Ormsundveien 12

Ormsundveien 12, 0198 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 197, bruksnummer 184, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 429 kvm

BRA-i:
Kjeller 107 kvm: Trappegang, vaskekjeller, separat toalett, 4 boder, garasje.
1. etasje 120 kvm: Trappegang, entre/gang, separat toalett, bad, kott, 2 soverom, kjøkken, 3 stuer.
2. etasje 120 kvm: Trappegang, entre/gang, separat toalett, bad, kott, 2 soverom, kjøkken, 3 stue.
Lagringsloft 82 kvm: Uinnredet lagringsloft.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 22 kvm: Veranda og støpt terrasse.
2. etasje 10 kvm: Veranda.
Lagringsloft 5 kvm: Veranda.

Arealene er beregnet av yttervegger, da bygningssakkyndig ikke har hatt innvendig adkomst. Alle innvendige vegger, sjakter, rørkasser o.l. er medberegnet i boligens areal. Areal kan være komplisert eller umulig å måle opp nøyaktig fordi det er vanskelig å fastslå tykkelsen på innervegger, skjevheter i og utforming av bygningskonstruksjoner som karnapp, buer og vinkler som ikke er rette, åpne rom over flere etasjer og så videre.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.04.2026 utført av Taksator AS v/Finn H. Bjørntvedt. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført som en horisontaldelt tomannsbolig i en trekonstruksjon over 2 plan pluss kjeller og lagringsloft, antatt oppført i 1890. Ytterveggenes tykkelse er erfaringsmessig vurdert til 20 cm i trekonstruksjonene og 50 cm i kjeller. Det er montert plater ved alle vinduer og dører. Bygningen har innvendige trappeganger som forbinder etasjene, samt utvendige trapper. Det er en veranda på ca. 5 m² med utgang fra lagringsloftet, en veranda på ca. 10 m² med utgang fra 2. etasje, og en veranda på ca. 10 m² med en tilhørende støpt terrasse på ca. 12 m² ved bakre langvegg i 1. etasje. Verandaen i 1. etasje er bygget på pilarer/søyler.

Eiendommen fremstår i svært dårlig forfatning og må anses å ha behov for totalrehabilitering før den kan tas i bruk. Byggets nåværende tilstand vurderes som uforsvarlig, og det anbefales ikke å oppholde seg i eller ta seg inn i bygningen. Det foreligger arealmålingsrapport datert 27.04.2026 (befaringsdato), utarbeidet av Finn H. Bjørntvedt.

Ormsundveien 12 er en hel horisontaldelt tomannsbolig fra 1890, beliggende i et etablert og grønt område med umiddelbar nærhet til Oslofjorden. Eiendommen representerer et rehabiliteringsprosjekt med betydelig potensial for den rette kjøperen. Bygningen er i svært dårlig forfatning og krever totalrehabilitering før den kan tas i bruk. Det er ikke forsvarlig å gå inn i bygget i sin nåværende tilstand. Det vil derfor ikke være anledning til å befare huset innvendig, og eiendommen overtas i nåværende stand, både innvendig og utvendig.

Bygget er organisert over fire plan, inkludert kjeller og loft, med en boenhet i første og en i andre etasje. Planløsningene beskrevet her er basert på tilgjengelige tegninger, og rommenes bruk og utforming må tilpasses dagens krav i forbindelse med rehabiliteringen. Det kan forekommer avvik.

1. etasje:
Ifølge tegningene består denne etasjen av en trappegang, entré/gang, separat toalett, bad, kott, to soverom, kjøkken og tre stuer. Fra en av stuene er det utgang til en veranda og en støpt terrasse.

2. etasje:
Denne etasjen har en identisk rominndeling som første etasje, med trappegang, entré/gang, separat toalett, bad, kott, to soverom, kjøkken og tre stuer. Også her er det utgang til en egen veranda fra en av stuene.

Kjeller:
Kjelleretasjen inneholder trappegang, vaskekjeller, separat toalett, fire boder og en garasje med antatt intern adkomst.

Loft:
Loftet er et uinnredet lagringsareal med gangbart gulv. Fra loftet er det utgang til en mindre veranda.

Lagring:
Eiendommen har kott i både første og andre etasje. I kjelleren er det fire boder og en garasje. I tillegg kommer et uinnredet lagringsloft.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen er oppført ca. 1890. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boligen i kommunens arkiver.

Det foreligger imidlertid en del dokumentasjon på endringer og installasjoner gjennomført over tid:

- Byggetillatelse for oppføring av uthusbygning, datert 26.05.1901.
- Byggetillatelse for innvendige forandringer, innredning av garasje og terrasse, datert 11.03.1932.
- Ferdig attestert arkivkort for oljefyringsanlegg, datert 02.05.1960. Det er fjernet en oljetank med hull i og sanert oljeforurensede masser i 2016.
Forurensningen er omtalt i vedlagt notat. Ifølge Multiconsult er det lav sannsynlighet for at det har skjedd
ytterligere spredning av oljeforurensningen.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, hovedsakelig datert 1931 og 1932. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom eiendommens offisielle registrering og godkjent/faktisk bruk. Eiendommen er registrert som "Hel horisontaldelt tomannsbolig" i matrikkelen, men de godkjente tegningene fra 1931 viser en planløsning med to separate boenheter (kjøkken og bad i både 1. og 2. etasje).

Det er beskrevet en veranda på loftet som ikke er vist på godkjente tegninger. Oppføring av veranda er normalt søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen (gnr. 197, bnr. 184):

Dagboknr. 139, tinglyst 17.07.1908:
Bestemmelse om vei. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 5286, tinglyst 19.09.1945:
Erklæring fra Oslo kommune om innlegg av vann, kloakkavstikker, overtagelse av ansvar i anledning innkledning av ledninger m.v. Eier har tillatelse til å innlegge vann fra Akers vannverk og legge kloakkavstikker til Akers hovedkloakk. Eier forplikter seg og fremtidige eiere til å overholde gjeldende reglementer. Stikkledning for vann (32 mm) og kloakkavstikkere skal tas fra offentlig/privat ledning i Ormsundveien. Eiendommer som får dispensasjon til å føre avløp fra vannklosetter til kloakk uten septiktank, skal betale en årlig avgift.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Bolig med to boenheter som fritt kan leies ut. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Bygningen er i svært dårlig forfatning og krever totalrehabilitering før den kan tas i bruk. Det er ikke forsvarlig å gå inn i bygget i sin nåværende tilstand. Det vil derfor ikke være anledning til å befare huset innvendig før avtaleinngåelse, og eiendommen overtas i nåværende stand både innvendig og utvendig. Dette gjelder også løsøre og gjenstander som befinner seg i huset.
Eiendommen overtas i den stand den var på visningstidspunktet. Det vil ikke bli foretatt noen form for opprydding eller utvask fra selgers side.

Eier av eiendommen og gjennomføring av salgsprosess:
Oslo kommune v/Eiendoms- og byfornyelsesetaten er selger av eiendommen.
Oslo kommune jobber for å få tatt flere av kommunens ledige bygg i bruk.
Ett av tiltakene er å selge ledige bygg som kommunen selv ikke lenger har behov for til kommunal tjenesteproduksjon.
Ormsundveien 12 er en av disse.

Vedlagt følger en kostnadsvurdering fra Veridian Analyse. Vi gjør oppmerksom på at rapporten er fra 2023 og gjenspeiler eiendommen tilstand på tidspunktet for vurderingen. Den er ikke innhentet som ledd i denne salgsprosessen, men knytter seg til tidligere arbeid med utredning av eiendommen.

Ved salget skal salgskontrakt utarbeidet av selger benyttes.
Utkast til salgskontrakt er vedlagt salgsoppgaven. Selger vil ikke akseptere bud med forbehold.

Da vi ikke har ansett det forsvarlig å ta seg inn i boligen, foreligger det ingen energiattest.

Ormsundveien 12 ligger i et etablert og grønt boligområde med umiddelbar nærhet til Oslofjorden. Her bor du skjermet, med en følelse av å være utenfor byen, samtidig som sentrum kun er en kort reise unna. Nærområdet preges av villaer og frodige hager, med sjøen og de nærliggende øyene Malmøya, Ormøya og Ulvøya som et vakkert bakteppe for dagliglivet.

Dette er et område som legger til rette for en aktiv hverdag. Korte spaserturer tar deg til strender og svaberg, perfekt for et morgen- eller kveldsbad. Balløkka ved Grønsundveien ligger like i nærheten, og de mange turveiene langs sjøen innbyr til løpeturer og rolige søndagsturer. Fra Ormsundbakken, et par minutters gange fra eiendommen, tar bussen deg effektivt inn til sentrum.

Hverdagslogistikken er enkel med gangavstand til både Nedre Bekkelaget skole og Nedre Bekkelaget barnehage. For et bredere servicetilbud er det en kort kjøretur til Sæter Torg og Holtet, eller inn til Barcode og Bjørvika med sine restauranter, butikker og kulturtilbud.

Eiendommen sogner til Nedre Bekkelaget skole.
Kort vei til Nedre Bekkelaget barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 315 kvm.

Parkering på tomten. Eiendommen har garasje i kjelleren, av usikker forfatning.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger (Felt G) i henhold til reguleringsplan S-2635, datert 12.11.1982, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert og har vernestatus som "Kommunalt listeført" hos Byantikvaren i Oslo. Dette medfører at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Relevante bestemmelser fra reguleringsplan S-2635:
- § 3 c): Ved en endring av bestående bygning og ved oppussing av fasade må påses at bygningens arkitektoniske karakter så vidt mulig blir bevart. Byggemelding for slike arbeider skal forelegges byantikvaren.
- § 3 c): Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad bevares.
- § 8: Felles avkjørsel F1 fra Ormsundveien og sydover skal være felles for gnr 197 bnr 184 med flere eiendommer.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende). Kommuneplanen gjelder foran eldre reguleringsplaner ved motstrid.

Eiendommen berøres av hensynssone H320_1 (Stormflo) i henhold til kommuneplanen. Sonen markerer områder som kan være utsatt for stormflo, og tiltak kan kreve særskilt vurdering av flomrisiko.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgiftene for 2026 er estimert til kr 25 705,-. I dette inngår gebyr for vann og avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har bygningsforsikring i Oslo Forsikring AS.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 13 308 778,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Ettersom eiendommen er i kommunens eie, har eiendommen vært fritatt for eiendomsskatt iht. eiendomsskatteloven § 5. Basert på eiendommens formuesverdi for 2025, må ny eier påregne at denne eiendommen vil få eiendomsskatt.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

9 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

225 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
226 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
245 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 226 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 245 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler to virkedager før overtagelsen.

Oslo kommune

Etter nærmere avtale.

Det foreligger ikke en godkjent tilstandsrapport med innhold fra takstforskriften som trådte i kraft 1.1.22. Selger har derfor heller ikke tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist skal derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Salg av eiendommen må godkjennes av kompetent myndighet i Oslo kommune. Dette innebærer at selger vil utarbeide en administrativ aksept på bud med forbehold om etterfølgende godkjenning fra kompetent myndighet. I dette tilfellet er kompetent myndighet Eiendoms- og byfornyelsesetaten eller byrådet for byutvikling i Oslo kommune, avhengig av hvor mye eiendommen selges for.
Det må påregnes en saksbehandlingstid på inntil 6 uker. Oppgjør og overtakelse gjennomføres innen 30 dager etter vedtak.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Etter at salget er vedtatt, kan det bli gitt innsyn i budjournalen (jf. Lov om rett til innsyn i dokument for offentleg verksemd § 3).
Dersom du som budgiver ønsker unntak fra dette må det begrunnes skriftlig ved inngivelse av første bud.
Oslo kommune vil imidlertid ikke kunne garantere for at dette vil bli tatt hensyn til da offentlige virksomheter er forpliktet til å foreta egen vurdering av hvorvidt det finnes grunnlag for å unnta et dokument fra innsyn.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Det er inngått en rammeavtale på salg av flere eiendommer for Oslo Kommune.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0067/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2667

Sist oppdatert: 22. mai 2026 kl. 15:00