Søndre Skipstad 11

Søndre Skipstad 11, 1684 VESTERØY
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 36, bruksnummer 149, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 36, bruksnummer 136, ideell andel 1/18

Totalt bruksareal BRA: 308 kvm

BRA-i:
1. etasje 209 kvm: Entré, stue/kjøkken, vaskerom, gang, soverom, soverom 2, walk-in closet, bad, bad 2, gang, teknisk rom og integrert garasje
Hems 99 kvm: Loftstue, lagerrom og bod

Åpent areal:
1. etasje 140 kvm: Terrasseareal

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.07.2025 utført av Magnus Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig oppført i 2010. Boligen er bygget av Byggmester Gunnar Beck AS og deres underleverandører. Stående kledning avsluttet mot bunnstokk og gjennomgående belte. Rundt garasjeport og inngangsparti er det skiferforblending. Saltak tekket med betongtakstein.
Undertak av rupanel og papp. Isolert takkonstruksjon med lufting over tak. Nedløp, takrenner og takhatter av plastbelagt stål. Toppsving vinduer av tre fra byggeår. 4 takvinduer koblet sammen for lysinnslipp på hems. Klimadører mellom garasje / gang og hems/garasjeloft

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Terrasse - Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det er ikke montert rekkverk. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Designrekkverk i maritim utførelse. Det er stedvis over 50 cm fra platå og ned til terreng og dette utløser TG3
Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

Forstøtningsmur- Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Kantstein langs oppkjørsel heller noe utover. Kun lav høyde så liten risiko. Men bør holdes ved oppsyn/forbedres.
Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres. Et mindre parti med mer enn 50 cm høyde fra mur til terreng som utløser TG3. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- Avvik som kan kreve tiltak) på følgende:
Nedløp og beslag-Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet
Veggkonstruksjon - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er noe begrenset luftinnslipp i nedre del bak bunnstokk. Horisontale klemsløyfer er utført slik at de er kappet litt kortere enn bredden på fakket for å slippe inn luft. Det er en ofte benyttet metode, men ideelt
ønsker man luftinnslipp hele veien.
Radon - Dokumentasjon på radonsperre foreligger ikke.
Bad 1 - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra
innebygget sisterne
Bad 2- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Vaskerom - Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på
byggetidspunktet. Avløp fra vaskemaskin går rett til sluk og i så måte fungerer vaskerommet da det normalt ikke skal vann utover gulvene.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen ble oppført i 2010 med høy standard for tiden og er i dag gjennomgående velholdt, hvilket gjenspeiles i tilstandsrapport. Teknisk standard inkluderer blant annet kvaliteter som balansert ventilasjon og vannbåren omfordeling av bergvarme fra egen energibrønn i hele første etasje. Med nær sagt alle rom på én flate og mange praktiske løsninger er boligen velfungerende i de fleste livssituasjoner.

Like nevneverdig som den påkostede standarden er boligens enestående og karakterfremmende arkitektur. Stuen har en imponerende himlingshøyde på opptil nesten fem meter som fremmer et meget stort volum. Ikke minst oppleves stuen svært åpen og luftig. Kjøkkenet er sømløst forbundet og utgjør sammen med stuen en over 80 kvm. stor sosial sone.

Kjøkkenet har kvalitetsinnredning fra Norema med en stor og frittstående øy i sentrum. Mange oppbevaringsmuligheter kombinert med meterlange arbeidsflater både på øyen og ellers gjør kjøkkenet meget bruksvennlig. Praktisk er det også med vask av underlimt modell. Med hensyn til hvitevarer er kjøkkenet velutrustet. De øvrige er fra AEG i tillegg til et stort Norcool kjølehjørne. Kokesonen er ekstra bred og består av to platetopper som betjenes individuelt. Ventilatoren ble skiftet ut så nylig som i 2024. Ny Grundig oppvaskmaskin ble installert rundt 2000.

Boligens to soverom er begge av ekstra god størrelse; soverom I på hele 15 kvm., soverom II på nesten 12 kvm. I sistnevnte kan familiens yngste få stor plass til lek og opphold i egne omgivelser. Hovedsoverommet har foruten et stort areal også både walk-in closet og eget bad, og er med andre ord et fullkomment master bedroom.

Hovedsoverommets bad er boligens største, hvilket i seg selv er bekvemmelig. Badet er i tillegg velutstyrt og tilrettelagt for samtidig bruk av to personer. Bad II er også fullt utstyrt med blant annet dusjhjørne og lett tilgjengelig fra soveromsgangen.

I tillegg til to bad inneholder boligen et separat vaskerom som er praktisk innredet til sitt formål med en større skap- og benkeinnredning. Spesielt verdt å fremheve er at vaskerommet har egen ytterdør der klesvasken enkelt kan bæres ut til tørk i friluft på stativ montert få meter unna.

Hemsen har nesten 70 kvm. gulvflate og flere bruksmuligheter; eksempelvis som TV-stue, lekestue og hjemmekontor - eller en kombinasjon. Innenfor hemsen finnes et stort kaldloft på over 40 kvm. som også er tilgjengelig gjennom luke i garasjens himling.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Malte MDF-plater og fliser.
Himlinger: MDF-panel. Spotter innfelt i flere rom.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte brune benkeplater. Underlimt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrerte platetopper, stekeovn, mikrobølgeovn, kaffemaskin, oppvaskmaskin og kjølehjørne. Veggmontert ventilator.

Bad 1: Servantskap med profilerte hvite fronter og servanter med ett-greps blandebatterier. Veggspeil med overbelysning og sideskap. Dusjhjørne med skyvedør og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett og bidet montert på innbygget sisterne.

Bad 2: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vaskerom: Skapinnredning med glatte hvite fronter og laminerte grå benkeplater. Nedfelt utslagsvask i stål med ett-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren varme i gulvene i første etasje og garasje forbundet med bergvarme fra egen energibrønn. Varmtvannsbereder fra Høiax tilpasset bergvarme/varmepumpe.
Balansert ventilasjon. Ventilasjonsanlegget er plassert på kaldtloftet over garasjen
Sentralstøvsuger
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på helårs bolig med integrert garasje, datert 12.05.2011 Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger godkjente bygningstegninger datert 2.6.2009 som stemmer med dagens bruk.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har en ideell andel 1/18 av realsameiet på feltet ( Gnr/Bnr 36/136) som gjelder fellesarealer på feltet som forvaltes av Søndre Skipstad Velforening. Følgende fellesområder: naturområde øst for bebyggelsen, parkeringsplass for hyttene i sydøst, naturområde i sør med
ballbinge og lekeareal, båtopplagsplass, postkassestativ, veianlegg på feltet med tilhørende grøfter.
Det er tinglyst følgende servitutter på dette realsameiet.
Dagboknr 303790, tinglyst 01.10.159, type heftelse: Bestemmelse om forkjøpsrett og veg. Omhandler avtaler med opprinnelig grunneier den gang fellestomten ble solgt ut i 1956 til en privat person med bestemmelser om rett til å grave brønn i den vest for tomten til tilstøtende bjerkelund og fri adkomstvei til og fra brønn med forkjøpsrett til den vest for tomten tilstøtende bjerkelund.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Søndre Skipstad midt på Asmaløy er et oversiktlig og svært fredelig boligfelt, helt uten gjennomgangstrafikk. Nabolaget har en god alderssammensetning med blant annet flere småbarnsfamilier. Beboerne nyter godt av tilgang til fellesarealer med blant annet stor ballbinge og opplagsmuligheter, tilbaketrukket og i god avstand fra boligbebyggelsen.

Like utenfor døren venter flott natur med vakre turområder og ikke minst sjøen med blankskurte svaberg. Bademuligheter er det flust av, noen av de godt gjemt og lite tilgjengelig utenom til fots. Nærmeste sandstrand er ikke mer enn syv-åtte minutters gange unna Søndre Skipstad.

Har du båt og får båtplass i området, får du også et svært godt utgangspunkt for utflukter på sjøen. Mellom øyer og holmer i den omfangsrike Hvaler-skjærgården finnes smult farvann som i tillegg er ypperlig for padling med kajakk.

Et stort pluss spesielt for barnefamilier er at både privat og offentlig barnehage finnes på øya, i tillegg til barne- og ungdomsskole der barneskole-delen er ny og moderne. Idrettsanlegg som er tilholdssted for det lokale idrettslaget er samlokalisert med skolen.

Hverdagslige innkjøp kan enkelt gjennomføres i nærbutikk på samme øy og i de mange store dagligvareforretningene ellers på Hvaler som i tillegg holder søndagsåpent året gjennom.

Legger du turen til idylliske Skjærhalden finner du spisesteder og et knippe forretninger som holder åpent året gjennom. Ekspressbuss som har hyppige avganger dagen gjennom og stopper få hundre meter unna representerer et godt kollektivtilbud mellom Skjærhalden, Fredrikstad og Oslo.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Huser gårdsbarnehage (0-5 år) 51 barn 1.5 km
Asmaløy barnehage (1-5 år)46 barn 3.9 km
Brekke barnehage (1-5 år) 29 barn 7.7 km

Skoler:
Hvaler barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 398 elever, 16 klasser 3.8 km
Hans Nielsen Hauge vgs 22,8 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 24 min 180 elever, 6 klasser 22.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 023 kvm. Særdeles solrik tomt. Tomten består for det meste av naturtomt av fjell omkranset med terrasser med flere uteplasser. Representativ gårdsplass opparbeidet med belegningsstein, murer og singel.

Med boligen følger det med en romslig integrert garasje med direkte adkomst inn til boligen og egen utgang bak med bergvarme på gulv. I tillegg er det garasjeloft over. Montert klimadører mellom garasje / gang og hems/garasjeloft.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og inn til privat vei eid av Søndre Skipstad Velforening med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet privat ledningsnett og ut til offentlig ledning med felles vedlikeholdsansvar. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan for Del av Skipstad datert 17. 1. 2001 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av Kommuneplan 2019-2031 datert 20.6.2025med formål Boligbebyggelse

 
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19.933,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 8 184,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 000,-.
Velavgift til Søndre Skipstad Velforening er kr 2 000 pr. år.
Boligen er tilknyttet Allente som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 682 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 037 914,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 8 151 656,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

7 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

197 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
218 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 118 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Raymond Ruud og Inger Synnøve Ruud

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hvaler kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Eiendommen har medlemskap i velforening / veilag, og den til enhver tids eier av eiendommen vil være ansvarlig for å betale sin andel av utgiftene til drift av foreningen.

Det betales totalt 2.000,- pr år til velforeningen. Velforeninger omfatter internveiene i nabolaget samt noe fellesarealer hvor det blir arrangert dugnad én gang pr. år. Velforeningen engasjerer måkebil ved snøfall.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 14 900,00
Visninger. Alle visninger er inkludert i tilbudet.  kr 0,00

Utlegg
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 45 109,00
Sluttfaktura til Ask Møller  kr 36 572,00

Oppdragsnummer 67-0304/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25304

Sist oppdatert: 10. oktober 2025 kl. 15:52