Josefines gate 28B

Josefines gate 28B, 0351 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 214, bruksnummer 172, seksjonsnummer 11

Totalt bruksareal BRA: 106 kvm

BRA-i:
2. etasje 92 kvm: Entré/gang, bad, to soverom, to stuer og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 14 kvm: To boder.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 5 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.06.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en bygård oppført i 1894. Bygningen er et murbygg med grunnmur av naturstein og yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk med pussede fasader. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Bygningen har saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Leilighetens vinduer har karmer og rammer av tre fra byggeår og 1983. Entrédøren er en to-fløyet dør med brannklasse B30 og sikkerhetslås. Fra kjøkkenet er det utgang til en balkong på 5 m² i metallkonstruksjon. Det er teglsteinsskorstein fra byggeår og peisovn i stuen.

Sikringsskapet er plassert i gangen og har automatsikringer. Ifølge tilstandsrapporten mangler det samsvarserklæring for deler av anlegget, og det er anbefalt en utvidet kontroll av en elektrofaglig person, blant annet fordi det er opplyst om vesentlige oppgraderinger i 2009/2010 uten fremlagt dokumentasjon.

Boligen er utstyrt med røykvarslere og godkjent slukkeutstyr.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Overflater vegger: Det er registrert riss/sprekk i flis i dusjsone.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk, samt gliper mellom gulvbord.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Fordelerskap og fordelerstammer: Rørkoblinger er plassert over himling på baderom uten direkte avrenning til sluk eller annen sikring mot fuktskader.
- Avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberedere står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 2.Etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 39 mm i entré/gang og opptil 32 mm i stue.

Yttervegger inkl. fasader
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis i overflaten ved innfesting av balkong.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Kontroll i tilliggende konstruksjoner er ikke utført da våtrommets vegger er av mur.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det ble ikke funnet avvik i henhold til gjeldende forskrift (på befaringstidspunktet).

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet ble delvis oppusset med ufaglært arbeid i 2020 (maling, nye dusjdører, nytt dusj- og servantbatteri, ny benkeplate), og ble totalrehabilitert av fagfolk i 2010. Taket på bygget ble fornyet av fagfolk i 2025. Det elektriske anlegget ble fornyet av fagfolk i 2010, men dokumentasjon mangler. Det ble satt inn ny peis i 2020. Selger nevner setningsskader som er forventet i en bygård fra 1890-tallet, men har ikke observert nye skader. Det ble håndtert mus i kjelleren av et skadedyrfirma i 2021 (Gjelder ikke selgers bod) I 2020 ble hele boligen malt, gulvene slipt og lakkert, det ble lagt nytt gulv i gangen, og en lettvegg ble åpnet for å gjenskape en original døråpning.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- El-tilsyn utført av det lokale el-tilsynet uten påviste feil eller mangler

2020:
- Ny peis montert
- Overflatebehandling og maling av hele boligen, inkludert kjøkkenfronter og håndtak
- Gulv slipt og lakkert, utført av Norgulv AS
- Ny laminat i gang
- Åpnet lettvegg for å ta frem original åpning for doble fløydører mellom TV-stue og peisstue

2010:
- Baderom oppgradert med ny membran, utført av RørleggerLars AS
- Ny kjøkkeninnredning installert
- Varmtvannsbereder på 5 liter installert under kjøkkenbenk
- Vesentlige oppgraderinger på det elektriske anlegget, utført av Nils Kristoffersen AS

Vedlikeholdshistorikk Josefines Gate 28-28 B Boligsameie:

2023:
- Skadedyrarbeid og soppkontroll utført

2021:
- Større rehabilitering og påkostning finansiert med felles låneopptak

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2020:
- Baderom oppgradert som egeninnsats med kosmetiske arbeider, nye dusjdører, nytt dusj- og servantbatteri, samt ny benkeplate

Leiligheten i Josefines gate 28B er en gjennomarbeidet Frogner-leilighet fra 1894 med originale detaljer i god stand: stukkatur langs alle tak, rosett i stuen, og brystningspanel i gang og stue. Takhøyden er gjennomgående ca. 3,20 meter, og store vindusflater i samtlige rom gir godt lysinnslipp mot bakgård og omgivelser. Planløsningen er fleksibel og rommer entré/gang, to soverom, to stuer og kjøkken med utgang til balkong. I 2020 ble hele leiligheten malt, gulvene slipt og lakkert av fagfolk, og nytt laminat lagt i gangen. Peisen ble satt inn samme år. Kjøkken og bad er oppgradert fra 2010. Leiligheten varmes opp med elektrisitet og peisen.

Entré/gang:
Gangen er bred og romslig, med hvitmalt brystpanel i gangen langs veggene og stukkatur i taket som viderefører byggets opprinnelige karakter. Gulvet er belagt med laminat fra 2020. Sikringsskapet er plassert her. Fra gangen er det adkomst til begge soverom, badet og videre inn til stuene. Garderobeskap gir praktisk oppbevaring ved inngangen, og downlights ved baderomsdøren markerer overgangen til våtromssiden av leiligheten.

Stue 1:
Peis med glassdør, satt inn i 2020, står i hjørnet og er det første man legger merke til i denne stuen. Teglsteinspipa er original fra byggeåret. Stukkatur langs taket og rosett over midten av rommet holder 1890-tallets detaljrikdom intakt. Profilerte innerdører og brystningspanel understreker det samme. Rommet har plass til to sittegrupper og åpner seg mot den andre stuen gjennom en bred åpning der det opprinnelig var doble fløydører. Takhøyden er ca. 3,20 meter.

Stue 2:
Den andre stuen er forbundet med peisstuens åpning og har egne vinduer mot bakgård. Rommet har takhøyde på ca. 3,20 meter og stukkatur langs taket, og gir god plass til sofagruppe med tilhørende møblement. Herfra er det naturlig siktlinje gjennom begge stuene og videre mot kjøkkenet. Profilerte innerdører og brystningspanel er gjennomgående.

Kjøkken:
Kjøkkenet er det rommet i leiligheten som tydeligst kombinerer byggets opprinnelige proporsjoner med en oppgradert innredning. Stukkatur i taket og store vindusflater mot bakgård gir rommet en karakter som skiller seg fra et ordinært kjøkken. Innredningen fra 2010 har ett-speils fronter og benkeplater av heltre. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Integrert kjøleskap, stekeovn og oppvaskmaskin. Nedfelt platetopp. Gulvet er belagt med heltre. Det er god plass til stort spisebord, og utgang til balkongen gir direkte kontakt med utearealet.

Balkong:
Fra kjøkkenet er det utgang til en balkong i metallkonstruksjoner med terrassebord. Balkongen vender mot bakgård og er plassert slik at man sitter skjermet uten direkte innsyn fra naboer. Trær og grøntareal i bakgården gir en rolig ramme.

Soverom 1:
Dette soverommet har malt trepanel langs veggene, noe som gir rommet en tydelig karakter og skiller det fra de øvrige rommene i leiligheten. Takhøyden er ca. 3,20 meter. Garderobeskap er integrert i rommet. Det er plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider.

Soverom 2:
Det andre soverommet har også malt trepanel og vegg-til-vegg teppe. Takhøyden er ca. 3,20 meter. Skyvedørsgarderobe gir god oppbevaringsplass. Rommet har vinduer mot bakgård og er godt egnet som barnerom/gjesterom, walk-in/eller kontor.

Bad:
Badet er oppgradert i 2010 med ny membran lagt av fagfolk. Flislagt gulv med elektrisk gulvvarme. Veggflater med fliser og malte flater. Gulvstående servantinnredning med slette fronter og nedfelt servant med ett-greps armatur. Benkeplater av laminat. Speil over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett. Avtrekksvifte på yttervegg.

Overflater:
Gulv: Heltre gulv på kjøkken, laminat i entré/gang, og vegg-til-vegg teppe i ett soverom. Øvrige rom har tregulv (slipt og lakkert i 2020). Flislagt gulv på bad.
Vegger: Stedvist malt brystningspanel og malte slette flater. Malt trepanel i soverom.
Himling: Malte slette flater og malt trepanel, stedvis stukkatur.

Lagring:
To kjellerboder på henholdsvis ca. 8 m² og ca. 6 m². Garderobeskap i entré/gang og på soverom 1. Skyvedørsgarderobe på soverom 2.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: Taklamper følger ikke med.

Medfølger eiendommen:
Vaskemaskin, oppvaskmaskin, komfyr og platetopp, kjøleskap og fryser.

Elektrisitet og vedfyring. Oppvarming skjer via en kombinasjon av elektrisitet og peisovn. Det er elektriske varmekabler i baderomsgulv.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1894. Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 07.07.1894, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Megler har ikke funnet tegninger fra byggeår og har derfor ikke grunnlag for å vurdere om dagens planløsning og bruk av rommene samsvarer med eventuelle opprinnelige godkjenninger.

Dette gjelder forhold fra før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965, og det er ikke uvanlig at kommunale arkiver fra denne perioden er mangelfulle.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår ved visning, herunder risiko og ansvar knyttet til eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser, med unntak av:
1983/511759-3/105 02.11.1983 ERKLÆRING/AVTALE
Sameiet har panterett i hver seksjon med kr 25 000 til sikkerhet for sameierens økonomiske forpliktelser. Panteretten har prioritet etter kr 2 500 000, og sameiet vil vike prioritet til etter 90 % av dokumentert lånetakst.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

1861/919862-1/105 14.01.1861 BESTEMMELSE OM VEG

1893/900341-1/105 23.05.1893 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Bestemmelse om benyttelse

1983/511759-3/105 02.11.1983 ERKLÆRING/AVTALE
Sameiet har panterett i hver seksjon med kr 25 000 til sikkerhet for sameierens økonomiske forpliktelser. Panteretten har prioritet etter kr 2 500 000, og sameiet vil vike prioritet til etter 90 % av dokumentert lånetakst.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en særdeles attraktiv beliggenhet i Homansbyen, et område kjent for sin eksklusivitet og unike kombinasjon av urbant liv og grønne omgivelser. Her får du muligheten til å bo i et pulserende bymiljø, samtidig som du kan nyte fredelige pusterom fra storbyens hektiske hverdag.

I gangavstand ligger flere dagligvarebutikker, blant annet Kiwi Hegdehaugsveien og Rema 1000 Parkveien samt søndagsåpne butikker som Joker Briskeby og Brunnpris Holbergs plass. Området byr også på gode shoppingmuligheter, med Bogstadveien like i nærheten, en av Oslos mest populære handlegater med et bredt utvalg av butikker, kafeer og servicetilbud. Det er også kort vei til Solli plass, et attraktivt område med et variert tilbud av butikker, serveringssteder og øvrige servicetilbud, inkludert det populære Sommerro med restauranter, barer og velværetilbud, samt flere anerkjente spisesteder og utesteder i nærområdet. Ønsker man ytterligere servicetilbud, ligger Oslo sentrum innen rekkevidde med alt det innebærer av hovedstadens fasiliteter og servicetilbud.

Området er kjent for sine vakre bygårder og sjarmerende gater, og leiligheten ligger i behagelig gåavstand til flere av Oslos mest attraktive grøntområder. Nærmest finner du Uranienborgparken, et hyggelig og grønt nærområde med åpne plener, flott utsikt og den karakteristiske Uranienborg kirke som et naturlig midtpunkt. Like i nærheten ligger også Slottsparken rundt Slottet og Hydroparken, som begge er ideelle for hyggelige spaserturer i grønne omgivelser. Frognerparken, med sine verdensberømte Vigelandsskulpturer, er heller ikke langt unna. Her kan du nyte solrike dager, piknik i det grønne, eller bare en rolig joggetur i historiske omgivelser.

For de treningsglade er det gode nyheter med flere treningssentre i nærområdet. EVO Oscars gate ligger kun ca. 1 minutts gange fra boligen, noe som gir svært enkel tilgang til trening i en travel hverdag. I tillegg finnes blant annet SATS Solli plass, SATS Bislett og Fresh Fitness Majorstuen, som alle tilbyr moderne fasiliteter og et bredt treningstilbud. EVO Fitness Majorstuen ligger også i kort avstand, med fleksible åpningstider og gode treningsmuligheter. For en mer eksklusiv treningsopplevelse ligger også Sommerro ved Solli plass, som tilbyr treningsfasiliteter i kombinasjon med spa, basseng og velværeavdeling i historiske og påkostede omgivelser.

Området har svært gode kollektivforbindelser med et bredt tilbud i kort gangavstand fra boligen. I nærområdet finner du både trikk og buss, som gir enkel og effektiv adkomst til øvrige deler av byen. Det er også planlagt T-bane ved Bislett med forventet ferdigstillelse rundt 2030, noe som ytterligere vil styrke områdets tilgjengelighet og attraktivitet. Majorstuen stasjon ligger innen kort gangavstand og er et sentralt knutepunkt for T-bane. I tillegg ligger Nationaltheatret stasjon i gangavstand, hvor du har tilgang til tog, inkludert Flytoget, samt T-bane, trikk og buss. Dette gir svært gode pendlermuligheter både lokalt i Oslo og til øvrige deler av regionen, samt enkel forbindelse til Oslo Lufthavn.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Sameiets eiet tomt på 844 kvm. Tomten og alle deler av bebyggelsen som ikke omfattes av bruksenhetene, er fellesarealer. Dette inkluderer en skjermet og hyggelig bakhage med plen, trær og beplantning. Sameiets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk av tomten i vedtekter og seksjoneringsdokumenter.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Oslo kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Sameiet disponerer ikke parkeringsplass på tomten. Parkeringsmuligheter følger av de til enhver tid gjeldende kommunale parkeringsbetingelser. Det er to felles oppstillingsplasser foran inngangen for korttidsparkering, av- og pålessing.
Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Biler skal ikke parkeres på sameiets område med mindre spesiell tillatelse er innhentet fra styret.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til spesialområde bevaring med formål bolig i henhold til detaljregulering S-3307, "Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Homannsbyen bevaringsplan", datert 08.04.1992.

Planen stiller strenge krav til bevaring. I henhold til reguleringsbestemmelsene § 4 skal bygningens eksteriør holdes uendret eller føres tilbake til opprinnelig utseende, og endringer krever uttalelse fra byantikvaren. Nybygg er ikke tillatt. Ominnredninger som berører verneverdige interiører krever samråd med byantikvaren, jf. § 5. Videre skal forhager, hager og eksisterende eldre trær bevares, jf. § 6.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015, og Kommunedelplan KDP-17, "Kommunedelplan for torg og møteplasser", vedtatt 22.04.2009.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til Kommuneplanen 2015–2030:
- Hensynssone H570: Bevaring kulturmiljø. Sonen understøtter bevaringsformålet i reguleringsplan S-3307 og innebærer restriksjoner på endringer av bygningseksteriør, gaterom, hager og vegetasjon.
- Hensynssone H190_1: Andre sikringssoner.

Pågående plansaker i nærområdet:

Detaljregulering , Holmboes gate 8 og Majorstuveien 5 B
Saksnummer: 2025/06836 - Plansak
Mottatt sak: 11.09.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202205283
Status: Under behandling

For mer informasjon, se saken hos kommunen: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202506836

Detaljregulering , Henrik Ibsens gate og Løkkeveien
Saksnummer: 2025/06686 - Plansak
Mottatt sak: 11.09.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202313406
Status: Under behandling
For mer informasjon, se saken hos kommunen:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202506686

Pågående byggesaker i nærområdet:

Josefines gate 28 og 28 B - omlegging av tak
Saksnummer: 2025/09116 - Byggesak
Mottatt sak: 13.09.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202016539
Status: Under behandling
For mer informasjon, se saken hos kommunen:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202509116

Josefines gate 32 og 34 - tilbygg, riving, fasadeendring, bruksendring og endring av byggetekniske installasjoner - Arkitektenes Hus
Saksnummer: 2025/07832 - Byggesak
Mottatt sak: 12.09.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202552573
Status. : Under behandling
For mer informasjon, se saken hos kommunen:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202507832

Josefines gate 35 - bruksendring kjeller til kontor og loft til del av underliggende bolig, orangerie-tilbygg i hagen - Fasadeendring - Branntekniske tiltak
Saksnummer: 2025/08864 - Byggesak
Mottatt sak: 12.09.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202207471
Status: Under behandling
For mer informasjon, se saken hos kommunen:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202508864

Josefines gate 41 A - utskifting av vinduer i 1. etasje
Saksnummer: 2026/01520 - Byggesak
Mottatt sak: 10.02.2026
Status: Under behandling
For mer informasjon, se saken hos kommunen:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202601520

Oransje liste:
Eiendommen står på oransje liste: Prioriterte kulturminneinteresser (kommunalt og statlig listeført). Denne listen er Byantikvarens oversikt over registrerte kulturminneinteresser. Anlegg, eiendommer og bygninger som er registrert på oransje liste er vernet etter plan- og bygningsloven. Dette betyr at kommunen sterkt anbefaler at bygget bevares, og tiltak krever en grundig vurdering.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 6 026,- pr. mnd. og inkluderer: felleskostnader, renter og avdrag på andel fellesgjeld, trappevask og bredbånd.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 3 791,02
- Lån leiligheter: kr 1 675,-
- Trappevask: kr 210,-
- Kabel-tv/bredbånd: kr 350,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Eiendomsskatten er kr 2 863,- pr. år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 18 000-19 000 kwh. pr. år, med en kostnad på ca. kr 24 000,- pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025 – 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Bredbånd er inkludert i fellesutgiftene med kr 350,- per måned. Beboere kan velge mellom kabel-tv og internett, eller en av delene. Ved valg av kun internett eller kun kabel-tv kan man få bedre hastighet eller flere kanaler.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 2 477 321,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men selger opplyser at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. 2 863 for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 357 573,89 pr. 10.06.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 6 098 548,80 pr. 10.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Dnb Bank ASA
Lånenummer: 16364110778
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 10.06.2026: kr 6 098 548,80
Andel av saldo: kr 357 573,89
Innfrielsesdato: 30.04.2051
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,45 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

9 990 000,00 Prisantydning
357 573,89 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 347 573,89 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

258 670,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
259 760,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
269 710,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 607 333,89 Totalpris inkl. omkostninger
10 617 283,89 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mads Strandenæs og Tanita Niknam

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Josefines Gate 28-28 B Boligsameie.
- Sameiet består av 16 boligseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 81999601.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen.
Det skal være ro i leilighetene mellom kl. 22.00 og 06.00.
Til hver seksjon er det knyttet bruksrett til kjellerboder.
Sameiet har sykkelstativer.
Trappevask utføres av rengjører to ganger i måneden.

Seksjonseier har en utvidet vedlikeholdsplikt som innebærer vedlikehold og utskifting av stamme/soilrør som betjener egen seksjon, og må selv bære kostnadene ved dette.

Fra årsmøtet 26. juni 2025:
- Det ble orientert om en planlagt økning i fellesutgifter på 8%.
- Styret ble pålagt å utarbeide en 5-årig vedlikeholdsplan, med behov for å sette av midler til utskiftning av vinduer i bakgården.

Planlagte påkostninger:
- Utskifting av vinduer i bakgården er under vurdering.
- Takprosjekt er pågående.
- Rørrehabilitering er under vurdering.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Det er interne uenigheter i sameiet. I mars 2025 ble det sittende styret avsatt på bakgrunn av uregelmessigheter i økonomisk forvaltning og manglende tillit. Det er også meldt inn klage fra en sameier som ikke godkjenner vedtak om reseksjonering av boder.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER; (belastes megler)  kr -8 000,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse (kr. 4.500, 1 inkl.)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 0,00

Oppdragsnummer 10-0227/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26227

Sist oppdatert: 12. juni 2026 kl. 17:15