Beverveien 1

Beverveien 1, 0596 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 89, bruksnummer 16, ideell andel 1/1
Andelsnummer 118, Borettslaget Vestre Veitvedt, organisasjonsnummer 932 956 799

Totalt bruksareal BRA: 91 kvm

BRA-i:
1. etasje 41 kvm: Entré, gang, kjøkken, baderom, bod og soverom.
2. etasje 41 kvm: Stue og 2 soverom.

BRA-e:
-1. etasje 9 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
1. etasje 12 kvm: Markterrasse.

Boligen disponerer en kjellerbod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.04.2025 utført av Anticimex v/Jan Olav Morell-Nielsen.  

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner samt skillende dekker av betong. Yttervegger utvendig kledd med liggende trekledning. Tilnærmet flatt tak. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - avvik som ikke krever tiltak)

Kjøkken:
-TG 2 er valgt på grunn av kjøkkenets alder med tanke på innredninger, overflater samt andre installasjoner.

Øvrige rom:
-Innvendige flater bærer preg av alder/slitasje.
- Det er omfattende knirk i gulvet.
- Dørbladet til innerdør ved soverom har kontakt med dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes.

Innvendige trapper:
-Trappen har ikke håndløper på begge sider. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Etasjeskiller 1 etasje:
-Målingene viser at forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på tilfeldige plasser er målt til ca 10 mm.

Etasjeskiller 2 etasje:
-Merkbar svikt i etasjeskiller i stue ved normal gange. Måling i stue viser at forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er på tilfeldige plasser målt til 8 mm.

Elektrisk anlegg:
- Tilstandsgrad 2 er satt av hensyn til at det ikke er utført en offentlig kontroll av det elektriske de siste 5 år.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
-Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG0 og 1 (tilstandsgrad 0 - ingen avvik og 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Selger har bodd ca. 32 år i boligen, som ble kjøpt i 1992.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Krogsveen ved Remi Bangsund har gleden av å presentere Beverveien 1 - en "rekkehusleilighet" over to plan med markterrasse. Boligen har et flott bad som ble pusset opp i regi av borettslaget i 2020 og tre soverom. Utover det har boligen behov for oppussing. Hyggelig beliggenhet i attraktivt borettslag, med kort vei til butikk, buss, t-bane, kjøpesenter, barnehage, skole m.m. Her har man mulighet for å skape drømmehjemmet!

::1. etg::

Entré/gang:
Entré med plass til garderobeskap, kommode eller oppheng for ytterklær.

Kjøkken:
Kjøkken med profilerte og slette fronter, fliser mellom laminat benkeplate og overskap, benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap samt heldekkende oppvaskkum med ett-greps blandebatteri. Hvitevarene medfølger og består av frittstående kjøleskap og kjøkkenventilator. Fra kjøkkenet har man direkte adkomst til herlig markterrassen med en liten hageflekk og elektrisk markise. Her har man sol fra tidlig dag til kveld.

Bad:
Flott bad fra 2020, pusset opp i regi av borettslaget. Badet har varme i gulv og downlights i himling, samt vegghengt servantskap med heldekkende servant, speilskap med lys, dusjhjørne med innfellbare glassdører og vegghengt toalett.

Soverom I:
Romslig soverom med plassbygget garderobeskap. God plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord.

Innvendig bod:
Praktisk innvendig bod mellom soverom I og bad.

::2. etg::

Stue:
Lys og romslig stue med god plass til sofagruppe og spisebord. Stuen har hyggelig utsyn mot vest og markise.

Soverom II og III:
Boligen har to gode soverom i 2. etg, av tilnærmet lik størrelse. Soverommene passer ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor.

Diverse oppgraderinger:

- Lydisolering av vegger
- Pipetilsyn i 2024
- Vinduer fra 2012
- Renovering av rør i 2020

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger arkivkort som henviser til ferdigattest datert 04.05.1960. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at kommunen nå ikke utsteder ferdigattest på tiltak omsøkt før 1998.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann- og kloakkledninger, bestemmelse om gjerde og festekontrakt.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Veitvet er et veletablert boligområde i Bjerke bydel som ligger ca. 8 km nordøst for Oslo sentrum. Eiendommen ligger i et populært og meget barnevennlig område med fine utearealer for barn. Det er kort vei til barnehager og skoler i alle trinn. Veitvet senter har både Kiwi og Rema1000 med post-i-butikk, apotek, legesenter, tannlege, treningssenter, bowlinghall, ungdomssenter, kulturhus mm. Gangavstand til Linderud senter med ytterligere servicetilbud som forretninger, vinmonopol, helsekost, treningssenter, kafeer og restauranter mm.

Nye Veitvet skole (1.-10. klasse) som sto ferdig i 2015 ligger like ved Veitvetveien som har blitt miljøgate med beplantning og møteplasser. Skolen framstår miljøvennlig med en skråstilt inngangsfasade med solceller. Det er lagt vekt på grøntarealer og ny flerbrukshall, nye tennisbaner og ny fotballbane.

Gangavstand til flotte parkområder ved Alnaelva. Veitvetparken ble åpnet i 2013 og er en idyllisk møteplass som er tilrettelagt for grilling, sandvolleyballbane, flott lekeareal og en scene mot Veitvet kulturhus. Flere skulpturer gir parken et særegent preg. Lillomarka i umiddelbar nærhet med badevann, lysløyper og flotte turmuligheter hele året. Alpinanlegg på Årvoll.

Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil med alt det innebærer av hovedstadens fasiliteter og servicetilbud.
Offentlig kommunikasjon:
- T-bane: 300 m til Veitvet stasjon med linje 4 og 5
- Buss: 400 m til Veitvet på Trondheimsveien med 7 ulike linjer

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Beverveien sogner pt. til . Se for øvrig vedlagt nabolagsprofil. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 28 300 kvm som tilhører borettslaget. Tomtearealet er opparbeidet med asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, plenarealer, sittegrupper, lekeplasser og diverse beplantning.

Festeavgiften er kr 304 932,- pr. år. Festeavtalen utløper 01.01.2051. De fleste festekontrakter er evigvarende, sjekk kontrakten

Grunneier, Mangler data, har forkjøpsrett.
Frist for å benytte forkjøpsretten er senest 2 måneder etter at grunneier har mottatt skriftlig beskjed om at eiendommen er solgt. Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves/ kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 20 år iht. kontrakt.
Siste regulering av festeavgift: 01.01.2022.

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt. Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 15.558,- i år 2025 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Grunneier har rett til ny justering hvert 30.år med 2 % av tomteverdien.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkeringsplass med elbil-lader kan leies av borettslaget til kr 200,- pr. md.
For leie av sekundærplass tilkommer kr 500,- pr. md.
Eierskifte koster 500,- pr. parkeringsplass.

Styret i borettslaget er ansvarlig for administrasjon av parkeringsplasser og parkeringsreglementet. Tildeling av parkeringsplass skjer med utgangspunkt i nærmeste ledige plass i forhold til leilighetens plassering. Utdeling vil skje ut fra søknadsrekkefølge ved ledige plasser, eller ut fra kø-prinsipp hvis det i er fullt.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse og fellesareal lek/opphold i henhold til reguleringsplan S-2358 datert 01.10.1978 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen omfattes også av kommuneplan Oslo mot 2030.

Eiendommen er oppført på byantikvarens gule liste, verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av byantikvaren i tillegg til kommunen eller fylket før igangsetting.

Plan/byggesaker i område:

- Østre Aker vei 90 med flere - Oppføring av boligblokker - Linderudløkka felt E (saksnr. 202552924)

Felleskostnadene er kr 6 665,-  pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, kabel-TV og internett, nedbetaling av andel fellesgjeld, festeavgift, vaktmester, trappevask, kommunale avgifter, reparasjon og vedlikehold, felles bygningsforsikring, forretningsførsel m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.05.2025. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger etc.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 3 685,-
Avdrag felleslån kr 675,-
Renter felleslån kr 2 305,-

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.

Megler har ikke fått opplysninger vedr. nåværende eiers årlige strømforbruk. På tilsvarende leiligheter i borettslaget er strømforbruket på ca. 5.000 - 6.000 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Riks-TV som leverandør av kabel-tv og Global Connect som leverandør av fibernettet, som er inkl. i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 370 727,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 482 906,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 71 560,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 467 500,- pr. 28.04.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 67 319 980,- pr. 28.04.2025 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 93727004929, Handelsbanken
Rentesats per 28.04.2025: 5.89% pa.
Avdragsfrihet: Nei
Siste termin: 30.06.2050

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld.

Kapitalisert festeavgift (festeavgiften x 10) blir tillagt borettslagets gjeld ved beregning av tredjepartsopplysninger. Dette er årsaken til at andelenes gjeld pr. 31.12. hvert år er høyere enn hva den er hvis man bare ser på leilighetens andel av borettslagets lån.

3 790 000,00 Prisantydning
467 500,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 257 500,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 268 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Nærby

Leiligheten er tilknyttet Vestre Veitvet borettslag, org.nr. 932 956 799.
Borettslaget består av 144 leiligheter.
Forretningsfører er USBL, tlf. 008725
Forsikret i: If Skadeforsikring NUF med polisenr. SP615666
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Planlagte påkostninger:
Ifølge årsmøtet 2025 vil det nye styret jobbe videre med renovering av fasade i samarbeid med USBL prosjekt. Når forprosjektet er ferdig vil det bli en ekstraordinær generalforsamling hvor generalforsamlingen bestemmer hvilken løsning man ønsker å gå for.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2021: baderomsrenovering med rørfornyelse utført av VBM Byggfornyelse as.
- 2012/14: Vinduer og balkongdører, nye avfallsbrønner.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Dersom slik godkjenning ikke gis må kjøper gjennomføre kjøpet og selv sørge for godkjennelse eller videresalg av leiligheten.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Fastpris
Tilrettelegging fra kr 14.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 2.900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 39-0092/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR39.2592

Sist oppdatert: 13. juni 2025 kl. 12:42