Brandts gate 2A

Brandts gate 2A, 0171 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 219, bruksnummer 83
Aksjenummer 412-414, Brandts gate 2 AS, organisasjonsnummer 921285531

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:
2. etasje 58 kvm: Entré, bad, 2 soverom, og stue/kjøkken

BRA-e:
-1. etasje 2 kvm: Kjellerbod

Loftsboden har et gulvareal (GUA) på 7 kvm, men grunnet skråtak er arealet ikke måleverdig som bruksareal (BRA). Arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 kvm.

Boligen disponerer to boder, en i kjeller og en på loft. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.09.2025 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen. De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en aksjeleilighet i en boligblokk oppført i 1936. Bygningen er fundamentert med betong til antatt stedlige masser, med grunnmur og etasjeskillere av betong. Ytterveggene er oppført i betong/murverk som er utvendig pusset og malt. Taket er en saltak-konstruksjon, antatt tekket med takstein. Vinduer er av tre med 2-lags pressglass, produsert i 2003. Entrédøren er brannklassifisert og produsert i 1989, mens de innvendige dørene er formpressede med speil. Nåværende eier overtok boligen i 2020, og siden den gang er radiatorventil i soverom skiftet, en sprukket flis ved klosett på bad er skiftet, og platetoppen på kjøkkenet er skiftet i 2026.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Dører: Det registreres manglende lyd- og brannklassifisert entrédør.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger - kobber: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

2. etasje Bad
- Overflater vegger og himling: Overflatene ser visuelt bra ut. Våtrommet vurderes imidlertid å ha kort gjenværende brukstid basert på alder, og det må påregnes behov for oppgraderinger eller fullstendig oppussing på sikt. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder.
- Overflater Gulv: Våtrommet vurderes imidlertid å ha kort gjenværende brukstid basert på alder, og det må påregnes behov for oppgraderinger eller fullstendig oppussing på sikt. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi tg 0/1. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillat til felles kanaler for bygget

2. etasje og stue/kjøkken
- Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillat med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig
- Radon: Det er ikke gjort undersøkelser av radonforekomst i forbindelse med rapporten. Dette gjøres med egnet utstyr i de kaldeste månedene i året.
- Pipe og ildsted: Mursteinspipe. Peisovn. Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann-/feievesen før bruk.

2. etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Velkommen til en sjarmerende aksjeleilighet i 2. etasje i en klassisk bygård fra 1936. Leiligheten har et internt bruksareal på 58 m² og en god, tradisjonell planløsning som gir en behagelig romfølelse. Her merker man den solide bygårdskarakteren som preger mange av St. Hanshaugens vakre eiendommer, med originale tregulv, god takhøyde og rom som oppleves lune og harmoniske.

Boligen er oppgradert de senere årene, med nymalte overflater i gang og soverom, baderomsinnredning fra 2020 samt slipte gulv fra samme år. Vannbåren varme via radiatorer sørger for en jevn og behagelig innetemperatur gjennom året, samtidig som det bidrar til gunstige strømutgifter.

Entré:
Entréen gir et godt førsteinntrykk med en takhøyde på 2,59 meter som bidrar til en luftig og romslig atmosfære. Herfra har du en naturlig adkomst til leilighetens øvrige rom. Den klassiske planløsningen gjør at rommene åpner seg på en måte som gir en god flyt gjennom boligen.

Bad:
Badet fremstår moderne og funksjonelt med flislagte vegger og gulv. Elektrisk gulvvarme sørger for god komfort på kjølige morgener. Rommet er innredet med servant med underskap, speilskap med belysning, klosett og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er også opplegg for vaskemaskin.

Kjøkken:
Fra entréen kommer du inn i det som opprinnelig var boligens hall – et rom som i nyere tid er omgjort til kjøkken for å gi plass til et ekstra soverom. Her merker man fortsatt sporene av bygårdens historie. Ildstedet som en gang var rommets naturlige samlingspunkt står igjen som et lite ekko fra 1930-tallet og gir rommet karakter.
Kjøkkenet har glatte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Det er utstyrt med integrert induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap, samt kullfilterventilator over koketoppen. Peisen gir rommet en lun og stemningsfull atmosfære, spesielt på kjølige høst- og vinterkvelder. Platetoppen ble skiftet i 2026.

Stue:
Stuen ligger i delvis åpen forbindelse med kjøkkenet og oppleves som et lyst og hyggelig oppholdsrom. De originale tregulvene gir rommet karakter, og takhøyden på 2,54 meter bidrar til en god romfølelse.
Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og gir rommet en luftig atmosfære. Her er det god plass til både sofagruppe og spisebord, noe som gjør rommet velegnet både til rolige kvelder hjemme og hyggelige sammenkomster.

Soverom:
Leiligheten har to gode soverom, begge med originale tregulv som gir rommene et varmt og klassisk preg. Rommene har god plass til seng med tilhørende møblement samt garderobeløsninger.
Veggene på hovedsoverommet ble helsparklet og malt i 2020, noe som gir et pent og helhetlig uttrykk. Radiatorventilen på det ene soverommet ble skiftet i 2023.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Selger opplyser om følgende: Bokhylle ved spisebord, taklampe på hovedsoverom og vegghengt stellebord på bad følger ikke med.

Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann/oppvarming med vannbåren varme til radiator. Elektriske varmekabler i gulv på bad. Peisovn på kjøkken.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det foreligger et ekspedisjonsdokument for våningshus datert 26.06.1936 for eiendommen, og eiendommen har vært brukt til boligformål siden. Ekspedisjonsattesten kan ikke ansees som en ferdigattest, men indikerer at bygget ble lovlig oppført.

Det foreligger videre et ekspedisjonsdokument på varmeanlegg datert 14.01.1935, ekspedisjonsdokument på oljefyringsanlegg datert 07.08.1947, ekspedisjonsdokument på vaskerianlegg datert 03.04.1957 samt ferdigattest på rehabilitering av våtrom, datert 20.08.2004.

Kjøkkenet var originalt der soverom nr. 2 er nå, og er flyttet inn i stuen/tidligere hall. Soverom er satt opp der kjøkken var. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Risiko ved søknad og ikke godkjennelse er at rommene må tilbakestilles til original løsning. Kjøper overtar ansvar og risiko videre for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om gjerde, bestemmelse om bebyggelse, bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v., og bestemmelse om vannledning.

Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er målt radonverdi på 35 Bq/m3 i boligen, og dette er innenfor angitt grenseverdi.

Brandts gate 2A ligger i et av Oslos mest levende og etterspurte nabolag, midt i hjertet av St. Hanshaugen. Her bor du i et område hvor klassiske bygårder, grønne parker og små, selvstendige kvalitetsbutikker skaper en atmosfære som mange opplever som selve essensen av urbant Oslo.

Bare et par minutter fra døren ligger St. Hanshaugen park – bydelens grønne samlingspunkt. Her møtes naboer til morgenkaffe på en benk, rolige joggeturer på grusgangene eller piknik på gresset når solen titter frem. Parken fungerer som nabolagets bakhage, med utsikt over byen og en egen ro midt i storbyen.

Rett ved parken finner du flere av områdets mest populære møteplasser. Java Kaffe er en institusjon for kaffeelskere, mens Gutta på Haugen er den lokale delikatessebutikken hvor man stikker innom for gode råvarer, ferske oster eller noe ekstra godt til helgen. På varme sommerdager åpner de iskiosken ved parken, et lite nabolagsritual hvor folk i alle aldre samler seg for en softis i solen.

St. Hanshaugen er kjent for sitt rike utvalg av spisesteder og nabolagsfavoritter. Her ligger restauranter som Smalhans, St. Lars og Tranen, i tillegg til hyggelige vinbarer og kafeer som gir området en levende og sosial atmosfære. Små spesialbutikker og konsepter som Alabaster Studio bidrar til å gi nabolaget en kreativ og personlig karakter.

For den aktive finnes gode treningsmuligheter like i nærheten. Parken byr på flotte løperuter og tuftepark, og på Bislett finner du både treningssentre og svømmehall. Samtidig ligger både Grünerløkka, Vulkan, Mathallen og sentrum innen komfortabel gangavstand – perfekt når du vil utforske byens restaurant- og kulturliv.

Kollektivtilbudet i området er svært godt, med hyppige bussavganger fra St. Hanshaugen og Falck Ytters plass, samt trikk fra Bislett. Det gjør det enkelt å komme seg rundt i byen, selv om mange velger å gå – fordi det meste rett og slett ligger så nært.

Adkomst fra Brandts gate. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1151 kvm som tilhører aksjelaget. Fellesområder opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer, trær og diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i reguleringsplan S-2255 «Reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone», vedtatt 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Reguleringsplan S-2255 er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn). Kommuneplanen vil derfor være overordnet og styrende for eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker:
Herman Foss' gate 3 - forhåndskonferanse, balkonger. Se saksnummer 202504487 for mer informasjon.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

Total husleie er kr 5 567,- per måned. Dette inkluderer felleskostnader, a-konto oppvarming, bredbånd og dekoder.

Husleien er fordelt slik:

- A konto oppvarming: kr 660,-
- Lån nr: 9820736183; IN lån 2 - Akonto renter: kr 211,71
- Lån nr: 9820736183; IN lån 2 - Akonto avdrag: kr 221,89
- Lån nr: 9820737812; IN lån 1 - Akonto renter: kr 842,61
- Lån nr: 9820737812; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 743,68
- Bredbånd: kr 209,-
- Dekoder: kr 19,-
- Felleskostnader: kr 2 659,-

Boligselskapet har avtale med Brunata for måling av oppvarming. Den enkelte beboer faktureres a-konto via felleskostnadene, og Brunata avregner faktisk energiforbruk årlig mot innbetalt a-kontobeløp.

Selskapets lån har flytende rente, og endringer i rentenivået vil kunne påvirke størrelsen på de månedlige felleskostnadene. Kommunale avgifter faktureres sameiet og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3800,- pr. år. / 8400 kwh. pr. år.
TV og Internett er tilknyttet Kabel-TV og Internett via Obos OpenNet, og kostnaden er inkludert i felleskostnadene. Bredbånd leveres av OpenNet (kr 209,- per måned) og TV-dekoder fra RiksTV (kr 19,- per måned). Beboer må selv oppgradere om ønskelig. TV-tuner/dekoder følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 662 134 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 18 418,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 215 470,- pr. 11.03.2026.

Total fellesgjeld for selskapet er kr 10 886 517,- pr. 11.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207361836
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 11.03.2026: kr 2 147 133,00
Andel av saldo: kr 40 513,63
Innfrielsesdato: 30.12.2036
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,65%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207378127
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 11.03.2026: kr 8 014 140,00
Andel av saldo: kr 161 516,07
Innfrielsesdato: 30.05.2038
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,65%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207513865
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 11.03.2026: kr 725 244,00
Andel av saldo: kr 13 440,30
Innfrielsesdato: 29.02.2036
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,65%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Selskapet har individuell nedbetaling (IN-ordning) på to av sine tre lån. Ønsker kjøper å nedbetale hele eller deler av sin andel fellesgjeld, bes denne ta kontakt med selskapets rådgiver for informasjon.

5 990 000,00 Prisantydning
215 470,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 205 470,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
10 500,00  Transportgebyr til forretningsfører(aksje)
--------------------------------------------------------
25 145,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 230 615,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lone Berger Jenssen og Torben Øien

Leiligheten er tilknyttet Brandts gate 2 AS aksjelag. 
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig. 
Aksjelaget består av 58 leiligheter knyttet til aksjer.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad avholdes to ganger i året.
Fellesvaskeriet ligger i kjelleren mellom oppgang B og C og skal brukes i henhold til gjeldende regler.
Dyrehold er tillatt etter godkjennelse fra styret, dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.

Foretatte påkostninger de senere år:
2024-2025: Vannlekkasje ved pipenedløpet i oppgang C ble reparert.
2024-2025: Trappene i bakgården er blitt murt opp og reparert.
2024: Det ble installert nytt calling anlegg i alle oppgangene og på gatenivå.
2022: Installert nytt brannvarslingsanlegg med multisensorer i alle leiligheter og fellesområder, tilkoblet døgnåpen alarmsentral. Også skiftet ut alle brannslukningsapparater i fellesområdene pga. alder.
2021: Nye gjerder i hagen, både på egen eiendom og mot to naboeiendommer
2021: Tetting av gjennomføringer på taket og nytt beslag på to av pipene.
2020: Tetting av gjennomføringer på taket, utskifting av ødelagt takstein og nytt beslag på flere to av pipene.
2019: Tetting av gjennomføringer på taket, utskifting av ødelagt takstein og nytt beslag på flere av pipene.
2019: Utbedring av muren mot Fougstads gate.
2019: Sertifisering av brannsluingsapparatene i fellesarealene.
2019: Utbedring av skader (mur og beslag) etter femårsbefaringen av fasaderehabiliteringen.
2019: Utskiftning av defekt styringspanel for røykvarslerne i fellesområdet i oppg. D.
2018: Femårsbefaring av fasaderehabiliteringen. Utbedring av ting iht. til kontrakt.
2017: Kontroll av pipelukene, og utskiftning av enkelte.
2016: Utskiftning av defekt styringspanel for røykvarslerne i fellesområdet i oppg. A.
2016: Overgang til fjernvarme fra Hafslund. Fjerning av oljefyr, oljetank og beredere.
2016: Kjøpt ny vaskemaskin til vaskerommet i kjeller B.

Planlagte påkostninger: 
Iht. samtale med styreleder 22.01.2026 er det pt. ikke planlagt noen påkostninger.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Aksjelaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til aksjelaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 tolv måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppdragsnummer 37-0422/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25422

Sist oppdatert: 13. mars 2026 kl. 15:12