Griffenfeldts gate 17C

Griffenfeldts gate 17C, 0460 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 219, bruksnummer 104
Andelsnummer 9, Borettslaget Iladalen VI (6), organisasjonsnummer 952 771 388

Totalt bruksareal BRA: 61 kvm

BRA-i:
1. etasje 52 kvm: Entré, bad, soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Kjellerbod.
5. etasje 4 kvm: Loftsbod.

Boligen disponerer to boder. Én på loft og én i kjeller. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 9 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.01.2026 utført av Anticimex v/André Nordli.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen iht. tilstandsrapporten har støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende konstruksjoner hovedsakelig av betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Yttervegger av murkonstruksjoner med synlig murverk og pussede flater. Valmtaksform av trekonstruksjoner tekket med takstein/takplater (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør fra ukjent nyere årstall med brannklasse EI30, lydklasse 35db samt kikkehull. Vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra 1982 og 1984. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Disse punktene er gitt TG2:
Bad:
- Det registreres riss/sprekk i en veggflis ved dusjdør, vurdert til å være av kosmetisk betydning.
- Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og fullverdig lekkasjesikkerhet kan ikke verifiseres. Ettersyn anbefales.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Kan medføre økt fuktpåkjenning.
- Servant har krakeleringer/riss i porselen. Forholdet er vurdert til å være av kosmetisk betydning.

Kjøkken:
- Kjøkkeninnredning bærer noe preg av alder og slitasje. Det registreres svelleskader i bunnplate i benkeskap under oppvaskkum. Oppgraderinger bør vurderes.
- Det registreres tegn til at det har vært fukt på gulvflate under oppvaskkum. Dette er vurdert til å skyldes utettheter/drypplekkasje fra avløpsrør. Konsekvens er risiko for skader i tilliggende konstruksjoner. Videre undersøkelser må påregnes.
- Det vurderes til at vannrør er fornyet i forbindelse med oppussing av badet. Det skulle da ha blitt installert lekkasjestopper siden vanninstallasjoner er fornyet etter 2010. Lekkasjestopper bør etableres.

Øvrig:
- Varmeanlegget er eldre men uten påviste skader/lekkasjer. TG2 satt for å belyse alder og tilstand.
- Vinduer er av eldre dato og det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Selger opplyser om at vinduet på soverom har noe nedsatt funksjon. Oppgraderinger/påkostninger bør påregnes.

TGIU: Følgende punkter er ikke undersøkt:
- Det er ikke foretatt hulltaking/fuktmåling på baderom grunnet vegger av mur/betong. Det er gjort et overflatesøk og det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Det er foretatt en forenklet vurdering av deler av det elektriske anlegget. Vurderingen omfatter ikke funksjonstesting, eller kontroll av skjult anlegg. Det legges vekt på at den bygningssakkyndige ikke er el-fagmann. Vurderingen er derfor begrenset til visuelle vurderinger og selgers informasjon. På generelt grunnlag anbefales det alltid å gjennomføre en utvidet el-kontroll.

Det er ingen punkter med TG3 i leiligheten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag selgers egenerklæring:
Selger opplyser om at det i 2022 ble utført arbeid på tak i regi av sameiet.

ENTRÉ
Velkommen inn i en lys og åpen entré som umiddelbart gir et innbydende førsteinntrykk av leiligheten. Her er det god plass til å henge av seg jakken og føle seg hjemme fra første stund.

STUE
Leilighetens stue oppleves svært hyggelig og romslig – her er det god plass til både spisegruppe og stor sofasone, samt ønsket møblering. Rommet er lyst og usjenert, med god avstand til nabo og med gode sol- og lysforhold mot sør. Store vinduer og god takhøyde gjør at det er lett å trives.

KJØKKEN
Kjøkkenet har en praktisk og funksjonell innredning, med glatte fronter og benkeplater i laminat. Her finner du integrert stekeovn og platetopp, frittstående oppvaskmaskin, samt ventilator. Kjøkkenet er utstyrt med alt du trenger, fra god benkplass til stikkontakter under overskapene for ekstra komfort. Det er hyggelig utsyn til omgivelsene fra vinduet, og på denne siden er det forhager som gjør at boligen blir noe tilbaketrukket fra fortauet. Kjøkken i eget rom bidrar til flere soner i leiligheten.

SOVEROM
Leilighetens romslige soverom har adkomst fra gangen, og er malt i en behagelig farge. Rommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende møblement, og svært godt med skapplass.

BADEROM
Baderommet ble oppusset i 2013 i regi av borettslaget og fremstår som moderne og tidløst. Her finner du varme i flisene på gulvet, flotte flislagte vegger, og downlights i himlingen som gir et stilfullt preg. Dusjhjørnet er utstyrt med svingbare glassdører, og det er opplegg for vaskemaskin. I tillegg finner du et vegghengt toalett og et stilrent servantskap.

ØVRIG:
Leiligheten har en enkel og lettstelt stil med laminatgulv, malte flater på veggene og malt himling. Soverommet har praktiske garderobeskap, og hele leiligheten får naturlig ventilasjon gjennom tilluftsventiler i både vinduer og yttervegger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Leiligheten oppvarmes med fjernvarme til radiatorer. Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1938.

Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av bad datert 13.02.2014, ferdigattest for etablering av energibrønner datert 18.11.2020 og ferdigattest for rehabilitering av yttertak datert 02.12.2022. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument for oppføringen av boligblokken datert 21.10.1937. I Oslo kommune må dokumentet være attestert for at det kan anses som en ferdigattest. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Leilighetens planløsning stemmer overens med godkjente byggetegninger.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst tre servitutter på eiendommen som festes av Oslo kommune. Disse omhandler blant annet bestemmelser om kloakkledning, adkomstrett og vilkår til festekontrakt.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en populær beliggenhet i et etablert og meget attraktivt boligområde i Iladalen mellom Grünerløkka, St. Hanshaugen, Sagene og Torshov. Like ved ligger Alexander Kiellands plass, som de siste årene har gått gjennom en omfattende forvandling og nå fremstår som et pulserende treffpunkt for flere av de nærliggende bydelene. Ikke minst ligger berømte Vulkan få minutters gange fra eiendommen - et populært område med blant annet stort matmarked, treningssenter og konsertlokaler.

Leiligheten ligger rett ved "Mølla" med idylliske omgivelser, som den gamle trehusbebyggelsen langs Akerselva og gågatene i Maridalsveien og Våghalsen. Det historiske fabrikkområdet ved elva huser nå blant annet Sagene bryggeri som har fabrikkutsalg. Like ved ligger Beierbrua med Månefisken og Hønse-Lovisas hus i hver sin ende.

Her er du nære alt du skulle ønske deg av kafeer, matbutikker og andre servicetilbud! Søndagsåpen Joker holder til rett nedi gaten. I tillegg har du Coop Mega og Rema 1000 innen fem minutters gangavstand. Kiwi og Meny går du til på under ti minutter. I Kiellands hus, som ligger ti minutter unna boligen, finner du blant annet apotek, vinmonopol og bokhandel, i tillegg til matbutikk (Mega). Like nord for boligen finer du Sagene torg med Mjøl Bakeri, Kaffebrenneriet og Sagene Frukt&Grønt, samt kort gange til Coop Extra.

Den koselige bydelsrestauranten Tranen med Åpent Bakeri og Lofthus Pizza er kun noen få minutter fra leiligheten. Mathallen på Vulkan er også en fin møteplass for alle som er opptatt av god mat og kulinariske opplevelser! På sommeren er Alexander Kiellandsplass en stor piazza med kveldsol på mange av uteserveringene.

Rett utenfor leiligheten har du din egen grønne oase, Iladalen park, en stor, flott park, tilbaketrukket fra all biltrafikk. I tillegg er det flere flotte turmuligheter langs Akerselva, og du har Møllaparken og Cubaparken for rekreasjon i umiddelbar nærhet. Det er også kort vei til Birkelunden, Sofienbergparken, St. Hanshaugen, Myraløkka, Torshovparken og Torshovdalen.

Trening: For den treningsglade er det gangavstand til flere treningssentre, i tillegg til flotte joggemuligheter langs Akerselva og kort vei til Nordmarka. Titalls muligheter for idrett holder til innenfor 2km, slik som Sagene Idrettsforening, Fagerheim Tennis, samt Sagene og Oslo squashklubb for å nevne noen.

Svært god offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet, med tilknytning til hele Oslo i alle retninger.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Vøyensvingen barnehage (0-5 år)
Sagene barnehage (0-5 år)
Maridalsveien barnehage (1-5 år)

Skoler:
Sagene skole (1-10 kl.)
Lilleborg skole (1-7 kl.)
Bjølsen skole (1-7 kl.)
Bentsebrua skole (8-10 kl.)
Voldsløkka skole (8-10 kl.)
Foss videregående skole
Oslo katedralskole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 2 831 kvm som tilhører borettslaget. Borettslagets fellesområder er pent opparbeidet med beplantning, gressplen og sykkelparkering.

Festeavgiften er kr 283 356,- pr. år. Festeavtalen utløper 14.06.2068.

Grunneier, Oslo kommune, har ikke forkjøpsrett. Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Det er bestemt i tomtefesteloven at festeavgiften for boligfestekontrakter inngått mellom 26. mai 1983 og 1. januar 2002 kan reguleres i henhold til markedspris uten begrensning av lovens «9 000-kronersregel» per dekar tomt eller konsumprisindeksen. Oslo kommune har per i dag ikke tatt stilling til hvordan festeavgiften skal beregnes for kontrakter inngått mellom 26. mai 1983 og 1. januar 2002. Siste regulering av festeavgift: 01.01.1999.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.
Kontakt megler for nærmere informasjon.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til spesialområde bevaring bolig i henhold til reguleringsplan S-4179, datert 26.10.2005 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger under kommunedelplan KDP-4, datert 28.11.1990, som gjelder Akerselva miljøpark. Denne skal sikre et gjennomgående parkdrag og bevaring av verneverdig bebyggelse langs elva fra Maridalsvannet til Vaterland. Det stilles krav til utforming av ny bebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående bygge/plansaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Colletts gate 64-88 og Griffenfeldts gate 13-15 - utskifting av vinduer. For mer informasjon, se saksnummer 202523437 hos Plan- og bygningsetaten.
- Søren Jaabæks gate 6D - mulig mangelfull vedlikehold av boligbygning. For mer informasjon, se saksnummer 202523364 hos Plan- og bygningsetaten.
- Maridalsveien 97 - bruksendring av kjeller, underbygging av veranda og fasadeendringer. For mer informasjon, se saksnummer 202508243 hos Plan- og bygningsetaten.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Eiendommen er verneverdig og står på kommunens liste over enkeltminner vernet av Byantikvaren. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Felleskostnadene er kr 6 265,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, à konto oppvarming, internett (fiber 1000/1000), kommunale avgifter, felles forsikring, betjening av fellesgjeld, vaktmester og andre driftskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt én til to ganger årlig i samsvar med borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 1.1.2026.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 4 490,-
A konto oppvarming: kr 624,-
Kapitalkostnader IN-lån: kr 924,-
Internett: kr 227,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 100,- pr. år. / 2 352 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet OBOS Nett 1000/1000mpbs som leverandør av fibernett. Pakken er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.
Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. 

Oppvarming blir fakturert á konto via felleskostnader hver måned i perioden 01.07 – 30.06, mens avregningen skjer i sept/okt. hvert år.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 427 171,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 18 352,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 218 346,- pr. 16.12.2025.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 24 011 863,61,- pr. 16.12.2025 og lånevilkårene er:

#1
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 90537029292
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,20%
Restsaldo 1 560 776,31
Innfrielsesdato: 30.01.2031
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja

#2
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 90537029284
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,20%
Restsaldo 956 813,00
Innfrielsesdato: 28.02.2027
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#3
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 90537029306
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,20%
Restsaldo 9 328 285,30
Innfrielsesdato: 30.06.2038
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja

#4
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 90537062923
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,20%
Restsaldo 2 636 516,00
Innfrielsesdato: 30.11.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#5
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 90537080530
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,20%
Restsaldo 9 529 473,00
Innfrielsesdato: 30.08.2052
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) på to av felleslånene. Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

kr 101 722,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med ca kr 924,- med forbehold om renteendringer.

4 400 000,00 Prisantydning
218 346,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 618 346,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 629 386,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Joachim Simen Sneen

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Iladalen 6.
Borettslaget består av 116 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter skriftlig tillatelse fra styret. Dyreeier har ansvar for ekstra renhold av oppgangen som følge av dyreholdet.
Tilgang til fellesvaskeri. Denne leiligheten har opplegg for vaskemaskin på badet.

Styrets arbeid:
2024/2025:
- Styret har fulgt opp fuktproblemer på enkelte balkonger.
- Pågående utbedring av gulvbelegg og etterisolering på endebalkonger.
- Betalingsterminaler på vaskerom er oppgradert fra 2G til 5G i tillegg til utført service på noen av vaskemaskinene.
2023: To nye papiravfallsskur. Utbedring av fuge mm. ved balkonginnfesting ved Griffenfeldts gate 17A.
2022: Takarbeider. Ettersyn av brannsikringsutstyr.
2021: Oppgradering av fibernett. Nye branndører i kjeller. Nye tv-dekodere.
2020: Nye røykvarslere.
2019/2020: Fjerning av oljetank og ivergang til bergvarme.
2018: Oppussing av oppganger.
2016: Nytt låssystem. Nye avfallsboder.
2013: Rehabilitering av våtrom.
2010-2011: Balkongbygging i Griffenfeldts gate.
2008-2009: Utskiftning av defekte vinduer/dører.

Planlagte påkostninger: 
I henhold til informasjon fra forretningsfører planlegger styret utskiftning av vinduer og rehabilitering av endebalkonger. Prosjektet planlegges finansiert med lån samt økte felleskostnader. Vindusprosjektet er blitt utsatt og det planlegges å avholde en ekstraordinær generalforsamling i løpet av 2026 for nærmere planlegging. For øvrig informerer styreleder pr 29.12.2025 at det ikke er vedtatt eller planlagt andre større prosjekter som vil medføre økning av felleskostnader.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget bekreftes tilknyttet Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. Avtalen er løpende, såfremt premie med forfall 1. februar er betalt. Borettslag som har tegnet seg forsikring kan si opp innen 1. desember med virkning fra kommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900
Markedsføringspakke inkl. SmartAnnonsering i sosiale medier/nettaviser, Finn, Hjem, Krogsveen BSR  kr 30 900
Oppgjør  kr 7 500
Tilrettelegging  kr 17 000
Visninger pr stk   kr 3 150

Utlegg:
OBOS - Eierskiftegebyr, ca  kr 6 570
OBOS - Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 758
Tinglysing sikring  kr 545

Andre utgifter:
Boligens visittkort med QR-kode  kr 600
Fotopakke  kr 5 500
Tilstandsrapport fra takstmann inkl. oppmålt plantegning med synlige mål  kr 9 950

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0105/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Maridalsveien 157, 0461, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.25105

Sist oppdatert: 22. februar 2026 kl. 08:40