Birkelundveien 51E

Birkelundveien 51E, 1481 HAGAN
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 4, bruksnummer 545, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 4, bruksnummer 9, ideell andel 1/5

Totalt bruksareal BRA: 226 kvm

BRA-i:
Boligen:
Kjeller: 67 kvm: Vf/Gang, Soverom, Soverom 2, Bod/garderobe, Bad, Bod 2
1. etasje 69 kvm: Gang, Toalettrom, Vaskerom, Stue, Kjøkken
2. etasje 25 kvm: Stue, Soverom

BRA-e:
Boligen:
Kjeller: 57 kvm: Garasje

Grillhytte:
1. etasje 8 kvm: Bod

Åpent areal:
Boligen:
1. etasje 71 kvm: Terrasse
2. etasje 6 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.06.2025 utført av Einar Haagensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Viser til punkt om ferdigattest for nærmere beskrivelse og konsekvens under det punktet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 
Det foreligger 2 tilstandsrapporter på eiendommen og første rapport kan oversendes interessenter ved behov. Denne rapporten er utarbeidet 11.06.2025 av takstmann Gunnar Mårdalen. Det er angitt i beskrivelsen der første rapport har en strengere TG grad enn siste rapport.

Bygningen er iht. den vedlagte tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten utført av takstmann Einar Haagensen utarbeidet 27.06.2025.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Eiendommen har fått TG3 på følgende punkter:

Utvendig
Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Takrenner er besiktiget fra bakkenivå. Fallet på takrenner er ikke
kontrollert. Nedløpene er ført ned i grunnen, og videre system derfra er ukjent. Vindskier/forkantbord/toppbord bærer preg av elde/slitasje, og har stedvis råteskader. Ingen synlig fuglenetting i gesimser. Det er et nedløpsrør som ligger noe skjevt over bortledningen. Det er stedvis glipper i mellom plater i gesimsen.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 2: Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter.
Eier opplyser om lekkasje fra et punkt i støpt dekke. Det er sannsynligvis ingen tettesjikt over garasjen på gamledelen, eller eventuelt utettheter i denne. Det er indikasjoner på forhøyede fuktverdier på støpt dekke. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran både over gamledelen på garasje, og på den tilbygde delen. Det er noe begynnende råte stedvis i nedkanten av søyler. Det er er stedvis råteskader i rekkverksbord og stedvis i rekkverksstolper. Stedvis registrert vridde/løse gulvbord. Bygningsdelen bærer preg av elde. Enkelte skjevheter registrert. Rekkverket er litt løst mot grillhytta. Værslitt rekkverk med avflasset overflatebehandling. Det er stedvis riss/små sprekker i støpt dekke over garasjen. Det er stedvis armeringskorrosjon i støpt dekke. For stor glippe mellom rekkverk og gulv.

Innvendig
Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er ikke montert rekkverk. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det er registrert knirk i trappen. Enkelte sår/riper/merker/hakk registrert. Trappen er noe slitt.

Tekniske installasjoner
Elektrisk anlegg: Det foreligger ikke el-tilsynsrapport siste 5 år. Eier opplyser om at alle arbeider som er utført i deres hans er utført av registrert elektroinstallasjonsvirksomhet bortsett fra installasjoner på kjøkkenet som er utført av en kamerat som dog er elektriker. Dette utløser TG 3 siden kjøkkenet da ikke er utført av registrert elektroinstallasjonsvirksomhet.
Det foreligger ikke samsvarserklæring på tilleggsarbeider på el-anlegget.
Har vært varmgang på en panelovn.
På generelt grunnlag anbefales ytterligere undersøkelser av elektrisk anlegg av eldre dato og uten dokumentasjon. Kontrollen bør gjennomføres av kvalifisert elektrofaglig person som f. eks en el-takstmann e.l. Panelovn bør skiftes.

Våtrom
Underetasje, bad, sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Eier opplyser om at fliser er lagt direkte på gulvbelegg fra byggeår. TG 3
settes som en totalvurdering av manglende fall på gulv, alder på sluk og alder på belegget (som også er membran). Belegget og sluket er fra byggeår (1990).

1 etg. vaskerom, generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er utettheter i gulvbelegget rundt rør og i fugen. Utilstrekkelige fallforhold, og stedvis motfall på gulvet. Ufagmessig utførelse av belegget stedvis i hjørner. Det er sår i vegg. Det er installasjonshull i vegg i våtsone. Utette rør-gjennomføringer registrert i våtsone. Enkelte sår og riper på innredningen. Kun lufte-spalte i overkant av døren. Det er eksponert trefiber i underkant av plater. Det er redusert avtrekk fra vifte. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder, nevnte forhold og manglende tetthet i våtsonen på rommet.

Følgende punker har fått TG2
Utvendig
Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Enkelte knekte hjørner, men ingen synlige utettheter.

Veggkonstruksjon: • Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er stedvis ikke registrert lusinger/musebånd. Det er stedvis registrert sprukne panelbord. Stedvis avflasset overflatebehandling. Stedvis værslitt panel. Stedvis vridd kledning. Det er stedvis registrert
glipper/utettheter i kledningen. På hjørne mellom veranda og plenen er det mistanke om at det kan være en liten skade innover i konstruksjonen bak råte i kledningen. Kledningen er stedvis avsluttet nærmere bakkenivå enn anbefalt (under 30 cm).

Vinduer: Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Avflasset overflatebehandling på enkelte vinduer. Slitte/manglende/løse
tettelister på enkelte vinduer. Vinduene er sporadisk funksjonstestet. Det ble opplyst om ett punktert isolerglass. Grunnet temperatur og lysforhold kan punkteringer være vanskelig å oppdage. Alder på vinduer tilsier at punktering kan forekomme selv om det ikke ble avdekket flere ved befaringen. Det er enkelte sår/riper på karm/vindu/vinduslist. Underkant av vindu er stedvis plassert nærmere terreng enn 15 cm. Vindusvrider er stedvis litt løse/ujusterte.

Dører: Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er stedvis små utettheter i mellom karmer på inngangsdøren. Det er er stedvis glipper i mellom dørblad og karmer. Det er registrert slitasje/manglende overflatebehandling. Enkelte sår/riper registrert. Verandadør i loftetasjen tar litt i terskel. Stedvis oppsprukket trevirke på verandadører utvendig i fra gang og loftetasjen. Det er manglende trinn/trapp ut fra verandadøren i 1. etasje (gang).

Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er stedvis litt avflasset overflatebehandling på rekkverket. Det er noe begynnende råte i nedkant av pilarer.
Tidligere rapport angir TG3 grad og avvik er angitt med: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Råteskadet rekkverk. Eldre/værslitt terrasse

Utvendige trapper: Konstruksjonene har skjevheter. Store åpninger i mellom trinn. Konstruksjonene har store skjevheter. Trapp fundamentert direkte på terreng vil kunne bevege seg som følge av setninger i grunnen og tele. Det er ikke montert håndløper. Stedvis noe utstående spiker i trapp/trinn ved grillhytte.

Innvendig
Overflater: Stedvis svanker/bulninger på gulvoverflaten. Det er registrert stedvis sprukne/manglende fuger. Det er registrert sprukne fliser. Sprekk i skjøten på belegget. Lister mangler stedvis. Lister dekker stedvis ikke overflaten. Knirk registrert stedvis i gulvet. Enkelte sår/riper/merker/hakk på gulvoverflaten. Enkelte sprekkdannelser i parkettskjøter/fuktmerker. Bulker registrert stedvis i laminatskjøter. Tapeten har stedvis løsnet fra underlaget. Små hull stedvis i overflaten/lister etter installasjoner. Stedvis synlige eldre overflater bak ventilator på kjøkken og stedvis i garderobeskap. Det er stedvis enkelte sår og riper i veggoverflater. Stedvis registrert bom under fliser. Overflatebehandlingen har stedvis løsnet fra takessplater. Det er stedvis riss/sprekker i veggoverflater. Det er stedvis glipper i panel i himlingen i loftetasjen. Stedvis løse lister ved dørterskler.

Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målte avvik er på 9 mm i hall, og på 5 mm på et soverom (Underetasje). Målte avvik er på 11 mm i stue/kjøkken, og på 10 mm i gangen (1. etasje). Målte avvik er på 17 mm i stuen, og på 7 mm på soverommet (Loftsetasje). Møblering og en del gjenstander medførte at rommene ikke hadde helt frie arealer for oppmåling på befaringsdagen. Dette medfører at høydeforskjellen kan være større enn hva som fremkommer av målingen, og at planhetsavviket/eventuelt behov for tiltak kan endres når møbler flyttes.

Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Pipa har rennemerker, men det er ikke indikasjoner på forhøyede fuktverdier på befaringsdagen. Det er stedvis riss i peiskonstruksjonen.

Rom under under terreng: Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. Det er plast i hull (bak utforede vegger). Det bør ikke være plast i konstruksjonen her. Konstruksjonsoppbygning er ikke dokumentert.
Tidligere rapport har her gitt TG3 på aktuelt punkt pga følgende: Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking. Mulig årsak kan være kapitalærsug eventuelt feil konstruksjon med varm og kalde soner samt svekkelse i dreneringen. Eldre stamme/konstruksjon, rørkoblinger etc.

Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Stedvis sår/riper/slitasje på dører/karmer. Enkelte dører tar i terskelen.

Tekniske installasjoner
Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er irr på rør. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Ventilasjon: Det er avvik: Mekanisk avtrekk har redusert avtrekk fra bad og vaskerom. Stedvis ødelagte deksler e.l. foran luftespalte i vindu.

Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Andre installasjoner: Det er avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid på sentralstøvsuger.

Tomteforhold
Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Utvendig tetting/fuktsikring av grunnmuren er stedvis avsluttet under utvendig terreng. Det er målt fukt i underetasjen. Forhøyede fuktverdier kan også skyldes fuktopptrekk fra grunn, men dette er usikkert.
Tidligere rapport angir TG3 grad på dette punktet og avvik oppgis til følgende: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt. Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for dreneringen er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. .

Grunnmur og fundamenter: Det er avvik: Bygningsdelen var stedvis ikke tilgjengelig for inspeksjon. Grunnmuren er en særlig fuktutsatt konstruksjon og har høy skadefrekvens. Det er stedvis avskallinger/sprekker i grunnmuren.

Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område.

Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Våtrom
Underetasje/bad/overflater vegger og himling samt gulv: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er registrert utette rør-gjennomføringer i våtsone i servantskap. Det vil si at det ikke er tettet rundt rør der rørene går gjennom veggen. Det er registrert stedvis svertesopp på fuger. Enkelte små hull stedvis i fuger.

Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist sprekker i fliser. Det er registrert misfarging på fuger. Stedvis porehull i fuger. Grunnet list ved gulvet i dusjnisjen kommer ikke eventuelt lekkasjevann til sluket. Gulvet er stedvis tilnærmet flatt, og har da ikke tilstrekkelig fall. Noe vann står igjen på gulvet etter funksjonstest. Det er målt indikasjon på forhøyede fuktverdier på gulvet i dusjnisjen. Dette kan skyldes at dusjen er i daglig bruk, men dette er ikke sikkert.

Underetasje/bad/ventilasjon: Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Det er kun lufte-spalte i overkant av baderomsdøren. Redusert kapasitet av avtrekksvifta.

Kjøkken: Eldre ventilator med mindre forventet restlevetid. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Eier opplyser om følgende moderniseringer:

2008 – Bad i underetasje. Fliser på vegg og gulv, ny innredning og toalett.
2008 – Gang vindfang underetasje. Gulv, fliser med varmekabel. Ny ytterdør.
2008 – Soverom 2 etasje
2008 – begge soverom nede, laminatgulv
2007- Ny dobbel skyvedør til terasse
2008 – Høst, Ny Garasje. Garasjeplassen er nå 58 kvm, med plass til 3 biler og div.
2009 – Mars/April
• Stue, nytt panel tak, Orginal parkett slipt og lakket.
• Kjøkken / spisestue, nytt panel tak, ny kjøkkeninnredning, med innebygd kjøl/frys, platetopp, komfyr, komfyr/micro, oppvaskemaskin.
• Ny terrasse med impregnert tregulv på begge terraser i 1. etasje og 2. etasje
2022 – Ny terrassedør

Velkommen til Birkelundveien 51E

Koselig enebolig i kjede oppført over 3 plan innerst i blindvei i rolig og barnevennlig boligområde sentralt på Hagen i Nittedal kommune

Sokkeletg.:
Vindfang: Flislagt gulv med gulvvarme, malt liggende trepanel på vegger og malt trepanel i himling. Spotlys i tak.
Gang: Flislagt gulv med gulvvarme, malt liggende trepanel, malt trepanel i himling.
Soverom 1: Flislaminat på gulvet, malte plater på vegger og malt trepanel i himling. Garderobeskap 5 stk. Panelovn montert i rommet.
Soverom 2: Lamiantgulv, malt smartpanel på vegger, malt trepanel i himling. Pen og romslig skyvedørgarderobe. Panelovn montert i rommet.
Bod/hobbyrom/teknisk: vinylbelegg på gulv, malte vegger og takess i himling. Varmvannsbereder på 200 liter montert i rommet. Hovedenhet for sentralstøvsuger montert i rommet. Stor skyvedørsgarderobe for oppbevaring.
Bod/garderoberom: Laminatgulv, malte vegger og malt trepanel i himling. Skyvedørsgarderober montert i rommet samt panelovn.
Bad/wc: Flislagt gulv og vegger, malt trepanel i himling. Dusjhjørne med herdet glass og metallprofiler i sølvfarge. Dusjgarnityr og blandebatteri i forkrommet utførelse. Baderomsinnredning med skuffer og skap under hvit servantplate med profilerte og folierte fronter Sideskap til speil og høyskap montert på vegg i samme stil. Speil med lys over. Gulvmontert wc i hvitt porselen. Varmekabler i gulvet for lun varme mot nakne føtter. Mekanisk avtrekk fra badet.

1 etg.:
Gang: Vinylbelegg på gulv, brystningspanel dels tapet på vegger, malt trepanel i himling. Utgang ut til hagen via balkongdør i enden av gangen.
Wc rom: Flislagt gulv, malt trepanel på vegger og i himling. Downlights i himling. Gulvmontert wc i hvitt samt liten servant montert i rommet. Panelovn montert.
Vaskerom: Vinylbelegg på gulv, baderomsplatert på vegger og takess i himling. Rustfri kum. Benk med plass til vaskemaskin og tørketrommel under. Tørkeskap montert i rommet samt bryter for mekanisk vifte. Sikringsskap for boligen befinner seg i rommet. Strålevarme montert.
Stue: Parkettgulv, malt miljøstrie på vegger, malt trepanel i himling. Koselig peis med innsats fra Jøtul som gir lun varme på kalde dager og gir et fint tilskudd til oppvarming på de aller kaldeste dagene. Utgang til svært romslig terrasse med super utsikt og gode solforhold. Terrassemarkise montert. I tilknytningen til terrassen er det også bygget et superkoselig lysthus/grillhytte. Boligens stue har fin plass til sofakrok og spisestueplass.
Kjøkken: parkettgulv, malt smartpanel på vegger, malt trepanel i himling. Pen profilert kjøkkeninnredning i hvit utførelse fra IKEA. Laminert benkeplate som er enkel å renholde med nedfelt rustfri oppvaskkum med egen liten skyllekum. Integrert komfyr, micro, oppvaskmaskin, samt kjøl og frys. Induksjon platetopp med rustfri avtrekk over. Flissatt vegg mellom benkeskap og overskap som er takhøye. Vitrineskap for oppbevaring av dekketøy og glass med belysning. Liten barløsning som er en fin frokostplass. Det er åpen løsning mellom stue og kjøkken. Utgang til terrasse via egen balkongdør ved kjøkkenet balkongdøren er fra 2022. Kjøkkenet ble pusset opp i 2009.

2 etg.:
Loftstue: Laminatgulv, malt miljøstrie på vegger, trepanel i himling. Utgang til koselig balkong med fin kveldssol sommerstid. Rommet har også luker til sideloft for fin lagring.
Soverom: laminatgulv, malt miljøstrie på vegger og trepanel i himling. Panelovn montert i rommet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har elektrisk oppvarming med gulvvarme i vindfang og gang, samt bad/wc i sokkeletg. Ellers er det montert panelovner i flere rom. Strålevarmeovn på vaskerom. Peis med innsats i hvit gipsomramming i stue gir lun varme på kalde dager. Varmtvannsbereder på 200 liter montert i bod i sokkeletg.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 28.11.1990. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Gjenstående arbeider må utføres snarest og ferdigbesiktigelse avholdt innen 01.03.1991.  

Selger opplyser at alle punkter i midlertidig brukstillatelse er utført.  

Det gjøres oppmerksom på at garasje er tilbygget og utvidet etter at midlertidig brukstillatelse er gitt. Dette arbeidet er det gitt ferdigattest for den 12.02.2009. Det er endring på fasade i form av at eier har satt inn skyvedør til verandaen på den ene veggen. Dette er ikke omsøkt eller godkjent. 

Loftstue og soverom på loft er opprinnelig byggemeldt som uinnredet loft jf. byggetegninger stemplet og datert 06.10.1989 av Nittedal kommune. Eier har sendt inn søknad om bruksendring og Nittedal kommune har i brev av 24.06.2025 gitt tillatelse til bruksendring av loft til dagens bruk som er loftstue og soverom. Det er nå gitt ferdigattest på denne bruksendringen den 27.06.2025.  

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 6249, tinglyst 03.07.1989, type heftelse: Erklæring/avtale
Rett til økning av bredde på adkomstvei til gnr. 4 bnr. 505
og 506 hjemlet i erkl. tgl.23.1.1984 som dnr. 690 og 691 ,
fra 4 m til 6 m m.v. iflg. Nittedal bygningsråds vedtak av
27.4.1988.
Denne utvidelsen er allerede gjennomført og sluttført.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til 1/5 ideell andel av realsameie på gnr. 4, bnr. 9. Rettigheten er tinglyst på eiendommene som har rettigheten og det er de 5 eiendommen som benytter stikkveien inn til respektive eiendommer

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen ligger i et ettertraktet og meget barnevennlig boligområde på Hagan i Nittedal kommune. Her er det gangavstand til buss, barneskole, ungdomsskole og barnehager. Hagan ligger naturskjønt til rett ved marka, med utmerkede forhold for sykling og flere populære badeplasser i gangavstand.

Ved Morttjern ligger Norges eneste salamanderpark, og i tillegg er det også hengt opp en rekke kasser i trærne for å ta vare på flaggermusene i området. Skredderudtjernet ligger vakkert til i skogen og er et populært tursted på varme sommerdager – for alle som bor i nærområdet.

Et annet populært utfartssted er Bjønndalen skianlegg. Anlegget er et godt utgangspunkt for turer i Lillomarka, og drives av Gjelleråsen IF. Her er det et flott skianlegg med varmestue og akebakke, samt skytebane og anlegg for skileik. Anlegget er tilrettelagt for bål og grillmuligheter, og det er servering i skihytta i vinterhelgene.

Varingskollen alpinsenter har et komplett alpintilbud, og ligger ca. 17 min unna med bil. Det er et nyere idrettsanlegg ved Li ungdomsskole, ca. 9 minutters gange, med flere kunstgressbaner, svømmehall og skatepark, samt håndball- og sandvolleyballbane. Om vinteren blir det anlagt isbane ved GIF-huset.

I tillegg er det flere gode golfbaner i nærheten. Hauger Golfbane ligger vakkert til i sydhellingen mot Hellerudsletta, og fra klubbhuset har du flott utsyn mot banen og det omkringliggende landskapet. Innenfor rekkevidde finner man også lekeplass, treningssenter, ridesenter og alpinanlegg, i tillegg til klatrepark på Skillebekk.

Servicetilbud
Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Kiwi Hagan og Coop Mega Hagan, som begge ligger ca. 15 minutter unna til fots. Sistnevnte har post i butikk og er en del av Hagansenteret, som også tilbyr lege, apotek, frisør, kafé og klesforretning. Mosenteret ligger også en kort kjøretur unna, og Stovner senter er et av Norges største lokalsenter med sine 90 leietakere under samme tak.

Hagan har kollektivtilbud via buss, og nærmeste holdeplass er Li, som ligger ca. 6 min unna. Med bil fra Hagan tar det ca. 14 min til Lillestrøm, 13 min til Strømmen, 21 min til Oslo S og 28 min til Oslo lufthavn.

Fra boligen er det ca. 19 minutters gange til Ulverud barneskole, og for elever i ungdomstrinnet tar det ca. 12 minutter å gå til Li ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, blant annet Bjertnes, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Gnisten barnehage og Askeladden familiebarnehage er de nærmeste.

Følg Rv. 4 mot Nittedal kommune. Ta av til høyre mot Hagan senter, følg Seljeveien forbi innkjøring til Hagan senter og videre nedover, ta av til venstre mot Birkelundveien, så første til venstre og boligen ligger på høyre side helt innerst i stikkveien.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
Gnisten barnehage (0-5 år) 6 min
61 barn 0.5 km
Parken barnehage (2-5 år) 13 min
14 barn 1 km
Espira Snurrefjellet barnehage (0-5... 13 min
84 barn 1.1 km

Skoler
Ulverud skole (1-7 kl.) 12 min
394 elever, 18 klasser 1 km
Slattum skole (1-7 kl.) 16 min
364 elever, 18 klasser 1.3 km
Li skole (8-10 kl.) 9 min
451 elever, 22 klasser 0.8 km
Bjertnes videregående skole 10 min
500 elever, 26 klasser 6.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 408 kvm. Endetomt med god plass, opparbeidet med plen, hekkbeplantning og asfaltert gårdsplass foran inngang og garasje. Tomten ligger fin til innerst i stikkveien og har god plass til parkering ved besøk fra familie og venner. God adkomst til eiendommen og liten fin gressflekk mot vest. Trapp i impregnert tre langs garasjen opp til terrassen.

Eiendommen har en meget romslig dobbegarasje på hele 58 kvm BRA med delvis separate parkeringer der den ytterste som er bygget på er ekstra lang med hobbyrom/verksted innerst. Leddporter med portåpnere montert. Det er fullt mulig å parkere 3 biler i garasjen.
Utenfor garasjen er det også godt med biloppstillingsplasser, noe som er praktisk ved besøk fra familie og venner.
På fellesarealet gnr. 4, bnr. 9 er det også en liten parkeringsplass som kan benyttes ved besøk.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Utover ovennevnte er det gateparkering etter områdets bestemmelser som gjelder. 

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Felles adkomst for eiendommene i Birkelundveien 51. Hver av eiendommene eier en ideell 1/5 del av eiendommen gnr. 4, bnr.9 i Nittedal kommune som fungerer som et fellesareal for eiendommene.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Ås gård med tilgrensede områder plan ID 101 datert 04.02.1966 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert Plankart vedtatt: 4.2.1966 Planbestemmelser endret 21.10.2014, revidert 19.5.2015. Reguleringsbestemmelser vedtatt endret av kommunestyret: 15.10.2015. NB! Arealplankartet er ikke oppdatert etter endring i planbestemmelsene av 21.10.2014.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Faste kommunale avgifter er kr 11.176,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk og kommer i tillegge til faste kommunale avgifter. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen på slutten av hvert år. Forbruk betales á konto basert på siste års avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter etter årsslutt. Prisen for forbruk av vann og kloakk er for inneværende år 2025 kr. 71,52 pr kubikkmeter. I henhold til Nittedal kommune er normalt forbruk stipulert til ca. 50 kubikkmeter pr. person pr. år. NB! dette er tall for 2025.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 24000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10.000,-.
Veiavgift er kr 1.500,- pr. år. Dette er for brøyting av privat stikkvei.
Boligen er tilknyttet NOKAB som leverandør av kabel-tv og internett via fiber. Grunnpakke for internett har avgift fra kr 499,- pr. mnd. Ta kontakt med Nokab på www.nokab.no for pris på kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 440 560,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 762 240,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 5740,- pr år. Dette for inneværende år 2025.

6 480 000,00 Prisantydning

Omkostninger

162 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
182 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 662 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Karl Jonny Ruud

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,725% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Salgsoppgave: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 62-0039/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nittedal/Hadeland
Mattias Skytters vei 2, 1482, NITTEDAL
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR62.2539

Sist oppdatert: 09. august 2025 kl. 22:04