Prost Holms vei 437

Prost Holms vei 437, 2019 SKEDSMOKORSET
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 21, bruksnummer 34, ideell andel 1/1
Andelsnummer 8, Sollia Terrasse Borettslag, organisasjonsnummer 948757141

Totalt bruksareal BRA: 117 kvm

BRA-i:
1. etasje 60 kvm: Bad, Wc, Entré, stue, tre soverom
2. etasje 57 kvm: Kjøkken, stue, soverom

Åpent areal:
1. etasje 25 kvm: Terrasse med adkomst fra stue i 1. etasje
2. etasje 8 kvm: Balkong med adkomst fra stue i 2. etasje

Innvendig areal er oppmålt på stedet. Carport er ikke måleverdig i sin helhet iht. retningslinjer for arealmåling NS3940. Gulvareal er oppmålt til ca. 19 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.09.2025 utført av Daniel Aas.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1984 i trekonstruksjon. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG2:

Terrengforhold rundt boligen:
- Utilstrekkelig fall fra bygning.

Yttervegger og utvendige fasader:
- Salgutslag på grunnmurens overflate. Kan forekomme av kondens eller fuktighet gjennom konstruksjoner.

Utvendig kledning:
- Manglende musebånd, over halvparten av lengste normale levetid oppnådd.

Takkonstruksjon:
- Utettheter i dampsperren.

Balkonger, terrasser:
- Rekkverkshøyden fraviker gjeldende forskrifter.

Elektrisk anlegg:
- Flimring i takbelysningen på badet. (Selger opplyser at dette er rettet opp i)

Trapper:
- Ikke tilstrekkelig høyde på rekkverk.

Kjøkkeninnredning:
- Fuktskader/svelling på enkelte kjøkkenfronter.

TG2 grunnet alder:
Ytterdører og vinduer:
- Dør er av eldre dato, redusert funksjon iht. varmetap. (Selger opplyser at ytterdør er skiftet i nyere dato)
- Vinduer av eldre dato, varmetap og lavere isolasjonsevne. (Selger opplyser at vinduer er skiftet i nyere dato)
Ledningsnett for sanitærinstallasjoner:
- Vanntrykk og funksjon på avløp ok, oversteget mer enn anbefalt brukstid.

TG3:
Bad 1. etasje:
- Manglende hovedsluk på badet. For å etablere nytt sluk må gulvkonstruksjonen utbedres, og både badets overflater og vanntette sjiktet fjernes og fornyes. Utbedringskostnad: kr. 200.000 - 400.000,-.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag fra selgers egenerklæring:
Har du kjennskap til eiendommen?
- Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kjennskap om eiendommen, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.
Er det utført arbeid på bad, vaskerom, eller toalettrom?
- Baderom og vaskerom ble gjort om til ett større bad, flislagt og lagt varmekabler. Arbeidet ble utført i 2006.
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
- Nytt tak i 2024

E N T R É
Boligen har et hyggelig steinbelagt inngangsparti hvor det er plass til et mindre utebord. Videre inn i boligen blir du møtt av en lys entré med plassbygd garderobeskap for oppheng av yttertøyet.

S T U E
Boligen har to stuer. En mindre stue i 1. etasje. Denne kan innredes som en koselig lesestue eller lekestue, alt etter ønske og behov. Her er det og plassert en vedfyrt peisovn. Fra stuen i 1. etasje er det utgang til en terrasse målt opp til ca. 25 kvm. Denne har rikelig med sol og er et flott oppholdssted med rikelig plass til utemøblement, grill o.l. I andre etasje er det en større stue med flere innredningsmuligheter, men godt med plass til langbordet hvor man kan samle familie og venner. Det er og godt med plass til sofakroken og TV-stuen. Det er skråtak i 2. etasje som gir en generøs takhøyde på sitt høyeste punkt og med store, åpne vinduer får man en åpen og luftig følelse her. Fra stuen er det utgang til en koselig veranda målt opp til ca. 8kvm. Denne er overbygget og lun og god på sommerhalvåret og gir også noe utsikt fra boligen! En perfekt forlengelse av stuen på sommerhalvåret.

K J Ø K K E N
Norema av god størrelse og rikelig med arbeidsplass, med innredning fra 2009. Kjøkkeninnredningen består av skap og dører med profilerte fronter og enkelte glassfronter i overskap. Fliser på vegg over benkeskap. Laminat benkeplate med nedfelt kum i rustfritt stål. Ventilator med avtrekk over loft. Induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin er integrert i innredningen.

B A D
Badet ble i følge eier pusset opp i 2006 og er av god størrelse. Badet har flislagt gulv og vegger med varmekabler i gulvstøp. Baderomsinnredningen består av benkeskap, veggskap og høyskap med profilerte fronter. Servant med ett-greps armatur og speil på vegg med belysning over servant. Dusjing i dusjkabinett. Det er lagt opp til bruk av vaskemaskin på badet. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2006 etter opplysning fra selger er også plassert på bad. Det er og et mindre WC i 1. etasje som i senere tid er renovert av selger.

S O V E R O M
Boligen har tre soverom i 1. etasje og et større soverom brukt som hovedsoverom i 2. etasje. Kryploft med inspeksjonsluke i himling over soverommet. Soverommene har varierende størrelse, hvor alle har plass til både seng og tilhørende soveromsmøblement og plass til garderobeskap.

O V E R F L A T E R
Himlingen er av malt trepanel, samt takessplater. I stuen i 1. etg. er det en god takhøyde målt til ca. 2,4m. I andre etasje er det en generøs himlingshøyde opp til hele 3,71 m på det høyeste å punktet.
Innvendige gulv i boligen er lagt med laminat, og tostavs parkett.
Trapp fra 1. etasje opp til 2. etasje er oppgradert med sklisikre trinn.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Kjøleskap kan medfølge etter avtale med selger. Ved ønske må det tas med som forbehold i angitt bud.
- Lysekrone over bordet i stuen vil ikke medfølge eiendommen.

Boligen er oppvarmet med vedfyrt peisovn, vegghengt panelovner og varmekabler på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 15.03.1984. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Noe småarbeid gjenstår.  

Selger opplyser at alle punkter er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.    

Det gjøres oppmerksom på at ikke alle rom er definert i de opprinnelige byggetegningene for boligen.
I første etasje er det er rom ved siden av lek/stue som er udefinert. Dette rommet er i dag benyttet som soverom
I andre etasje er hovedsoverommet udefinert i de opprinnelige byggetegningene.

Etter informasjon fra kommunen har de sagt at boligen er registrert med 6 rom som er godkjent for varig opphold.
Konsekvens dersom rommene ikke oppfyller krav for varig opphold ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Det tas spesifikt forbehold om at kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom. Dagboknr 106962, tinglyst 14.10.1983, type heftelse: Forkjøpsrett Lillestrøm kommune.
Skedsmo kommune har forkjøpsrett på vegne av enkeltpersoner som kommunen utpeker, til hver tredje andel som overdras.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Eiendommen har en barnevennlig og god beliggenhet på Holt Vestvollen, Skedsmokorset. Feltet er et veletablert boligfelt med konsentrert bebyggelse bestående av leiligheter, rekkehus og eneboliger. Området er rolig og barnevennlig, med friområder og lekeplasser, samt kort vei til barnehage og skoler.

For den aktive er det et rikelig utvalg idretts- og fritidsaktiviteter i området. Skedsmokorset har flere flotte idrettsanlegg og kan bl.a. by på kunstgressbaner, fotballbaner, håndballhall, ishall, skiløyper, fiskevann, badevann og turområder i bl.a. Tæruddalen, svømmehall og flere treningssentere. For den golfinteresserte ligger eiendommen midt mellom flere av landets beste golfbaner. Det er kun en kort kjøretur til Losby på Lørenskog, Hauger golfklubb i Nittedal og Miklagard som ligger på Kløfta. Hvis vinteridretten står sterkere om sommeren er det kort vei til Snø - et moderne innendørs skianlegg i underkant av 10 km fra boligen.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Skedsmo senter som ligger like i nærheten. Her finner du et bredt utvalg butikker. For ytterligere servicetilbud er det kort vei til Strømmen og Lillestrøm som hver kan by på shoppingsentre, handlegater, restauranter og uteliv.

Nærmeste bussholdeplass er Vestvollen, med hyppige avganger mot Lillestrøm og Skedsmokorset, samt hyppige avganger mot Oslo i rushtiden. Lillestrøm togstasjon er tilknyttet et bredt linjenett over Romerike og Oslo, og har forbeholdt pendlerparkering.

Avstander med bil:
Lillestrøm: ca. 6 minutter
Strømmen: ca. 9 minutter
Lørenskog: ca. 13 minutter
Oslo S: ca. 20 minutter
Oslo Lufthavn: ca 24 minutter

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Sten-Tærud barnehage (1-5 år) 0,3 km
Holthagen barnehage (0-5 år) 0,8 km
Toppen barnehage (1-5 år) 1 km

Skoler:
Sten-Tærud skole (1-10 kl.) 0,7 km
Brånås skole (1-7 kl.) 1,8 km
Oks friskole (1-10 kl.) 2,7 km
Åsenhagen skole (1-7 kl.) 2,9 km
Lillestrøm videregående skole 4,8 km
Skedsmo videregående skole 5,2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

 Eiertomt på 24 166,9kvm kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfalterte internveier, beplanting og prydbusker.

Boligen disponerer parkering i egen carport. Det er montert lader til el-bil. Denne vil medfølge salget. Parkering ellers foran carporten i tilknytning til boligen og etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget. Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for "Reguleringsplan for Vestvollen gnr 21 bnr 1, 2, 20, 24 og gnr 36 bnr 2." datert 05.08.1982 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Nærliggende områder rundt eiendommen er regulert til blant annet anlegg for lek, offentlig barnehage og offentlig undervisning.

Eiendommen er ifølge kommuneplanen avsatt til nåværende boligbebyggelse.
Nærliggende områder rundt eiendommen er i kommuneplan avsatt til kombinerte grønnstruktur - nåværende, og friområde - nåværende.

Eiendommen er innenfor gul støysone, og hagen er innenfor rød støysone. Eiendommen er under marin grense, det er svært stor sannsynlighet for marin leire.
Eiendommen er under aktsomhetsområde for kvikkleire, men har i følge NVE ikke fått en faregrad for kvikkleireskred.
Det er moderat/lav aktsomhetsgrad for radon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  8 953,-  pr. mnd. og inkluderer:
A-konto vann og avløp: kr. 526,-
Felleskostnader: kr. 5 208,-
Kabel-TV / bredbånd: kr. 451,-
Stipulerte avdrag: kr. 451,-
Stipulerte renter: kr. 2 232,-
Vann- og avløpsavgift avleses årlig av kommunen. Andelene betaler akonto gjennom året og
avregnes mot avlest forbruk.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og vil økes fra januar 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 22 500,- pr. år.
Boligen er tilknyttet leverandør av kabel-tv og har avgift inkludert i fellesutgifter. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. I denne boligen har det bodd 2 personer. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 319 192,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 276 768,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel fellesgjeld er kr 466 750,- pr. 10.09.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr. 28 058 879,- pr. 30.09.2025. og lånevilkårene er:
Annuitetslån
Rentebetingelser: 5,55%
Lånets løpetid: 02.10.2024 - 20.10.54
Antall terminer: 12

3 950 000,00 Prisantydning
466 750,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 416 750,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 436 002,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anita Glint, Marianne Wethal og Ann-Kristin Kristiansen

Leiligheten er tilknyttet Sollia Terrasse Borettslag. Borettslaget består av 75 boliger.
Forretningsfører er BORI BBL.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Iht. husordensreglene er det lov å ha ett firebent husdyr per husstand. Dette skal holdes i bånd.

Vedlikehold 2024: I styrets vedlikeholdsbudsjett for 2024 er det avsatt midler til bytte av 21 dører og 9 baderomsvinduer samt uforutsette løpende vedlikeholdskostnader. I drifts- og vedlikeholdsbudsjettet er det avsatt kr. 861 992,- til dette samt løpende vedlikehold. Ved behov for omprioriteringer basert på uforutsette hendelser kan beløpene bli justert innenfor budsjettrammene.

Planlagte påkostninger: 
Borettslaget har i samarbeid med BORI utbygging utarbeidet en vedlikeholdsplan som strekker seg over flere år. Disse oppgraderingene gjelder tak (takstein, prosjektledelse tak, buffer tak, garasjer, drenering, asfaltering og søppelbrønner, prosjektledelser, kledning/isolasjon/vinduer og maling vinduer/panel.

Første uttak lån er allerede tatt opp og er allerede inne i dagens fellesutgifter.

For garasjer med uteområdene er det planlagt oppstart tidlig i 2026 med låneopptak i januar 2026 og siste del av lånet i januar 2027. Styret anbefaler på grunn av dette at husleien økes på de samme tidspunktene med varsling på minimum en (1) måned. Det er foreløpig stipulert med en økning i januar 26 og en i januar 27. Økningene vil ligge på mellom kr. 391 (min.) og kr. 769 (max).

Det ble under fjorårets generalforsamling vedtatt låneopptak på kr. 28.350.000,- for nye tak, samt igangsetting av vedlikehold av garasjer. Styret kommer tilbake til nærmere oppstart, men planlegger for oppstart våren 2026. Det besluttes også et låneopptak for prosjektet estimert til kr. 15.000.000,-. Totalt lånopptak er omtrent 45.000.000,-.

Det er etter generalforsamling datert 03.04.2025 ikke varslet noen økning i fellesgjeld.

Det etableres en IN-ordning for lån for Sollia Terrasse borettslag. Men Bori opplyser at alt lån må utbetales før dette kan settes i stand, det er derfor usikkert når dette skjer.

Det er nå etablert ny støyskjerm rundt området.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Beboerne har ansvar for vedlikehold og stell av hekker som grenser mot egen disponert hage. Hekkene skal klippes i normal klippehøyde, men ikke overstige 1,75 m.

Alle tiltak som medfører inngrep i bygningens bærende konstruksjoner, takløft, takvindu og lignende, er det søknadsplikt til Skedsmo kommune og styret. Planer for installasjon av varmepumper, legging av plattinger/terrasser og lignende må det sendes søknad om tiltaket til styret. Søknaden må inneholde tiltakets art, plassering og underskrevet nabovarsel.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes sikringsfond som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Ingen har valgt å benytte seg av forkjøpsretten ved dette salget. Skedsmo kommune har også forkjøpsrett på vegne av enkeltpersoner som kommunen utpeker, til hver tredje andel som overdras.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 54 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg
Tilstandsrapport kr 15 000,00
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 5 450,00
Innhenting av offentlig opplysninger ca  kr 5 000,00
Tinglysning hjemmelsovergang / erklæring kr 545,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto kr 4 000,00

Oppdragsnummer 59-0120/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.25120

Sist oppdatert: 20. november 2025 kl. 17:02