Hesselbergs gate 6A

Hesselbergs gate 6A, 0555 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 95
Andelsnummer 5, Hesselberggate 6 Borettslag, organisasjonsnummer 991 071 393

Totalt bruksareal BRA: 50 kvm

BRA-i:
2. etasje 46 kvm: Entré, stue/kjøkken, to soverom og bad.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 3 kvm: Balkong.

Borettslaget har et felles vaskerom per etasje. For denne leiligheten så deler den med kun 2 andre leiligheter.

Soverommet ved entreen er opprinnelig byggemeldt som kjøkken. Kjøkkenet er nå flyttet til stuen. Se punkt under ferdigattest.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.05.2026 utført av Anticimex AS v/Sindre Andre Laursen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1896. Bygget er oppført med kjeller og har grunnmur av teglstein. Yttervegger er i tegl-/murverk med utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Bygningen har saltak i trekonstruksjoner, men takkonstruksjonen er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med karmer og rammer av tre fra 2017. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db35. Balkongdør er fra 2022. Det er utgang til en balkong på 3 m² fra ett av soverommene. Balkongen er i metallkonstruksjon med terrassebord på gulvet.

Sikringsskapet er plassert i entréen og anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Overflater gulv: Det er registrert riss/sprekk i flis ved dør og i dusjsonen, samt hullyd under enkelte gulvfliser. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende avtrekkskanal.

Tekniske anlegg
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i himling uten sikker avrenning til sluk eller annen sikring mot fuktskader (f.eks. automatisk vannstopper). Forholdet er ikke i tråd med anbefalt utførelse.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke lett tilgjengelig for betjening (plassert i himling på bad). Stoppekranen er ikke funksjonstestet grunnet plassering.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen var ikke tilgjengelig for inspeksjon på befaringsdagen. Varmtvannsbereder er plassert på en slik måte at eventuelle lekkasjer ikke blir synliggjort.

Andre rom
- Overflate himling: Himlingsflate i stue/kjøkken bærer preg av aldersrelatert slitasje og har riss/sprekker i maling. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader.

2 etasje
- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): I stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 25 mm. I soverom 2 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 30 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Det er registrert tegn på redusert stivhet, og merkbare rystelser i bjelkelaget ved hard gange. Eksakt årsak er ikke kjent.

Yttervegger inkl. fasader
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis i overflaten. Eksakt årsak er ukjent. Det opplyses om at fasader er besiktiget via balkong og vinduer, med den begrensning dette medfører.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er tre fliser på badet med sprekker, og noe sprekker i malingen i taket i stuen. Det er også gjort observasjoner av avføring fra rotter i kjellerbodene, men det ble raskt satt i gang tiltak og alle hull og sprekker i kjellerbodene er tettet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Oppgradert bad med nye hyller og skap.

2025:
- Elektrisk arbeid på termostat, utført av Ingeniør Ivar Pettersen AS, samsvarserklæring foreligger.

2023:
- Nye integrerte hvitevarer på kjøkken.
- Elektrisk arbeid på stikkontakt, utført av ELITE Elektroentreprenør AS, samsvarserklæring foreligger.

2022:
- Ny balkong og balkongdør, utført av Balkongteam.

2020:
- Oppgradert bad med nytt servantskap og dusjvegg.
- Ny kjøkkeninnredning.

2017:
- Nye vinduer med karmer/ramme av tre.

2007:
- Våtromsrenovering.

Vedlikeholdshistorikk Hesselbergsgate 6 Borettslag:

2025:
- Oppussing av oppgang A.
- Tetting for rotter i kjelleren i oppgang A.
- Reparasjon av lekkasje på takrenne og pipe i oppgang B, samt rens av takrenner.
- Installert branndør mot portrom.
- Utbedring av avvik etter elektrisk tilsyn fra Elvia.

En gjennomtenkt planløsning i en bygård fra 1896 gir denne leiligheten en romslighet som overgår det effektive arealet. Stue og kjøkken er i en åpen løsning, mens de to soverommene vender mot en stille bakgård. Kjøkkenet er oppgradert i 2020 med nye hvitevarer i 2023. Balkongen ble lagt til i 2022. Det er registrert merkbare skjevheter i gulvet i stue/kjøkken og soverom 2, og badet har et oppgraderingsbehov.

Entré:
Entréen har nedsenket himling med downlights og parkett på gulvet. En veggnisje gir rom for å henge fra seg yttertøy. Glatte innerdører leder videre til soverommene og badet. Sikringsskapet med automatsikringer sitter her, med kursfortegnelse på plass. Fra entréen åpner stue og kjøkken seg opp i den store delen av leiligheten.

Stue:
Stuen deler åpent rom med kjøkkenet og er den store delen av leiligheten. Takhøyden på 2,83 meter og rosetter i taket binder rommet til byggets opprinnelse fra 1890-tallet. Store vindusflater slipper inn naturlig lys. Det er plass til både sofagruppe og spisebord. Taket har noen riss i malingen, av estetisk karakter. Gulvet har synlig slitasje, og det er registrert merkbare skjevheter i bjelkelaget.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen fra 2020 har glatte fronter, laminert benkeplate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser er alle fra 2023. Benkeskapsbelysning og stikkontakter sitter over kjøkkenbenken. Mellom benk og overskap er det en laminert plate. Ventilator sitter i overskapet. Vannrør er av typen rør-i-rør.

Soverom 1:
Soverommet vender mot bakgården og er skjermet fra støy. Rommet har plass til dobbeltseng og oppbevaringsløsninger langs veggen. Det er registrert merkbare skjevheter i gulvet.

Soverom 2:
Soverommet har utgang til balkongen som ble bygget i 2022, med balkongdør i tre. Rommet vender også mot bakgården og er skjermet fra gatestøy.

Balkong:
Balkongen ble tilføyd soverom 1 i 2022 og har metallkonstruksjoner med rekkverk av metall og terrassebord på gulvet. Bakgårdsorienteringen gir et stille uterom. Selger opplyser at det ikke er sol på uteplassen.

Bad:
Badet har flislagte gulv og vegger med elektrisk gulvvarme. Downlights i himling. Vegghengt servantinnredning med speil og stikkontakt over servant. Vegghengt skap og hylle ved speil. Dusjhjørne med glassvegg og vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i himling. Varmtvannsbereder er plassert i himlingsflaten. Servantinnredning og dusjvegg ble skiftet i 2020, hyller og skap i 2026. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Parkett i tørre rom. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte flater i tørre rom. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater i tørre rom. Malt himling med downlights på bad.

Lagring:
Privat kjellerbod på 4 m². Felles vaskerom i borettslaget.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Følgende medfølger i tillegg: 1 privat kjellerbod.

Boligen varmes opp i hovedsak med panelovner (elektrisk oppvarming), samt elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1895.
Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 1895, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det foreligger ferdigattest på balkonger, datert 02.01.2023.

Byggetegningene viser at soverommet ved entreen opprinnelig er byggemeldt som kjøkken. Kjøkken er nå flyttet ut i stuen og det er etablert soverom der. Dette er ikke søkt om og ikke godkjent. Kjøper overtar alt ansvar, risiko og eventuelle kostnader knyttet til dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse og erklæring/avtale.

Eiendommen har tinglyst to rettigheter som omhandler avtale med bestemmelse om adkomstrett, benyttelse, bruksrett med en gårdsromerklæring , bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Hesselbergs gate 6A ligger idyllisk til ved Birkelunden på Øvre Grünerløkka med svært populær og attraktiv beliggenhet. I kvartalene omkring er atmosfæren fredelig og rolig. Likevel er veien kort til Grünerløkkas mange kafeer, restauranter, uteliv, samt et mangfold av spennende forretninger og sjarmerende butikker.

Like rundt hjørnet i Ringnes Park finner du blant annet Ringen Kino - et av Nord Europas mest moderne kinoanlegg, et stort og moderne Sats treningssenter, Meny med godt utvalg, en trivelig gatecafé, frisørsalong, apotek, jernvarehandel m.m.

Fra leiligheten er det kort vei til Løkkas mange flotte parker som Birkelunden med grønne plener, fontener og ukentlige søndagsmarkeder. Parker som Sofienbergparken, Olaf Ryes plass, Grünerhagen Park og Kuba er flotte grøntområder for å oppleve solrike dager. I tillegg til å bo i hovedstadens sentrum er det kort vei til gode turområder. Turveiene langs Akerselva, som strekker seg helt fra marka i nord til Bjørvika i sør, er ypperlig for både hverdagslige treningsøkter og hyggelige spaserturer.

Dagligvarene kan du enkelt handle med deg hjem fra de mange nærbutikkene i området. Både Meny, søndagsåpen Joker, Kiwi, Coop Extra og Rema 1000 er få minutters gange unna. Løkka er også kjent for sitt mangfold av mindre og spennende forretninger med blant annet frukt og grønt.

Svært godt kollektivtilbud med både trikkeholdeplass og bussholdeplass rett utenfor. Trikkelinjene 12, 15 og 18, samt flere busslinjer som 21 og 30 gjør det enkelt å komme seg både på kryss og tvers gjennom byen. I tillegg går flybussen fra Sannergata.

På denne adressen finner du alt du trenger i umiddelbar nærhet, rolig, bynært og stor mulighet for å leve Løkkalivet fullt ut!

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiendommen sogner til Grünerløkka barneskole og Sofienberg ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 722 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene er opparbeidet med brostein, sittegrupper og diverse beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra arealbekreftelse fra Oslo kommune. Oppgitt areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Selger opplyser om at det er kommunale el-bil ladere rundt 100m fra leiligheten, hvor det som regel er plass.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig/blandet formål i henhold til reguleringsplan S-2255, «Reguleringsplan i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone», datert 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er delvis opphevet som følge av vedtak av Kommuneplan 2015, men gjelder fortsatt der den ikke er i strid med kommuneplanen. I henhold til reguleringsbestemmelsene § 4 er bruksendring av eksisterende bolig ikke tillatt.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015-2030 for Oslo, vedtatt 23.09.2015. Her er arealbruken avsatt til byutviklingsområde.

Eiendommen omfattes også av kommunedelplan KDP-17, «Kommunedelplan for torg og møteplasser», vedtatt 22.04.2009. Dette er en overordnet temaplan for Oslo og har ingen spesifikke bestemmelser for denne eiendommen.

Eiendommen berøres av hensynssone H190_2: Andre sikringssoner, i henhold til kommuneplanen. Slike soner kan medføre restriksjoner knyttet til støy, luftkvalitet eller andre sikringshensyn. Detaljerte bestemmelser for denne sonen fremgår ikke av mottatt dokumentasjon.

Det er registrert et planforslag i nærområdet nord for eiendommen (saksnummer 202315257). Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av planer i området på planinnsyn til Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

Saksnummer 202522219: Toftes gate 20 A-B - innsetting av nye vinduer.
Saksnummer 202509816: Sannergata 11 - bruksendring av et mindre areal ved trappesjakt mot nord fra fellesareal til boligareal, etablering av vinduer i fasade mot indre gård.
Saksnummer 202512308: Sannergata 7 A-B - bruksendring av loft til bolig og fasadeendringer.
Saksnummer: 202508158: Hesselbergs gate 9 - bruksendring fra næring til bolig og etablering av terrasse.
Saksnummer: 202509283: Toftes gate 25 H-K - oppføring av balkonger.

Eiendommen er verneverdig. Den er kommunalt listeført av Byantikvaren i Oslo som bygningslokalitet og enkeltminne bygning. Dette kan medføre at endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for nærmere informasjon.

Felleskostnadene er kr 5 325,- pr. mnd. og inkluderer: renter og avdrag på andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, kommunale avgifter, trappevask, felles vaskeri og dugnad.

Felleskostnader: kr 3 106,- pr. md.
Dugnadstillegg: kr 100,- pr. md.
Trappevask: kr 81,- pr. md.
Fellesvaskeri: kr 150,- pr. md.
Kapitalkostnader (lån 1): kr 1 386,- pr. md.
Kapitalkostnader (lån 2): kr 502,- pr. md.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 000,- pr. år.

Boligen er tilknyttet fiber via GlobalConnect med en hastighet på 100 Mbit/s. Dette koster kr 559,- pr. måned. TV-tuner/dekoder følger med i salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 189 518,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 758 072,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 20 195,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 213 757,- pr. 01.05.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 6 436 681,- pr. 01.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 1212.54.83427
Type: Annuitet, 4 terminer pr år
Restsaldo pr. 01.05.2026: kr 5 371 740,-
Andel av saldo: kr 149 215,-
Innfrielsesår: 2038
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,29 %

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 1213.43.80444
Type: Annuitet, 4 terminer pr år
Restsaldo pr. 01.05.2026: kr 1 064 941,-
Andel av saldo: kr 64 542,-
Innfrielsesår: 2041
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,29 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 200 000,00 Prisantydning
213 757,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 413 757,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 414 847,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 424 797,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Madeleine Susanne Lidholm Torgersen

Leiligheten er tilknyttet Hesselbergsgate 6 Borettslag.

- Borettslaget består av 32 andeler.
- Forretningsfører er Solibo AS.
- Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring NUF med polisenummer SP3731992.5.2.
- Borettslaget har egen hjemmeside: home.solibo.no/hp/hesselbergsgata6/.

Beboerne har ansvar for vedlikehold av fellesarealer, og dugnad må påregnes. Trappevask utføres ukentlig av beboerne. Dyrehold er tillatt dersom det ikke er til ulempe for de øvrige beboerne, og etter samtykke fra styret. Det skal være ro i leiligheten mellom kl. 23:00 og 08:00. Fasadeendringer krever skriftlig forhåndsgodkjenning fra styret. Hver andel disponerer en bod i kjelleren. Borettslaget har fellesvaskeri og felles utearealer med sittegrupper i bakgård og forgård.

På ordinær generalforsamling 8. april 2026 ble årsregnskap for 2025, styrehonorar og nye vedtekter godkjent. Det ble også valgt nytt styre.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Oppussing av oppgang A (2025)
- Tetting mot rotter (2025)
- Reparasjon av taklekkasje (2025)
- Utbedring av avvik etter el-tilsyn (2025)

Planlagte påkostninger:
- Styret planlegger å opprette en høyrentekonto for fremtidig vedlikehold.
- Det skal gjennomføres befaring av kjellerventilasjon og innhentes en tilstandsrapport for å utarbeide en vedlikeholdsplan.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 14 122,50

Oppdragsnummer 10-0163/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26163

Sist oppdatert: 02. juni 2026 kl. 17:07