Kongshavnveien 12

Kongshavnveien 12, 4812 KONGSHAVN
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 202, bruksnummer 166

Totalt bruksareal BRA: 295 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller 77 kvm: To ganger, bad, stue, soverom og to boder.
1. etasje 93 kvm: Vindfang, hall, vaskerom, bad, soverom, stue, kjøkken og spisestue.
Loftsetasje 63 kvm: Gang, bad, walk-in og tre soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 39 kvm: Garasje.
Loft 19 kvm: Uinnredet kaldtloft.

BRA-b:
Enebolig:
1. etasje 4 kvm: Innglasset balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 81 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 63 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 18 kvm.
Kaldtloftet i garasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 26 kvm, men grunnet skråtak/takhøyde er kun 19 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 kvm.

I kjeller er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Bad er opprinnelig byggemeldt som bod.
Rommet nevnt ovenfor er ikke godkjent til varig opphold, se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.05.2026 utført av Anticimex AS v/Halvard Grina. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1929 med et tilbygg fra 1990-tallet. Grunnmuren er av betong og lettklinkerblokker, og bygget har støpt gulv mot grunn. Ytterveggene er av trekonstruksjoner med utvendig stående trekledning, og etasjeskillerne er også av tre. Taket er et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein fra 1990-tallet. Renner og nedløp er i plast. Boligen har vinduer med karmer av tre og hovedsakelig ett- og tolags glass fra byggeår og 1990-tallet, men noen vinduer ble skiftet i 2016 og et vindu på badet i 2025. Ytterdøren er fra 2007, mens kjellerdør er fra 1990-tallet og terrassedør er av ukjent årstall. Det er en teglsteinspipe fra byggeår, som ble pusset og fikk ny feieluke i 2023. Boligen har en innglasset balkong på 4 m² og innvendige trapper i tre, samt utvendige trapper i betong og tre. Tomten er opparbeidet med asfaltert innkjørsel, belegningsstein og plen, med forstøtningsmurer i betong ved inngangspartiet.

Eiendommen har også en frittstående garasje fra 2007. Garasjen er oppført med støpt gulv, grunnmur av lettklinkerblokker og yttervegger av trekonstruksjoner med stående trekledning. Taket er et saltak i tre tekket med takstein. Garasjen har elektrisk garasjeport.

Det elektriske anlegget er hovedsakelig fra 1990-tallet. Sikringsskapet er plassert i gangen i loftsetasjen og har automatsikringer. Det ble gjennomført el-tilsyn i 2021 uten anmerkninger. Eier opplyser at termostaten til varmekablene på soverommet i underetasjen ikke fungerer.

Boligen er utstyrt med godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig med røykvarslere og komfyrvakt på kjøkkenet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Bad kjeller - Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600.
- Vaskerom 1.etasje - Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600.
- Bad loftsetasje - Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Til informasjon: Det vurderes at det ikke er benyttet tilstrekkelig vanntett sjikt på våtrommets veggflater. Uten tilkoblet dusjarmatur er det likevel vurdert til å være trygt slik rommet fremstår på befaringstidspunktet. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600.

Rom under terreng
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til over 20 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, som vurderes til å være en pågående fuktskade. Synlig tegn på fuktighet observeres på veggoverflate i nærheten av der hvor hulltaking ble utført i bod. Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir risiko for tilvekst av mikroorganismer. Det er påvist innvendig etterisolering, uten at grunnmuren er isolert på utsiden, en løsning som er forbundet med kondens- og fuktrisiko. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen og oppbyggingen av konstruksjonen vurderes som sannsynlige årsaker. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Skjulte skader i andre deler av konstruksjonen som ikke er avdekket, er høyst sannsynlig oppstått.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp (til innglasset balkong): Trappen viser tydelige tegn til råteskader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Bad kjeller - Overflater vegger: Tapét og belegg har stedvis manglende vedheft. Utførelse og alder vurderes som sannsynlige årsaker. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Bad kjeller - Overflater gulv: Gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget.
- Bad kjeller - Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Bad kjeller - Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Bad kjeller - Avløp (inkl. sluk): Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Bad kjeller - Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Bad kjeller - Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommets vegger mot dusjsone er av mur/betong og gulv mot grunnen er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer i etasjen vurderes å ikke kunne utelukke skjulte fuktskader.
- Bad 1.etasje - Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Bad 1.etasje - Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Bad 1.etasje - Avløp (inkl. sluk): Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Bad 1.etasje - Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Vaskerom 1.etasje - Overflater vegger: Tapet har stedvis manglende vedheft. Utførelse og alder vurderes som sannsynlige årsaker. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Vaskerom 1.etasje - Overflater gulv: Gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget.
- Vaskerom 1.etasje - Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vaskerom 1.etasje - Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Vaskerom 1.etasje - Avløp (inkl. sluk): Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Vaskerom 1.etasje - Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Bad loftsetasje - Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Bad loftsetasje - Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Bad loftsetasje - Avløp (inkl. sluk): Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Bad loftsetasje - Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Bad loftsetasje - Sanitærutstyr og innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).

Kjøkken
- 1.etasje - Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig (tilluft).

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Det kan se ut til at det er to lufteledninger som er avsluttet på møneloft over opprinnelig del av boligen. Den ene er utstyrt med vakuumventil, mens den andre mangler dette.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- 1.etasje - Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng
- Overflate himling: Det er registrert spor etter treskadeinsekter i himling/etasjeskille. Fuktmåling i tilgjengelig treverk viste verdier under 12 vektprosent, og det ble ikke påvist forhøyede fuktverdier som tilsier at det sannsynligvis ikke er pågående aktivitet av treskadeinsekter på befaringstidspunktet. Målingen gir imidlertid kun et øyeblikksbilde og kan variere med årstid samt fukt- og temperaturforhold.
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn, som følge av fuktvandringer i konstruksjonen.
- Overflate gulv: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn.

Loft - innredet
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.
- Statikk og bærekonstruksjon: Se punkt "Takkonstruksjon" under avsnitt om "Yttertak" for kommentar.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Opprinnelig del av boligen - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er registrert spor etter treskadeinsekter i takkonstruksjonen og fuktmerke ved pipe. Fuktmåling i tilgjengelig treverk viste verdier under 12 vektprosent, og det ble ikke påvist forhøyede fuktverdier som tilsier at det sannsynligvis ikke er pågående aktivitet av treskadeinsekter eller pågående fuktpåvirkning på befaringstidspunktet. Målingen gir imidlertid kun et øyeblikksbilde og kan variere med årstid samt fukt- og temperaturforhold. Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, konstruksjonen er skjult under panel på gulv. Tilstand og utførelse er derfor ukjent. Takkonstruksjonen viser tegn til deformasjoner/skjevheter. Spor etter flaggermus er observert.
- Tilbygg - Inspeksjonsmulighet: Møneloft (over soverom): Det var ikke tilkomstmulighet til uinnredede loft på befaringsdagen. Inspeksjonsluke er ikke etablert.
- Tilbygg - Statikk (synlige deformasjoner og skjevheter): Se punkt "Takkonstruksjon" under avsnitt om "Yttertak" for kommentar.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Kjeller, 1.etasje og loftsetasje: Kjeller: På soverom, stue og største gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 25mm. 1.etasje: På soverom, stue, spisestue og kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17mm. Loftsetasje: På alle tre soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 25mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Borebiller: Det observeres spor etter borebiller i himling kjeller og husbukk på uinnredet kaldtloft opprinnelig del av boligen. Forholdet tyder på forhøyet fuktighet i treverket og i rommet generelt, siden dette er et nødvendig vilkår for at borebiller skal trives. Det er ikke kjent om forholdet er aktivt, eller om sporene stammer fra et tidligere angrep som ikke lenger er aktivt.
- Annet: Det er registrert spor etter flaggermus på uinnredet kaldtloft i boligens opprinnelige del.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Svertesopp er observert på deler av ytterkledningen. Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer fra byggeår og 1990-tallet: Enkelte vinduer viser tegn til slitasje, elde, stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer.
- Ytterdører og omramming: Terrassedør 1.etasje og ytterdør kjeller: Dørene viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Deler av taket ble inspisert ved å fysisk være på taket (kun de deler av taket hvor fysisk inspeksjon ble vurdert som forsvarlig med tanke på sikkerhet). På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden (skråtak innredet loft), foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Vindskier, takutstikk og dekkbord/vannbord (ovenpå vindskier) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Heldekkende pipebeslag med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Opprinnelig del av boligen: Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Tilbygg: Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra søylefundamenter til innglasset balkong i tilstrekkelig grad.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten. Eksakt årsak er ukjent.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Det er ikke kjent når boligens utvendige vannledninger ble skiftet ut. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Det er ikke kjent når boligens utvendige avløpsledninger ble skiftet ut. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk
- Garasje - Innvendige forhold: Det er stedvis registrert salt-/kalkutslag på grunnmur som følge av fuktvandring. Slik garasjen fremstår og benyttes på befaringstidspunktet, vurderes forholdet å ha begrenset betydning.
- Garasje - Vinduer, dører og porter: Omramminger og vannbrett viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Vaskerom 1.etasje - Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer (våtsone gulv mot grunnen og våtsone ved utslagsvask mot yttervegg). Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Tilbygg - Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, konstruksjonen er skjult under panel på gulv. Tilstand og utførelse er derfor ukjent.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper - Rekkverk og håndløper
Det registreres følgende: Trappene har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappene dagens krav til sikkerhet. Om trappene oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Utvendig trapp - Rekkerkshøyde og lysåpninger (til kjeller)
Det registreres følgende: Trappen mangler fullverdig rekkverk og det er ikke etablert rekkverk mot trappeåpning, noe som medfører økt risiko for fallulykker. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Utvendig trapp - Rekkerkshøyde og lysåpninger (til innglasset balkong)
Det registreres følgende: Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører økt risiko for fallulykker. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Forstøtningsmur - Rekkerkshøyde og lysåpninger
Det registreres følgende: Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører økt risiko for fallulykker. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke forstøtningsmuren dagens krav til sikkerhet. Om den oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært lekkasje på sisterne i andre etasje, og en lekkasje over et vindu på sydveggen. I 2016 ble hele kledningen på sydveggen byttet og det ble satt inn nye vinduer. I kjelleren er en tidligere brønn fylt igjen, men det er fortsatt noe fukt og kalkutslag på veggene, og det kan komme inn vann ved store regnskyll. Det er utført arbeid med drenering i 2022, hvor det ble lagt betonggulv med isolasjon. Selger opplyser om sprekker på huskanten mot sørvest etter brøyting, samt at det er husbukk og merker etter mugg i kjelleren. Det er utført flere arbeider på bad, rør, elektrisk anlegg og varmeanlegg mellom 2016 og 2025, inkludert installasjon av varmepumpe. I 2023 ble det murt og pusset pipe, og satt inn feieluke i kjelleren.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:

- Oppgradert bad i 1. etasje, inkludert rørleggerarbeid. Samsvarserklæring foreligger. Utført av Malermester Gundersen AS, ABP Elektro AS, Comfort Arendal Centrum VVS AS.

- Installert luft-til-luft varmepumpe (utført av Varmepumpe Sør AS, ABP Elektro AS).

2023:

- Murt og pusset pipe, installert feieluke i kjeller og fjernet to gamle ovner.

2016:

- Byttet kledning på sydlig vegg og satt inn nye vinduer (utført av Bøylestad Moen AS).

- Oppgradert kjøkken, inkludert nye vannrør til øy (utført av Centrum VVS AS).

2007:

- Oppføring av frittstående garasje.

2005:

- Installert varmtvannsbereder (198L).

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

ca. 2023:

- Skiftet vaier på garasjeport (utført av garasjedør montør).

2022:

- Lagt betonggulv med isolasjon (utført av Gulvstøypern Ken Rune Leiknes AS).

- Koblet på drenering av eksisterende ledningsnett.

2021:

- Installert easy ladeboks i garasjen (utført av Centrum Elektro AS).

2019:

- Lagt til stikk på utsiden (utført av Centrum Elektro AS).

2018:

- Lagt til stikk på utsiden for robotklipper (utført av Centrum Elektro AS).

En flott enebolig oppført i 1929 med et tilbygg fra 1990-tallet. Boligen er bygget med yttervegger og etasjeskillere i trekonstruksjoner på grunnmur av betong og lettklinkerblokker. Taket har takstein fra 1990-tallet. Det er utført flere oppgraderinger, blant annet nytt kjøkken i 2016, nyoppusset bad i 1. etasje i 2025 og installasjon av varmepumpe i 2025. Vinduer på gavlvegg ble skiftet i 2016 og på bad i 1. etasje i 2025. Hele kledningen på sørlig vegg ble byttet i 2016. Det vises til vedlagte tilstandsrapport for ytterligere detaljer vedr. eiendommens tilstand.

Boligen fremstår innholdsrik og er i hovedplan innredet med Vindfang, hall, vaskerom, gang, bad, kjøkken, 2 stuer og innglasset veranda.
Underetasjen består av to ganger, to boder, bad og to soverom (evt. kjellerstue). I boligens toppetasje er det innredet 2 soverom, gang, bad og stue (soverom) med alkove/walk-in.

KJØKKEN 1. ETASJE:
Flott innredning fra HTH med glatte fronter og laminert benkeplate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Integrerte hvitevarer: stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser. Ventilator i himling og installert komfyrvakt. Vannrør av kobber og avløpsrør av plast.

BAD 1. ETASJE:
Baderom med gulvbelegg og gulvvarme. Belegg på vegger og malt panel i himling. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speilskap, vegghengt dusjarmatur og gulvstående toalett. Rommet har mekanisk avtrekksvifte i vegg. Vannrør av kobber og avløpsrør av plast.

VASKEROM 1. ETASJE:
Vaskerom med gulvbelegg og gulvvarme. Oppkant med belegg og tapet på vegger, takplater i himling. Utstyrt med vegghengt utslagsvask med armatur og opplegg for vaskemaskin. Naturlig avtrekksventil på vegg.

BAD LOFTSETASJE:
Baderom med gulvbelegg på gulv. Oppkant med belegg og malte flater på vegger. Malt flate i himling/skråtak. Innredningen består av en vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil og overlys. Opplegg for dusjarmatur og gulvstående toalett. Naturlig avtrekksventil i himling.

BAD KJELLER:
Baderom med gulvbelegg og gulvvarme. Belegg og tapet på vegger, takplater i himling. Utstyrt med vegghengt servant med armatur, vegghengt dusjarmatur og gulvstående toalett. Mekanisk avtrekksvifte i vegg. Rommet er i byggetegningene registrert som bod, og bruken som bad er en mulig søknadspliktig endring.

Overflater:
Gulv: Fliser, malt parkett, laminat, heltre gulvbord, synlig støpt gulv og belegg. Parkett på innglasset balkong.
Vegger: Malt panel, malte flater, ubehandlet panel, tapet, murpuss og belegg.
Himling: Malt panel, takplater, malte flater og åpen konstruksjon i en bod.

Lagring:
Boligen har god lagringsplass med to boder og kott i kjeller, samt kott på loftet. I tillegg er det en frittstående dobbelgarasje på 58 m² fra 2007, med uinnredet lagringsloft og elektrisk garasjeport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes i hovedsak opp med vedfyring, luft-til-luft-varmepumpe og elektrisitet. En luft-til-luft-varmepumpe fra 2025 er installert i hallen i 1. etasje. Det er gulvvarme på bad i kjeller, bad i 1. etasje og på vaskerom, samt i hallen i 1. etasje, begge ganger, stue og soverom i kjelleren. Elektriske varmekabler er installert i soverom i underetasje, men termostaten til disse fungerer ikke. Det er et ildsted plassert i spisestue i 1. etasje. Eier opplyser at deler i peis i stue bør skiftes ut.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut året 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eneboligen er oppført i 1929. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bygget i kommunens arkiver.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger i tillegg dokumentasjon på følgende tiltak på eiendommen:

- Påbygg til enebolig, godkjent 11.07.1988. Tiltaket er registrert tatt i bruk 21.08.1989, men det foreligger ikke ferdigattest. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. pbl. § 21-10.

- Garasje med loft. Det ble gitt midlertidig brukstillatelse for tiltaket 30.03.2009. Det foreligger ikke ferdigattest.

- Takoverbygget inngangsparti, godkjent 23.05.2007. Tiltaket er registrert tatt i bruk 29.03.2012, men det foreligger ikke ferdigattest.

- Uthus/anneks, godkjent 16.01.1997. Bygningen er registrert som revet/brent 06.06.2007.

Det foreligger ikke godkjente og byggemeldte tegninger av planløsning utover tilbyggsdelen, og det er ukjent om rominndelingen i dag er av oppholdsrom er godkjent for varig opphold. Badet i tillbyggsdelen er opprinnelig tegnet inn som bod. Det er ikke meldt inn bruksendring for dette.

Ettersom flere tiltak på eiendommen ikke er avsluttet med ferdigattest, og det er usikkert om dagens bruk samsvarer med godkjente tegninger, overtar kjøper alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til denne flotte eiendommen på Kongshavn. Her bor man i et veletablert og rolig boligområde på Tromøy med nærhet til sjøen, svaberg og strender, samt skole, barnehage og dagligvare i gangavstand. Området er kjent for fine omgivelser og perfekt kombinasjon av nærhet til vakker kystlinje og natur, og hverdagslige fasiliteter.
Tromøya byr blant annet på turområder og strender på populære Hove. Her ligger alt til rette for en aktiv og behagelig hverdag for hele familien.
Eiendommen ligger kun et par minutters gange fra Coop Extra butikk og det er busstopp rett ved eiendommen med jevnlige avganger til Arendal sentrum. For et større utvalg dagligvare og shopping er det en kort kjøretur til Krøgenes handlepark.
For barna er det en kort og trygg spasertur til Sandnes skole med 1-7 trinn. På Øya har man også Roligheden skole 1-10 trinn som samler alle ungdomsskoleelevene. Det er to barnehager i nærheten innenfor 1 km radius. På ettermiddagen er det kort vei til Sandnes idrettsanlegg, og om sommeren kan hele familien sykle ned til en av de mange lokale badeplassene.

Se vedlagte kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

En stor og vestvendt tomt med flott hage. Tomten er pent rammet inn med hekk og beplantninger og har stort plenareal og godt med boltreplass.
Oppgitt tomteareal ( 1079,2 kvm) er hentet fra digitalt eiendomskart fra Arendal kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen har en frittstående dobbelgarasje med elektrisk port. Det er montert ladeboks for elbil. I tillegg er det parkering på egen asfaltert innkjørsel.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men omfattes av Kommuneplan 2023–2033. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende boligbebyggelse).

Eiendommen er i kommuneplanen markert som bevaringsverdig bebyggelse under hensynssone for bevaring av kulturmiljø (H570). Dette innebærer at bebyggelsen anses som bevaringsverdig, og at tiltak som berører bygningens eksteriør og karakter kan være underlagt særskilte krav og restriksjoner for å ivareta kulturmiljøet.

Eiendommen berøres av hensynssone H290: Avvikssone støy. Tilhørende bestemmelse angir at i avvikssonene kan boligbebyggelse, barnehager og pleieinstitusjoner etableres i gul og rød sone dersom følgende tiltak er ivaretatt: Boliger skal ha minimum en fasade som vender mot stille side, jfr. tabell 3 i T-1442/16.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er beregnet til å være kr 19 596,- for 2026. I dette inngår:
Kommunale eiendomsgebyrer (V/A): 7 012,-
Eiendomsskatt: kr 7 476,-
Renovasjon: kr 5 108,-

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen.

Selger betaler kr 10000,- pr år i forsikring og ca kr 1000,- pr.år for brøyting (kan variere).
Eiendommen er tilknyttet fiber

Formuesverdi for 2024 var kr 1 175 546,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 702 183,-/4 702 184,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 7012 pr år.

3 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

97 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
98 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
118 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 988 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 008 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Øyvind Vågsnes

Etter avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,45 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 55 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 10 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Arendal kommune  kr 6 900,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 17 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 22 211,90
Foto  kr 3 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0050/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.2650

Sist oppdatert: 15. mai 2026 kl. 11:58