Kvennhusvegen 45

Kvennhusvegen 45, 3697 TUDDAL
Kommunenummer 4024, gårdsnummer 106, bruksnummer 30, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
1. etasje 75 kvm: Entre, gang, bod, toalettrom, hyttebad, stue, kjøkken og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Bod.

Åpent areal:
1. etasje 34 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 24.07.2024 utført av Anticimex v/ Sindre Anholt Andersen . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Badet er opprinnelig byggemeldt som soverom jf. byggetegninger av tilbygget og det er ikke søkt bruksendring hos kommunen for dette. Se punktet om ferdigattest for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG3: Skorsteiner inne i boligen: Alle fire sider skal kunne inspiseres.

TG2:
- Kjøkken > Innredning
- Øvrige rom > overflater himling, innerdører og annet
- Loft- uinnredet / råloft > Overflater, inspeksjonsmulighet og annet
- Etasjeskille 1. etg > Skjevhetsmåling
- Tekniske anlegg > Avløpsrør
- Elektrisk anlegg > Forenklet vurdering av det elektriske anlegget
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon
- Dører og vinduer > Dører
- Yttertak - Hovedtak > Helhetsvurdering
- Balkonger, terrasser, veranda etc > Utkragede eller understøttede kontstruksjoner
- Grunnmur/fundamenter
- Frittstående byggverk > Helhetsvurdering

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Kjøkkenet er i åpen løsning med stue og har innredning med profilerte fronter og heltre benkeplate med nedfelt vaskekum.
Disse hvitevarene følger med: Hvitevarer på kjøkkenet medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Møblene som står i hytta medfølger i salget, utenom følgende: tallerkenhylle, hjørneskap, hengeskap, TV-skap, lite treskap i gangen og hvilestol.

Elektrisk panelovner og vedfyring.

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1986.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger godkjente byggetegninger på hytta fra 1986 og tilbygget fra 2001. Hytta har fått status som tatt i bruk 10.07.1986 og tilbygget er registrert tatt i bruk 02.01.2008.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Badet er opprinnelig byggemeldt som soverom jf. byggetegninger av tilbygget og det er ikke søkt bruksendring hos kommunen for dette.
Det er sammen med nabo satt opp en felles takoverbygget uteplass midt i tomtegrensen. Dette bygget er ikke søkt om eller godkjent hos kommunen.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Tinglyste rettigheter:
23.10.2013 - Dokumentnr: 908032 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:3
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:33
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:34
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:35
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:36
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:37
Gjelder denne registerenheten med flere

23.10.2013 - Dokumentnr: 908032 - Bestemmelse om vannrett
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:3
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:33
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:34
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:35
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:36
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:37
Rett til å hente vann i nærmeste bekk
Rett til å borre etter vann
Gjelder denne registerenheten med flere

23.10.2013 - Dokumentnr: 908032 - Bestemmelse iflg. skjøte
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:3
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:33
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:34
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:35
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:36
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:37
Rett til å hogge ved til hytta
Gjelder denne registerenheten med flere

23.10.2013 - Dokumentnr: 908032 - Bestemmelse om båtplass
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:3
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:33
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:34
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:35
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:36
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:106 Bnr:37
Gjelder denne registerenheten med flere

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Eiendommen ligger meget fint til på et koselig lite felt like ved Tuddal sentrum. Her er det kun 6 hytter i stille og rolige omgivelser. Fra hytta har du vakker utsikt over sentrum, Bjårvatnet og gode solforhold sommerstid. Praktisk døgnåpen Joker matbutikk i sentrum for innkjøp av mat og drikke. Det er oppkjørte scooterspor på vinterstid i lysløype like i nærheten.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

På egen tomt.

Privat vei og vann. Gråvannsutslipp til terreng. Det er ikke søkt om gråvannsutslipp hos kommunen. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til dette.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 06.02.2019 er avsatt til: LNFR-område - Nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 5786,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det er felles privat vann med naboene. Her deler alle på strømutgiftene til pumpen.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Det blir privat brøytet, og kostnaden varierer etter hvor mange ganger det må brøytes gjennom vinteren, og deles på øvrige hytter i området. i 21/22 tilsvarte dette kr. 3462,- og i 23/24 tilsvarte dette kr. 6805,-

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 298 586,- ifølge selger/skatteetaten.

1 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

45 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke - Hytte (valgfri)
--------------------------------------------------------
65 900,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
1 865 900,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Kristine Fjeldly

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hjartdal kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,50 % av salgssummen

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt  kr -8 750,00
Markedsføringspakke Fritid og tomt  kr 25 500,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 14 000,00
Visninger pr. stk  kr 2 500,00

Utlegg
Innhenting av off. opplysninger inkl tegn. fra kr  kr 3 726,94
Tinglysing sikring  kr 500,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Buysure inkl. tilstandsrapport Anticimex  kr 25 212,00
Foto fritid inkl. plantegning og drone  kr 6 000,00

Oppdragsnummer 26-0047/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2447

Sist oppdatert: 20. januar 2026 kl. 15:06