Moreneveien 38

Moreneveien 38, 1605 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 208, bruksnummer 1, festenummer 1309, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 208, bruksnummer 1147, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 145 kvm

BRA-i:
Halvpart av tomannsbolig:
1. etasje - 81 kvm: Stue, kjøkken, bad, 2 soverom, entré, gang, toalettrom, bod og rom benyttet som vaskerom.

BRA-e:
Garasje :
1. etasje - 18 kvm: Garasje

Halvpart av tomannsbolig:
Kjeller - 45 kvm: 2 boder og gang.
1. etasje - 1 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
halvpart av tomannsbolig:
Kjeller - 12 kvm: Veranda
1. etasje - 33 kvm: Veranda

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.10.2026 utført av Takstmann Magnus Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Tak tekket med takstein av betong. Lekter, sløyfer og papp. Takrenner, nedløp og beslag av plastbelagt stål. Plassbygget takkonstruksjon av tre. Rupanel på undertak. Stående tømmermannskledning av tre. Vinduer er skiftet i 2007 og har 2-lags glass. Det store vinduet i stue er fra 2008 og har 3-lags glass. Malt ytterdør og balkongdør antas fra 2007. Enkel dør til utvendig bod antas fra byggeår. Dør til kjeller har ukjent alder. Balkong er støpt i 1.etg men utvidet 75 cm med stål og tre. Frittliggende terrasser bygget senere år. Impregnert tre. Støpt trapp til inngang. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på følgende:
- Taktekking: Stein har mose som bør fjernes.

- Takkonstruksjon/loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Svertesopp stedvis i undertak som følge av liten lufting. Gammel råte i kubbing ved siden av pipe.

- Yttervegger/veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting).

- Vinduer: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Råte i vannbrett under vindu i sov.

- Ytterdører: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Balkongdør har svelleskade både utvendig og innvendig.

- Balkong/veranda: Vanntett sjikt er eldre enn 18 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er avskalinger og rustspreng i støpt balkong. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

- Utvendig trapp: Eldre riss/sprekker i betongtrapp. Rekkverket i utvendig trapp er for lavt i forhold til dagens forskriftskrav.

- Overflater - vegger og himlinger: Hull etter bilder/oppheng.

- Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Det ses sprekk i murpussen i høyde med feieluke på loft. Mer enn halvparten av levetiden er passert på pipen. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse.

- Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.

- Krypkjeller: Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. Eier forteller at avløpsrør under bad hadde ramlet av og at det stod åpent en stund før dette ble oppdaget. Rørene ble satt sammen igjen for ca. 6 måneder siden. Det ses råteskader i bjelker i området under bad. Det måles skadelige verdier av fukt i bjelken. Dette bør undersøkes nærmere.

- Innvendige dører: Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.

- Skadedyr og fuktkrevende innsekter: Eier opplyser at det er/har vært registrert skadedyr.

- Bad: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk som medfører at bruksvann brer seg utover gulvet utover nedslagsfeltet ved normal bruk av dusj- og badekar og blir stående. Det er påvist sprekker i fliser. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under) i kombinasjon med riss eller sprekker i fuger som ikke er mykfuger. Det er påvist at flisfuger i våtsonen har riss/sprekker. Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Det vil si at overgangen mellom sluk og tettesjikt (membran) ikke er utført på en korrekt måte. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet). Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

- Vaskerom: Det påvist avvik i fallforhold til sluk. Det er motfall på deler av gulvet. Det er kun lufteventil i yttervegg.

- Kjøkken: Løs ovn i høyskap. Skuffefront ikke tilpasset etter innstallering av ny ovn. Noen mindre merker i fronter.

- Toalettrom: Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav. Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

- Innvendige avløpsrør: Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

- Fuktsikring og drenering: Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.

- Grunnmur og fundamenter: Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.

- Terrengforhold: Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Kjenner du til om det er eller har vært feil eller skader på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
2025 - flis i dusjkabinett sprakk etter at noe ble mistet på gulvet.

- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
2012 - renovering av badet - ny innredning, dusj, fliser og toalett.

- Kjenner du til om det er eller har vært feil eller skader på utvendige eller innvendige vann- eller avløpsrør, inkludert private anlegg som brønn, septiktank eller lignende? Ja.
Hadde et rørbrudd i krypkjelleren i april 2026, det er fikset med forsikring. Deler av dusjvannet og vask på badet kom inn i krypkjeller.

- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på tak, taknedløp, takrenner eller beslag (for eksempel reparasjoner, vedlikehold eller utskiftninger)? Ja
2012 - ble lagt nytt tak.

- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller vedlikehold på yttervegg, fasade, veggkonstruksjon, vinduer eller dører? Ja
Vinduer ble skiftet ut i 2012.

- Kjenner du til om det er eller har vært skadedyr eller sjenerende insekter i boligen eller på eiendommen, inkludert tilhørende bygninger som bod, garasje eller nærliggende/tilknyttede enheter? Ja
Mus/Rotter. 2026 - Anticimex var der for å sjekke mus, det ble lagt musebånd under panel på et område musene kunne komme til. Ikke vært et "problem" senere.

- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene? Ja
Utearealene er stadig oppgradert med platting og beplantning.

Boligen er i nyere tid oppgradert i flere omganger og har i dag god standard med normalt brukspreg i forhold til alder på overflater og faste innredninger.

Kjøkkenets innredning er fra IKEA og ble installert i 2007. Innredningen har behov for enkelte utbedringer, men er ellers funksjonell og inkluderer en smart barløsning foran vinduet. Hvitevarene er hovedsakelig integrert, stekeovnen ny for ca. 2 år tilbake. Oppvaskmaskinen enten må repareres eller skiftes ut.

Badet ble i 2008 oppgradert med blant annet nye overflater, nye møbler og nytt VVS-utstyr. Her er både gulvet og veggene utført med fliser, gulvet også med varmekabler. Spotter innfelt i himlingen gir badet jevn belysning.

Det er spesielt verdt å fremheve at badet er tilknyttet hovedsoverommet, en løsning som i hverdagen oppleves like bekvemmelig som praktisk. Et ekstra toalettrom finnes ved entreen.

Vaskerom er etablert i én av boligens to opprinnelig utvendige boder og tilknyttet soverom II, imidlertid uten at dette er omsøkt eller godkjent av kommunen. I dette rommet ble det lagt nytt belegg på gulvet i 2008.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, fliser og belegg.
Innervegger: Tapet, plater og fliser.
Himlinger: Plater og glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte og rett profilerte lyse fronter. Vitrineskap med glasshyller. Heltre benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning og sidehyller. Dusjhjørne med skyvedører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet med varmekabler på bad og entré, samt vedovn i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1960.
Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

Det er dog mottatt godkjente byggetegninger datert 1959 og 1986. Følgende endringer avviker:
- Rom benyttet som vaskerom er opprinnelig byggemeldt som to boder.
- Lite tilbygg utenfor vaskerom og soverom som i dag benyttes som bod er ikke med på de originale byggetegningene.
- Inntegnet nedgang til kjeller er benyttet til gang.
- Det er lagd utvendig adkomst til kjelleren. Denne fremkommer ikke på de originale byggetegningene. Kjelleren er ikke med på de originale byggetegningene.

Rom benyttet som vaskerom er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Kjeller har takhøyde på 203 cm. Kjelleren er ikke godkjent som oppholdsrom og rommene benyttes i dag som bod.

Det er mottatt godkjente byggetegninger av garasjen datert 1985 som samstemmer med dagens bruk.

Omsøkte overnevnte tiltak har verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.
Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Gnr. 208, bnr. 1, fnr. 1309:
Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 300227, tinglyst 19.01.1959, type heftelse: Festekontrakt.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 5202, tinglyst 02.06.1987, type heftelse: Moreneveien 38 og Moreneveien 38 A har gjensidig rett til nødvendig adkomst og opphold på hverandres eiendommen i forbindelse med vedlikehold og tilsyn av eiendommene, med såvel bebyggelse som beplantning.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Gnr. 208, bnr. 1147:
Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 10414, tinglyst 07.11.1980, type heftelse: Festekontrakt.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

I Moreneveien 38 bor du tilbaketrukket i høyden på Trara, bokstavelig talt ved markagrensen og samtidig sentralt i forhold til bykjernen. Nærmiljøet er rolig og lite bymessig, tross nærheten til sentrumsgatene.

Til byen kan du gå på ett kvarter eller sykle på et fåtall minutter. Sentrumsområdet har de seneste årene opplevd stor utvikling med et bredere spekter av så vel kulturtilbud som forretninger og serveringssteder.

For en småbarnsfamilie er det ikke minst praktisk at flere barnehager er lett tilgjengelig i nærområdet og at både barneskole og én av byens videregående skoler er innenfor gangavstand.

Boligens umiddelbare nærhet til marka gjør terskelen lav for å utnytte de omfangsrike naturområdene aktivt i hverdagen. Nærmeste innfallsport til marka er bare få meter unna og en del av lysløypen hvor kilometervis med skispor prepareres så snart forholdene tillater vinterstid. Like over åsen ligger i tillegg det populære utfartsmålet Bjørndalsdammene med et rikt fugleliv, grillmuligheter og bjørneløype for de yngste.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager
Noas Park barnehage (0-5 år) 0.8 km
Åsebråten barnehage (2-5 år) 0.9 km
Wilbergjordet barnehage (1-5 år) 1 km

Skoler
Trara skole (1-7 kl.) 1.1 km
Nøkleby skole (1-7 kl.) 1.7 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 3.4 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 3.1 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 4.5 km
Glemmen videregående skole 1 km
Hans Nielsen Hauge vgs 22 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 463kvm. Eiendommen ligger i relativt skrånende terreng. Tomten er opparbeidet med treterrasser, beplantning og gressplen.

Eiendommen består av to gårds- og bruksnumre. Gnr. 208. bnr. 1147 på 56 kvm og gnr. 208, bnr. 1, fnr. 1309 på 407 kvm.
Begge tomtene er festetomter og det er to forskjellige grunneiere.

Gnr. 208, bnr. 1, fnr.1309:
Festeavgiften er kr 13 165,00 pr. år. Festeavtalen utløper 2059. 
Representant for sameie opplyser følgende vedrørende regulering av festeavgiften:
Slik loven er i dag vil regulering være etter KPI, men må vurderes på ny v/regulerings tidspunktet.

Grunneier er et sameie representert ved Håkon Sannrud.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves.  

Festeavgiften reguleres hvert 20 år.
Neste regulering av festeavgift: 2041.

Gnr. 208, bnr. 1147:
Festeavgiften er kr 269,00 pr. år. Festeavtalen utløper 01.07.2060.

Grunneier er Fredrikstad kommune.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: 2020

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkering i garasje, samt på gruset gårdsplass.

Det gjøres oppmerksom på at deler av garasjen står på utsiden av oppmerket tomt. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 15.06.2023 avsatt til: bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Arealplaner i området:
Det skal bygges boliger der stjernehallen står i dag. Det må påregnes noe støy i byggeperioden. Se mer informasjon på Fredrikstad kommune sine hjemmesider. PlanID: 1218.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18.967,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Eiendomsskatten er kr 3.405,- for inneværende år. Denne fakturers med de kommunale avgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15.000,- pr. år. / 14.500 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 5.600.
Boligen er tilknyttet Viken fiber og Altibox som leverandør av kabel-tv og internett. Dette har avgift på kr 1.478 pr. mnd. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 925.000 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

3 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

92 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
93 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
113 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 793 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 813 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rebecca Janik Madeleine Elboth

Deler av eiendommen er en ubebygd tomt. For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper,  godkjenningen forutsetter at tomten bygges innen 5 år.

Etter nærmere avtale. Det er mulighet for en rask overtagelse.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt tilrettelegging.  kr -5 000,00
Kunderabatt VISNING. Alle visninger er inkludert i tilbudet.  kr -3 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 21 127,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann - Enebolig  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0239/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26239

Sist oppdatert: 08. oktober 2026 kl. 17:06