Fossvegen 24

Fossvegen 24, 2034 HOLTER
Kommunenummer 3238, gårdsnummer 66, bruksnummer 6, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3238, gårdsnummer 66, bruksnummer 10, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 426 kvm

BRA-i:
Enebolig:
U. etasje 227 kvm: Hoveddel: Trappegang, vaskerom, teknisk rom, garasje og to soverom. Hybel: Stue, kjøkken, bad, dusjrom, badstue og sovealkove
1. etasje 195 kvm: Entré, tre stuer, kjøkken, bad og to soverom

BRA-e:
Utebod:
1. etasje 4 kvm: Utebod

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 138 kvm: Markterrasse og terrasse

Boligen har en leilighet med egen inngang i underetasje oppmålt til 71 kvm.
Boligen har en integrert garasje med gulvflate oppmålt til 75 kvm inkludert vegg mellom garasje og bolig (BRA-e).

Hybel som er etablert i underetasjen er ikke godkjent til varig opphold. Se pkt. om "ferdigattest" for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.09.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong og tre. Bolig oppført i 1940 og senere påbygget 1979.Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med underetasje. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med torvtak.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende har fått tilstandsgrad 3 (TG 3):
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger samt ventilasjon på vaskerom. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets veggflater. Det foreligger lite informasjon om våtrommet, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Det vurderes likevel som høyst sannsynlig at vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Det er ingen ventilasjonsløsning i våtrommet. Sjablongmessig prisanslag er kr 100 000 - 300 000,- for vanntett sjikt og kr 10 000 - 50 000 for ventilasjon.
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger, tettesjiktets tilslutning til sluk og plassering av sluk avrenningsmuligheter på bad i hybel. Det foreligger lite informasjon om våtrommet, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Det vurderes likevel at vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Siden badekaret er innfliset er det ikke mulig å foreta undersøkelse av sluket. Sluket er isolert under badekar. Sjablongmessig prisanslag er kr over 300 000,- for vanntett sjikt, kr 10 000 - 50 000 for tettesjiktets tilslutning til sluk og kr 10 000 - 50 000 for utbedring av plassering av sluk.
- Overflater vegger og vanntett sjikt/membran i gulv og vegger på dusjrom. Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen som ikke er tettet, noe som medfører brudd i våtrommets vanntette sjikt. Det foreligger lite informasjon om våtrommet, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Sjablongmessig prisanslag er kr 0 - 10 000 for tetting av hull i vegger, og kr 100 000 - 300 000 for utbedring av tettesjikt.
- Vanntett sjikt/membran og tettesjiktets tilslutning til sluk på teknisk rom. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket. Sjablongmessig prisanslag er kr 100 000 - 300 000 for etablering av vanntett sjikt/membran.
- Overflater gulv i underetasje. Det er registrert omfattende bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) og tegn til løse gulvfliser. Sjablongmessig prisanslag er kr 10 000 - 50 000 for utbedringer.
- Ildsteder. Ildsted i stue har ingen underliggende ubrennbar plate. Sjablongmessig prisanslag er kr 0 - 10 000 for etablering av ny ubrennbar plate på gulv.
- Alder på drenering. Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Sjablongmessig prisanslag er kr over 300 000,-.
- Oljetank. Boligen har en oljetank, men det foreligger ingen dokumentasjon eller kontrollrapporter. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000.

Følgende har fått tilstandsgrad 2 (TG 2):

For vaskerom:
- Overflater vegger. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn.
- Lekkasjesikkerhet. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å væ re tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vann- og avløpsrør(inkl. sluk). Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

For bad i hybel:
- Overflater vegger og gulv. Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte veggfliser. Det er registrert enkelte riss/sprekk i gulvfliser.
- Vann- og avløpsrør (inkl. sluk). Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring. Sluk under badekar er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Ventilasjon. Avtrekkseffekten ble testet ved hjelp av et papir og vurderes som utilstrekkelig.

For dusjrom i underetasje:
- Overflater himling. Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflater gulv. Det er registrert riss/sprekk i flis ved sluk.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vann- og avløpsrør (inkl. sluk). Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon. Avtrekkseffekten ble testet ved hjelp av et papir og vurderes som utilstrekkelig.

For teknisk rom:
- Overflater vegger og gulv. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn. Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.
- Vann- og avløpsrør (inkl. sluk). Vannrør av kobber og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Tekniske anlegg:
- Vannrør. Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder. På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmepumper. Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service. Regelmessig service anbefales normalt hvert 2.-3. år for å opprettholde ytelse og levetid.
- Vannbåren varme. Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

For rom under terreng:
- Overflate himling. Det registreres takplater som ikke er tilstrekkelig festet. Eksakt årsak kan ikke fastslås uten destruktive inngrep.
- Overflate vegg. Veggflater i soverom 1 bæ rer preg av å være uferdige hvor det gjenstår diverse sparkel samt malerarbeid. Tapet har stedvis manglende vedheft. Utførelse og alder vurderes som sannsynlige årsaker. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn.
- Innerdører. Enkelte innerdører kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (trappegang). Måleresultatet tilsier at det ble registrert noe forhøyet fuktnivå. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak.

For yttertak:
- Inspeksjonsmulighet. Taket er dekket av torv og det er ikke mulig å inspirere taket.
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning. Deler av boligen har en lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.
- Taktekking (med tilhørende beslag). Taktekkingen (med tilhørende beslag) er ikke fysisk undersøkt, og derfor kun vurdert på bakgrunn av bygningsdelens alder, med den begrensning dette innebærer. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkl. sløyfer, lekter og innfestninger). Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker.

Øvrige punkter som har fått tilstandsgrad 2 (TG 2):
- Overflater gulv og innredning på kjøkken i hoveddel. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.
- Ventilator på kjøkken i hybel. Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt.
- Overflater gulv og innerdører i 1. etasje. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Dørbladet til bad og soverom 2 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Inspeksjonsmulighet og skadedyr for uinnredet loft/kaldt loft. Kaldtloftet har stedvis lav takhøyde. Bygningsdelen er inspisert etter beste evne, men deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet denne begrensningen (lav takhøyde). Spor etter gnagere er observert.
- Konstruksjonsoppbygging, ventilasjon og teknisk anlegg for badstue. Rommets vegger er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig på bakgrunn av manglende tilstrekkelig ventilering. På bakgrunn av alderen til det tekniske utstyret som tilhører rommet vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Ildsteder. Avstanden fra ildsted til brennbart materiale er målt til under 30 cm, noe som i utgangspunktet er i strid med forskriftskrav. Det kan imidlertid væ re at ildstedet har spesifikke egenskaper eller godkjenninger som gjør at det likevel oppfyller kravene.
- Etasjeskiller for 1. etasje. I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 23 mm. I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.
- Gnagere. Det observeres spor etter gnagere på loft. Nøyaktig hvor eller hvordan gnagere kommer seg inn i bygningen, har ikke latt seg påvise. Konsekvens er at gnagere er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage.
- Lufting av ytterkledning. Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Gnagersikring på yttervegg. Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet stedvis er skjult av andre bygningsdeler. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.
- Vinduer/ytterdører og omramming. Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Ytterdør i underetasje viser tegn til slitasje, elde og punktvise fuktskader.
- Membraner og vanntett sjikt for terrasser. Terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Det vurderes likevel som høyst sannsynlig at fremtidig funksjon er usikker.
- Grunnmur og fundament. Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren. Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren.
- Terrengfall og fuktsikring av grunnmur. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.
- Tilstand på forstøtningsmur. Sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten.
- Utvendige vann- og avløpsledninger. Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer for utvendig bod. Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget.
- Innvendige forhold for integrert garasje. Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader/konsekvenser av større betydning, men tiltak som vedlikehold og lokale utbedringer må forventes på sikt.

Følgende er ikke vurdert av takstmann og satt til TGIU (ikke undersøkt):
- Hulltaking og fuktmåling i tilliggende konstruksjon for vaskerom, dusjrom og bad i hybel er ikke utført da det ikke er praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader.
- Kontroll av diffusjonssperre. Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, siden ingen deler av isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjonen under. Tilstand og utførelse er derfor ukjent.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk for uinnredet loft. På bakgrunn av at eventuell ventilasjonsløsning av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden grunnet diverse hindringer på loft samt begrensningen i inspeksjonsmuligheten, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt.
- Takgjennomføringer og skorsteiner (over tak) er ikke besiktiget.

Helse, miljø og sikkerhet (HMS):
- Innvendige trapper. Trappen har ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Trappens håndløper er lavere enn 0,8 meter. Basert på disse forholdene oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.
- Terrasse over integrert garasje. Rekkverket er ikke tilstrekkelig festet, noe som kan medfører fare for liv og helse.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger opplyser i egenerklæringsskjema:
- Høytrykksvask av utvendige vegger, samt maling av vegger og vinduer. Arbeid utført i 2026 av ufaglært.
- Har vært litt fukt i garasjedelen av underetasjen. Ser at det stedvis er litt saltutslag på vegger.
- Var noen stikk kontaker i gamlestuen som ikke virket for noen år siden, men det ble da reparert av Boligelektrikeren AS. Var også feil på jordfeilbryter samt bytte av noen stikk kontakter og en ny kurs ble lagt opp til hybelen i kjelleren. Sistnevnte arbeid ble utført i 2025 av VF Entreprenør AS. Der foreligger dokumentasjon på arbeidet.
- Ble byttet noen ledninger i gamlestuen. Arbeid utført i 2020 av faglært. Firmanavn: Nordengen. Det foreligger dokumentasjon på arbeidet.
- Minirenseanlegg fra August Norge.
- I forbindelse med at det tidligere bassenget i kjeller ble lagt ned og det ble bygget en hybel der, ble det trukket vann og avløp gjennom veggen fra badet der. Arbeidet ble utført i 2018 av ufaglært.
- Det ser ut som det har vært en oljetank der, men den har ikke vært i bruk så lenge jeg har eid boligen. Så jeg vet ikke noe om tilstand eller om den er sanert.
- Ventilasjonsanlegget har ikke fungert på noen år pga det er noen filter som skal byttes.
- Service på varmeanlegg ble utført i 2025. Arbeid utført av faglært. Firmanavn: VF Entreprenør AS. Det foreligger dokumentasjon på arbeidet.
- Monterte en vedovn i gamlestuen.
- Hadde problemer med mus noen år, men dette er nå utbedret. Har satt musebørster rundt hele huset, samt tettet rundt rør osv inn til huset.
- Rommet i kjeller hvor det tidligere var basseng ble gjort om til hybel. Det ble lagt gulv over bassenget, satt opp lettvegg til en sovealkove, dør fra bad inn til soverom i kjeller ble tettet igjen, samt dør fra tidligere bassengrom inn til huset ble tettet igjen. Det ble også dratt vann og avløpsrør gjennom vegg fra bad til kjøkken i hybelen. Alt dette ble gjort av ufaglært. Kommunen har ikke innvilget tillatelse for ombyggingen. Utleiedelen er ikke godkjent til beboelse av kommunen.

Original og meget innholdsrik enebolig over 2. etasjer med gjennomgående normalt god standard. Ønsker du å realisere drømmen om å ha høner i hagen, forenkle livet som hundeeier med skogen like utenfor døren eller ha en integrert garasje på ca. 75 kvm.? Her bor du stille og rolig til med kort vei til mye - Velkommen til Fossvegen 24!

Innholdsrik og unik bolig hvor 1. etasje består av entré, 3 stuer, kjøkken, bad og to soverom og underetasjen med trappegang, vaskerom, to soverom, integrert garasje og teknisk rom. Videre er det i underetasjen innredet en hybel med stue i åpen kjøkkenløsning, bad, dusjrom, badstue og sovealkove. Hybelen er ikke godkjent for varig opphold eller godkjent som separat boenhet.

Vaskemaskin, tørketrommel, lite fryseskap, kjøleskap, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp medfølger ved salg. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser for øvrig til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen blir oppvarmet med vannbåren varme tilkoblet varmesentral, elektrisk fyring og vedfyring. Det er ildsted plassert i stue og kjøkken. Det er vannbåren gulvvarme i store deler av underetasjen samt radiatorer. Varmekabler i gulv på bad i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes, spyles og plomberes/fylles med sand/grus. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Selger opplyser at det kan være en oljetank på eiendommen, men at den ikke har vært i bruk i hennes eiertid. Hun har derfor ikke noe informasjon om tilstand eller sanering av tanken. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca. 1940. Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen fra oppføringdato.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for tilbygg til boligen datert 12.12.1979. Tilbygget består av integrert garasje samt den øvrige bygningsdelen på høyre side av boligen.

Tillatelsen er gitt på vilkår av at gjenstående arbeider må utføres før ferdigattest kan utstedes:
- Vifte i vegg evt. avtrekk over tak fra vaskerom mangler.
- Trapp foran stuedør mangler. Før trapp er satt opp, må stuedør holdes forsvarlig stengt.
- Jernbjelke i kjeller pusses og males.
- Ventil i bakkant av garasje mangler.
- Mur i garasjen pusses utvendig og innvendig.
- Jernbjelke i garasjen kles med tennvernanda kledning av sin kl. A 10.
- Tilførsel av luft til badstu mangler.
- Fliser på baderom i underetasje må legges før baderommet tas i bruk.

I tillegg gjenstår følgende:
- En del planering på tomten.
- Det må sørges for fall ut fra huset på minimum 1:50 i minst 2 meters bredde.

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger godkjente byggetegninger for boligen i forbindelse med tilbygget, datert 20.01.1978. Det er avvik i dagens planløsning jf. godkjente byggetegninger.

I godkjente plantegninger er det opprinnelig tegnet inn et svømmebasseng i underetasjen. Selger har fjerne bassenget, og rommet er innredet som en hybelleilighet. Dette er ikke omsøkt hos kommunen og innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvens ved søknad kan være at kommunen krever at rommet blir tilbakeført til opprinnelig godkjent stand. I tillegg er det etablert separat inngang til rommet slik at hybelen fungerer som egen boenhet. Etablering av ny boenhet er normalt et søknadspliktig tiltak. Konsekvens ved eventuell søknad kan være avslag, og at rommet må tilbakeføres til godkjent stand.

Noen mindre avvik i dagens planløsning for 1. etasje:
- Soverom og bad i 1. etasje er i byggetegninger oppført som del av stuen, men er i senere tid omgjort til egne rom. Bruksendringen er ikke søknadspliktig.
- På byggetegninger er det oppført garderoberom og toalett-rom midt i hovedstuen i 1. etasje, men dette er fjernet i dagens planløsning.
- Stue i 1. etasje som ligger over hybelen, er i byggetegninger oppført som vinterhage, men det er en del av boligen og fremstår som stue i dag.
- Det var tidligere vindfang ved kjøkkenet, som nå er fjernet og det er direkte adkomst til kjøkkenet.
- Det ene soverommet ved terrassen i 1. etasje er benevnt som "arbeidsrom" i byggetegninger, men benyttes som soverom. Bruksendringen er ikke søknadspliktig.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 6378-1/10, tinglyst 28.08.1978, type heftelse: Bestemmelse om kloakkledninger. Eier av eiendommen gnr. 66, bnr. 6, 8 og 10 forplikter seg til å koble kloakkutslippet fra eiendommen til et fremtidig offentlig kloakkanlegg på de til enhver tid gjeldende bestemmelser og betale de tilkoblingsavgifter som blir fastsatt.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den del av boligens underetasje som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som  bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Selger informerer om at svømmebasseng i underetasjen fremdeles er intakt, men det er lagt gulv over for å etablere hybel. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Badstueovnen har ikke vært i bruk i selgers eiertid. Funksjonalitet og tilstand er derfor uvisst, og ovnen er ikke funksjonstestet.

Badekaret/boblebadet i underetasjen fungerer kun som et vanlig badekar. Boble-/massasjefunksjonen fungerer ikke.

Eiendommen har en tilbaketrukket beliggenhet i Holter - sjelden og flott eiendom. Ønsker du en rolig og tilbaketrukket beliggenhet, men samtidig ha kort vei til mye, kan denne boligen være noe for deg. Boligen ligger solrikt og barnevennlig til!

Videre er en kort kjøretur barnehage, barneskole, Coop Extra, Kiwi, gårdsbutikk, og bussholdeplass med offentlig kommunikasjon inn til hovedstaden, Gardermoen og Lillestrøm. Ca. 18 min. kjøretur til Kløfta stasjon med tog inn til hovedstaden.

Kort kjøretur til Gjerdrum med Rema, Bunnpris, spisesteder, apotek, vinmonopol og mer.
Har man behov for et enda bredere utvalg, er det kun ca. 18. min til Jessheim som har et meget godt utvalg av servicetilbud. Jessheim-senteret alene rommer 145 butikker og har et variert utvalg med gode handlemuligheter. Ved siden av senteret finner du kulturhuset med flere kinosaler og bibliotek. I tillegg er det kulturskole med dans, musikk og teater for barna.

Fra boligen er det kort vei til Romeriksåsen som er et av Romerikes mest varierte friluftsområder; og byr på alt fra tur- og sykkelstier, oppkjørte skiløyper, badeplasser og skianlegg. Gangavstand til løypenett på vintertid som starter ved Eltonåsen skole. Skiløyper like utenfor døren med oppkjørte løyper på jordene rundt. Åsen ligger langs hele vestsiden av Nannestad kommune, her er det et rolig skoglandskap med bølgende åser med gode jaktmuligheter og mange innsjøer med gode fiskevann.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisning.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 8 524 kvm fordelt på to bruksnummer.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på mer enn 2-5 meter, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket. 

Parkeringsmuligheter i integrert garasje og på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet privat vannverk (Gimilvann) for vannforsyning via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen har godkjent minirenseanlegg. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 14.05.2019 avsatt til LNFR-areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag - nåværende.

Eiendommen ligger i gul flystøysone i forbindelse med hovedflyplassen på Oslo Lufthavn.

Eiendommen ligger i et område i kommunen som er registrert med middels kvikkleirefare samt i et område registrert med svært stor mulighet for marin leire. Deler av eiendommen er i et areal i kommunen som er registrert for flomfare.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Prognose for kommunale avgifter er kr 10 075,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for slam, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendommen er tilknyttet Gimilvann for vannforsyning. Vannverket fakturer kr. 2 258,- pr. år i fastavgift. I tillegg blir det fakturert kr. 580,- for pr. person som bor i boligen. Det er ikke installert vannmåler i boligen, men dersom det installeres vil det faktureres for faktisk forbruk av vann.

Eiendommen har privat minirenseanlegg. Fastgebyr og én tømming inntil 5 m3 er inkl. i de oppgitte kommunale avgiftene. Selger opplyser at de har tømming ca. 4 ganger i året med en kostnad på ca. kr. 2 000,- pr. gang.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 35 000,- pr. år. / 32 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 15 528,-.
Eiendommen er tilknyttet velforening (Amund Haga 90 99 55 35) med en årlig kostnad på kr 7 000,-.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av bredbånd. Avgiften er på kr. 3.90,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarmselskap som koster kr 10.440,- pr. år, men dette abonnementet medfølger ikke ved salg.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden til og med 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 725 957,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

6 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

162 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
163 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
183 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 653 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 673 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Elin Engeli

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 42 000,-.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-.
Markedsføringspakke  kr 29 900,-.
Oppgjør  kr 8 900,-.
Tilrettelegging  kr 19 900,-.
Visninger pr stk. 2.500,- (2. stk. ink.) 

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 784,-.
Tinglysing sikring  kr 545,-.

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport kr 20 625,-.
Foto  kr 7 500,-.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 63-0132/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Jessheim
Skovly Promenade 10, 2066, JESSHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR63.26132

Sist oppdatert: 05. oktober 2026 kl. 13:22