P. A. Holms vei 35

P. A. Holms vei 35, 1164 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 181, bruksnummer 190, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 216 kvm

BRA-i:
Kjeller 65 kvm:
To ganger, bod/gang (tidligere toalettrom), bad, vaskerom/vaskekjeller og fire boder.

1. etasje 82 kvm:
Entré, kjøkken, stue/spisestue og bod.

2. etasje 69 kvm:
Trappegang, to ganger, bad, toalettrom, walk-in closet og tre soverom.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 4 kvm:
Veranda ved inngangsparti.

2. etasje 5 kvm:
Veranda.

Loft:
Uinnredet kaldtloft med adkomst via loftsluke i toalettrom. Arealet på loft er målt til 49 kvm, men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

På eiendommen finnes en frittliggende takoverbygget markterrasse på ca. 13 kvm, en skiferbelagt uteplass på ca. 13 kvm. Disse er ikke medregnet i TBA. Det er også en lekestue som ikke er oppmålt.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.05.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1922, med tilbygg fra 1950. Boligen er over tre plan samt et kaldtloft. Grunnmur er av naturstein og murkonstruksjoner, og det er delvis støpt gulv mot grunn. Bærende konstruksjoner og etasjeskillere er av tre-, mur- og betongkonstruksjoner. Fasadene er utført i stående trepanel og ble overflatebehandlet i perioden 2021-2025. Taket er en trekonstruksjon med mansard- og pulttaksform, tekket med takstein. Renner, nedløp og beslag er av metall og plast. Boligen har teglsteinspipe fra byggeår med ildsteder i alle etasjer. Vinduer og balkongdører har karmer av tre med 1-, 2- og 3-lags glass fra byggeår, 1975, 1986, 1987, 1989, 2021 og ukjent årstall. Ytterdører er også i tre. Tilhørende boligen er veranda på 5 kvm, veranda ved inngangsparti på 4 kvm, en skiferbelagt uteplass på ca. 13 kvm og en frittliggende markterrasse med takoverbygg på ca. 13 kvm.

Frittliggende markterrasse med takoverbygg er oppmålt til ca 13 kvm. Markterrassen er belagt med terrassebord, fasader er utført i stående trepanel og takoverbygget er en trekonstruksjon tekket med takbord. Ifølge eier er arbeider utført ved egeninnsats og deler av konstruksjonen er underdimensjonert. Selger informerer om at ved kraftig regn, kan det oppleves noe gjennomslag av vann på enkelte kvister i taket.

Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i kjeller. Boligen har delvis skjult og delvis åpent elektrisk anlegg. Det er gjort utskiftning av det elektriske anlegget i 2004.

Boligen har tilstrekkelig med røykvarslere, men mangler godkjent slokkeutstyr.

Følgende bygningsdeler har TG2:
Kjøkken:
Gulvets har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Eldre vann- og avløpsrør, samt tilhørende komponenter. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Toalettrom:
Eldre vannrør (og tilhørende komponenter).

Tekniske anlegg:
Generelt eldre vann- og avløpsrør med tilhørende komponenter. Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder. Varmtvannsbereder med usikker funksjon og manglende lekkasjesikring.

Andre rom:
Slitasje/skader på vegg, gulv og dører. Stedvis dårlig ventilasjon. Skråtak (lukket konstruksjon) med fuktrisiko.

Rom under terreng:
Det er valgt å vurdere boligens rom under terreng (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på vegger samt gulv mot grunn. Konsekvens er at forholdet skyldes fuktvandringer i konstruksjonen/kapilæ roppsug og indikerer mulige svakheter i dreneringen. Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater. Enkelte innerdører bæ rer preg av skader/slitasje.

Loft (kaldt):
Helhetsvurdering. Misfarging observeres stedvis på yttervegger og undertak, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området Mangler dampsperre. Utettheter i loftsluke.

Ildsteder/skorstein:
Det observeres enkelte riss på skorsteinen i 1.etasje. Det observeres fuktig sot som har trengt gjennom pipen og som har gitt skjolder på pipeveggen ved feieluker. Det er registrert sprekk i den ildfaste steinplaten inne i peisovnens forbrenningskammer (i 1. og 2. etasje), samt registrert antydning til sprekker i ildstedenes glass.

Innvendige trapper:
Slitasje og enkelte skader.

Yttervegger/fasade:
Elde med stedvise symptomer på begynnende råteskader. Det er stedvis begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen. Arbeider ved deler av fasade og yttervegg utført ved egeninnsats.

Vinduer/dører:
Eldre vinduer med slitasje. Ytterdører med slitasje. Balkongdør (i 2. etasje) med svelling og punktert glass.

Yttertak:
Helhetsvurdering. Slitt tekking med usikker levetid. Lite info/ukjent alder. Slitasje på beslag, renner og tilhørende deler. Mangler snøfangere. Fotbeslaget rundt skorsteinen viser tegn til slitasje og elde. Skorsteinen er åpen i toppen.

Terrasse/veranda:
Overbygget markterrasse: Er utført ved egeninnsats. Deler av konstruksjonen er underdimensjonert.
Veranda ved inngangsparti: Fundamentene/søylene til verandaen bærer ikke preg av faglig god utførelse. Det observeres skjevheter.

Utvendig trapp ved skiferbelagt uteplass:
Slitasje og begynnende skader.

Grunnmur/fundament:
Skjevheter i søyler/pilarer ved utgang til skiferbelagt uteplass.

Drenering:
Helhetsvurdering. Eldre løsning med usikker funksjon. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er stedvis ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger:
Eldre vann- og avløpsledninger med usikker levetid.

Følgende bygningsdeler har TG3:
Våtrom:
Bad 2. etasje: Helhetsvurdering. Hulltaking/fuktmåling (RF 46,1 % ved 19,1 °C) uten påvist forhøyet fukt.
Bad og vaskerom i kjeller: Helhetsvurdering. Fuktmåling ikke utført (mur/betong).

Andre rom:
Fuktskader i himling ved balkongdør i stue/spisestue. Det registreres tegn på fuktskader.

Balkong med utgang fra soverom:
Helhetsvurdering.

Helse, miljø og sikkerhet (avvik):
Innvendige trapper: Mangler håndløper på begge sider og for lav høyde.
Balkong: For lav høyde på rekkverk.
Utvendige trapper: Trappen ved inngangsparti har kun rekkverk på en side. Trappen ved skiferbelagt uteplass mangler fullverdig rekkverk.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

P. A. Holms vei 35 er en klassisk og sjarmerende enebolig fra 1922, beliggende innerst i en rolig og trafikkskjermet blindvei. Boligen ligger i et skjermet og meget barnevennlig boligområde med gangavstand til alt området har å by på bla. Munkerud skole, barnehager, fritidstilbud, kollektivtransport og diverse servicetilbud på Sæter.

Boligen har en tidstypisk og gjennomført arkitektur med mange originale detaljer bevart. Her får man en bolig med sjel og karakter, samtidig som det ligger et stort potensial for modernisering og tilpasning etter egne ønsker. Eiendommen passer perfekt for deg som ønsker å skape et moderne familiehjem i attraktive omgivelser.

Den flotte, solrike hagen byr på gode utearealer med lune og private soner, ideelt for både lek, avslapning og hyggelige sammenkomster. Gode solforhold gjennom hele dagen gir eiendommen en ekstra kvalitetsfølelse.

Nåværende eiere har oppgradert boligen de siste årene med bl.a:
2021/25: Overflatebehandling av fasader
2023: Byttet kledning og to vinduer på østvegg
2003: Delvis oppgradering av elektrisk anlegg

1. etasje består av entré, stue/spisestue, kjøkken og bod.
Entré:
Boligen har et hyggelig, overbygget inngangsparti som leder inn til en hyggelig entré med plass til garderobeløsning og trappeforbindelse mellom etasjene.

Kjøkken:
Stort og sosialt kjøkken med god plass til spisebord. Sjarmerende og innbydende med tidløse underskap fra Kvänum. Kjøkkenet kombinerer klassisk håndverk med varme materialvalg, og byr på profilerte fronter, eksklusive benkeplater i stein og en elegant porselensvask med tradisjonell to-greps armatur.

Her ligger alt til rette for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster, med god plass til et stort spisebord hvor familie og venner kan samles til lange middager og hyggelige kvelder. Den frittstående komfyren med gassbluss gir kjøkkenet et profesjonelt preg og passer perfekt for matentusiasten. Integrert oppvaskmaskin, frittstående kjøleskap med frysedel og komfyr medfølger. Vegghengt ventilator er tilkoblet avtrekkskanal.

Alt i alt et lunt og karakterfullt kjøkken med særpreg og god atmosfære.

Stue/spisestue:
Romslig stue og spisestue med gode møbleringsmuligheter og store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys. Takhøyden på opptil 2,79 meter skaper en luftig og behagelig romfølelse, og sammen med tregulvene gir dette rommene et klassisk og innbydende preg. Den åpne løsningen mellom stue og spisestue gir god plass til både sofagruppe og større spisebord. I spisestuen er det svært god plass til et skikkelig langbord, perfekt for større middager, selskap og hyggelige sammenkomster med familie og venner. Peisen i stuen skaper et naturlig samlingspunkt og bidrar til en lun og hyggelig atmosfære på kjølige dager. Dette er et sosialt og funksjonelt oppholdsrom med mange innredningsmuligheter.

Uteområde:
Fra stuen er det via doble terrassedører direkte utgang til hagen som gir en sømløs overgang mellom inne- og utearealene. Den solrike hagen har rikelig med plass til å skape hyggelige soner for både avslapning, lek og sosiale sammenkomster. Eiendommen byr også på en overbygget uteplass på ca. 13 kvm som gir en lun sitteplass uavhengig av vær, samt en lekestue. Uteområdet er svært skjermet og barnevennlig, med trygge og romslige oppholdsarealer for både små og store.

2. etasje:
I denne etasjen finner du boligens soveromsavdeling med tre gode soverom, stort familiebad og bod. Det er også adkomst fra toalettrom til uinnredet kaldtloft på ca. 49 m² (ALH). Gulvet er kledd med panelbord. På grunn av lav takhøyde er arealet ikke måleverdig som bruksareal.

Soverom:
Etasjen inneholder tre romslige soverom. Hovedsoverommet har utgang til en sydvestvendt balkong på ca. 5 kvm, et hyggelig sted for morgenkaffen eller rolige kvelder.

Baderom:
Stort familiebad fra 1997 med flislagt gulv og elektrisk gulvvarme. Badet er utstyrt med vegghengt servant med to-greps armatur, frittstående badekar og dusj på gulv. Ventilasjon skjer via tilluftsventil i skorstein og avtrekksvifte. I tilknytning til badet finnes et separat toalettrom.

Bod/walk-in closet:
Fra baderommet er det direkte adkomst til stort walk-in closet utrustet med hyller og garderobeinnredning.

Kjelleretasjen har egen inngang og består av bad, vaskerom, to ganger, bod (tidligere toalettrom), samt fire boder med gode lagringsmuligheter.

Kjeller:
Baderom:
Baderom fra ca. 1991 med flislagt gulv og elektrisk gulvvarme. Utstyrt med vegghengt servant, toalett og dusj på gulv.

Vaskerom:
Vaskerom fra byggeår med støpt gulv, vegghengt utslagsvask og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Naturlig ventilasjon via tilluftsventil.

Boder:
Boligen har svært gode oppbevaringsmuligheter i fire separate boder. Varmtvannsbereder, hovedstoppekran og sikringsskap er plassert i kjelleretasjen.

Kort oppsummert:
Dette er en klassisk og innholdsrik bolig med sjel, sjarm og attraktiv beliggenhet på Nordstrand. Eiendommen byr på store muligheter for videre utvikling og modernisering, samtidig som mange originale kvaliteter er bevart.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet «Byggemåte» i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet og ildsteder. Det er gulvvarme på bad i 2. etasje, på bad i kjeller, på toalettrom og i trappegang i kjeller. Ildsteder er plassert i samtlige etasjer og er tilknyttet teglsteinspipe fra byggeår.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1921. Det foreligger ekspedisjonsdokument datert desember 1922, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
Det er utstedt approbasjon datert 06.02.1997, igangsettingstillatelse datert 10.02.1997 for ombygging av kjøkken til bad i 2. etasje. Denne er ikke ferdigattestert og henlagt av kommunen 13.11.2006.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning:
Det er innredet bad og vaskerom i kjeller. Dette er en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel som normalt er søknadspliktig. Det foreligger ikke dokumentasjon på at tiltaket er omsøkt eller godkjent. Videre er det oppført en takoverbygget markterrasse samt en lekestue som ikke fremkommer av tilgjengelige byggetegninger. Oppføring av den takoverbygde terrassen er ikke byggemeldt til kommunen og tiltaket kan være søknadspliktig. Manglende godkjenning kan medføre at kommunen krever tiltakene tilbakeført dersom nødvendige tillatelser ikke gis.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.  

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr. 920480, tinglyst 10.06.1921:
Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 920481, tinglyst 02.12.1921:
Bestemmelse om benyttelse, vann/kloakkledning, gjerde og regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 15744, tinglyst 22.12.1951:
Eieren forplikter seg til å opparbeide veiene med kloakk langs tomten til 8 meters bredde, inkludert fortau, når Oslo kommune måtte forlange det. Inntil veiene er opparbeidet og veigrunnen tilskjøtet kommunen, overtar grunneieren veienes vedlikehold. Eventuell grunnervervelse skal skje uten utgift for kommunen.

Dagboknr. 5972, tinglyst 23.03.1973:
Skjønn. Dokumentet er ikke mottatt av statens kartverk men antas å være tidligere ekspropriasjon av eiendommen.

Dagboknr. 27650, tinglyst 02.11.1979:
Erklæringen gir eier av fremtidig utskilt parsell fra gnr. 181 bnr. 190 rett til å føre vann- og avløpsledninger med nødvendige kummer gjennom gnr. 181 bnr. 190. Ledningseierne er i fellesskap ansvarlige for drift og vedlikehold. Grunneiere med felles stikkledninger gjennom sin eiendom forplikter seg til ikke å skade ledningene og må gi fri adgang for vedlikehold. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra Oslo vann- og kloakkvesen.

Dagboknr. 12001, tinglyst 30.05.1980:
Gnr. 181 bnr. 929 har bruksrett til en 4 meter bred kjørbar atkomstvei fra P.A. Holms vei over gnr. 181 bnr. 190 (denne eiendommen), langs sistnevntes nordgrense. Heftelsen kan ikke avlyses eller endres uten samtykke fra Oslo bygningsråd.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Taklamper på kjøkken og over spisebord medfølger ikke.
Eldre vaskemaskin, tørketrommel og kjøleskap i kjeller medfølger dersom ønskelig.

P. A. Holms vei 35 ligger innerst i en blindvei, i et særdeles barnevennlig og trafikkskjermet villaområde på Nordstrand. Området byr på et trivelig miljø med mange barn og er et attraktivt bosted for de som ønsker nærhet til et rikt frilufts- og fritidstilbud, en kort reisevei unna sentrum. Det er bl.a. umiddelbar nærhet til Munkerud barneskole og barnehager, samt få minutters gange til kollektivtransport og servicetilbud.

Eiendommen ligger tilbaketrukket og godt skjermet fra trafikk, samtidig som det er kort vei til alt av servicetilbud. Den lokale nærbutikken Kiwi nås på ca. 3–4 minutters gange, og det er også kort avstand til et rikt handel- og servicetilbudet på Sæter. På Sæter Torg finner du et variert servicetilbud som inkl. flere cafeer og spisesteder som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon, og Joe & The Juice. Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000, Meny, eller delikatessebutikken Gutta på Haugen. På Sæter finner du også apotek, bokhandel, Mester Grønn, samt flere nisje- og klesforretninger.

Kort vei til Holtet med flere butikker bla. jernvareforretning (Jernia), delikatesse butikken Jacobs, Åpent Bakeri/Lofthus pizza, Kaffebrenneriet, Indisk og sushi take-away, samt flere nisjebutikker. Kort vei også til bydelens nærsenter, Lambertseter Senter, med sitt rikelige utvalg av over 80 butikker og flere spisesteder, samt Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Symra Kino. På Ljan og Holtet er det søndagsåpen Joker butikk, samt søndagsåpen Bunnpris på Lambertseter.

Kun et par minutter til bussholdeplass i Nordstrandveien, samt at det også er kort vei til trikkeholdeplass på Sæter og til T-bane stasjonen på Munkelia.
(Se Ruter.no for mer informasjon)

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med store friområder rett i nærheten. Nærhet også til Østmarka med flotte turmuligheter.
Det er heller ikke langt til fjorden med flere populære badeplasser som Sørstranda på Ulvøya, Hvervenbukta, Katten og Nordstrand bad.
I retning sentrum finner du også området rundt Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturparken og Ekebergrestauranten m.m.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Kort vei til Nordstrand IF («Niffen») med stor håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter. Svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole samt lokal lysløype på Bergkrystallen.
Nordstrand Turnforening med flott turnhall i Leirskallen.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, Opptur Helse på Sæter og Best Helse på Holtet.

P.A. Holms vei er en liten blindvei som strekker seg nordover som en forlengelse av Brattvollveien og ender i en snuplass like sør for Nordstrandveien. Det er gangveiforbindelse videre til Nordstrandveien, noe som gir enkel adkomst til nærområdet. Veien utgjorde tidligere østre del av Breiens vei, men fikk i 1968 navn etter advokaten og kommunepolitikeren Peder Adolf Holm.

Flere barnehager i nærområdet, bl.a. på naboeiendommen og ved Munkerud skole.
Umiddelbar nærhet til Munkerud barneskole og gangavstand til Nordseter ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Solrik eiertomt på 512 kvm. som er pent opparbeidet med gressplen, uteplasser, trær, prydbusker og diverse beplantning. Gjerde og frodig vegetasjon skjermer mot veien og skaper en privat ramme rundt eiendommen. Tomten byr på gode lek- og oppholdsflater for både store og små, og flere naturlige soner som inviterer til uteaktiviteter og avslapning.

Fra stuen er det direkte utgang til en solrik, skiferbelagt terrasse og hage. I tillegg finnes en overbygget uteplass på ca. 13 kvm som gir en lun sitteplass også på dager med mindre stabilt vær. En egen lekestue kompletterer uteområdet og gjør dette til et ideelt sted for barnefamilier. Utearealene er romslige og fleksible, med god plass til sittegrupper, trampoline, lek og hyggelige stunder for hele familien.

Tomten er komplett med singlet adkomstvei og biloppstillingsplass.

Eiendommen har singlet adkomstvei og biloppstillingsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Naboeiendommen har tinglyst bruksrett til adkomstvei over nordre del av eiendommen.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende). Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan KDP-17.

Byggesaker i området:
Slireveien 1 - 5 - Munkerudkleiva 20 - 20 B - Nordstrandveien 81 - oppføring av 36 boenheter fordelt på rekkehus, enebolig og tomannsbolig - Riving av bebyggelse - Oppføring av carporter - Opparbeidelse av veier, gangveier og uteoppholdsarealer. Se saksnummer 2025/07466 for ytterligere informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 28 440,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann og avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten utgjør kr. 2 730,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 14000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6 787.
Boligen er tilknyttet Alitbox og Telia fiber som leverandør av kabel-tv og internet. Selger har ikke opplyst om mnd avgift. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 6 832 285,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

12 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

322 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
323 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
343 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
13 223 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
13 243 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trond Harald Helle Ingebretsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring (makspris)  kr 65 000,00
Dagfoto og drone  kr 8 800,00
Tilstandsrapport med planskisser  kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0096/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2696

Sist oppdatert: 20. mai 2026 kl. 11:00