Karl Staaffs vei 59

Karl Staaffs vei 59, 0665 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 132, bruksnummer 84
Andelsnummer 64, Helsfyr Borettslag, organisasjonsnummer 946802107

Totalt bruksareal BRA: 81 kvm

BRA-i:
4. etasje 67 kvm: Entré, stue/kjøkken, baderom og to soverom.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: To kjellerboder.

BRA-b:
4. etasje 9 kvm: Innglasset balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.02.2026 utført av Anticimex AS v/Magnus Slåtsveen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et leilighetsbygg oppført i 1956. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av mur- og betongkonstruksjoner, og etasjeskillere er av betong. Yttervegger er også i hovedsak av mur- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med liggende trekledning og fasadeplater. Taket er en saltakskonstruksjon tekket med takplater av metall. Boligens vinduer og balkongdør har karmer og ramme av tre fra 2013, mens entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db40.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom:
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- På stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 18 mm. På soverom 1 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader.

Yttervegger inkl. fasader:
- Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

- Våtrom: Kontroll i tilliggende konstruksjon: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Utskifting av ett vindu på balkong, utført av faglært (Pedersen Glasservice AS). Dokumentasjon foreligger.

2025:
- Renovert bad, utført av faglært (VBM BYGGFORNYELSE AS) i forbindelse med borettslagets våtromsprosjekt. Samsvarserklæring foreligger.
- Nye elektriske kurser på bad, utført av faglært (VBM BYGGFORNYELSE AS) i forbindelse med borettslagets våtromsprosjekt. Dokumentasjon foreligger.
- Rens av ventilasjonskanaler, utført av faglært (RECOVER AS). Dokumentasjon foreligger.

2024:
- Utskiftning av vann- og avløpsnett. FDV-dokumentasjon fremlagt.

2013:
- Utskifting av vinduer og balkongdør.

Ukjent årstall:
- Oppgraderinger på det elektriske anlegget, samsvarserklæring mangler.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Utskifting av branndører i kjellerne og ytterdører til kjellerne.

2024:
- Rehabilitering av sanitæranlegg og våtrom (grunnpakke).
- Planlegging og forprosjektering for skifte av tak, planlagt.
- Skifte av 4 av 8 defekte kompressorer til sentralvarmeanlegget.
- Reparasjon av setningsskader i KS55 og KS66.
- Kontroll av felles elektrisk anlegg og utbedring av kritiske funn.
- Lokale utbedringer på tak, inkludert tetting rundt takvindu og festing av løs takplate.

2020:
- Etablering av energibrønner og oppgradering av sentralvarmeanlegg.

2014:
- Utskifting av balkongdører og vinduer.

2009:
- Rehabilitering av setningsskade i Karl Staaffs vei 64 og 66.

2006:
- Utbedring av elektrisk fellesanlegg og utskifting av stigeledninger og alt elektrisk i den enkeltes leilighet.

2003:
- Vedlikehold av utvendig mur.

2000:
- Installering av nye undersentraler til fjernvarmeanlegget.

1997:
- Bygging av nye balkonger.

Leiligheten har gjennomgått flere oppgraderinger. Baderommet ble totalrenovert i 2025 som del av et våtromsprosjekt i regi av borettslaget, hvor vann- og avløpsnettet ble skiftet ut og nye elektriske kurser ble lagt opp. I 2025 ble også ventilasjonskanaler renset. Et vindu på balkongen ble skiftet ut i 2026. Vinduer og balkongdør i leiligheten er fra 2013. Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som indikerer usikker fremtidig funksjon, og det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. På stue/kjøkken er det målt lokale høydeforskjeller opptil 18 mm, og på soverom 1 opptil 15 mm. Det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget, og det er behov for en utvidet kontroll av dette. Innvendig stakeluke er ikke påvist.

OVERFLATER OG INNREDNINGER:
GULV:
Laminat er lagt på gulv i stue/kjøkken, soverom og entré. Baderom har flislagt gulv med gulvvarme.
INNERVEGGER:
Vegger i stue/kjøkken, soverom og entré er malte flater. Baderom har flislagte vegger.
HIMLINGER:
Himlinger i stue/kjøkken, soverom og entré er malte flater. Baderom har nedsenket himling med integrerte downlights.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredningen har slette fronter og benkeplate av tre. En nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur er installert. Kjøkkenet har benkeskapsbelysning og stikkontakter over benkeplaten. Integrerte hvitevarer inkluderer nedfelt induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. En vegghengt ventilator med kullfilter er montert. Kjøkkenet er utstyrt med lekkasjestopper.

BAD:
Baderommet har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingen er nedsenket med integrerte downlights. Rommet er utstyrt med et vegghengt servantskap i slett utførelse, en ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, samt speil og belysning over servant. Dusjsonen har innfellbare dører i glass og et dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Et vegghengt toalett er installert. Det er opplegg for vaskemaskin. Vannrør er av typen rør-i-rør, med fordelerskap plassert på badet. Synlige avløpsrør er av plast. Rommet har naturlig avtrekksventil på vegg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke salget:
- Garderobeskap.
- Installerte smarthusløsninger.

Medfølger salget:
- Kombiskap kjøl/frys.
- Oppvaskmaskin.
- Mikrobølgeovn.
- Platetopp.
- Komfyr.
- Vaskemaskin.

Boligen varmes opp med vannbåren varme via radiatorer, tilkoblet varmesentral. Det er elektrisk gulvvarme på baderom.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det er utstedt ferdigattest for "Nybygg våningshus/blokk" datert 02.11.1960. Attesten gjelder for hele bygget. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er i tillegg utstedt følgende attester for bygget:
- Ferdigattest datert 21.08.2025 for oppussing av badene i borettslaget
- Ferdigattest datert 19.11.1996 for "Rehabilitering inngangsparti og nye balkonger".
- Ferdigattest (for mindre arbeider) datert 10.01.1985 for "Fasadeforandring m.m.".
- Ferdigattest (for mindre arbeider) datert 02.11.1984 for "Utskifting av vinduer".
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er ikke funnet godkjente og byggemeldte tegninger for leiligheten i kommunens arkiver og megler har derfor ikke kunnet vurdere om dagens bruk og planløsning samsvarer med det som opprinnelig ble godkjent. Det er derfor uvisst om det et er utført endringer som kan være søknadspliktige. Dette kan medføre pålegg om omsøking, krav om tilbakeføring eller ileggelse av gebyr. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det utstedes ikke lenger ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser., med unntak av:

Dokumentnr. 3945 - Tinglyst 22.03.1965: Festekontrakt med festeavgift.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler en bestemmelse om veg med videre bestemmelse om adkomstrett, vann/kloakkledninger og gjerde tinglyst i 1965.
Servituttene vil følge eiendommen.

Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten er sentrumsnær og attraktivt beliggende på Ulven med flott opparbeidet fellesområde. I nærhten ligger Ulvenjordet som er et felles grøntområde for alle borettslagene i området. Her er det blant annet opprettet parsellhage i regi av bydelen.

Fra boligen er det kort vei til skole, barnehage, offentlig kommunikasjon, nærbutikk (Matkroken) som også er søndagsåpen, idrettsanlegg og bydelssenter som Fyrstikktorget og kjøpesentrene Storo, Bryn og Alna med de fleste servicetilbud og fasiliteter. Nærmeste idrettsanlegg er Valle Hovin og Jordal Amfi. Store grøntarealer i nærområdet med fine tur- og rekreasjonsmuligheter rundt andedammen ved Valle Hovin, hvor det for øvrig er fotballbane, skøytebane, sykkelbane, Muai Thai trening og diverse andre fritidstilbud. Det er også koselige og nyrenoverte turområder langs Alnaelva samt kun en spasertur ned til blant annet Tøyenparken og Botanisk hage.

Nærhet til et godt tilbud av offentlig kommunikasjon. Teisenkrysset busstopp er ca. 3 minutt gange unna, hvor det går totalt 16 ulike linjer. Her stopper også flybussen. T-bane linje 1-4 på Helsfyr tar deg enkelt og raskt dit du skulle trenge rundt om i Oslo (ca. 5 min. til sentrum med t-bane fra Helsfyr).

Nærområdet er i stor vekst med spennende utvikling. Her ble for eksempel Vålerengas nye stadion på Valle Hovin åpnet i 2017. Der finner du blant annet Fitness Express. Det er heller ikke langt til den kommende "Ensjøbyen" som vil bli et nytt og pulserende knutepunkt, med forretninger, barnehager, idrettsanlegg m.m. Kort vei også til Økernområdet som er under utvikling.

I umiddelbar nærhet ligger Hovin med Hovindammen, perfekt for den som ønsker seg et område med grønne lunger, med sitt rike fugleliv, omkringliggende gangstier og sittebenker. Det er også kort vei til lekeplasser, treningssenter, fotballbaner og et godt utvalg av restauranter og kaféer. På Malerhaugen finnes en flott lekeplass, byttebod og bordtennisbord. Det arrangeres også flere nabolagsarrangementer her. Ønsker du å rusle en tur, er Tøyenparken like flott sommer som vinter og koselige Kampen er også kun en kjøretur unna. Kampen kan f.eks. by på Kampen Økologiske Barnebondegård som huser små og store dyr, vaffelbod og sittegrupper.

Bydelen er under stor utvikling og vil i de neste årene markere seg som et attraktivt og sentralt område for både bolig og næring.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse tilbydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen har en felles festet tomt på 9911 m². Fellesområdene er opparbeidet med asfalterte veier, plenarealer, forskjellige beplantninger og en fotballbane.

Festeavgiften er ca. kr 383 000,- pr. år ihht. årsregnskap for 2025.

Borettslaget fester av Oslo kommune, med en festeavtale på 90 år fra 01.01.1956.

Festeavtalen utløper 01.01.2046.

Grunneier, Oslo kommune, har ikke forkjøpsrett ved salg av leiligheter. Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Festeavgiften kan reguleres, men ikke oftere enn hvert 10. år. Festeavgift ble sist regulert 01.01.2009 ihht. opplysninger fra forretningsfører.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det er mulighet for leie av parkeringsplass i borettslaget, som tildeles etter ansiennitet. Borettslaget har etablert ladeinfrastruktur for 52 av sine parkeringsplasser. Det påløper administrasjonskostnader til forretningsfører etter gjeldende priser ved tildeling av plass.

Videre gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei med private stikkveier til eiendommen med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-493 datert 18.09.1953 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Borettslagets nærområde er under utvikling, og noe byggestøy må påregnes. Området inngår i den strategiske planen for Hovinbyen, hvor Ulven er et sentralt transformasjonsområde. Planen legger føringer for at området kan utvikles fra lager- og industriområde til en moderne bydel med et stort boligpotensial (anslått 1500–3000 boliger). Forutsetninger for videre utvikling er bl.a. mulig nedbygging av Ulvensplitten, komprimering av trafoanlegget, kabelanlegg i kulvert og bedre kobling av grøntområder.

Det er registrert en plansak i nærområdet som gjelder en turvei (sak 219/22, E-453).

Listen er ikke uttømmende. Interessenter anbefales å undersøke reguleringsplaner nærmere via Oslo kommunes planinnsyn.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale felleskostnader er kr 5 551,- per måned. Dette inkluderer kommunale avgifter, energi/fyring, renter og avdrag på fellesgjeld, samt drift og vedlikehold av borettslaget.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Felleskostnadene vil kunne øke når avdragsbetalingen på et nytt lån starter 1. april 2026. Det er uklart hvor mye felleskostnadene vil øke etter utløpet av den avdragsfrie perioden. I tillegg kan rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak påvirke felleskostnadenes størrelse.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Helsfyr Borettslag har en avtale med Global Connect vedrørende internett. De kan også tilby gunstige avtaler med enten RiksTV eller Allente for de som ønsker TV. Ønsket abonnement tegnes av ny eier etter overtagelse.

Det er bestemt at alle i borettslaget skal ha samme type skilt til postkasse og ringetablå. Skiltene koster kr 250,- + administrasjonsgebyr kr 94,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 5 900 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 136 762 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 5 106,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 383 273,- pr. 11.02.2026

Borettslaget har totale lån og vilkår:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208206206
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 11.02.2026: kr 648 440,-
Andel av saldo: kr 3 904,-
Innfrielsesdato: 30.07.2042
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208694472
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 11.02.2026: kr 62 985 341,-
Andel av saldo: kr 379 369,-
Innfrielsesdato: 30.10.2054
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,99%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): nei.

4 600 000,00 Prisantydning
383 273,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 983 273,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 994 313,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Johanne Aamodt Telle og Espen Lie Angell-Hansen

Leiligheten er tilknyttet Helsfyr Borettslag.

- Borettslaget består av 168 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Tryg Forsikring, med polisenummer 6647897.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, så lenge det ikke er til sjenanse eller ulempe for andre beboere.
Gassgrill og elektrisk grill er tillatt på balkongen.
Borettslaget har fellesvaskerier, sykkelstaller og boder.

Andelseieren har vedlikeholdsplikt for egen bolig, som omfatter blant annet rør, sikringsskap, ledninger, varmekabler og innvendige flater. Våtrom må vedlikeholdes for å unngå lekkasjer. Trappevask utføres av et engasjert firma. Blomsterkasser skal henge på innsiden av rekkverket. Oppsetting av private parabolantenner er tillatt på visse betingelser.

Borettslagene i området samarbeider om drift og vedlikehold av Ulvenjordet, hvor det blant annet arrangeres Ulvenfest om sommeren.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2023: Etablering av infrastruktur for lading av el-bil, samt etablering av fibernett.
- 2021/2022: Bytting av balkongrammer.
- 2020/2021: Nytt bergvarmeanlegg.
- 2010/2011: Nye avfallsbrønner.
- 2009: Rehabilitering av vaskerier, rehabilitering av setningsskade og økt antall p-plasser med 13 stk.
- 2006/2007: Oppgradering av boder og kjellere.
- 2005/2006: Utbedring av elektrisk fellesanlegg og utbedring av lekeplasser.
- 2003: Vedlikehold av utvendig mur og nytt brannslukningsutstyr.
- 2002: Vedlikehold av avløpssystemet.
- 2001: Ferdigstillelse av parkeringsplasser og nytt postkasseanlegg.
- 2000: Nye undersentraler til fjernvarmeanlegg.
- 1999: Nye kabler for TV/internett i hver leilighet.
- 1997-1998: Nytt uteareal.
- 1995-1997: Nye balkonger.

Pågående og planlagte prosjekter:
- Full rehabilitering av sanitæranlegg og våtrom er vedtatt og pågående. Ved oppussing av bad utenom dette prosjektet, dekker borettslaget inntil 30 000 kr for utskifting av sluk og soilrør under visse forutsetninger.
- Det er planlagt forprosjektering for skifte av tak.
- Budsjettet for 2025 inkluderer utskifting av branndører (810 000 kr), låssylindre (500 000 kr) og oppgradering av lekeplasser (300 000 kr).
- På årsmøtet i mai 2025 ble det vedtatt å kjøpe inn benker til uteområdet og oppdatere rutiner for egenberedskap.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Fotografering  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport leilighet  kr 8 000,00

Oppdragsnummer 10-0064/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.2664

Sist oppdatert: 23. februar 2026 kl. 15:18