Jacob Aalls gate 23B

Jacob Aalls gate 23B , 0364 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 215, bruksnummer 131, seksjonsnummer 42, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 42 kvm

BRA-i:
5. etasje 38 kvm: Entré, bad, stue med åpen kjøkkenløsning og ett soverom.

BRA-e:
Kjeller: 2 kvm: Bod i kjeller.
6. etasje 2 kvm: Bod på loft.

Åpent areal:
5. etasje 5 kvm: Balkong

Boligen disponerer 2 boder, en på loft og en i kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 6 m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 2 m² av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-e). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 m².

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.05.2025 utført av Ole-Christian Storvand v/ Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selveierleilighet tilhørende Sameiet Jacob Aalls gate 23, beliggende i bydel Frogner i Oslo kommune. Bygningen er iht. tilstandsrapporten en boligbygning over 6 etasjer samt kjeller og loft. Bygningen har støpt gulv av betong mot grunn. Etasjeskiller og bæ rende konstruksjoner av betong
og stål. Yttervegger utvendig forblendet med teglstein. Yttertak av trekonstruksjoner i saltaksform, utvendig tekket med takstein (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med kikkehull, brannklasse B30 og lydklasse 35db. Vinduer og balkongdør med karmer av tre og to-lags
glass fra år 2000. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
76% har fått TG1
17% har fått TG2
0% har fått TG3
7% har fått TGIU

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2
Øvrige rom:
- Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale, samt noe knirk. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Etasjeskiller - 5.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i leiligheten. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter ble i entré/gang målt til ca 22 mm og i stue/kjøkken målt til ca 9 mm. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Vannbåren varme: TG 2 settes på grunn av alder på vannrør (røropplegg til radiatorer).

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt komplett dokumentasjon på det elektriske anlegget (det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en
kvalifisert elektrofaglig person. Bes merke: Det er fremlagt dokumentasjon på nylig utført el-tilsyn (avsluttet tilsynssak), datert 12.01.2021.

Balkonger, terrasser, veranda etc - Balkong:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,2 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift, grunnet balkonghøyde over 10 meter. Tiltak anbefales. Trelemmene er slitt og trenger fornying. Tiltak anbefales.

TGIU
Våtrom - Bad:
- Fukt i tilliggende konstruksjoner Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det er isteden utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Stakeluke Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Totalrehabilitering av baderom i 2020 (i regi av tidligere eier). Utført av Trenova Entreprenør, Kjj Flis og Interiør AS, rørleggerfirmaet Rpk AS og elektriker SMS-elektro."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Flyt Entreprenør har hatt oppdraget med å legge om taket og utbedret tilhørende blikkenslagerarbeider. Gjennom dette arbeidet ble det også avdekket og reparert diverse fasadeskader og sprekker (fra tidligere salgsoppgave). I regi av sameiet i 2016."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Fasaden mot bakgård pusset opp i regi av sameiet i 2025."
Hvilket firma utførte jobben? - "Usikker. Helt nylig gjennomført i regi av sameiet."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei."

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "El-tilsyn (datert 19.06.20) med avvik som er blitt dokumentert utbedret av SMS Elektro (i regi av tidligere eier). Har samsvarserklæring."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? - "Ja. I 2024 ble det oppdaget rørbrudd fra baderomssluk i etasjen over, som førte til fuktinnsig i tak over kjøkken. Sluk og rør ble fornyet siste halvdel av 2024. Arbeidene ble dekket på sameiets forsikring. Saken er utbedret og lukket."
Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Samme sak som over: I 2024 ble det oppdaget rørbrudd fra baderomssluk i etasjen over, som førte til fuktinnsig i tak over kjøkken. Sluk og rør ble fornyet siste halvdel av 2024. Arbeidene ble dekket på sameiets forsikring. Saken er utbedret og lukket. Utført av OCAB, Varme og Bad AS, NHO Elektro."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? - "Ja. I forbindelse med rørbrudd fra etasjen over var det mindre fuktskader i isolasjonen i himling (0.5kvm) på kjøkken. Dette ble også utbedret i samme sak i 2024. Saken er utbedret og lukket."

Entré:
Velkommen inn! Lys og innbydende entré som gir et svært godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det god plass til å henge av seg yttertøy og sette fra seg sko. Adkomst via felles trappeoppgang med dørcalling. Det er heis til leilighetsplan fra A-oppgangen. Leiligheten har slett entredør med kikkehull i brannklasse EI30 og lydklasse 35dB.

Stue med åpen kjøkkenløsning:
Tiltalende og moderne stue med god takhøyde og luftig romfølelse. Det første som møter deg er store vindusflater, noe som gir en lys og herlig atmosfære. Her er det god plass til både sofagruppe, salongbord, tv-seksjon og spisebord. Et sosialt og hyggelig rom med plass til å invitere venner og familie til hyggelige sammenkomster. Rommet er romslig og har en utforming hvor man enkelt kan innrede etter eget ønske. Veggflatene er malt i en lun farge i 2024 som harmonerer fint med øvrige overflater. Nyere parkettgulv i en-stavs utførelse.

Kjøkkenet ligger flott til, i åpen løsning med stuen. Innredningen er med slette fronter fra 2018 og har slitesterk laminat benkeplate med nedfelt oppvaskkum. Mellom benkeplaten og overskapene er det delikate fliser på veggen og det er stikkontakt og belysning under overskapene. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Hvitevarene på kjøkkenet medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Det er ventilator i overskapet med avtrekk ut av bygget, komfyrvakt over platetopp og automatisk lekkasjestopper i benkeskap under oppvaskkum.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en hyggelig nordvendt balkong uten overbygg med sol frem til ca. kl. 12. Her er det luftig og plass til å innrede med sittegruppe og bord, og du kan nyte flott utsikt mot Holmenkollen. Balkongen har rekkverk i betong og gulvflate belagt med trelemmer.

Bad:
Meget delikat bad fra 2020 med varmekabler i gulvet og opplegg for vaskemaskin. Badet er innredet med vegghengt toalett med innebygget sisterne og servantinnredning med ovenpåliggende vask. Det er speilskap med lys og stikkontakt over servanten. Videre er det eget dusjhjørne med innfellbare dusjdører og armatur som er tilkoblet både hånd- og regndusj. Ved dusjen er det installert en elektrisk håndkletørker som er plassert på veggen. Vaskemaskin av typen Miele WT1 kombi (vask og tørk) medfølger ved salg.

Soverom:
Svalt soverom med plass til dobbeltseng og garderobeskap med gode oppbevaringsmuligheter. Det er montert overskap over sengen for ekstra oppbevaring. Store vindusflater slipper inn godt med dagslys, og sammen med malte vegger skapes en lys og luftig atmosfære.

Øvrig:
Gulv: Gulvflater belagt med parkett.
Vegger: Vegger av malte, slette flater. Eikespiler/plater på vegg i entré/gang.
Himling: Himlinger av malte, slette flater.
Takhøyde: Opptil 2,61 meter i oppholdsrom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alle taklamper, hvitevarer på kjøkken, vaskemaskin på bad og garderobeskap medfølger ved salg.

Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann/oppvarming med vannbåren varme til radiatorer. Gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1936.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger dog en uattestert ekspedisjonsdokument for våningshus datert 30.08.1935.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det funnet følgende endringer:
- Kjøkkenet er flyttet ut i stuen for å etablere soverom.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 53227, tinglyst 23.10.1984, type heftelse: Pantsettelseserklæring til sameiet på kr. 5 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, bestemmelse om benyttelse og best. om vann/kloakkledn.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

I Jacob Aalls gate bor du i en stille og rolig tverrgate til Bogstadveien, prydet med velvoksne, frodige trær som gir gaten et grønt preg. Samtidig bor du her kun få skritt unna Bogstadveien, med noe av det beste byen kan by på av forretninger i kombinasjon med et utvalg gode restauranter og servicetilbud. Jacob Aalls gate er å regne som en allé med sine flotte ærverdige gårder med opparbeidede forhager.

Hyggelig og etablert boligområde med variert bebyggelse hvor bygningene stammer fra byggeperioder med klassiske gårder fra ca. 1890 og frem til mer funkis preg fra ca. 1930.

Samle gjerne gode venner for et besøk innom ett av de gode spisestedene i nærområder, der velbesøkte og populære alternativer inkluderer La Såda, Delicatessen, Villa Paradiso, restaurant Ludo, The broker og Kverneriet - et bredt spekter med noe for alle.

På de solrike sommerdagene er Frognerparken og Stensparken herlige steder å tilbringe noen timer i gresset, enten med en god bok eller favorittmusikken på øret. Om solen skulle bli for het har du muligheten til å kjøle deg ned i Frognerbadet. For trening innendørs er SATS på Bislett eller Colosseum ikke langt unna, Evo og Fresh er også gode alternativer. Besøk gjerne også Bislett stadion for gratis innendørs løping i proffe omgivelser. Foretrekker du i stedet trening og rekreasjon i friluft, tar du deg raskt og enkelt opp til de flotte markaområdene med T-banen, inkludert Sognsvann med fine joggeløyper. Legg skiene på skulderen vinterstid og ta banen fra Majorstuen opp til Frognerseteren og Nordmarkas omfangsrike skiløyper.

Fra leiligheten går du raskt til T-banestasjonen på Majorstuen, drøye 500 meter unna. Her finner du alle T-banens seks linjer som tar deg effektivt rundt i byen. Trikkestopp finner du i Bogstadveien. Majorstuen er også knutepunkt for en hel rekke bussruter i Kirkeveien, deriblant 20, 25, 28, 45 og 46 i tillegg til Flybussen til Gardermoen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Det er ikke er tilgang til heis via B-oppgangen som blir brukt ved visning, men beboere har tilgang til heis med nøkkelchip.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 833 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående plansaker:
Majorstuen stasjon
Majorstuen stasjon skal over de neste årene gjennomgå en vesentlig utbygging. Formålet med oppgraderingen er å redusere stasjonsoppholdstiden for T-banetogene, slik at det blir plass til flere tog gjennom sentrumstunnelen hver time. Dermed skapes det plass for togene fra Fornebubanen som kommer i 2029, og det gjør det mulig med flere avganger til/fra Vestli og Kolsås.

Oppgraderingen av Majorstuen T-banestasjon skal ikke bare fjerne en flaskehals for T-banen. Ved å bygge ny gang- og sykkelbru åpnes også hele Majorstuen-området opp, og reisende mellom Sørkedalsveien og Slemdalsveien kan krysse sporene enklere og mer effektivt.
For mer informasjon om prosjektet, se: https://www.sporveien.no/prosjekter-og-arbeid/oppgradering-av-majorstuen-stasjon/

Bjørnstjerne Bjørnsons plass 1 (NRK Marienlyst) - Utarbeidelse av planforslag
Saksnummer 201718902 - Reguleringssak
Mottatt sak 18.12.2017
Utvikling med urbant preg og høy kvalitet i sentrale byrom. Tydelig gatestruktur og forbindelser, med en hovedforbindelse fra Blindernveien til Suhms gate. Bevaring av viktig grønnstruktur.
Kringkastingshuset, Bevares i tråd med fredningsforslag. Nybygg mot nord. Mulig bruk hotell, undervisning, kultur eller boliger.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 4.190,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring, varmtvann, fibernett (grunnpakke), trappevask, vaktmester, vedlikehold, avdrag og renter felles lån, felles bygningsforsikring, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon, løpende drift og vedlikehold osv.

Slik fordeles felleskostnadene:
Andel felleskostnader etter eierbrøk: kr 3 170,-
Andel avdrag og renter lån: kr 803,-
Bredbånd: kr 217,-

Fellesutgiftene justeres normalt en ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert opp med 10% fra 01.03.2025.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3.500,- pr. år. / 2 000 - 2 500 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet NextGenTel som leverandør av fibernett og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 269 829,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 079 315,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 8 652,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 108 679,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 5 752 349,- pr. 26.03.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,7%
Lånet innfris i 2055.
Avdragsfrihet: Nei.

4 990 000,00 Prisantydning
108 679,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 098 679,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

127 450,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
128 540,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))
138 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))

--------------------------------------------------------
257 080,00 Totalpris inkl. omkostninger (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
267 030,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Joakim Aase Kronberg

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Jacobs Aalls gate 23, med sameiebrøk 46/2440.
Sameiet består av 57 seksjoner/leiligheter.
Forretningsfører er Enqvist Eiendomsdrift AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
All utleie skal meldes til forretningsfører med kontaktinformasjon på leietakere.
Det er fem kommunale leiligheter i sameiet p.t.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Oppussing av bakgård høst 2025
- Det ble i 2021 foretatt en utskifting av calling-anlegg, installasjon av kameraovervåkning og adgangskontroll.
- Det ble installert tv overvåkning i fellesarealer i 2021.
- Generell vedlikehold i sameiet.
- Oppussing av oppgangene og utskifting av belysning i første etasje, samt postkasser og oppslagstavle

Planlagte påkostninger:
Iht. årsberetningen for 2025 er det gitt styret fullmakt til å engasjere et eksternt firma for å utarbeide en ekstern vedlikeholdsplan. Iht. mailkorrespondanse med styreleder 28.03.2026 er det p.t ikke utført. Videre ble det på årsmøte i 2025 gitt fullmakt til styret for å gjennomføre oppussing av fasade og balkonger mot bakgård. Kostnaden for prosjektet finansieres gjennom låneopptak. Låneopptaket vi bli gjort likt med refinansiering av opprinnelig lån. Seksjonseiere vil ha mulighet til å innfri andel av lån ved gjennom en administrativ IN-ordning. Dersom sum på tilbud overstiger 1,5 millioner kroner, må saken tas opp i et nytt årsmøte eller ekstraordinært årsmøte. Iht. mailkorrespondanse ble oppussingen av bakgård utført høsten 2025. Det som gjenstår er belegg på terrasser som utføres vår 2026.

Styregodkjenning:
Det kreves ikke styrets godkjenning av nye eiere.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 38 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke (dersom ekstra stor markedsføringspakke kr. 28.250,-)  kr 22 900,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr. stk kr. 2.950,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr (Enqvist Boligforvaltning AS) ca.   kr 6 725,-
Info fra forretningsfører (Enqvist Boligforvaltning AS) ca.  kr 5 456,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto stor pakke m/ bilder av uteområde  kr 4 500,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig kr. 9.700,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 40-0120/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.25120

Sist oppdatert: 08. april 2026 kl. 18:52