameiet/laget/selskapet (i fellesareal eller i andre boliger)?
- "Ja. Sameiet oppdaget skjeggkre i teknisk rom i garasjekjeller i 2022. Det ble iverksatt to saneringsrunder i hele garasjeannlegget samt boder (som et preventivt tiltak) gjennom Anticimex. Det har ikke blitt registrert skjeggkre på teknisk rom siden saneringen ble
gjennomført. Det er ikke blitt registrert skjeggkre i noen boenheter eller øvrige fellesareal - hverken før eller etter funn på teknisk rom.

Entré:
Innbydende entré med god plass til å henge fra seg skotøy og yttertøy og god plass til garderobeløsning. Varmefolie i gulvet sørger for en lun velkomst. Adkomst via felles trappeoppgang med callinganlegg, samt heis ned til garasjeanlegg og bod området. Påkostet 1-stavs parkett som går igjen i alle oppholdsrom.

Stue:
Romslig stue preges av store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys og gir utsyn over hyggelig grøntområde. Her har du en skjermet beliggenhet mot enden, som gir deg lysinnslipp fra tre sider. Her har du plass til å innrede med alt flere sosiale soner, og plass til spisegruppe mellom kjøkken og stue. Stuen har også en peis med glassdører som bidrar til både varme og hygge på kalde vinterdager. Enkel adkomst fra stuen ut til hyggelig vestvendt markterrasse på ca. 32 m². En forlengelse av stuen på sommerdager.

Kjøkken:
Påkostet kjøkken med innredning fra 2024 med glatte fronter i eik og benkeplate i marmor. Kjøkkenet er levert av Elen Møbelstudio. Integrerte hvitevarer som integrert stekeovn, platetopp og , kjøl/frys, samt oppvaskmaskin. Ventilator i overskap, samt nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Kjøkkenet har god benkeplass og praktisk skapløsning som gjør at deler av kjøkkenet kan skjules ved behov. Åpen løsning mot stuen bidrar til en sosial planløsning.

Soverom:
Leiligheten har to lyse og trivelige soverom av god størrelse. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og er utstyrt med en romslig garderobeskapsløsning. Med adkomst fra hovedsoverommet har du en praktisk bod for ekstra oppbevaring. Soverom II ligger rett over gangen for hovedsoverom. Med god størrelse på soverom II er det ypperlig som både barnerom, gjesterom, eller i kombinasjon som kontor.

Bad:
Lekkert flislagt bad fra 2025 med gulvvarme og downlights i himling. Badet er pusset opp i sin helhet og ferdigstilt juli 2025. Arbeidet er utført av Vinderen Bad og Våtrom AS, og arbeidet er dokumentert. Dusjnisje med regndusj og vegghengt armatur med hånddusj. Badet har vegghengt toalett, nydelig servantinnredning med skuffer, speil med overlys og opplegg for vaskemaskin, praktisk skjult i skap. Det er mekanisk avtrekk med ventil i himling.

Terrasse:
Utgang til vestvendt markterrasse på ca. 32 m² med betongheller, utebelysning, stikkontakt og markise. Her har du god plass til en koselig sittegruppe samt en spisegruppe med plass til familie og venner. Terrassen er seksjonert som en tilleggsdel til leiligheten, og grenser mot felles frodig hage.

Gulv: Gulvflater belagt med parkett.
vegger og himling: Vegg- og himlingsflater i malte flater.

Diverse:
- Speil innerdører.
- Mekanisk avtrekksventilasjon med tilluftsventiler i vegg og vinduer.
- Elektrisk oppvarming med matter i gulvene i entré stue og kjøkken.
- Fordelerskap for rør-i-rør system er plassert i bod.
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i felles gang. I forbindelse med oppussing ble hele det elektriske anlegget gjennomgått og oppgradert. Det foreligger dokumentasjon på utført arbeid.
- Boligen har entrédør med sikkerhetslås.
- Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass (fra byggeår).
- Terrassedør med karmer av tre og to-lags glass (fra byggeår).
- Takhøyder er målt på tilfeldige steder i boligen. Det er målt: 2,43 m i stue og soverom og 2,2 m på bad

Følgende medfølger ikke:
- Lampe over spisebordet
- Alle gardiner i leiligheten
- Sengegavelhovedsoverom

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring.
Gulvvarme i entré, stue, kjøkken og bad. Samt panelovner på vegg.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på , datert 17.12.2002 Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet originale byggetegninger er det funnet følgende avvik:
- Utvidet badet ved å ta ca. 1 m2 fra en bod som ligger vegg i vegg med badet.

Deler av badet er opprinnelig byggemeldt som boder og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er pr. i dag ikke ferdig godkjent.
Selger har sendt søknad om ettergodkjenning til kommunen. Status hos plan og bygg pr. 08.08 er at søknaden er mottatt.
Kjøper overtar ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst en servitutter på sameiets eiendom. Denne omhandler blant annet erklæring/avtale angående tilleggsdel.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst bruksrett til kjørbar adkomstvei (4 meter bred) fra Tennisveien over gnr. 41 bnr. 100 langs denne eiendoms sørgrense. Denne erklæringen tinglyses på egne og fremtidige eieres vegne som heftelse på gnr. 41 bnr. 100 og kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo bygningsråd. Rettigheten hefter i: Knr:0301 Gnr:41 Bnr:1279.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Ved salg og fremleie plikter sameierne å meddele dette skriftlig til styret for registrering. Sameierne plikter ved fremleie å gjøre leietaker oppmerksom på vedtekter, eventuelle husordensregler og øvrige bestemmelser som gjelder for sameiet.

Eiendommen ligger i et rolig, barnevennlig og attraktivt område på Gråkammen i Oslo. Her bor man fredelig til med nærhet til alt av ønskelig fasiliteter som skoler, barnehager, forretninger, servicetilbud og offentlig kommunikasjon.

Umiddelbar nærhet til Nordmarka med idylliske tur- og friluftsområder. Kort vei til både Båntjern og Sognsvann. Det er ca. 7-800 meter til Risbekken som byr på turstier og sykkelveier samt lysløyper og preparerte skispor på vinterstid inn mot Sognsvann, Ullevålseter og videre innover i marka.

Det tar ca. 3 minutter å gå til Gråkammen T-banestasjon og ytterligere ca. 10 minutters gange til Slemdal senter med lege, tannlege, apotek, dagligvarehandel samt enkelte forretninger.

Fra eiendommen er det få minutters gangavstand til Heming idrettsanlegg. Her finnes bl.a. tennisbaner, flerbrukshaller, fotballanlegg som har helårsdrift med to undervarmebaner, treningssenter m.m. Hemingbanen er et populært samlingspunkt for både store og små i området, og har lang tradisjon med sitt trygge og sportslige miljø. Klubben er mest kjent for sine skigrupper innen alpint, langrenn, skihopping og fotball, men har også grupper bl.a. innen orientering, friidrett og tennis. Se www.heming.no

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 776 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.  Fellesområder flott opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer, trær og prydbusker.

En parkeringsplass følger seksjonen og plassen er merket B2. På plassen er det montert ladeboks for ladning av el-bil. Strømmen betales etter forbruk og sameiet innkrever strømmen etter årlig forbruk.
Nåværende eier leier i dag ekstra parkeringsplass ved siden sin plass for kr. 1.000,- pr. mnd., med mulighet for ny eier til å overta avtale. Kontakt megler ved interesse.

Styret har vedtatt at det fra 01.07.2025 betales et a-konto beløp for strøm til lading av el-biler på kr 75 pr måned.
Det er vedtektsbestemt at garasjeanlegget er fellesareal, men hver seksjon disponerer eksklusivt en bod og en p-plass i garasjeanlegget. Denne vedtektsbestemmelse kan bare endres med samtlige seksjoners skriftlige samtykke.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Pågående plansaker:
- Pågående plansak vedrørende Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230. Se saksnummer 202102096
- Pågående plansak vedrørende Gulleråsveien 3 - 5 (Hemingbanen) - Utarbeidelse av planforslag - Innendørs fotballbane (Fortsettelse av sak 202116109). Se saksnummer 202308821

Pågående byggesaker:
- Tennisveien 29 B - Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel - Utvidelse av bad - Allerede utført tiltak. Saksnummer 202556678
- Ekornveien 8 - 10 - Oppføring av tomannsbolig med underjordisk garasje - Hus A, Ekornveien 12 - 14 - Oppføring av tomannsbolig - Hus B, Ekornveien 20 - 22 - Oppføring av tomannsbolig - Hus D og Ekornveien 16 - 18 - Oppføring av tomannsbolig - Hus C. Se saksnummer 202010550, 202010640, 202010642 og 202010641.
- Tennisveien 19 B-C - Riving av eksisterende bolig med garasje og oppføring av bolig med garasje. Saksnummer 202118748
- Tennisveien 26 C - Oppføring av enebolig. Saksnummer 202306126
- Tennisveien 28 - Oppføring av garasje. Saknsummer 202463015

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 891,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, felles forsikring, felles strøm, vedlikehold, trappevask, etc.

Fellesutgiftene betales kvartalsvis, og ble sist justert 01.07.2025.
I tillegg kommer eventuelt a-konto lading av el-bil med kr 75 pr måned. Dersom «seksjonen» deltar på dugnad tilbakebetales dugnadsgebyret på kr.750,- det påfølgende år.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15.646,- pr. år. / 19.266 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett har avgift på kr 500 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 670 941,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 683 765,-/6 683 764,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 0 pr år. for 2025.

Andel formue er kr 16 600,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 10 000,- pr. 31.12.2024

Sameiets fellesgjeld pr 31.12.2024 var kr 96 675 og sum omløpsmidler var kr 160 681.

Seksjonens andel av sameiets formue pr 31.12.2024 var kr 16 600, andelen av rente/finansinntekter var kr 760 og andelen av sameiets gjeld kr 10 000.

10 400 000,00 Prisantydning
10 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 410 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

260 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
271 290,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 681 290,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Magnus Eikens og Renate Bendiksen Dahle

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Tennisveien 29 B, med sameiebrøk 80/774.
Sameiet består av 8 leiligheter.
Sameiet forvalter eiendommen selv. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt og politivedtektene gjelder for dyreholdet.

Foretatte påkostninger:  
- Utskiftning av garasjeport i 2025

Styreleder opplyser 12.06.2025 at sameiet ikke har planlagt eller vedtatt vedlikehold, men styret skal utarbeide en vedlikeholdsplan. Uventede kostnader som f.eks skifte av varmtvannsbereder dekkes evt. ved en ekstraordinær innbetaling når det inntrer.

I følge årsberetningen er det snakk om at alarmtelefonene på 2G i heisene må skiftes ut i 2026 fordi 2G legges ned og det vurderes å skifte ut styringsenheten til kloakkpumpene/pumpealarm samt skifte ut alarmtelefonene på 2G. Hva kostnadene på dette blir og hvordan det finansieres er usikkert.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28 250,-
Visninger: kr 3 500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: LEGG INN ALLE POSTERINGER FRA OPPDRAGSAVTALEN

Oppdragsnummer 40-0147/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.25147

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 16:32