Nygårdsbakken 1

Nygårdsbakken 1, 1482 NITTEDAL
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 14, bruksnummer 860, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 305 kvm

BRA-i:
Boligen:
Kjeller: 107 kvm: Entré, hall/gang, kjellerstue, wc, bad, badstue, gang 2, 4 bodrom
1. etasje 138 kvm: Allrom/gangareale, vaskerom, kjøkken, stue, gang, 3 soverom, bad

BRA-e:
Boligen:
Kjeller: 18 kvm: Garasjerom i boligens sokkeletg.

Garasje:
1. etasje 42 kvm: Garasjerom

Åpent areal:
Boligen:
1. etasje 30 kvm: Terrasse med adkomst fra stue

Garasje:
1. etasje 53 kvm: terrasse på toppen av garasjetaket

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.03.2026 utført av Gunnar Mårdalen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Viser videre til punkt om ferdigattest og beskrivelse av konsekvens under dette punktet salgsoppgaven.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende punkter har fått TG3
Utvendig
Dører
Eldre vindu/dør med begrenset isolasjonsevne på grunn av værslitasje, bruk og utvendig fuktbelastning. Det er også slitasje på pakninger. Punkterte
vinduer kan være vanskelig å oppdage i enkelte tilfeller eller værtyper, og eventuell punktering kan først bli synlig ved for eksempel væromslag.

Bad i U.etg., generelt
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet er av eldre dato og tilfredsstiller ikke dagens krav til bruk. Det er usikkerhet knyttet til tettesjiktets tilstand og sluket er av eldre type, noe som
gir økt risiko for fuktskader.

Vaskerom i 1 etg., generelt
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet er av eldre dato og tilfredsstiller ikke dagens krav til bruk og utførelse. Det er høy usikkerhet knyttet til tettesjiktets tilstand, og sluket er av
eldre type. Dette medfører økt risiko for fuktskader.

Følgende punkter har fått TG2
Utvendig
Nedløp og beslag
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.

Veggkonstruksjon
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Konstruksjonen har eldre stamme, og det kan ved åpning av konstruksjoner avdekkes avvik som ikke er synlige ved visuell inspeksjon. Det er stedvis værslitt kledning som skyldes manglende vedlikehold og værpåkjenning.

Takkonstruksjon/loft
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Konstruksjonen er fra byggeåret, og mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt. Det er observert slitasje som følge av værpåvirkning og manglende vedlikehold.

Vinduer
Eldre vinduer har begrenset isolasjonsevne, og det er slitasje på karmer og øvrige deler som følge av bruk og værpåvirkning. Punkterte vinduer kan i noen tilfeller være vanskelig å oppdage, da dette ofte først blir synlig ved væromslag.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Terrassen fremstår som eldre og preget av værslitasje og manglende vedlikehold. Gjelder terrasse utenfor stuen.

Innvendig
Overflater
Slitte overflater som følge av bruk og manglende vedlikehold er observert. Det er stedvis knirk i gulvet.

Etasjeskille/gulv mot grunn
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Årsaken til høydeforskjellene vurderes å være setningsskader samt belastning fra møbler og løsøre over tid.

Pipe og ildsted
Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Vedovnen i gangen i underetasjen er plassert foran feieluken, noe som kan hindre tilkomst for feiing og inspeksjon. Det anbefales å flytte vedovnen slik at feieluken er lett tilgjengelig.

Innvendige dører
Stedvis slitasje på dører er observert. Mulige årsaker til dette kan væ re manglende vedlikehold, bruksbelastning eller skjevheter i etasjeskiller, noe som
medfører økt risiko for videre slitasje og funksjonssvikt dersom tiltak ikke iverksettes.

Andre innvendige forhold
Det er registrert ventilasjonskanaler i eternitt, som kan inneholde asbest. Dette medfører økt risiko ved eventuelle arbeider eller inngrep i kanalene, og det
anbefales å utvise forsiktighet samt vurdere tiltak ved rehabilitering eller utskifting.

Tekniske installasjoner
Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Avløpsrør
Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Ventilasjon
Boligen har ikke balansert ventilasjonsanlegg. Naturlig ventilasjon med klaffventiler vurderes å ikke fungere optimalt med tanke på dagens forventede bruk og bruksbelastning.

Andre VVS-installasjoner
Eldre installasjon med begrenset restlevetid.

Varmesentral luft til luft varmepumpe i u.etg.
Det har ikke væ rt avholdt service på anlegget senere år.

Varmesentral - 2, luft til luft varmepumpe i 1 etg.
Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.

Varmtvannstank
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Tomteforhold
Grunnmur og fundamenter
Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. Grunnmuren har sprekkdannelser.

Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

Spesialrom
Underetasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Våtrom
Underetasje
Bad
Tilliggende konstruksjoner våtrom
Eldre stamme/konstruksjon, rørkoblinger og membran/tettesjikt er registrert. Dette medfører økt usikkerhet knyttet til tilstand og levetid for disse komponentene.

1 Etasje
Bad
Overflater Gulv
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er ca. 6 mm. Det er ikke oppnådd tilstrekkelig fall til sluk, verken som internfall eller i nedfelt sone.

Sluk, membran og tettesjikt
Dusjkant mot sluk er en uheldig løsning ved fare for vannlekkasje. Det foreligger ingen dokumentasjon på utførelse av våtrommet, og det er usikkerhet rundt type og utførelse av membran, spesielt utenfor dusjsonen.

Ventilasjon
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Døren til våtrommet er tett, og det er ingen ventilasjon inn til rommet. Dette medfører manglende tilluft, noe som kan påvirke ventilasjonen negativt.

1 Etasje > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Eldre stamme/konstruksjon, rørkoblinger og membran/tettesjikt er registrert. Dette medfører økt usikkerhet knyttet til tilstand og levetid for disse
komponentene.

Kjøkken
Overflater og innredning
Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder. Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. Lekkasjedeteksjon skal monteres på kjøkken med nyere innredning, i henhold til gjeldende krav for kjøkkenets alder. Det ble ikke påvist lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin eller oppvaskkum.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

2026 Eier har sørget for drenering av vegg mot sokkeletg mot vest og nord. Her er drenerende masser skifte, det er lagt ned nytt dreneringsrør og ny knotteplast er montert på vegg utvendig.
2014 Eier opplyser om følgende: Hele taket ble skiftet ut inklusive takrenner, pipe beslag og vindskier.
2018 Bygget ny stor garasje med bred leddport.

Velkommen til enebolig i hyggelig boligområde sentralt på Rotnes.

Uetg.:
Entré: Flislaminant belegg på gulvet, malte vegger og malt himling med innfelte downlights
Gang: Flislaminat på gulv, malte vegger og malt himling med innfelte downlights. I gangen er det montert en stilig peisovn som gir lun varme til etasjen. NB! ovnen bør skyveforflyttes litt med et forlenget røykrør for enklere adkomst til feieluker. Det er også montert en varmepumpe i rommet som gir energiøkonomisk oppvarming til etasjen, denne er montert i 2020 filg eier.
Kjellerstue: Furugulv, malt tømmerpanel på vegger, malt himling med innfelte downlights. Koselig åpen gruepeis oppført i tegl som gir hyggelig stemning i rommet på hustrige dager.
Teknisk rom: malt betongguv, malt puss på vegger, malt himling. Varmtvannsbereder på 200 liter montert i rommet.
Wc: Flislaminat på gulvet, malte vegger og malt himling med innfelte downlights. Firkantet servant i hvit utførelse med underskap i imitert treverk. Speilskap montert over servant. Gulvmontert wc i hvit porselen. Panelovn montert i rommet.
Gang: parkettgulv, malt trepanel dels malt puss på vegger, trepanel i himling.
Bad: Flislagt gulv og vegger, malt himling med innfelte downlights. Baderomsinnredning i hvit høyglans med skuffer og skal under hvit porselensservant. Speil over servant. Dusjhjørne med vegg i glassbyggersten. Rommet har ikke varmekabler. Dør inn til badstue.
Badstue: Tretremmer på flislagt gulv, trepanel på vegger og i himling. Trebenker i 2 høyder. Elektrisk Tylõ badstuovn montert i rommet.
Bod: Malt betonggulv, trepanel på vegger og i himling.
Rom 1: Delvis laminatgulv, åpen lecavegg, malt trepanel i himling med innflete downlights. Sikringsskap montert i rommet
Bod: Malt betonggulv, malt puss på vegger, trepanel i himling. Hylleinnredning.

Garasje ved inngang med adkomst via vippeport. Gulv i betong og pussede lecavegger.

1 etg.:
Allrom/gangareale: Parkettgulv i ask, malte slette vegger dels malt smartpanel på 1 vegg, takess i himling. Her kommer trappen opp fra gang i u.etg. og det er adkomst til soveromsavdeling, samt stue og kjøkken. Inspeksjonsluke til loft. I rommet er det montert varmepumpe i 2015 som gir lun og energiøkonomisk varme til etasjen.
Vaskerom: Vinylbelegg på gulv, malte vegger, takess i himling. Ikea innredning montert med laminert benkeplate med nedfelt rustfri kum. Opplegg for vaskemaskin og stikk til kondenstørketrommel som det er gjort plass til i innredningen. Utgang ut til terreng.
Bad/wc: Flislagte gulv og vegger, malt himling med innfelte downlight. Varmekabler i gulvet for lun varme i rommet. Stilig baderomsinnredning utført i profilert eikemønster med underskuffer til servant i sort og fine sideskap. Speil montert over servant med lys over speilet. Sort bladebatteri på servant alt montert i 2025. Gulvmontert wc i hvit porselen. Dusjhjørne i herdet glass med sort omramming. El vifte for avtrekk montert i taket. Det er klargjort for badekar i rommet iflg. eier.
Soverom 1: Parkettgulv i eik, malte vegger, takess himling. Garderobeskapsvegg med 6 stk skap. Panelovn montert i rommet.
Soverom 2: Parkettgulv, malte vegger, takess i himling. Garderobeskapsvegg med 6 garderobeskapsvegg. NB! Mangerl 2 dørsett til garderobeskapene.
Soverom 3: Parkettgulv, malte vegger, takess i himling. 3 garderobeskap innfelt i vegg. Panelovn montert.
Kjøkken: Pent lamiantgulv med varmefolie under for lun varme, malte vegger og takess i himling med innfelte downlights. Innholdsrik kjøkkeninnredning fra Epoq med fronter i hvit høyglans og dekkesider med imitert treverk. Laminart benkeplate i tremønster med nedfelt oppvaskkum i "hvit" kompositt. Bred induksjon platetopp nedfelt i benkeflaten med avtrekk over. Gode arbeidsflater og lys under overskap for fint arbeidslys ned på benk. Integrert oppvaskmaskin, komfyr og micro. Supert kjølehjørne montert med svært god kapasitet, superpraktisk ved store sammenkomster med familie og venner. Vegg mellom sokkelskap og overskap er flissatt med avlange hvite fliser med fasettkant.
Spisestue: Laminatgulv, smartpanel på vegger og takess i himling. Dekorativ og stemningsskapende heatilator peis med glassdører for innsyn både fra spisestue og tilstøtende stuerom.
Stue: Parkettgulv i ask, malte vegger med trysilpanel/glassfiberstrie/smartpanel, takess i himling. Stuen har fin plass til sofakrok med innsyn til flammene i heatilator, som har stilig omramming i mørk grå skifer. Det er også fin plass til stolgruppe etc. foran tv. Utgang til hage og super terrasse samt adkomst til fantastisk terrasse på garasjetaket med nydelig utsikt og svært gode solforhold.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Oppvaskmaskin, komfyr, micro, platetopp, kjølehjørne, vaskemaskin og tørketrommel
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk fyring med varmekabler på bad/wc i 1 etg. Panelovn på wc i u.etg. og på 2 soverom i 1 etg. Det er montert luft til luft varmepumpe i hall/gang i u.etg i 2020 samt i gangareale i 1 etg. i 2015, disse gir lun og energiøkonomisk varme til boligen. I peisestuen er det åpen gruepeis oppført i tegl som gir hyggelig varme på hustrige dager. Det er også montert en flott peisovn i hall/gang som varmer godt opp. Mellom spisestue og stue er det montert en heatilatorpeis som har glassdører mot både spisestue og stue som gir stemningsskapende varme. Varmtvannsbereder på 200 liter montert i teknisk rom i u.etg.

Eiendommen var tidligere oppvarmet med oljefyr men dette anlegget er nedbygget og utvendig oljetank er sanert og dette er meldt til Nittedal kommune. Se vedlagte melding datert 29.01.2020 fra Nortank Emitek AS.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 16.04.1971. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Gjenstående arbeider må utføres snarest og ferdigbesiktigelse avholdt innen 01.08.1971.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Innvendig i boligen samsvarer boligen med originale bygge plantegninger, bortsett fra en lettvegg mellom gang/kjøkken/ spisestue som er åpnet opp.

Det gjøres oppmerksom på at dobbelgarasje er bygget etter at midlertidig brukstillatelse er gitt. Denne er oppført som dispensasjon uten byggesak datert 26.09.2016. Se vedlagte brev fra Nittedal kommune og e-post fra Nittedal kommune til dagens eier datert 23 mars 2026.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.  

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3232/14/860:
15.08.1969 - Dokumentnr: 3547 - Rettigheter iflg. skjøte
Bestemmelse om avståelse av veggrunn
Tele, radio/TV og el.verket har rett til stolpefeste og til
legging av kabler og/eller ledninger samt vedlikehold
Med flere bestemmelser
I originalt skjøte fra 1969 informeres det om at kjøper disponerer netto tomteareal i henhold til målebrev og avgir fri veigrunn. Dette er grunnen til at del av tomten i dag er veigrunn som er kommunal vei.
Eiere av tomter i samme byggefelt har rett til å legge stikkledninger over tomten ihht godkente planer. Videre gis det rett for Nittedal kommune til vederlagsfritt å legge å ha liggende offentlige ledninger over tomten med adgang til vedlikehold av disse. E-verk har også vederlagsfritt rett til stolpefeste og legging av kabler og eller ledninger samt til plassering av tranformatorstasjon på tomten. På oppfordring oppfordring plikter eier å avgi erklæring til NIttedal kommune om rett for kommunen til å ledninger liggende samt rett til adgang til eiendommen for inspeksjon og vedlikehold.

30.08.1969 - Dokumentnr: 3813 - Erklæring/avtale
Vedtak av kommunens vannforsynings- og kloakkreglement
Eier av eiendommen aksepterer kommunenes vannregler.
Dette betyr at eier av eiendommen skal følge de til enhver tids gjeldenede bestemmelser for vann- og kloakkarbeiders utførelse. Er noen del av anlegget utført ved dispensasjon har nittedal kommune rett til når som helst p kreve det utført på forskriftsmessig måte hvis det oppstår sanitære ulemper eller kommunen finner det nødvendig.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger opplyser om følgende i egenerklæringsskjema:
Skiftet varmekabler på bad i 2.etg i 2018, gjort av M-Tek.
Det har vært lekkasje rundt utluftnings pipe. Dette ble utbedret med nytt tak i 2014. Skadede paneler er byttet
ut. Hele taket ble skiftet ut inklusive takrenner, pipe beslag og vindskier i 2014. Utført av Søran Blikkenslager.
Det ble oppdaget fukt i et kjeller rom i 2026. Det er gravd opp og lagt ny drenering i april 2026 på de utsatte delene av huset.
Det er gravd opp rundt huset og ikke drenerende masser er skiftet ut med drenerende masser. Muren ble slammet med fukthemmende Hey di K11,
og muren ble kledd med Isola Platon grunnmursplate. Det ble anlagt eget løp for takrenner og eget løp for drenering. Ny dreneringskum ble laget.
Utført av Forvaltum AS
Helt nytt elektrisk anlegg i ny garasje i 2021. Utført av KW Elektro AS
Ved tungt regnvæ r kan det komme inn vann under porten i den nye garasjen. Det bør kanskje monteres drenerings rist foran porten.

Eiendommen ligger i et familievennlig og etablert boligområde på Rotnes i Nittedal kommune med kort vei til skoler på alle alderstrinn og barnehage. Det er også kort vei til butikker, buss og Nittedal togstasjon. Fra eiendommen er det nært til Rotnes barneskole, og eiendommen sogner til Nittedal ungdomsskole og Bjertnes videregående skole. Det er barnehager på Rotnes, Kruttverket og Sørli.

Av fritidsaktiviteter finnes fotballbane, lekeplass, idrettshall, svømmehall, badevann, hestesenter med rideskole og golfbane. Sentralanlegget i Nittedal ligger kort vei unna og her finner man et stort antall fotballbaner, skatepark, treningshall, friidrettsbane og en skøytebane. Det er populær badeplass ved Høldippeldammen litt nord for Nittedal stasjon, samt ved Ørfiske. Det er heller ikke langt til Movatn, Kjulstjern og mange andre flotte vann.

Rotnes er et «tur-mekka» for den friluftsinteresserte. Med store uberørte naturområder og langrennsløyper like ved, er det lett å skjønne hvorfor. Fra boligen er det få minutters gange til Sørlitangen, som er et utmerket utgangspunkt for turer i marka. Herfra går det løype mot Varingskollen og mot Ørfiske.

Varingskollen Alpinsenter ligger noen minutters kjøretur fra eiendommen. Senteret har et utmerket familietilbud med varierte bakker for alle ferdighetsnivåer, samt to serveringssteder med varmestue. Golf kan du spille på Hauger golfbane som ligger vakkert til i sydhellingen mot Hellerudsletta eller på flotte Aas gård, helt nord i bygda.

Ved Nittedal stasjon er det dagligvarebutikk med post i butikk, og her ligger også frisør. Joker Rotnes, Bunnpris, Coop og Rema 1000 Nittedal ligger i nærområdet. Ønsker du ytterligere servicetilbud er det kort vei til Mosenteret, hvor det er forretninger, bank, apotek, vinmonopol og gode servicetilbud. I samme område ligger kommunens nye kulturhus. Også Lillestrøm, Strømmen og Oslo ligger godt innen rekkevidde med bil eller offentlig kommunikasjon.

Området har kollektivtilbud via buss og tog. Det er nært til Nittedal stasjon som er tilknyttet Gjøvikbanen. Herfra bruker toget ca. 30 min til Oslo. Ved å benytte bil tar det ca. 10 min til Hagan, 13 min til Hakadal, 19 min til Skedsmokorset, 20 min til Strømmen, 30 min til Oslo sentrum og 37 min til Oslo lufthavn.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Nygård barnehage (1-5 år) 0.1 km
Stubben barnehage SA Avd Velveien 0.7 km
Kruttverket Fus barnehage (1-6 år)

Rotnes skole (1-7 kl.) 0.8 km
Nittedal ungdomsskole (8-10 kl.) 0.8 km
Bjertnes videregående skole 1.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 919 kvm, samt 107 kvm som er regulert til veigrunn som da gir en bruttotomt på 1026 kvm Tomten er pent opparbeidet med asfaltert gårdsplass, nylagt gressplen, pryd busker, blomster og terrasseplatting utenfor stue.

Stor flott dobbelgarasje oppført i lecamur med betongelementer til tak. Garasjen er på 42 kvm bra innvendig. Bred garasjeport med motorisert portåpner. Ellers er det også en mindre enkelgarasje med vippeport i boligens sokkeletg.
Asfaltert gårdsplass og parkering foran garasjen for flere bilder

Utover dette er det gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Nygård med ID207 datert 22.02.68 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 22.02.68.
I henhold til planopplysninger fra Nittedal kommune så er delareal på 107 kvm regulert til Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (arealer), nåværende områdenavn V. Resterende delareal 919 kvm har arealbruk boligbebyggelse, nåværende. I henhold til informasjon fra kommunen er 130 kvm av totalarealet på 1026 et delareal som ligger under hensynssone H320_5 (Flomfare) Dette gjelder da stort sett arealet som er regulert som veiareale og går dermed utenfor tomten.

Videre gjelder kommuneplanens arealdel 2024-2035 vedtatt 13.05.2024 med Id 32322022

Det er også nå under utarbeidelse ny områdeplan for Midtre Rotnes med Id 202504, denne planen var opp til politisk behandling i hovedutvalget for plan og miljø 26 mars 2026. Hovedutvalg for plan og miljø tok saken til orientering i møte 26.mars. Saken kommer opp i kommunestyret 11.mai.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13.563,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg belastes det for forbruk av vann/kloakk som følger: Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen ved årsskiftet. Forbruk betales a-konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste års forfall på kommunale avgifter. For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 80,42 pr. kubikkmeter av de kommunale avgiftene. Normalt forbruk i henhold til Nittedal kommune er stipulert til ca. 50 kubikkmeter pr person pr år. Dette betyr at for en familie på 4 vil forbruk av vann og kloakk ligge i størrelsesorden kr. 16.084,- for 1 år. Kommunen er i gang med utskifting til vannmålere med automatisk avlesning, når skifte bli foretatt for denne boligen foreligger det ikke informasjon fra Nittedal kommune på.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20000 kwh. pr. år. 
I selgers husstand har det bodd 3 mennesker.
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 10.000,-.
Boligen er tilknyttet Nextgentel som leverandør av internett 80Mbps ned og 43 opp, ca 600 kr pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarmselskap i dag men dette vil ikke følge boligen og abonnement på alarm vil bli sagt opp ved salg.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 114 365,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr. 6.678,- pr år. (Gjelder for inneværende år 2026)

7 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

197 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
198 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
218 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
8 088 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 108 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Frank Kalvåg

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 42 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse 4500,- 2 gratis 

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nittedal kommune, bebygget  kr 5 364,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Fotopakke med plantegninger  kr 5 400,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 62-0018/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nittedal/Hadeland
Mattias Skytters vei 2, 1482, NITTEDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR62.2618

Sist oppdatert: 14. mai 2026 kl. 16:21