Svarverudvegen 230

Svarverudvegen 230, 2150 ÅRNES
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 166, bruksnummer 17

Totalt bruksareal BRA: 453 kvm

BRA-i:
ENEBOLIG :
-1. etasje 106 kvm: Gang, badm vaskerom, innredet rom som stue, tre boder, teknisk rom
1. etasje 110 kvm: Entre, WC-rom, hall, kjøkken, stue
2. etasje 93 kvm: Gang, bad, 3 soverom, 2 innredede rom

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 104 kvm: Garasjerom og hobbyrom
2. etasje 40 kvm: Bod

Åpent areal:
ENEBOLIG :
1. etasje 57 kvm: Terrasser
2. etasje 12 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.09.2025 utført av Anticimex v/Espen Hansen Amundsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Loftsetasjen i garasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 46 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 40 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 m2.

Rom i kjelleren er ikke godkjent til varig opphold. Les mer om dette under punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av TG-koder:
TG1: 67%
TG2: 28%
TG3: 1%
TGIU (ikke undersøkt): 4%

Følgende har fått tilstandsgrad 3:
- Våtrom: Bad i Kjeller - TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av høy alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: tettesjiktets høye alder, røroppleggets høye alder, omfattende sprekkdannelser i veggfliser, naturlig ventilasjon, bomlyd i gulvfliser, motfall rundt sluk, usikkerhet knyttet til overgang sluk/membran. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble registrert forhøyede verdier, noe som kan indikere utettheter/funksjonssvikt. Målingene viser følgende: RH %, temperatur grader C og duggpunkt grader C.
- Rømningsveier - Rømningsvindu fra rom under terreng har ikke tilstrekkelig størrelse iht. forskriftskrav. Godkjent rømningsvei må etableres.

Følgende har fått tilstandsgrad 2:
- Våtrom: Bad i 2. etasje - Helhetsvurdering.
- Våtrom: Vaskerom i kjeller - Helhetsvurdering.
- Kjøkken - Vannrør og overflater gulv.
- Toalettrom - Vannrør.
- Øvrige rom - Overflater gulv.
- Rom under terreng - Ventilasjon, overflater vegg, overflater gulv, konstruksjoner og innerdører.
- Loft, innredet - Overflater gulv, konstruksjonsoppbygning og innerdører.
- Innvendige trapper - Rekkverk.
- Etasjeskiller - Skjevhetsmåling.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg - Vannrør og vannbåren varme.
- Elektrisk anlegg - Selger har ikke samsvarserklæring, men opplyser om at arbeid er utført av Årnes Elektro.
- Drenering - Registrert forhøyede fuktverdier og observert fuktmerker på vegg.

Selger informerer videre om:
- Det er byttet flere kledningsbord på huset i 2025.
- Alt av flisarbeid i kjeller bad ble utført med egeninnsats i 1990.
- Sprekk i utvendig murpuss på 1.teasje tilbygg som var der da vi overtok i 1985. Ingen utvidelse har vært registrert siden. Sprekk i mexistein mur i stue 1. etasje. Denne var også synlig ved overtakelse i 1985.
- Støping av veggsåle og gulv i ny garasje ble gjort av meg selv i 2008.
- Tomtegrense mot Furustubben 10 må justeres. Det er søkt om ferdigattest på Furustubben 10, og dette må være på plass før grensen kan justeres. Kommunen har allerede vært ute å staket ut ny grense mellom eiendommene.
- Lagerrom i kjeller under utvendig platting har kondens problemer pga. manglende fuktsperre. Montering av 2 lag gipsplater i garasje for å møte krav til brannsikring av bygningsmasse. Jobben ble utført i 2025 med egeninnsats.
- Strøminntak ble omgjort i forbindelse med bygging av ny garasje i 2006. Strømtilførsel ble lagt i bakken fra Svarverudvegen til nytt hovedinntak plassert i verksted rom i garasjen. Ny strømkabel ble lagt i bakken fra garasjen til nytt sikringsskap i andre etasje i bolig.
- Det er ikke portåpnere til garasjeportene.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Følgende tiltak/utbedringer er gjort i 2024:
- Innvendig maling av stue, gang, 2 soverom og maling av gulv på bad.
- Maling av soveromsdører.
- Tapetsert toalettrom.
- Malt garasje utvendig, samt deler av boligen.
- Skiftet gulv på platting ved inngangsparti.
- Fornyet gulvteppe på øvre veranda.

Følgende tiltak utbedringer er gjort i 2025:
- Byttet ut enkelte kledningsbord på boligen.
- Vasket og malt huset utvendig.

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Fastmontert løsøre som ikke vil medfølge handelen:
- I verkstedet/hobbyrommet vil ikke skrueskap og opphengsplater medfølge.

Hvitevarer som medfølger handelen:
- Komfyr.
- Mikrobølgeovn.
- Kjøleskap og fryser.
- Fryseboks.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er flere år gamle og medfølger uten noen form for garanti.

Elektrisk varme med panel/ frittstående ovner og luft til luft varmepumpe, vedfyring med åpen peis i stue og vedovn på kjøkken, radiatorer via luft til vann varmepumpe.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har nedgravet glassfibertank med olje.
Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1947.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for tilbygg datert 17.02.1977. Følgende ble påpekt før en ferdigattest kunne gis:
- Evt. lekkasje eller kondens ved konstruksjonen mellom himling i 1. etasje og åpen terrasse må undersøkes og utbedres.
- Røykpipe pusset og beslått over tak.
- Terrenget planert med fall fra huset.
- Kjellerrom m/dører oppsatt ihht godkjent tegning.

Det ble gitt godkjenning til søknad om tilbygg av tre i én etasje til våningshus i 1,5 etasje den 18.09.74. Tilbygget gjelder utvidelse av stue og hall,wc og vindfang.
Søknaden ble godkjent med følgende forutsetninger.
1. Avtrekk og frisklufttilførsel må tilfredstille kravene i byggeforskriftene.
2. Eieren plikter å delta i utgifter til anlegg og drift av fellesrenseanlegg og nytt hovedledningssystem på vilkår som fastsettes av myndighetene for dette området.

Det ble gitt godkjenning til påbygg over eksisterende stue til to soverom med bruksareal på 24 kvm den 21.05.1990. Dette er utført etter at midlertidig brukstillatelse er gitt. Arbeidene ble gitt på betingelser som angitt i plan og bygningslovens §86 a og byggeforskriftenes kap 15. Det gjøres oppmerksom på at det ikke forelilgger byggetegninger ifbm søknaden, av den grunn kan vi ikke dokumentere eiendommens lovlighet.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det ble gitt tillatelse til oppføring av garasje med 2 boder den 11.08.2006. I tillatelsen fremkommer det at loft i garasjen kun kan brukes til lager/oppbevaring, ikke til oppholdsrom/beboelse. Det fremkommer i tillatelsen at det ved anmodning av ferdigattest, skal kontrollerklæring som viser sluttkontroll er gjennomført, innsendes fra alle som har hatt et kontrollansvar (KUT).
Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på garasjen. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Hele kjelleren er opprinnelig boder og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold ,og at rommene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det er uvist når boligen ble oppført, det antas at eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1949. Nes kommune opplyser at de ikke har noe dokumentasjon om når bebyggelsen er oppført.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 2319, tinglyst 28.03.83, type heftelse: Bestemmelse om kloakkledning.
Nes kommune er gitt rett til vederlagsfritt å legge å ha liggende avløpsledning over eiendommen etter trase påvist i marka.
Nes kommune har rett til å føre tilsyn med ledningene og å utføre nødvendig vedlikeholdsarbeider og reparasjoner, samt adkomst ved tilsyn og vedlikehold.
Et belte på 10 m, 5 m på hver side av ledningen, skal ikke bebygges. Det skal varsles kommunen før det igangsettes graving, fylling, planering, sprengning etc. innen byggeforbudsbeltet.
Eventuelle skade og ulemper, enten disse oppstår i anleggsperioden eller ved senere tilsyn og vedlikehold, skal i mangel av minnelig overenskomst fastsettes ved rettslig skjønn på Nes kommunes bekostning.

Dagboknr 4613, tinglyst 29.06.79, type heftelse: Erklæring/avtale.
Nes kommune er gitt rett til vederlagsfritt å legge å ha liggende ledning over eiendommen etter trase påvist i marka.
Nes kommune har rett til å føre tilsyn med ledningene og å utføre nødvendig vedlikeholdsarbeider og reparasjoner, samt adkomst ved tilsyn og vedlikehold.
Et belte på 10 m, 5 m på hver side av ledningen, skal ikke bebygges. Det skal varsles kommunen før det igangsettes graving, fylling, planering, sprengning etc. innen byggeforbudsbeltet.
Eventuelle skade og ulemper, enten disse oppstår i anleggsperioden eller ved senere tilsyn og vedlikehold, skal i mangel av minnelig overenskomst fastsettes ved rettslig skjønn på Nes kommunes bekostning.

Fra hoved bølet som eiendommen er utskilt i fra:
Dagboknr 2423, tinglyst 08.12.1948, type heftelse: Bestemmelse om gjerde:
Alt gjerdehold mellom gnr 166 bnr 1 og bnr 17 og 18 bæres av bnr 17 og 18.

Dagboknr 1516, tinglyst 26.08.1947, type heftelse: Bestemmelse om veg:
Servitutten er eldre, og handler om at hovedbølet som eiendommen er utskilt ifra har rett til vei over eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eneboligen ligger i et hyggelig boområde kun ca 2,9 km fra Årnes sentrum i Nes kommune, med nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og gode servicetilbud. Området har også nærhet til lekeplass, fotballbane, idrettsanlegg som ishall og svømmehall, ridesenter, turstier, lysløyper, kino og bibliotek, m.m.

Kollektivtilbud
Området gir gode muligheter for offentlig kommunikasjon via buss og tog, med kort vei til Årnes stasjon med en avgang i timen til Oslo. Årnes stasjon ligger i Årnes sentrum, og er en av de opprinnelige stasjonene på Kongsvingerbanen. Stasjonen blir betjent av alle tog på Kongsvingerbanen, se mer om rutetider på: www.nsb.no. Buss mellom Årnes og Jessheim/Gardermoen.

Shopping
Nærhet til et godt utvalg av daglige servicetilbud. Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Rema 1000 og Bunnpris Coop Mega, Spar og Kiwi.

Årnes sentrum og Årnes Amfi-senteret har et variert utvalg med bl.a. dagligvare, post, bank, minibank, apotek, vinmonopol, mote, interiør, blomster, frisør, kafé/restaurant, lege og tannlege etc. Jessheim, Lillestrøm og Oslo ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil.

Kulturhus
Nes har et rikholdig kulturliv. Kommunens kulturhus ligger i Årnes sentrum med tilknytning til Årnes Amfi-sentret. Her finner man bibliotek, kino og diverse kulturinnslag. Pakkhuset ved jernbanen har egen Bluesklubb med konserter og kulturelle innslag.

Rekreasjonsmuligheter
Det er meget gode rekreasjonsmuligheter! Eiendommen ligger i sykkelavstand til Veslesjøen, Sagstusjøen, Aulihøgda og området rundt Dragsjøen. Tursti m/lysløype til sportshytte, samt lyslagt elvesti.

Nærmeste eksisterende el - bil ladepunkt er på parkering ved Nes Legesenter, ca 1,5 km fra bosted.

Tidsavstander med bil:
Oslo S. ca. 55 min.
Jessheim ca. 23 min.
Oslo Lufthavn ca. 30 min.
Årnes stasjon ca. 5 min

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Tomten er beregnet. Deler av tomten har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser Sørøst og Nordvest med et beregnet normalavvik på større enn 200 cm, mindre enn 500 cm. Se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper overtar risiko for avviket.

Parkering gjøres enkelt i stor dobbelgarasje, og på stor og romslig gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet Årnes private vannverk.

Eiendommen har ikke vannmåler.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel for Nes kommune 2024 - 2036 datert 19.03.2024 avsatt til: Boligbebyggelse, Nåværende.
Et delareal på 1241 kvm er hensynssone flom.
Et delareal på 29 kvm er avsatt til park, nåværende.

I henhold til matrikkelen er garasjen plassert på naboeiendommen (Furustubben 10). Selger jobber med å få til arealoverføring slik at garasjen blir ført over på riktig eiendom igjen. Kommunen har målt og staket opp ny grense mellom eiendommene. I følge selger mangler kun ferdigattest på Furustubben 10 før ny grensejustering kan matrikkelføres. Søknad om ferdigattest vil sendes inn i uke 39.

Det er usikre grenser mot naboeiendommen bnr 18 som er skilt ut ifra denne eiendommen. Selger har en pågående grenseoppmålingssak med kommunen.
Naboeiendommen (Furustubben 10) er skilt ut fra Svarverudvegen 230. Ved grensejusteringen har kommunen målt opp og satt garasjen til Svarverudvegen 230 på eiendommen til Furustubben 10. Det er gjort tiltak med garasjen i henhold til brannforskrift og TEK17, som var et krav for at ferdigattest kunne gis på Furustubben 10. Selger tar all risiko, samt påtar seg alt økonomisk ansvar rundt dette. Megler anbefaler at dette er på plass før overtagelse.

Det er utbyggingsplaner for Furukollen Psykiatriske senter. Nytt bygg planlegges på del av det som nå er dyrket mark mot eksisterende bebyggelse. Det foreslås bestemmelser om at det skal søkes best mulig arrondering av området for jordbruksdrift inntil det i framtiden eventuelt er fullt utbygget.

Del av garasjen mot Furustubben står noe utenfor tomtegrense.
Hjemmelshaver av Svarverudvegen 230, gnr. 166, bnr. 17 i Nes kommune har gitt tillatelse til at bolig i Furustubben 8 og 10, gnr. 166, bnr. 18 i Nes kommune er bygget nærmere grensen enn 4m.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er prognosert til kr 23.378,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9.129,-.
Boligen er tilknyttet Canal Digital som leverandør av kabel-TV.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 8.508,- pr. år. Abonnement medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 460 338,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 841 353,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 6.317,- pr år.

6 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

155 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
175 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 375 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hans Olav Rode-Hæhre

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk kr 4 000,00

Utlegg
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
AX tilstandsrapport (fornyelse)  kr 6 250,00
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 37 057,90
Foto kr 3 500,00

Oppdragsnummer 24-0137/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.25137

Sist oppdatert: 07. november 2025 kl. 14:09