Galgeberg 3E

Galgeberg 3E, 0657 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 232, bruksnummer 137
Andelsnummer 78, Galgeberg borettslag, organisasjonsnummer 948159171

Totalt bruksareal BRA: 43 kvm

BRA-i:
3. etasje 37 kvm: Entré, stue/kjøkken, bad og soverom.

BRA-e:
Kjeller 2 kvm: Bod.
Loft 4 kvm: Bod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.07.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Wesley Valstad. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1936. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong/murverk, og er oppført med kjeller. Yttervegger er av betong/murverk med utvendige fasader av teglstein. Takkonstruksjonen er et valmtak i tre, tekket med takstein. Boligen har entrédør i brannklasse B30 og lydklasse db40, samt glatte innerdører. Vinduer med karmer og rammer av tre er fra 1980 og 1985.

Sikringsskap er plassert i gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Overflater vegger: Det er registrert hullyd i enkelte veggfliser. Det er registrert rørgjennomføringer i servantskap som ikke er tilstrekkelig tettet.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Tekniske anlegg
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Innerdører: Innerdør til bad bærer preg av skader/fuktbelastning.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på grunn av plasseringen av dusjkabinettet.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på badet i 2024 og 2025, inkludert installasjon av dusjkabinett og reparasjon av fliser. Det er også utført diverse arbeid på det elektriske anlegget i 2022, 2023 og 2025, blant annet bytte av spottere og dimmere på bad, samt installasjon av ny komfyrtopp og komfyrvakt. Selger opplyser at det er en sprekk i en flis i gangen. Teknisk tilstand på badet tilsier at det er anbefalt å ha dusjkabinett, som derfor ble installert.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Bytte av tre spotter og to dimmere på badet utført av Boligelektrikeren

2024:
- Montering av dusjkabinett utført av Ringside Rørleggerbedrift

2023:
- Montering av ny komfyrvakt med trådløs sensor til induksjonstopp, montering av induksjonstopp samt diverse mindre tekniske arbeider i sikringsskap og på kjøkken utført av Boligelektrikeren

2002:
- Etablering av baderom med flislagte overflater, gulvvarme og opplegg for vaskemaskin

Ukjent årstall:
- Enkelte oppgraderinger av det elektriske anlegget

Vedlikeholdshistorikk Galgeberg Borettslag:

2025:
- Overflateoppussing og kontroll av elektrisk anlegg i visevaktmesterbolig i oppgang I
- Montering av ny utendørsbelysning ved flaggstang og på fasaden til næringslokalene
- Installasjon av nytt calling- og nøkkelsystem
- Inngjerding av bakgård
- Oppgradering og rehabilitering av forretningslokaler i front mot Åkebergveien

2021:
- Reparasjon av kollapset avløpsrør under gulv i oppgang H samt nytt gulv på vaskeriet

2020:
- Etablering av nytt avfallsanlegg

2019:
- Bytte av lys i trappeoppganger

2018:
- Maling av alle vinduer
- Utskifting av enkelte vinduer og alle balkongdører

2016:
- Rehabilitering av tak og nedløpsrør

2010:
- Utbedring av støttemur, drenering samt nytt tak på forretningsbygg

2005:
- Våtromsrehabilitering

1998:
- Installasjon av ny oljekjele

1996:
- Rehabilitering av fyringsanlegget

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Reparasjon av fliser på badet utført av Steinbygg Correa

2022:
- Bytte av halogenbelysning til LED og montering av ny lampe samt trådløs dimmer på kjøkken utført av Elfikseren

Leiligheten ligger i tredje etasje i et leilighetsbygg fra 1936 med grunnmur og bærende konstruksjoner av betong og murverk, og utvendige fasader av teglstein. Oppvarming skjer via radiatorer tilkoblet felles vannbåren varme. Vinduer med karmer og rammer av tre fra henholdsvis 1980 og 1985. Entrédør med sikkerhetslås. Sikringsskap er plassert i felles gang utenfor leiligheten og er sikret med automatsikringer. El-anlegget er fra byggeåret med enkelte oppgraderinger: i 2023 ble ny induksjonstopp og komfyrvakt installert av elektriker, og i 2025 ble tre spottere og to dimmere på badet skiftet. Dusjkabinett på badet ble installert av rørlegger i september 2024. Vannrør av plast, kobber og metall. Synlige avløpsrør i plast. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann. Stoppekran er plassert over himling på bad. Boligen ventileres med naturlig ventilasjon gjennom vinduer. Boligen har godkjent slukkeutstyr og røykvarsling.

KJØKKEN:
Åpen kjøkkenløsning mot stuen. Innredning med glatte fronter og benkeplate av tre. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Integrerte hvitevarer: stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap. Komfyrvakt med trådløs sensor. Automatisk vannstopper med fuktsensor. Stikkontakt over kjøkkenbenk. Vannrør og avløpsrør av plast.

BAD:
Baderom fra 2002. Flislagte gulv og vegger. Vannbåren gulvvarme i gulv. Vegghengt servantinnredning. Speilskap med overlys og stikkontakt over servant. Gulvstående toalett. Dusjkabinett med dusjarmatur. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig avtrekksventil i himling med luftespalte for overstrømning under dør.

Overflater:
Gulv: Laminat.
Vegger: Malte veggflater.
Himling: Malte flater. Nedsenket himling med downlights i entré.

Lagring:
Leiligheten disponerer to boder: én på loftet på ca. 4 m² og én i kjelleren på ca. 2 m². Borettslaget har i tillegg fellesarealer med låsbar sykkelbod og felles vaskeri.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: oppvaskmaskin, induksjonstopp, komfyr, kjøleskap, vaskemaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Radiatorer tilkoblet felles varmeanlegg, samt elektrisk gulvvarme på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ekspedisjonsdokument for våningshus datert 14.10.1939, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest.
Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av 178 bad, utskifting av vann og avløpsrør datert 06.05.2005.

Soverommet er opprinnelig byggemeldt som kjøkken. Innredning av rommene til bruk for soverom er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/232/137:
07.09.1936 - Dokumentnr: 405671 - Rettighet
Rettighetshaver: Dnb Bank Asa
Org.nr: 984 851 006
LEIE AV NÆRINGSLOKALE
LEIE-TID: 10 ÅR
ÅRLIG AVGIFT NOK 3,000
BESTEMMELSER OM FORLENGELSE
MED FLERE BESTEMMELSER
Gjelder denne registerenheten med flere
----------
22.07.1937 - Dokumentnr: 404504 - Best. om vann/kloakkledn.
Med flere bestemmelser

28.07.1937 - Dokumentnr: 404593 - Best. om vann/kloakkledn.

31.08.1948 - Dokumentnr: 409843 - Rettighet
Rettighetshaver: Dnb Bank Asa
Org.nr: 984 851 006
LEIE AV NÆRINGSLOKALE
ÅRLIG AVGIFT NOK 2,466
BEST. OM VARIGHET
MED FLERE BESTEMMELSER
Gjelder denne registerenheten med flere

16.07.1986 - Dokumentnr: 43079 - Bestemmelse om veg
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

31.08.1935 - Dokumentnr: 900787 - Opprettelse av matrikkelenheten
OPPRETTELSE - FRADELT FRA ÅKERBERGVEIEN 70 - UTGÅTT

07.01.1988 - Dokumentnr: 1226 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:0301 Gnr:232 Bnr:422

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Galgeberg 3E ligger i et populært og rolig område mellom Kampen og Vålerenga – midt i hjertet av Oslo. Her får du en perfekt kombinasjon av sentral beliggenhet og grønne omgivelser. Området er kjent for sin sjarmerende blanding av eldre trehus, velholdte bygårder og moderne boliger. Med kort vei til kollektivtilbudene og gangavstand til det meste du trenger i hverdagen! Her kan du nyte nærheten til populære spisesteder, dagligvarebutikker og flotte parker.

Alt du trenger i hverdagen finner du rett i nærheten. Dagligvarehandelen kan gjøres hos Rema 1000 og Extra (med post i butikk), og for et bredere utvalg er det kort vei til Tøyen Torg, Grønland Basar og Fyrstikktorget. Her bor du omgitt av noen av byens mest populære spisesteder. Kampen Bistro er en kjent bydelskafé, mens Farine og Håndbakt frister med ferske bakverk. Vålerengas restaurantperle Smia og den lokale pizzafavoritten Pizzeria La Pietra ligger også i nærheten. I tillegg finner du et bredt utvalg av take-away med alt fra Thai og Indisk til sushi. For den aktive finnes moderne treningssentre som SATS Kampen og Fresh Fitness Ensjø, samt en idrettshall på Jordal som har en stor kunstgressbane, skateboardanlegg, en idrettshall, to ishaller og en idrettslekeplass.

Området har fantastiske naturopplevelser. Kampenparken, Vålerengaparken og Middelalderparken ligger like ved, og en kort spasertur tar deg til Botanisk hage og Tøyenparken – kjent for Miniøya og Øyafestivalen. Jordalparken med nye Jordal Amfi gir gode aktivitetsmuligheter, mens Svartdalsparken byr på idylliske turstier langs Alnaelva. For de som ønsker lengre turer, er både Østmarka og Lillomarka lett tilgjengelig med flotte stier, lysløyper og badevann.

Dette er et hjem for deg som ønsker å bo sentralt, men samtidig ha grønne omgivelser og et rolig bakgårdsmiljø. Med kort vei til sentrum, gode kollektivtilbud og et nærområde fylt med natur og servicetilbud!

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Idrett og fritid:
Jordal ballbane og skatepark: 3 min. gange
Jordalhallen: 5 min. gange
SATS Kampen: 8 min. gange
FitnessRoom Kværnerbyen: 10 min. gange

Eiertomt på 6 259,1 m2 som tilhører borettslaget. Borettslaget har en felles bakgård som er pent opparbeidet med gressplen, trær og sittegrupper hvor flotte sommerdager- og kvelder kan nytes.

Borettslaget har ingen fellesgarasje eller generelle parkeringsplasser, og det tilhører heller ingen garasje/parkeringsplass leiligheten.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 018 pr. mnd. og inkluderer driftskostnader, kommunale avgifter, samt TV og internett via Telenor Norge AS.

Spesifikasjon av felleskostnadene:
- Felleskostnader (driftskostnader): kr 3 526,95
- Akonto renter lån nr. 98207365696: kr 182,97
- Akonto avdrag lån nr. 98207365696: kr 308,16

Andelseiere med balkong betaler et månedlig balkongtillegg på kr 500,- i tillegg til ordinære felleskostnader.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eiers strømforbruk tilsvarer ca. kr 4 800,- pr. år.

Kabel-TV og internett leveres av Telenor Norge AS. Dekoder/tuner medfølger ikke salget.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.032.184,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2022, antas det at denne eiendommen ikke vil få eiendomsskatt for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 78 911,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 227 039,81 pr. 19.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 43 788 161,- pr. 19.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207365696
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 19.06.2026: kr 7 490 861,-
Andel av saldo: kr 41 996,81
Innfrielsesdato: 30.05.2035
Type Rente: Flytende
Rente: 5,44 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208201603
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 19.06.2026: kr 3 352 159,-
Andel av saldo: kr 17 084,07
Innfrielsesdato: 30.10.2040
Type Rente: Flytende
Rente: 5,44 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208201611
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 19.06.2026: kr 7 530 268,-
Andel av saldo: kr 38 381,28
Innfrielsesdato: 30.08.2045
Type Rente: Flytende
Rente: 5,44 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208453238
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 19.06.2026: kr 25 414 873,-
Andel av saldo: kr 129 577,65
Innfrielsesdato: 30.11.2054
Type Rente: Flytende
Rente: 5,44 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja.

Borettslaget har avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning) på alle sine fire lån. Ta kontakt med forretningsfører OBOS ved ønske om nedbetaling.

4 190 000,00 Prisantydning
227 039,81 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 417 039,81 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 426 535,81 Totalpris inkl. omkostninger
4 436 485,81 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nora Selnæs

Leiligheten er tilknyttet Galgeberg Borettslag.

- Borettslaget består av 175 andelsleiligheter og 2 tjenesteleiligheter.
- Borettslaget har fire forretningslokaler.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Fremtind Forsikring AS med polisenummer 26708575.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.
- Borettslagets nettside er www.vibbo.no/galgeberg.

Dyrehold er i utgangspunktet ikke tillatt. Det kan likevel gis tillatelse dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for øvrige beboere. Søknad rettes til styret etter at naboer er forespurt.

Borettslaget har fellesvaskeri i flere oppganger, boder i kjeller og på loft, samt en gjesteleilighet for utleie. Det skal være ro i leilighetene mellom kl. 23:00 og 06:00 (kl. 24:00 i helger), og i bakgården etter kl. 23:00. Støyende oppussing er begrenset til bestemte tider. Fellesarealer skal holdes fri for private gjenstander. Andelseiere plikter å holde orden i egne boder, merke hengelåser i vaskekjeller, og skjære opp papp før den kastes.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Totalrehabilitering av forretningslokaler (2025)
- Inngjerding av bakgård (2025)
- Installasjon av nytt calling- og nøkkelsystem (2025)
- Ny utendørsbelysning (2025)
- Reparasjon av avløpsrør i oppgang H (2021)
- Etablering av nytt avfallsanlegg (2020)
- Utskifting og maling av vinduer (2018)
- Takrehabilitering (2016)

Planlagte påkostninger:
- Styret arbeider med å etablere en faglig understøttet vedlikeholdskartlegging som grunnlag for en fremtidig vedlikeholdsplan.

På årsmøtet 10. mars 2026 ble årsregnskapet for 2025 godkjent. Et forslag om å gi styret fullmakt til å endre husordensregler ble ikke vedtatt. På ekstraordinært årsmøte i september 2025 ble PwC Assurance AS valgt som ny revisor.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

Årsresultat for 2025 viste et underskudd på kr 4 174 925,-. Borettslagets disponible midler var kr 3 111 744,- per 31.12.2025.
Den bokførte egenkapitalen er negativ, noe som skyldes at bygningene er bokført til historiske priser.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Det kreves medlemskap i OBOS for å eie boligen.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   
Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 48-0020/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.2620

Sist oppdatert: 10. august 2026 kl. 16:45